航天信息（广东）有限公司、广东灿灿投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤01民终8581号

上诉人（原审原告）：航天信息（广东）有限公司，住所地广州市越秀区水荫路119号星光映景大厦25楼。

法定代表人：陈荣兴。

委托诉讼代理人：姬莎莎，该公司员工，通讯地址。

被上诉人（原审被告）：广东灿灿投资有限公司，住所地广州市越秀区水荫路119号星光映景大厦31层01-05室。

法定代表人：林子顺。

被上诉人（原审被告）：广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司，住所地广州市越秀区水荫路119号“星光映景”31层06室。

负责人：林子顺。

被上诉人（原审被告）：广东国安物业经营服务有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋702室。

法定代表人：周卫国。

上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：宋珊、李静，分别为广东晟晨律师事务所律师、实习律师。

上诉人航天信息（广东）有限公司（下称“航天信息公司”）因与被上诉人广东灿灿投资有限公司（下称“灿灿公司”）、广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司（下称“国安公司”）、广东国安物业经营服务有限公司（下称“国安越秀公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

航天信息公司上诉请求：一、撤销原审法院（2017）粤0104民初6914号民事判决书；二、判决灿灿公司、国安公司、国安越秀公司履行合同约定，停止阻碍上诉人使用货梯及在租赁区域存放经营物资的行为；三、请求依法判决灿灿公司、国安公司、国安越秀公司违反合同约定，并赔偿自2016年3月份至2017年8月因违约而给上诉人造成的直接经济损失139312.8元；四、请求判令灿灿公司、国安公司、国安越秀公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。原审法院认为航天信息公司改变了承租房屋的租赁用途，属于违约行为，没有事实和法律依据。第一，航天信息公司与灿灿公司签订的租赁合同中约定的办公用途，航天信息公司设置小面积的仓库也是出于办公用途，没有任何法律规定办公用途不允许存放部分经营物资。航天信息公司利用一小部分空间存放经营物资也是出于办公用途，因航天信息公司的经营范围和经营物资的性质，决定了航天信息公司所销售的防伪税控系统专用设备需要跟随公司的办公人员，若有丢失需及时报告公安机关和主管税务机关。可见，航天信息公司用于在办公场地存放少量的经营物资是履行关系到国家税收安全的防伪税控系统服务义务的必然行为。有关“办公用途”的理解，原审法院在涉及这一关键的焦点问题上并没有明确阐述和说明判断依据，就直接武断地认为航天信息公司改变了租赁物用途。第二，航天信息公司在一审起诉状和代理意见中明确说明航天信息公司租用灿灿公司星光映景大厦24楼和25楼建筑面积1812.38平米，实际用于存放自身经营物资的面积为47平米，其容量不足上诉人租赁物业总面积的2.6%，存放经营物资的行为是否办公用途暂且不说，仅从面积上就不能说明航天信息公司改变了租赁房屋用途。第三，航天信息公司在装修租赁房屋之前已经将规划有小面积仓库的图纸提交灿灿公司、国安公司、国安越秀公司审核，灿灿公司、国安公司、国安越秀公司对图纸审核的主要目的就是要求航天信息公司的装修要符合消防和房屋结构安全要求。但灿灿公司、国安公司、国安越秀公司当时并未对此提出异议，航天信息公司的装修方案和装修成果也通过了消防验收，同时也在航天信息公司承租房屋至2016年3月份允许航天信息公司搬运、存放经营物资。灿灿公司出租和国安越秀公司管理的星光映景大厦8楼设有餐厅，相较于航天信息公司存放经营物资行为有更大的消防隐患。原审法院无视这些事实，直接认定航天信息公司将小面积房屋作为仓库专用空间的行为违约，认为灿灿公司出于消除安全隐患的目的阻止航天信息公司存放、搬运经营物资没有事实依据。相反，灿灿公司、国安公司、国安越秀公司违反合同约定和先前的认可行为，对航天信息公司依约合理使用租赁房屋进行阻挠和妨碍，属于违约。二、原审法院审判程序违法。一审中，原审法院适用合议庭程序审理此案，根据法律规定，合议庭是由审判员和人民陪审员全程参与审理，但在一审法庭调查中的质证环节中，仅有审判员一人参与审判，两名陪审员并未参与，不符合法定程序要求。综上所述，原审法院所作的判决不当，特向贵院上诉，请求撤销原判决，给予依法改判。

灿灿公司、国安公司、国安越秀公司共同辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回航天信息公司的全部上诉请求。1、航天信息公司在一审明确本案案由是租赁合同纠纷，那么国安公司、国安越秀公司就不是本案适格主体。航天信息公司依据物业管理服务关系与国安公司、国安越秀公司发生纠纷，而航天信息公司与灿灿公司属于租赁法律关系，故航天信息公司要求灿灿公司赔偿经济损失明显没有法律依据；本案是租赁法律关系，灿灿公司只要提供适租商铺就已经全部履行义务。无论航天信息公司有无变更租赁用途都不能与国安公司、国安越秀公司的物业管理行为对抗租赁法律关系。

航天信息公司向一审法院起诉请求：1、判令灿灿公司、国安公司、国安越秀公司履行合同约定，停止阻碍航天信息公司使用货梯及阻碍航天信息公司在租赁场地存放部分经营物资的行为；2、判令灿灿公司、国安公司、国安越秀公司违反合同约定并赔偿航天信息公司自2016年3月至今因违约而给航天信息公司造成的直接经济损失204762.8元【计算方式：25层每月租金131962元/建筑面积1462.99=90.2元/平米，25层建筑使用率为：（建筑面积1462.99-公摊面积485.73）/建筑面积1462.99≈66.8%，仓库专用空间的建筑面积=47平米/使用率66.8%≈70.36平米，仓库专用空间每月的租金为90.2元/平米×70.36平米=6346.472元，《写字楼物业服务合同》中仓库专用空间的物业管理费为19.8元/平米*70.36平米=1393.128元,仓库专用空间每月闲置的费用损失为6346.472+1393.128=7739.6元，仓库专用空间闲置的费用共计7739.6元×18≈139312.8元（从2016年3月1日计算至2017年8月31日，以18个月计算）；另航天信息公司因灿灿公司、国安公司、国安越秀公司的违约行为另行租赁仓库的额外租金损失为65450.00元（按照租赁合同约定每月租金3850.00元，航天信息公司已于2016年12月份一次性支付对方仓库出租方65450.00元租金），两项损失合计为204762.8元】。

一审法院认定事实：2014年7月24日，航天信息公司（乙方）与灿灿公司（甲方）签订《星光映景租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区水荫路119号“星光映景”25层整层（01-10室）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1462.99平方米，分摊共享建筑面积485.73平方米，其中2016年3月1日至2017年2月28日期间，每月租金131962元，2017年3月1日至2018年2月28日期间，每月租金138560元；租金按半年结算，由乙方在每半年之前的上月最后一个工作日结束前缴付租金给甲方；甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期1日，须按第一年单月月租金额的0.2%向乙方支付违约金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；甲方有权监督乙方对物业的使用情况，有权对物业进行定期安全检查（包括消防安全检查）；乙方的装修设计图纸须向有关部门报批后方可进行施工；甲方有权对装修工程的施工进行监督；乙方必须将竣工图纸交给甲方备案；乙方应严格按本合同约定用途使用租赁场地及领取经营活动有关证照；乙方的所有装修设计方案应经过甲方、物业管理公司、消防局及有关部门的审批后，方可进行装修；月管理费：第一年19.8元/㎡（含正常时间年室内空调流量费及主机电费，不含室内电费等费用），共28967元/月；第二年起：19.8元/㎡（不含室内空调流量费及电费等费用，正常时间内空调流量费按流量计费标准支付，每㎡收费上限为5元）等。

2015年10月13日，航天信息公司（乙方）与灿灿公司（甲方）签署《星光映景租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区水荫路119号“星光映景”24层09、10室出租给乙方作办公用途使用，建筑面积共358.39平方米，实际使用面积234.03平方米，分摊共享建筑面积124.36平方米，其中2015年11月16日至2016年11月15日期间，每月租金32255元，2016年11月16日至2017年11月15日期间，每月租金33868元；租金按六个月结算一次；其余内容与上述合同所约定一致。

2015年1月16日，航天信息公司（乙方）与国安越秀公司（甲方）签订《写字楼物业管理服务合同》，约定甲方是星光映景项目出租方委托的物业管理者，乙方是大厦25层01-10室的承租人，乙方已于2014年7月24日与出租方灿灿公司签订《租赁合同》，乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同约定接受并委托甲方为该物业之管理者，甲方将依据本合同及《星光映景写字楼租户手册》等对该物业进行管理。管理费按建筑面积计算，每月每平方米19.8元，该物业建筑面积为1462.99平方米，每月管理费共计28967元，该费用已包括公共能耗费用（单元户内电费、空调费除外）；乙方办理装修手续时，须将有关物业装修承包商资质证明、装修责任险、设计图纸等资料提交甲方审核并取得甲方的书面批准后方可开始装修施工；为维护大厦全体客户的利益，甲方有权采取一切合理措施实施管理，并有权暂时停止违约客户享受大厦的某些专项服务等。

2016年3月21日，国安越秀公司向航天信息公司发出《关于限期将货物清理事宜》，内容为：近日该司安防人员巡查单元时发现航天信息公司办公单元内放置大量货物，直接导致大厦消防出现隐患，并违反租赁法中不得改变房屋用途的规定，相关行为部队和街道均明令禁止；要求航天信息公司于2016年3月25日前对单元内货物进行清理和搬离，并从当日开始对航天信息公司进入本大厦的车辆进行例行检查，不允许货物进出本大厦等。

2016年5月26日，国安越秀公司向航天信息公司发出《关于消除消防安全隐患的函》，内容为：航天信息公司在办公室内由存放大量物品或货物等现象，存在消防安全隐患，请航天信息公司尽快将存放的货物撤离办公区域等。

2016年6月2日，航天信息公司分别向灿灿公司、国安越秀公司发出《法务函》，内容为：其司在租赁场所较小面积存放部分经营物资（税控设备、税控软件），使用货梯搬运经营物资，其司仍是使用租赁场所办公，没有任何法律法规政策规定办公场所不能存放少部分经营物资，且实际生活中均有公司在办公场所存放经营物资等其他物品；其司存放的经营物资为税控设备、软件，该经营物资体积小价值高，且无任何危害安全的因素；且该经营物资对存放环境的安全性要求较高，需要跟随公司的办公人员。本大厦8楼在经营餐厅，26楼的办公室内有做饭的食堂，使用货梯的频率高，并存在安全隐患，灿灿公司、国安越秀公司均不阻拦，唯独阻止其司使用货梯，有违公平。希望灿灿公司及灿灿公司聘请的物业服务公司停止阻止其司使用货梯的违约行为等。

2016年6月8日，灿灿公司向航天信息公司发出《答复函》，内容为：航天信息公司在租赁场地存放的“经营物资”并非经营所需的办公用品，数量巨大，占用货梯，完全超过了公司正常经营所需物资的范畴，实质为航天信息公司经营所需中转的货物，完全背离了合同所约定的租赁物业的办公使用用途，变相将租赁物业用于货物的仓储用途；这种违法违规违反合同约定的行为，不仅改变了租赁物业的使用用途，而且让大厦的管理存在巨大的安全隐患，甚至可能导致上级主管部门对其司擅自变更物业使用性质而采取行政处罚措施，严重影响双方的正常经营活动等。

2016年8月15日，航天信息公司（乙方，承租人）与案外人广州石油培训中心（甲方，出租人）签订《广州石油培训中心服务租赁合同》，约定租赁房屋座落于甲方行政楼二楼书库西端，间数1间，建筑面积77平方米，用途为仓库，租期至2016年8月1日至2020年7月31日，每月租金3850元，乙方每半年的第一个月30日前结清本半年度租金，每次结算金额为23100元等。航天信息公司于同年12月2日向该中心支付了租金65450元。

一审法院认为，航天信息公司与灿灿公司自愿签订的上述两份《星光映景租赁合同》，均出自双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。灿灿公司作为出租方，已将符合约定的租赁物交付航天信息公司使用，航天信息公司亦应按照约定的用途使用租赁物,但航天信息公司却利用其中的70.36平方米作为仓库专用空间存放经营物资，显然已违反了合同中关于租赁物为办公用途的约定，灿灿公司对航天信息公司做出相应的制止行为，目的为消除涉讼大厦的安全隐患，保护包括航天信息公司在内的涉讼大楼全体使用人的生命、财产安全，并无过错。因此，航天信息公司在本案中对灿灿公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。

灿灿公司与国安公司均为独立法人；而国安越秀公司为涉讼大楼的物业管理人，与航天信息公司签订有《写字楼物业管理服务合同》，双方因物业管理产生的纠纷，与本案调处的租赁合同纠纷，属于两个不同的法律关系。如航天信息公司认为国安公司、国安越秀公司存在违约行为或侵权行为，应另循合法途径主张，本案不予调处。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十七条之规定，作出如下判决：驳回航天信息（广东）有限公司的诉讼请求。一审受理费4402.66元，由航天信息（广东）有限公司负担。

二审期间，航天信息公司提交如下证据：1、“星光映景”大厦中8楼的餐厅照片；2、两份《员工用餐服务协议》，拟证明同一大厦存在餐厅经营，其物资搬运、危险度及对行人的阻碍度明显高于上诉人，被上诉人一方使用不同标准对待上诉人，明显不公。

灿灿公司、国安公司、国安越秀公司对上述证据发表如下意见：2017年9月份的《员工用餐服务协议》是一审前形成的，另外一份《员工用餐服务协议》的签约时间空白，我方认为从形成时间看不属于新证据，《员工用餐服务协议》是航天信息公司与第三方签订的协议，真实性难以确认，与本案也没有关联性。

经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对航天信息公司的上诉意见，分析认定如下：

一、本案航天信息公司依据租赁合同及物业管理合同起诉灿灿公司、国安公司、国安越秀公司，而该事实属于两个不同法律关系，在一审期间航天信息公司明确选择以租赁合同纠纷作为本案案由，故本案就该案由的范围进行审理。

二、关于航天信息公司要求灿灿公司及国安公司、国安越秀公司承担违约责任的问题。灿灿公司与航天信息公司签订的租赁合同第二条约定，案涉场地出租给航天信息公司作办公用途使用，即合同明确了案涉场地的用途；航天信息公司认为国安公司、国安越秀公司妨碍其使用物业并致函给灿灿公司，灿灿公司复函明确告知航天信息公司，租赁场地存放物资应限于适合公司正常经营所需物资范围，而不能用于货物仓储用途。灿灿公司该复函告知内容合法、合理；现并无证据证实灿灿公司阻碍航天信息公司合理使用货梯及储存适合办公所用的物品，且根据国安公司、国安越秀公司提供相关照片来看，航天信息公司在案涉场地存放的货物，远远超出办公用途，且存放地点与其自行规划地点也不一致，灿灿公司要求航天信息公司按合同约定履行并无不妥，综上，航天信息公司认为灿灿公司违约缺乏事实和法律依据；国安公司、国安越秀公司并非案涉租赁合同相对人，航天信息公司请求两公司承担责任于法无据，均不予采纳。

三、关于航天信息公司提出一审审判员一人主持证据质证，审理程序不当的意见。一审法院于2017年10月20日由主审法官主持双方进行证据交换，并于2017年10月27日组成合议庭开庭。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十九条：“证据交换应当在审判人员的主持下进行。”的规定，一审法院审理程序并无不当。

航天信息公司二审期间提交的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予接纳。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人航天信息（广东）有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3086元，由航天信息（广东）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　何　佐

审判员　李　民

审判员　柳玮玮

二〇一八年五月二十三日

书记员　王日平

冯镇辉