福建顶点软件股份有限公司与福州软件园产业基地开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0102民初3088号

原告：福建顶点软件股份有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区铜盘路软件大道89号A区13号，统一社会信用代码：91350000260188521B。

法定代表人：严孟宇，职务：董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。

委托诉讼代理人：柯晨，国浩律师（福州）事务所律师。

被告：福州软件园产业基地开发有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区铜盘路软件大道89号A区1号楼，统一社会信用代码：91350100705107940C。

法定代表人：王林辉，职务：董事长。

委托诉讼代理人：朱良好，福建瑞权律师事务所律师。

原告福建顶点软件股份有限公司（以下简称“顶点公司”）与被告福州软件园产业基地开发有限公司（以下简称“软件园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈钦及被告委托诉讼代理人朱良好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告福建顶点软件股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付违约金人民币3360137.53元；2.判令被告赔偿原告因逾期交房产生的租金损失人民币175000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月12日，原告与被告签订了《福州软件园研发楼转让合同》（合同编号：福软售房字【2017】012号）（下称“G8合同”）及《福州软件园研发楼转让合同》（合同编号：福软售房字【2017】013号）（下称“G9合同”），约定原告向被告购买位于闽侯县荆溪镇永丰村文山里福州软件园动漫游戏产业基地二期D1楼（即：福州软件大道89号软件园G区8号楼）、闽侯县荆溪镇永丰村文山里福州软件园动漫游戏产业基地二期D2楼（即：福州软件大道89号软件园G区9号楼）。合同还约定：被告在原告付清全部转让款后30日将G区8号楼、9号楼交付给原告使用。双方进行验收交接，并签署研发楼交接单。被告逾期将研发楼交付给原告使用的，按逾期时间分别处理：1、逾期在30日之内的，自合同约定的交房期限次日起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付转让价款日万分之三的违约金。2、逾期超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并向原告支付已交付价款日万分之三的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房期限次日起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付转让价款日万分之五的违约金。前述合同生效后，原告按照合同约定，于2017年12月12日、2017年12月22日分期付清G8、G9合同项下全部购房款。根据合同约定，被告应于2018年1月21日前向原告交付G区8号楼、9号楼。但事实是，被告于2018年1月24日才向原告移交G区8号楼，逾期3日；于2018年7月7日才向原告移交G区9号楼，逾期167日，应按照合同约定向原告承担违约责任。另，原告的子公司福州顶点信息管理有限公司曾于2017年3月30日与福州创频科技有限公司签订《办公楼租赁合同》，约定向福州创频科技有限公司承租位于软件大道89号福州软件园A区30号楼五层房屋用于办公，租赁期限自2017年5月15日至2018年5月14日。因被告至前述租赁期满仍未向原告移交G区9号楼、导致原告位于福州市铜盘路软件大道89号软件园13号楼的办公大楼、G区8号楼不够用，原告无奈于2018年5月14日与福州创频科技有限公司签订《办公楼租赁补充合同》，将前述房屋续租至2018年12月14日止，月租金为25000元。原告自2018年5月15日起至2018年12月14日期间的共计175000元租金损失是由被告逾期交付G区9号楼直接导致的，应由被告承担。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告福州软件园产业基地开发有限公司辩称，一、迟延交房系案外人行为引起，被告并非恶意违约，主观无过错。本案买卖的标的房屋福州软件园G区9号楼原本卖于案外人福建神画时代数码动画有限公司，后被告与福建神画时代数码动画有限公司解除了房屋买卖合同，福建神画时代数码有限公司向被告承诺，于2017年11月1日前向被告移交福州软件园G区9号楼。正是基于该承诺，被告才与原告签署关于G区9号楼的研发楼转让合同，并约定交房时间为2018年1月21日。不料福建神画时代数码动画有限公司违反承诺，迟迟不向被告退还G区9号楼，被告多次交涉无效，无奈之下最终委托保安公司于2018年7月7日强制清空了G区9号并移交给原告。原告也亲自见证了被告收回G区9号楼的艰难。G区8号楼的情况与之类似，案外人福州翰格文化传播有限公司承诺于2018年11月1日向被告交还研发楼，但事后实际还楼时间迟延才导致被告交楼给原告迟于合同约定三天。因此，被告并非恶意违约，主观上无任何过错，客观上没有从迟延交房中获得任何利益，相反被告一直在努力收回房屋，并与原告保持密切的沟通联系，汇报收回房屋的详细情况，邀请原告见证了强制收回房屋的过程，并于收回房屋的当日就移交给原告。综上，被告认为双方约定的交房时间有客观依据，但由于被告意志以外的因素导致最终没能依约交房，被告已经尽力采取了单方施压、双方协商、委托第三方强制收回等手段，尽可能早的收回并交付房屋给原告，并没有对原告隐瞒任何与之相关的信息，在迟延履约中无任何过错，不应承担违约责任。二、合同约定的违约金远远高于因被告违约给原告造成的实际损失，即便被告承担违约责任，也应当按照原告实际损失予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的约定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”；第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依据上述法律规定，被告认为原告主张的违约金数额是基于合同的约定，而实际损失远小于合同的约定，应当依据实际损失予以赔偿。本案的实际损失是被告如期履约则原告可以享受到相应的租金收益，因而应当以迟延交付房屋的相应租金数额作为原告的实际损失。经评估，G区研发楼的租金为每平方每月40元，则原告的实际损失为：G区8号楼面积1711.5平方米乘以40元乘以3除以30等于6846元；G区9号楼面积4187.8平方米乘以40元乘以167天除以30等于932484.47元，合计为939330.47元。特别需要说明的是，被告交付房屋直至今日，原告仍未对房屋进行装修并投入使用。

经审理查明：2017年12月12日，被告软件园公司（甲方）与原告顶点公司（乙方）签订了《福州软件园研发楼转让合同》（福软售房字【2017】12号）及《福州软件园研发楼转让合同》（福软售房字【2017】13号），约定：甲方将其位于闽侯县荆溪镇永丰村文山里福州软件园动漫游戏产业基地二期D1楼（即福州软件大道89号软件园G区8号楼），建筑面积1711.5平方米，以16373920.5元转让给乙方，乙方在签订本合同后五个工作日内向甲方支付4912176.15元，乙方支付首付款后，甲方于五个工作日内向乙方发出《交房通知书》，乙方在甲方发出《交房通知书》的交款截止日之前全部付清转让借款余额，甲方同时开具增值税专用发票给乙方；甲方将其位于闽侯县荆溪镇永丰村文山里福州软件园动漫游戏产业基地二期D2楼（即福州软件大道89号软件园G区9号楼），建筑面积4187.8平方米，以40064682.6元转让给乙方，乙方在签订本合同后五个工作日内向甲方支付12019404.78元，乙方支付首付款后，甲方于五个工作日内向乙方发出《交房通知书》，乙方在甲方发出《交房通知书》的交款截止日之前全部付清转让借款余额，甲方同时开具增值税专用发票给乙方；甲方在乙方付清全部转让款后30日将上述房产交付给乙方使用，甲乙双方进行验收交接，并签署研发楼交接单；甲方未按本合同约定的期限将上述研发楼交付使用的，逾期在30日之内的，自本合同约定的交房期限次日起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付转让价款日万分之三的违约金，逾期超过30日的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房期限次日起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付转让价款日万分之五的违约金。同日，顶点公司向软件园公司转账2608717.65元、5744195.6元、3348690.46元、5229977.22元。2017年12月22日，顶点公司向软件园公司转账3931309.54元、9365022.78元、10285804.4元、6736282.35元、9188603.1元。2018年1月24日，原、被告双方就福州软件园G区8号楼进行移交并签订了《福州软件园房屋移交书》。原、被告双方于2018年7月7日就福州软件园G区9号楼进行移交并签订了《福州软件园房屋移交书》。另查，案外人福州顶点信息管理有限公司（乙方）与福州创频科技有限公司（甲方）于2018年4月26日签订《办公楼租赁补充合同》约定：乙方承租甲方坐落于福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园A区30号楼五层，月租金2500元。现原告以被告逾期交房为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，原被告双方确认福州软件园G区8号楼逾期交房3日，福州软件园G区9号楼逾期交房167日。

本院认为，原、被告双方于2017年12月12日签订的两份《福州软件园研发楼转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。在上述合同中，原告作为受让方的义务是按照约定交付相应的价款，被告作为出让方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续。根据协议约定，被告应于原告付清全部转让款后30日将上述房产交付给原告使用，双方进行验收交接，并签署研发楼交接单，被告违反协议约定逾期交房，其行为已经构成违约，应承担违约责任。被告主张系案外人迟延交房才导致逾期交房，其主观无过错。本院认为，被告因未能妥善处理好与原买受人之间的纠纷导致未能按约定交付房屋，应自行承担因原买受人未搬出导致无法交付的法律后果，被告的该项辩解理由依据不足，本院不予采纳。根据合同约定，逾期交房在30日内的，被告按已支付转让价款万分之三支付违约金；逾期交房超过30日，被告按已支付转让价款万分之五支付违约金。本院认为，该违约金标准并未明显过高，且基于合同意思自治原则，不应对违约金进行调整。被告辩称原告的实际损失即为被告如期履约则原告可以享受到的租金收益远小于合同约定的违约金数额，应当依据实际损失即租金每平方米40元/月计算。本院认为，研发楼的主要属性是办公使用，逾期交房使买受人的使用利益受损，买受人被逾期交房后的损失必然包括但不限于该房屋的租金损失。本案迟延交房时间为2018年1月24日至2018年7月7日，被告提供2017年7月26日在估价假设和限制条件下的软件园G区整体的租金单价估价结果，该估价不足以证明交付时点研发楼租赁市场行情，该估价结论不能作为认定本案实际损失的直接依据。故，被告软件园公司的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。根据讼争合同约定，被告应向原告支付违约金为16373920.5元×0.03%×3天＋40064682.6元×0.05%×167天＝3360137.53元。对于原告诉请赔偿因逾期交房产生的租金损失，因原告提交的租赁合同承租人并非原告，且违约金具有补偿和处罚的双重属性,双方约定的违约金已足以弥补原告的实际损失,对原告该项主张，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告福州软件园产业基地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建顶点软件股份有限公司支付逾期交房违约金3360137.53元；

二、驳回原告福建顶点软件股份有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费17541元（已由原告预交35081元），由被告福州软件园产业基地开发有限公司承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审 判 员　陈裕锦

二〇一九年六月十九日

法官助理　余　玲

书 记 员　林晶晶

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

申请执行提示：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。