广东羊城同创文化产业发展有限公司与广州市知微科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0104民初24533号

原告（被反诉人）：广东羊城同创文化产业发展有限公司，住所地广州市越秀区东风东路733(1)号自编201房。

法定代表人：黄尚斌，职务：总经理。

委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴月媚，广东道里律师事务所实习律师。

被告（反诉人）：广州市知微科技有限公司，住所地广州市越秀区东风东路733(2)号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06房。

法定代表人：廖东明，职务：执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：谭晨，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗凌子，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

原告广东羊城同创文化产业发展有限公司与被告广州市知微科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序由审判员戴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱晨星、吴月媚，被告委托诉讼代理人罗凌子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》已于2020年4月16日解除；2、判令被告支付拖欠的4月15、16日租金11372.49元（以月租金170587.3元/30*2）；3、判令原告有权没收被告缴纳的租赁保证金341174.6元；4、判令被告支付因违约解除租赁合同应支付的装修费341813.78元；5、判令被告向原告补缴已享受免租期租金260213.87元（2019年2月15日至2019年4月14日，2个月免租期/59个月的总租期*未继续承租的45个月*月租金）；6、判令被告向原告支付律师费25000元；7、判令本案受理费由被告承担。

事实和理由：原、被告于2019年1月1日签订《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告向原告承租广州市越秀区东风东路733（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06物业，租期自2019年1月15日至2024年1月14日止。其中，2019年1月15日至2019年4月14日为免租期，2019年4月15日至2021年1月14日每月租金为170587.3元，被告应该在每月5日前支付当月租金。租赁物业为带装修租赁，原告按被告交付的图纸进行装修。2019年2月15日，原告将租赁物业交给被告使用。2020年4月7日，被告发来《退租通知书》，要求解除合同。原告于2020年4月13日回复《关于退租通知书复函》，表示希望继续履行合同，如被告坚持提前退租，需根据合同承担违约责任，包括偿还租赁物业的装修费、补缴免租期租金、已缴的租赁保证金不退回等。2020年4月16日被告彻底搬离并向原告交付了钥匙。根据双方协议约定，被告的行为已构成根本违约，因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。

被告辩称：一、被告交纳的租金已经包含了2020年4月份的租金，未拖欠原告租金，原告主张被告支付4月份租金90979.89元没有事实依据。涉案物业是带装修交付，原告应按合同要求装修后再交付给被告，原告告知被告装修完成、能够搬进租赁物的时间是2019年2月17日，根据补充协议第10.13条第1点约定，免租期顺延为2019年2月17日至2019年5月16日，双方租赁合同于2020年4月16日解除，被告应交租金的月份为2020年5月17日至2020年4月16日共计十一个月，被告已预交12个月租金（2019年4月15日至2020年4月14日），故被告并未拖欠房租。原告未按合同约定发出《收楼通知书》，合同的起租日期不能为2019年1月15日。二、租赁合同是原告违约造成解除，原告经被告催告后拒不履行或无法履行合同约定的义务，原告无权没收保证金。三、被告提交的工程预算定额表是五层整层的装修项目和费用，没有明确是五楼哪一间房间的装修工程，不能证明均为涉案物业的装修费用；且定额表上无被告的签章确认，无法证明是经被告同意的装修项目，被告对装修内容、费用和质量均不予认可。四、被告无需向原告补缴免租期租金。五、原告要求被告支付律师费无事实和法律依据。

被告提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人退还租赁保证金341174.6元。2、判令被反诉人向反诉人退回2020年2月租金170587.3元，3月租金的一半85293.65元、反诉人缴纳的4月租金的一半39803.7元，共计295684.65元。3、判令被反诉人返还反诉人于2019年1月23日支付的摘要为“预付4月租金”170587.3元，依据是租赁合同约定的免租期是2019年1月15日至2019年4月14日，实际上被反诉人于2019年2月17日才交付商铺给我方，故我方认为，免租期应当顺延一个月。我方预付的4月份租金应当予以返还。4、判令被反诉人向反诉人支付办公室室内空气检测技术服务费3500元。5、判令被反诉人向反诉人支付强弱电安装施工费用4850元。6、判令被反诉人向反诉人支付房租补贴每月19500元,自2019年4月15日至2020年4月14日，共12个月，共计234000元。7、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，并于当日按照原告的要求签订《物业服务合同》。租赁合同及补充协议约定，被告向原告租赁广州市越秀区东风东路733号（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06物业，计费面积1304.06平方米，物业管理费19805.4元，租期从2019年1月15日至2024年1月14日。其中2019年1月15日至2019年4月14日为免租期，2019年4月15日至2021年1月14日，每月租金170587.3元。物业为带装修交付。原告应积极为被告申请相关政策补贴，若申请不成功，则在原租金内每月优惠19500元。根据协议约定，原告应在2019年1月15日前交付物业，因原告装修施工延期，实际交付时间为2019年2月17日，且交付前被告明确提出装修质量和返修未完成问题，原告要求被告先进场再返修。2019年3月26日，被告向原告提出装修不达标，验收交付不合格的问题并要求原告整改，并自行委托检测机构进行空气检测，报告显示屋内甲醛超标，空气质量不合格，被告一直与原告协商但未能解决。2020年4月3日，被告通知原告退租。因原告原因导致合同解除，应退还被告交纳的押金、租金、并退还疫情期间的部分租金减免、空气检测费用和安装强弱电费用等。由于原告未按照约定为被告申请政策补贴，应每月向被告支付租金优惠19500元。

原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。一、被告无法定或约定理由提前退租，属根本性违约，原告有权没收被告的租赁保证金。被告租赁的政策补贴已经于2020年2月13日申请成功，标准为39000元/月，该批复于2020年3月19日送达被告，但被告未按政府要求提供相关文件，自行放弃了该项补贴。二、免租期是双方根据合同期限协商确定，是出租方给予的优惠，被告提前违约，理应补回免租期租金，被告主张返还一个月租金没有依据。三、被告主张空气质量检测费、强弱电安装费用没有法律及合同依据，应当驳回。四、关于被告的第三项诉请，2019年1月15日至2019年2月16日该时间段没有交租，不存在返还的问题。并且起租日和计租日是不同的概念，补充协议第三条表格中明确约定了2019年4月15日开始计付租金，被告在2019年1月23日支付的4月租金，按对方主张，当时应当提出免租期顺延的申请，但在摘要中仍然记明是4月租金，可见双方对于计租日是明知和确定的，从4月15日开始计租是双方的真实意思表示，被告提交的证据第26页也确认了搬进办公的时间为2019年2月16日。双方本来约定三个月免租期，因为装修及合同预留的装修期为30个工作日，原告只向被告主张两个月免租期的对应损失。五、关于被告反诉主张的补充协议10.13条约定房租补贴问题我方作如下说明：该约定申请相关政策补贴的主体是被告，我方仅负协助义务，由于该补贴申请的基本条件是注册地址在越秀区，被告在2019年4月30日才完成地址变更的工商手续，2019年10月中旬将所需的资料准备齐备，后因政府的审批流程以及疫情的原因，政府批复实际在2020年3月19日送达被告，且该补贴行文落款实际为2020年2月13日，金额为39000元每月。但原告在2020年2月24日之时，已经通过内部消息获悉，也告知被告。在被告提交的证据第315页可见，系被告提前退租且办理租赁物业，没有按照政府要求提供相关文件，自行放弃该项补贴。另，被告证据第29页邮件中，其主张的也说2020年5月起若仍没有获得房租补贴，要求原告每月租金优惠19500元，现被告主张原告整个租期减免该费用没有任何的事实合同依据。

经审理查明，越秀区东风东路733号之二权利人为广东羊城报业传媒集团有限公司，房屋（套内面积）13623.06平方米，所有权取得方式：划拨，城市规划房屋用途：印报车间。广东羊城报业传媒集团有限公司授权原告即广东羊城同创文化产业发展有限公司对广州市越秀区东风东路733（2）号的物业进行租赁与日常管理，授权有效期2015年3月1日至2035年8月31日。

2018年12月18日，原、被告签订《羊城同创汇租赁协议书》约定，甲方同意将坐落在越秀区东风东路733（2）号自编5楼C5-01、02、06单元，面积共1304.06平方米的物业出租给乙方作办公用途使用，其他附加值C5-H02、03单元面积16.3平方米，单元租金65元/平方米等。

2018年12月27日，被告向原告支付租赁保证金341174.60元。2019年1月23日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“预付4月租金”。2019年5月17日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“5.15-6.14租金”。2019年6月6日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“6.15-7.14租金”。2019年7月12日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“7.15-8.14租金”。2019年8月15日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“8.15-9.14租金”。2019年9月6日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“9.15-10.14租金”。2019年10月16日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“10.15-11.14租金”。2019年11月13日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“11.15-12.14租金”。2019年12月4日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“12.15-1.14租金”。2020年1月3日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“1.15-2.14租金”。2020年2月12日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“2.15-3.14租金”。2020年3月4日，被告向原告转账170587.30元，摘要为“3.15-4.14租金”。

2019年1月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，双方经协商一致订立本合同，甲方同意将坐落在越秀区东风东路733（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06房号的地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1304.06平方米。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2019年1月15日至2019年4月14日，每月租金0元；2019年4月15日至2020年1月14日，2019年4月15日至2021年1月14日，每月租金170587.30元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前按银行转账方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳341174.6元保证金，甲方应在租赁期满或解除之日将保证金无息退还（无息退回、抵偿租金）乙方。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日须按当月租金额的0.5%向乙方支付违约金。乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准。

同日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《补充协议》约定，双方就租赁广州市越秀区东风东路733（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06物业而签订的《广州市房屋租赁合同》的补充规定，如原合同与本补充协议不一致或相互抵触，则以本补充协议为准。“建筑物”是指由出租人拥有出租权的位于广州市越秀区东风东路733号、735号、737号的建筑物。“租赁物业”系指本协议中所附租赁物业平面图中阴影区域标明的为承租人租赁的区域。“公共区域”系指建筑物中由出租人指定为全体租户受益的公用的入口、楼梯、走廊、电梯间、盥洗室等区域，但不包括由某一位租户独立拥有使用权的部分及出租人指定物业公司的物业管理用房。“场地”系指建筑物业占地和当地规划部门确定的建筑物红线范围以内标明的土地。承租人确认，本协议数述的租赁物业所在的编号实为出租人自行编排，可能与租赁物业的房地产权证所记载的编号有所不同或存在差异，而租赁物业亦可能因各种原因而未有出具独立之房地产权证。承租人不得因前述之任何原因而向出租人提出解除、终止本协议或向出租人提出任何索赔要求或者其他形式的权利主张。出租人保证有权出租租赁物业，该租赁物业不存在权属纠纷。承租人租赁的物业用于办公。租赁物业计费面积1304.06平方米。租赁期限从2019年1月15日至2024年1月14日止，免租期共3个月，从2019年1月15日至2019年4月14日止。租金定期递增，2019年1月15日至2019年4月14日每月租金为0元。2019年4月15日至2021年1月14日，每月租金为170587.30元。承租人应于每月5号前向出租人交纳当月租金，遇到法定节假日可顺延至节假日后第一个工作日支付。本协议签订之日起三日内，承租人需向出租人支付相当于2个月租金金额的租赁保证金341174.6元，并预付首期租金170587.30元。因承租人违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，出租人有权在承租人缴纳的保证金中直接抵扣。租赁物业的交付，承租人应根据出租人发出的《收铺/楼通知书》（附件一）指定的时间及地点按双方确定的租赁物业交付标准进行租赁物业接收，逾期五个工作日不办理租赁物业接收手续，视承租人放弃租赁物业的租赁权，出租人有权终止原合同及本协议并不退还承租人的租赁保证金。如出租人迟于上述租赁期限起始日移交租赁物业，则本协议约定的租赁期相应顺延。承租人未按约定交还的，出租人有权采取必要措施收回租赁物业，由此造成租赁物业内物品的损失、收回租赁物业所支出的费用由承租人承担；逾期占用租赁物业由承租人按合同终止之日对应日租金标准的两倍向出租人缴纳场地占用费用。承租人须按时向出租人交付租金及其他应缴之费用。如承租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因承租人原因造成原合同及本协议终止，承租人需提前两个月以书面形式通知出租人，并承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对出租人损失的补偿，不足部分由承租人另行补足。如出租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因出租人原因造成原合同及本协议终止，出租人按承租人的装修标准折旧后进行赔偿。除了双方可书面一致同意终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止原合同及本协议：（a）由于不可抗力事件导致无法履行义务长达六个月或更长时间。由于承租人欠费导致出租人通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由承租人承担出租人委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、公证费等。其他约定：1、根据乙方要求（附图）带装修交付，甲方提供装修材料，并且符合国家、地方、行业检验评定标准；2、起租时间为2019年1月15日，若因甲方迟延交付，起租日期则顺延以实际收铺时间为准，最长时间不得超过30个工作日；3、甲方应积极配合乙方申请相关政策补贴，若申请不成功，则在原租金内每月优惠19500元/月，申请过程中乙方须积极提供申报补贴所需要的材料，若因乙方原因例如地址迁入、资料证件不齐等因素影响补贴申报则不予以租金优惠；4、甲方交付前应完成冷暖式空调安装，并确保办公区域制冷/暖的合理效果，乙方需提供点位图和供电功率，甲方负责办公室所有强、弱电布线安装；6、甲方装修需采用环保、安全的材料，交付时空气质量需符合国家环保标准。甲方应配合乙方在交付前进行相应的空气质量检测。8、乙方若在租期内提前退租，则因承担相应的装修费，计算方式：按20元每平方米每月标准进行计算，乙方承担装修费用=装修总费用-（20*租赁面积*已履行租期），已经履行租期计算按月计算。若费用为负数，则甲方无需向乙方支付任何装修费用。9、附加值C5-H02/03单元面积16.3平方米，单元租金65元/平方米，其他条件和室内一致等。双方在租赁物业附图盖章确认租赁位置等。

2019年3月18日，被告委托深圳市迅捷检测技术服务有限公司对案涉五楼场地的空气进行质量检查，检测日期2019.3.13～2019.3.18，并支付3500元检测费。被告认为检测项目甲醛检测结果0.12mg/m3，超过标准限值0.10mg/m3。

2019年12月至2020年1月，原、被告双方通过邮件沟通案涉场地部分问题的维修事宜。被告陈述案涉房屋存在漏水、裂缝、空调、洗手间返臭、租金优惠未落实等问题。原告回复称积极推进解决。

至于疫情期间的租金减免事宜。原告称疫情期间的租金减免政策是原告响应政府号召而出的优惠措施，具体为2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。需要被告向原告提出申请，原告根据具体情况确认是否给予该优惠。《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》是原告发送给被告的格式版本。原告确认在2020年3月31日前收到被告的《减免租金确认书》，但是，被告有退租意向，故我方不同意减免。被告称从2020年2月份开始与原告协商优惠政策并按原告的提交的格式版本填写《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》，向原告申请减免租金。双方确认《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》的全部内容均由原告提供给被告，被告加盖公章后送达给原告。其中，《租金减免确认书》载明，2020年开年之际，我司受新冠疫情影响，经双方协商一致，贵司同意减免我方越秀区东风东路733号之二《房屋租赁合同》租金341174.6元，减免周期为2020年2月1日至2020年4月30日。减免后应缴租金2020年2月1日至2020年2月29日为0元，2020年3月1日至2020年3月31日为85293.65元，2020年4月1日至2020年4月30日租金为85293.65元等。2020年4月9日，被告向原告发出《广州市知微科技有限公司缴纳租金情况说明》载明，被告于2020年1月1日与原告签订为期五年的房屋租赁合同，于2020年2月份交纳了2月份租金。受疫情影响，原告于3月份发布了《关于疫情期间租金减免的函》，对租户统一实行“2020年2月租金全免、2020年3、4月份租金减免50%”的租金减免政策。对于我司已交纳的2月份租金，园区将按《关于疫情期间租金减免的函》提及相应减免政策作统一调整，在后续月份的租金中体现。

2020年4月3日，被告向原告发出《退租通知书》载明，我司因业务发展调整及贵司提供的办公环境问题，决定更换办公场地，为此特向贵司提出退租通知。退租对象为我司租赁的位于越秀区东风东路733（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06物业，请贵司协助后续解除合同相关事宜。

2020年4月13日，原告向被告发出《关于退租通知书复函》载明，贵司2020年4月7日《退租通知书》收悉。我司希望贵司能按贵我双方租赁合同继续履行，考虑我司代表此前已与贵司代表释放租赁优惠政策，但贵司仍确定退租，根据租赁合同约定，我司将做以下处理：1、扣除租赁保证金，合计341174.6元。2、根据《房屋租赁合同补充租赁协议》第10.13其他约定第8点关于装修费的计算约定，以贵司2020年5月退租进行计算贵司需要补偿我司装修费30万元。3、根据租赁合同里的3个月免租期所对应的5年合同期，如贵司于2020年5月提前退租，则需补交已享受免租的37.5万元。综上述所，如贵司最终确定退租，除扣除租赁保证金外，仍需交纳67.5万元。

2020年4月16日，原、被告双方签署交接确认书，被告将越秀区东风东路733（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06房号房钥匙交给原告。

2020年4月22日，被告对原告发出《关于退租问题处理的复函》载明，贵司于2020年4月13日《关于退租通知书复函》收悉，我司决定退租原因如下：一、我司入驻至今，按要求积极提供资料申请房租补贴，截至公司搬离依然未实际享受相应的房租补贴。二、我司在办公期间一直深受办公室环境、物业返修问题影响，并多次由于贵司未能及时按照约定修缮办公场所，给我司造成较大的影响。三、贵司物业有国企背景，疫情期间，我司曾咨询过是否有相应的房租减免政策，贵司负责人表示未有相应政策。以上，我司决定解除合同，作如下处理：一、因贵司装修不合格，我司要求贵司赔偿甲醛处理费用980.96元。二、因在返修过程中造成我司人工成本增加，我司要求贵司赔偿人工成本费用651.2元。三、贵司未按照合同约定完成交付工作，我司要求被告赔偿违约金354821.584元。四、退还物业押金39610.8元。五、退还租赁押金341174.6元。六、退还剩余电费3033.76元。七、我司要求享受疫情减免政策，2月租金全免，3月租金减半，合计255880.95元。

2020年6月15日，原告向被告发出《关于对羊城同创汇印刷楼C5H02、03、C501、02、06执行清退的告知函》载明，贵司承租我司广州市733（2）号自编5楼C5-01、02、06房号羊城同创汇的物业用于经营，截至2020年5月31日贵司已欠缴租金共计341174.6元，同时产生违约金67381.98元。根据贵我双方于2019年1月1日签署的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，我方有权在贵司欠缴租金的次月5日收回出租单元。现我司正式通知贵司，我方于2020年5月31日行使合同单方终止权，收回房产，没收全部租赁保证金等。

2020年7月15日，被告向原告发出《关于清退告知函的复函》载明，我司已于2020年4月3日向贵司发出《退租通知书》，且贵司也于4月16日与我司就租赁物业的交还完成了交接。现贵司又向我司发出告知函就已经完成的合同解除、租赁物交还事宜再次进行重复通知，显然与事实相悖等。

被告为证明原告提供的房屋存在质量问题，被告多次要求原告返修，向本院提交了聊天记录截图若干，原告对该聊天记录三性均不予认可。

原告为证明被告已取得房租补助向本院提交了《企业房租补助批复书》（房补批【2020】1号）载明，广州市知微科技有限公司进驻羊城同创汇5楼C5-01、C5-02、C5-06房，共1300平方米。经研究同意给予贵单位享受房租补助的优惠。房屋补助登记手续完成后，每月即补标准为39000元，共补助12个月。此批复生效之日起，12个月需进行年审。享受补助期间，企业须每月按时缴交统计报表、缴纳房租发票复印件，否则我委有权停止发放房租补助。

原告为证明对案涉场地投入的装修金额，向本院提供了1、《羊城同创汇零星工程合同》、合同清单、工程预算（修缮项目）定额表（羊城同创汇印刷楼五楼区域）、转账记录及发票若干。被告对前述证据的三性均未确认。

被告为证明其自行聘请师傅进行强弱电安装并支付4850元，向本院提交了微信转账记录截图。原告对该证据三性不予认可。

原告为证明其为本案支出律师费25000元，向本院提交了民事诉讼委托合同、增值税发票及网上银行电子回单。被告对其真实性合法性确认，关联性不予确认。

被告为证明原告违建部分租赁物业导致租赁合同对应部分无效，向本院提交了案涉物业《报建审批图》。原告称物业是否属于违建应由相关行政部门认定，不属于法院审理范畴。经现场确认的部分围蔽是被告整体承租，按其便于使用的要求才进行围蔽，该部分租金实际减半收取。

本院于2020年11月2日组织原、被告双方到现场进行勘察，案涉房屋由案外人整体承租使用。原告称其于2020年6月18日将案涉房屋按现状整体出租给案外人使用，租金标准与市场毛坯房屋出租价格持平，原有装修并未对原告出租房屋产生增益。

本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。原、被告双方均认可双方的租赁合同关系于2020年4月16日解除，并于当日完成了场地交接，本院予以认可。本案的争议焦点为合同解除的违约责任认定。根据租赁合同及补充协议约定，原告作为出租人有依约向被告交付适租房屋的义务，被告作为承租人有依约向原告支付租金的义务。现被告提供的证据不足以证明原告提供给被告租赁使用的房屋不适租，本院据此认定被告属于违约解除合同，应承担相应的违约责任，原告有权没收被告的租赁保证金。案涉场地是整体出租，双方在一年多的履行过程中未就租金标准产生争议，租赁面积及租赁物是否有围蔽，既不影响被告承租使用房屋以及计算、交纳租金，也不影响本案的审理结果，故对被告抗辩合同效力及租金标准本院不予采纳。

从日常交易习惯来看，双方约定的免租期长短与其租赁长短相关联，虽然双方对于免租期损失并无约定，现因被告违约，导致合同实际履行一年多就予以解除，再予以被告两个月免租期对原告来讲有失公平，综合本案实际考虑，根据公平合理原则，本案酌定被告赔偿原告170587.3元（相当于一个月租金）的免租期损失。

关于装修费、空气检测服务费、加装强弱电费的问题。虽然双方约定场地为带装修交付，被告在租期内提前退租，应承担相应装修费，但案涉场地的装修并未造成原告损失，且据现场勘查情况，原告已将案涉场地按原状另行出租给案外人也可以看出，实际上原告作为出租人享受了案涉场地装修的价值。根据公平合理原则，本院认定原告主张被告支付装修费本院不予支持。被告未经原告同意单方委托第三方进行空气检测，结果也不能证明原告提供给被告的租赁物不适租，被告反诉请求原告支付空气检测费用缺乏理据。被告提供的证据不足以证明其委托工人在案涉场地加装了强弱电，即使确有委托工人安装，在被告接收场地后未经原告同意聘请工人加装强弱电产生的费用亦不应由原告负担。

在合同履行过程中，被告已依约支付2019年1月至2020年4月14日的租金，在长达一年多的合同履行期内未向原告提出过免租期应当顺延一个月，双方以实践行为一致表明案涉租赁合同从2020年4月15日开始计算租金。故被告反诉请求原告退还2019年1月23日预交的4月租金170587.3元本院不予支持。

关于租金补贴的问题。补充协议约定，原告应积极配合被告申请相关政策补贴，若申请不成功，则在原租金内每月优惠19500元，申请过程中乙方需积极提供申报补贴所需要的资料等。从约定内容可知，原告作为出租人对于被告申请相关政策补贴负有协助配合义务，被告并未提供证据证明原告不予配合导致其申请租金补贴不成功。反之，根据原告的陈述及证据，被告已经取得了租金补贴的优惠，因被告自身原因未实际享受该租金优惠。据此，被告反诉要求原告支付租金补贴本院不予支持。

关于被告是否拖欠租金的问题。原告响应政府号召给出的疫情期间租金优惠措施，在原告向被告发出《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》格式范本时视为向被告发出疫情期间减免租金的要约。被告按要求填写好文件并盖章送回原告视为对疫情期间租金减免的承诺到达。双方已就疫情期间租金减免的优惠协商达成一致意见，即2020年2月租金全免、2020年3-4月租金减半。鉴于被告已按合同约定交纳租金至2020年4月14日，且双方租赁合同关系已经于2020年4月16日解除并交接场地，租金应计算至2020年4月16日。据此，被告自2020年2月1日至2020年4月16日应向原告交纳的租金为130783.6元（计算方式：0+170587.3/2+170587.3/2×16/30=130783.4元），被告实际交纳的租金额为420782元（计算方式：170587.3+170587.3+170587.3×14/30=420782元）两厢抵扣，原告应向被告退还租金289998.4元。

原告要求被告支付律师费有合同明确约定，且原告实际支付了律师费25000元，故被告应向原告支付。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、确认原告广东羊城同创文化产业发展有限公司与被告广州市知微科技有限公司于2019年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年4月16日解除，被告广州市知微科技有限公司交纳的租赁保证金341174.6元由原告广东羊城同创文化产业发展有限公司没收；

二、自本判决发生法律效力之日五日内起，被告广州市知微科技有限公司一次性向原告广东羊城同创文化产业发展有限公司支付免租期损失170587.3元；

三、自本判决发生法律效力之日五日内起，被告广州市知微科技有限公司一次性向原告广东羊城同创文化产业发展有限公司支付律师费25000元；

四、自本判决发生法律效力之日五日内起，原告广东羊城同创文化产业发展有限公司一次性向被告广州市知微科技有限公司退回2020年2月至4月部分租金289998.4元；

五、驳回原告广东羊城同创文化产业发展有限公司其他诉讼请求；

六、驳回被告广州市知微科技有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费14393元，反诉受理费4144元，由原告广东羊城同创文化产业发展有限公司负担8050.6元，被告广州市知微科技有限公司负担10486.4元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　戴鹏

二〇二〇年十二月二十一日

书记员　　张敏