南通市测绘院有限公司与上海永琪美容美发经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

南通市崇川区人民法院

民事判决书

（2014）崇民初字第0739号

原告南通市测绘院有限公司，住所地南通市城山路78号金和大厦。

法定代表人***，董事长。

委托代理人**，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。

被告上海永琪美容美发经营管理有限公司，住所地上海市外高桥保税区华京路2号808室。

法定代表人***，董事长。

委托代理人***。

原告南通市测绘院有限公司（以下简称南通测绘院）与被告上海永琪美容美发经营管理有限公司（以下简称上海永琪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告南通测绘院的委托代理人**、被告上海永琪公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南通测绘院诉称，原、被告于2010年8月26日签订一份房屋租赁合同，租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日。合同第九条约定，如一方擅自提前终止、解除合同，违反合同的一方应向另一方支付月租金5倍的违约金。2013年9月30日，被告向原告发出解除函，提出终止房屋租赁合同，同年10月8日，原告给被告复函，同意解除合同，要求被告依约支付违约金18.33万元。后被告回函认可违约行为，希望减免违约金。现原告诉至法院，要求被告支付违约金18.33万元。

被告上海永琪公司辩称，被告是与原告协商一致后解除租赁合同的，并非被告单方擅自解除。根据合同的约定，双方协商一致解除合同，双方互不承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，南通市崇川区城山路78号108、208室房屋系南通市测绘院所有。2010年8月26日，原告南通测绘院作为出租方（甲方）与被告上海永琪公司（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同。合同第一条第1款约定，甲方出租给乙方的房屋位于南通市城山路78号108、208室；第三条交付日期、合同租赁期限第1款约定，房屋租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日止；第四条租金及其他费用的支付第1款约定，2010年10月1日至2013年9月30日年租金为肆拾万元整，2013年10月1日至2018年9月30日年租金为肆拾肆万元整；第八条解除、终止本合同的条件第1款约定，经甲、乙双方协商一致，可变更、解除本合同，双方互不承担责任；第九条违约责任第1款约定，甲、乙双方同意，在发生下列情形之一时，一方有权解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于同期月租金的5倍的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（3）甲、乙双方擅自提前终止、解除本合同的。合同还对其他事项进行了约定。

2013年9月29日，上海永琪公司向南通测绘院发出解除函，解除函载明：因经济形势不好，客流量锐减，出现亏损，已无力支付租金，现提出终止该房屋租赁合同并尽快进行房屋交接。

2013年10月8日，南通测绘院向上海永琪公司发出回复函：鉴于上海永琪公司的原因要求提前解除房屋租赁合同，现就该房屋租赁合同解除前上海永琪公司尚需继续按合同约定履行的义务及善后的处理函告如下：上海永琪公司单方面提出终止该房屋租赁合同，应按租赁合同第9条第1款支付违约金共计人民币18.33万元；上海永琪公司应与该房屋的物业公司结清所有物业费、水电费等相关费用；违约金支付前，上海永琪公司应继续支付房租；为减少上海永琪公司的经济损失，现在即将该房屋对外重新招租，招租成功后，如被告仍未支付违约金，则此后的房租可不需再支付。

2013年10月25日，上海永琪公司向南通测绘院回函：由于该门店亏损严重，迫于无奈才提出解约，故而在违约金问题上希望南通测绘院能考虑到其实际困难，对违约金进行减免，其愿意承担相当于一个月房租的违约金以弥补南通测绘院的损失。

2013年11月2日，南通测绘院回复上海永琪公司，希望上海永琪公司按房屋租赁合同及2013年10月8日回复函中的相关条款予以补偿。

2013年12月18日，南通市测绘院将案涉房屋出租给南通湘味餐馆有限公司，房屋租赁期限自2014年1月23日起至2019年1月22日止，房租自2014年1月23日起计算。

以上事实，有房屋租赁合同、解除函、回复函、房屋产权证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、对于解除房屋租赁合同，被告是否构成违约。2、如果被告违约，原告提出的违约金数额是否合理。

对于争议焦点1，根据被告向原告发出的解除函，被告系直接提出解除房屋租赁合同，事先并未与原告协商。原告在回复函中明确载明：现就该房屋租赁合同解除前贵方（被告）尚需继续按合同约定履行的义务及善后的处理函告如下。因被告单方面提出终止合同，要求被告支付违约金18.33万元。可以看出原、被告之间解除房屋租赁合同并非事先协商一致，原告同意解除合同是以被告承担违约责任为前提。被告应当对提前解除房屋租赁合同承担违约责任。

对争议焦点2，原告提出的违约金18.33万元，是按照年租金45万元，根据合同约定的违约金为同期月租金5倍计算得来。合同中的“同期”是指守约方同意解除合同的时间，原告在2013年10月8日的回复函中要求被告在支付违约金之前继续支付房租，表明至少至2013年10月8日原告仍未同意解除合同。被告支付违约金依据的同期月租金应按2013年10月8日以后的月租金计算5倍，为18.33万元。原告于2014年1月23日向新承租人收取房租，造成接近4个月房屋闲置的租金损失，原告主张的违约金未超过其损失的1.3倍，无需调整。

综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。被告单方解除合同，构成违约。原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

被告上海永琪美容美发经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通市测绘院有限公司违约金人民币18.33万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1983元（已减半），由被告上海永琪美容美发经营管理有限公司负担（案件受理费原告已预交，被告在履行上述义务时与原告结清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3966元（南通市中级人民法院开户行：中国银行西被闸支行，帐号：84×××01，户名：南通市财政局）。

审判员***

二〇一四年七月十五日

书记员***