靖江市水利局与泰州市河海水利勘测设计有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省靖江市人民法院

民事判决书

（2013）泰靖民初字第1217号

原告靖江市水利局。

法定代表人刘放，局长。

委托代理人***，江苏百川通律师事务所律师。

被告泰州市河海水利勘测设计有限公司。

法定代表人***，董事长。

委托代理人***，***泰律师事务所律师。

原告靖江市水利局（下称水利局）与被告泰州市河海水利勘测设计有限公司（下称设计公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，被告设计公司于同年7月26日就讼争房屋向本院提起了房屋买卖合同纠纷诉讼。同年8月2日，因本案须以该案审理结果为依据，故依法中止审理。2014年9月16日，本院就设计公司与水利局为房屋买卖合同纠纷案作出（2013）泰靖民初字第1763号民事判决书（下称1763号判决），水利局不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，同年12月10日，该院作出（2014）泰中民终字第01019号民事判决书（下称1019号判决），判决驳回上诉，维持原判。同年12月15日，本案依法恢复审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人***，被告委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告原名为靖江市河海勘测设计有限公司，2012年11月更名为设计公司。2004年5月8日，原、被告签订了一份编号为0001307号（下称1307号租赁合同）的房屋租赁合同，约定：原告将其办公楼四至五楼16间办公室共计720㎡租赁给被告作为办公、设计用房。该合同约定租期自2004年5月1日至2019年5月1日，年租金6000元。因该合同因违反有关事实和法律未能履行，故作废。同日，双方另签订了一份编号为0001308号（下称1308号租赁合同）的房屋租赁合同，租期调整为2004年5月12日至2009年5月12日。该合同到期后，双方又续签了合同，将上述房屋继续租给被告使用，租期为2009年1月1日至2019年1月1日，年租金为6000元，未约定租金交纳方式。2013年4月，靖江市人民政府国有资产监督管理办公室认为，原告出租的房屋系国有资产，原告出租房屋的行为未履行报批手续，且合同约定的租金明显偏低，实际未取得租金收入，要求原告收回出租的房屋。鉴于1763号案件中被告现已将房屋返还给原告，故请求判令被告支付原告所欠租金5.4万元。

被告辩称：被告系原告下属单位原靖江市水利勘测设计室改制而成立，被告在改制前就一直使用讼争房屋。改制时，双方同意将讼争房屋以评估价转让给被告。2004年3月30日，原告委托靖江市敬业会计师事务所对讼争房屋进行评估，评估价为1015131元。同年4月20日，双方签订房屋产权转让协议，约定将讼争房屋以评估价转让给被告，价款于房产过户手续完成后15日内一次性结清。后由于房屋未过户到被告名下，被告因办理营业执照需要办公经营场所的证明，才与原告签订了多份房屋租赁合同，用于办理工商登记。为进一步明确双方之间的买卖关系，在1307号租赁合同中特别约定，原告须在房屋租赁期内将讼争房屋产权按被告改制时有权部门的评估价转让给被告，不得无故拖延，否则原告承担由此引起的房价上涨的损失。事实上，原告也从未要求被告交纳租金。故原、被告间实际签订的是房屋买卖合同，双方签订的租赁合同不是双方的真实意思表示，被告占有使用讼争房屋是基于双方签订的转让协议，而非租赁合同。被告为此已另行提起诉讼，靖江法院及泰州中院均已作出判决，确认了原、被告间只存在房屋买卖关系，不存在租赁关系，原告要求被告支付租金5.4万元没有事实和法律依据。即使租赁合同成立，原告要求被告给付租金也已超过了法律规定的诉讼时效期间，故请求驳回原告的诉讼请求。

针对被告辩称，原告补充陈述，2004年4月20日双方签订《房屋产权转让协议》属实，讼争房屋属于国有资产，该转让协议未经批准，违反了国有资产管理规定，属于无效合同，事实上，双方已终止了买卖合同的履行，后变更为租赁合同。

经审理查明：2004年4月20日，设计公司与水利局签订《房屋产权转让协议》1份，约定水利局将其所有的办公大楼第四、第五层房屋转让给设计公司，转让价为评估价1015131元，水利局负责提供原房产建设手续，原房产办理产权证所需费用由水利局承担，转让部分的过户费用双方各承担一半；设计公司可对转让后的房产进行装修，但不得破坏原结构；房产过户手续完成后十五日日一次性结清全部价款。2004年5月8日，设计公司与水利局签订了1307号、1308号《房屋租赁合同》，1307号租赁合同在1308号租赁合同的基础上增加了手写的违约条款责任（出租人如提前终止合同，应事先征得承租人同意。否则应补偿承租人由此引起的损失）和其他约定（出租人须在租房期内将该出租房产权按承租人改制时有权部门的评估价转让给承租人，不得无故拖延，否则要求承担由此引起的房价上涨的损失），租赁期限也由原来的“至2009年”修改为“至2019年”，其他内容相同。后原告一直占有使用讼争房屋。2012年4月27日，靖江市人民政府就水利局地块召开了协调会，形成了备忘录。备忘录载明设计公司与水利局于2004年订立了房屋转让协议，由水利局负责处理遗留问题，并与设计公司商谈，适当补贴搬迁费用，原则上不超过30万元。2013年7月26日，设计公司向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院经审理，认为水利局与设计公司之间存在房屋买卖合同关系无效，合同无效造成的损失由双方根据过错承担，据此作出1307号判决。判决设计公司损失由水利局承担75万元，于判决生效后十日内履行。水利局不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，该院作出1019号判决，判决驳回上诉人的上诉，维持原判。1019号判决针对上诉人水利局认为其与被上诉人已经一致认可终止履行《房屋产权转让协议》，双方的法律关系已变更为租赁关系一节，认为：在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人需对引起合同关系变动的事实承担举证责任，上诉人虽提供了1307和1308号《房屋租赁合同》以证明其与被上诉人已协商一致变更房屋买卖合同关系为房屋租赁合同关系，但两份租赁合同的签订时间均为2004年5月8日，而两份租赁合同在第六条“违约责任”与第八条“其他约定事项”两处的约定内容并不一致、存在冲突，无法确认双方当事人的真实意思表示。同时结合2012年4月27日《市政府关于转让原水利局地块的备忘录》中第二项所明确的事项及租赁合同签订后水利局从未按照合同约定收取过租金等事实，可以判断，双方事实上并未协商一致变更房屋买卖关系为租赁关系。

上述事实由原、被告当庭陈述及原告提供的1307号、1308号租赁合同，被告提供的房屋产权转让协议及靖江市政府关于转让原水利局地块的备忘录及1703号判决、1019号判决等在卷佐证。

本院认为：生效法律文书具有既判力。江苏省泰州市中级人民法院1019号判决就原告主张的与被告间房屋买卖合同关系是否已经变更为租赁合同关系一节已经作出认定，根据该生效判决原告现主张与被告间的房屋买卖合同关系已经变更为租赁关系，本院不予采信。原告主张其与被告间存在房屋租赁合同关系，据此要求被告支付租金的请求，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

驳回原告靖江市水利局要求被告泰州市河海水利勘测设计有限公司给付租金5.4万元的诉讼请求。

本案受理费690元，由原告负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费690元（户名：户名：泰州市财政局，开户行：中国农业银行泰州市分行，帐号：20×××88。

审判长金玲

审判员**

人民陪审员***

二〇一四年十二月二十日

书记员龚静

本案援引法律条款

《中华人民共和国合同法》：

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。