某某、某某与深圳市华伦投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）粤03民终25474号

上诉人（原审原告）：***，男，1968年3月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。

上诉人（原审原告）：***，女，1967年1月26日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。

共同委托诉讼代理人：林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市华伦投资咨询有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5033号金山大厦11层，统一社会信用代码914403001922145719。

法定代表人：张承东，总经理。

委托诉讼代理人：陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林耀青，广东国晖律师事务所实习律师。

上诉人***、***因与被上诉人深圳市华伦投资咨询有限公司（以下简称华伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初13660号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

上诉人***、***上诉请求：1．撤销原审裁定；2.判决解除***、***与华伦公司于1996年12月27日签订的《合同书》；3.判决华伦公司返还***、***购房款人民币257251元（以下货币均为人民币）；4.判决华伦公司赔偿***、***损失4742749元；5.判决华伦公司赔偿***、***花去的评估费3200元；6.判决华伦公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、如果本案属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，那么华伦公司必须取得涉案房产的所有权，但涉案房产从初始登记到分户登记，自始至终登记在深圳巴士集团股份有限公司(以下简称巴士集团)名下，也就是说巴士集团是涉案房产唯一的权利人。涉案房产由巴士集团所有。华伦公司没有取得涉案房产的所有权，就不是涉案房产的权利人，既然华伦公司不是涉案房产的权利人，就谈不上华伦公司企业内部建房，更谈不上华伦公司企业内部分房，也就不能适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定。***、***与涉案房产的关系不是基于***作为华伦公司国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与华伦公司之间就涉案房产只能是平等民事主体的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷不是因国有企业内部建房、分房引起的。2、国有企业内部建房、分房必须是本单位的房分给本单位的职工。华伦公司与巴士集团即无隶属关系，又无股权关系，***、***作为华伦公司的员工，没有可能去分所有权在巴士集团名下的涉案房产。***、***与华伦公司之间就涉案房产是平等民事主体的民事法律关系。3、与涉案房产类似的房产，有的卖给了香港人（2套），有的卖给了外资公司（4套），另有社会人员购买多套，也有华伦公司员工一人购买了两套（205、805)。这些充分说明本案不属于“企业内部建房分房”。4、***、***支付华伦公司购房款257251元，该支付行为充分说明本案不属于“企业内部建房分房”。5、与本案事实一样的（2016）粤0304民初19554号案，该案判决***、***应将涉案房产返还给巴士集团，巴士集团应在收到房屋后5日内向***、***退回购房款257251元,贵院维持该判决。

被上诉人华伦公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，***、***的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

***、***向一审法院起诉请求：1、解除***、***与华伦公司于1996年12月27日签订的《合同书》；2、华伦公司返还***、***购房款人民币257251元；3、华伦公司赔偿***、***损失4742749元；4、判决华伦公司赔偿***、***花去的评估费3200元；5、华伦公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：1996年12月27日，华伦公司（甲方）与***（乙方）签署《合同书》约定，为缓解企业员工住房问题，甲方将部分自用住宅转让给乙方，乙方以认购方式自愿出资参加，乙方认购的住宅为深圳市益田村益田住宅楼的第三层，建筑面积为91平方米；乙方认购楼宇的出资额为每平方米3000元，乙方分期付款，签订本合同时付出资总额的35%即10万元，1997年4月30日前付30%，房屋通知入伙后10天内付清余款；甲方应于1997年12月30日将房屋交付乙方；乙方所认购的房产，使用期为70年，在乙方符合房改政策的情况下，甲方负责为乙方办理个人房产证，所产生费用由乙方负责（第七条）；若由于甲方的原因，使乙方不能领取到房地产证，则甲方将乙方已交房款退还给乙方，并将房产收回（第十三条）。

***、***按合同约定支付购房款后，华伦公司将涉案房产交付***、***使用，目前涉案房产由***、***控制。

2016年8月16日，巴士集团以返还原物纠纷为由将本案***、***列为被告诉至一审法院，一审法院依法追加本案的华伦公司作为第三人参加诉讼，巴士集团请求***、***向其返还涉案房产并赔偿从1997年9月30日起算的租金损失。一审法院于2017年6月20日依法作出（2016）粤0304民初19554号民事判决书（下称19554号案），判决***、***向巴士集团返还涉案房产，巴士集团向***、***退回购房款257251元。***、***不服该一审判决，上诉至我院，我院于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16284号民事判决书（下称16284号案件），判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，巴士集团已向一审法院申请强制执行，***、***实际未收取巴士集团返还的购房款，亦未就该购房款申请执行。目前，该案仍在执行中。

2016年9月20日，***、***将巴士集团、华伦公司列为共同被告以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，案号为（2016）粤0304民初22698号（下称22698号案件），***、***在该案中请求巴士集团、华伦公司补交涉案房产的地价款后办理房地产证（商品房），将涉案房产过户至其名下。一审法院经审理后依法作出判决，判决驳回***、***的诉讼请求。***、***不服该一审判决，上诉至我院，我院认为，***、***与涉案房产的关系是基于***作为华伦公司国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与华伦公司之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解除，且深圳市住房和建设局已经对该问题作出了处理。我院遂于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16439号民事裁定书，裁定撤销22698号民事判决书，驳回***、***的起诉。

16284号案件、22698号案件已查明如下事实：

一、涉案房产的来源

1996年4月2日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市公共交通（集团）有限公司（受让方、乙方，巴士集团更名前的名称，以下简称公交公司）签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方将地块编号为B110-11土地面积约2587平方米的土地出让给乙方使用；使用年限为70年，从1996年4月2日到2066年4月1日止；土地用途为公交总部职工配套住宅；乙方向甲方给付1190409元地价款取得上述土地使用权。

1996年4月8日，公交公司（甲方）与深圳华伦投资咨询公司（乙方、华伦公司更名前的名称）签署《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，就联合建设石厦南综合楼约定，待建筑物完成后，甲方分得住宅建筑面积50%的建筑物业，乙方分得住宅建筑面积50%的建筑物业。

1997年12月5日，深圳市规划国土局向公交公司颁发了石厦南总站的《深圳市建设工程规划验收证书》。

1998年3月13日，深圳市城市建设档案馆就石厦南总站（住宅）向公交公司下发《深圳市城市建设档案验收证书》。

2000年8月8日，深圳市规划国土局福田分局出具《付清地价款证明》，确认公交公司已支付了1190409元的地价款。

2001年3月6日，石厦南公共汽车总站综合楼办理了初始登记，权利人为公交公司，房产证号为3000067794，购房性质为协议（减地价）。

2003年7月24日，石厦南公共汽车总站综合楼305房（下称涉案房产）换证登记至公交公司名下，房产证号为3000192510，性质为单位自建房，建筑面积为92.71平方米。

2003年9月1日，深圳市规划与国土资源局下发深规土（2003）413号《关于深圳市公共交通（集团）有限公司国际招标土地资产处置方案的批复》记载，福田石厦南总站维持原有土地使用性质。每年按规定交纳土地使用费或年地租。

二、涉案房产的权属争议情况

1999年9月14日，深圳市住房和建设局（下称住建局）批复同意***、***以微利价对包含涉案房产在内的共计10套房产进行房改，编号为10369，《申请房改住房分户表》记载涉案房产的申请人为***，***系其配偶，建筑面积为92.71平方米，房价款为277699.80元，房产类别为社会微利房。

2011年5月17日，***向深圳市房地产登记中心递交《申诉书》称，其为深圳市水务建设管理中心的员工，根据《侨香村深云村历史遗留问题住房租赁办法》，其符合分配条件，此时***发现其名下登记了一套政策性住房即涉案房产，***、***从未在巴士集团处工作过，也从未与巴士集团签订过任何购房合同，但凭空享受了巴士集团内部政策性住房，请求撤销其已享受政策性住房信息，纠正深圳市房地产权登记中心录入的错误信息，要求恢复其参与侨香村、深云村的房屋分配资格。

2011年5月30日，***出具《情况说明》称，其于1996年在华伦公司处工作，1996年与华伦公司签订了一份商品房买卖合同，以277699.80元的价格购买了涉案房产，但华伦公司一直未能办理微利房房产证，购房合同已遗失。***和巴士集团没有任何关系，也没参加过该公司的住房房改。***对巴士集团提供的房改分户登记表亦不知情。

同日，***、***出具《承诺书》称，两人未享受过任何政策性住房，愿意配合政府部门依法处理涉案房产。

2011年6月2日，深圳市水务局向住建局出具《关于商请尽快更改***同志房改记录的函》称，***为该局直属事业单位深圳市务工程建设管理中心员工，其符合侨香村深云村分房条件，但市房地产权登记中心出具的《房屋产权信息查询表》中则显示其享受了政策性住房情况。但经其本人查档，产权登记信息中显示该套住房的权利人为“深圳市公共交通（集团）有限公司”，且已办理了房地产证，并非***所有，与《房屋产权信息查询表》中显示的信息存在重大差异。另外，巴士集团也已经出具了相关证明，证明***夫妇非该集团员工，也从未享受过该集团内部政策性住房待遇。目前，深圳市住宅售房管理服务中心经过调查，建议取消该房房改记录。鉴于此次分房工作政策性强，时间紧迫，且关系到员工个人切身利益，特请住建局尽快核实，并更改***同志的房改记录，以保障该职工的合法权益。

2011年7月1日，巴士集团向深圳市住宅售房管理服务中心出具深巴（2011）238号《复函》称，经查，石厦南公共汽车总站综合楼是巴士集团与华伦公司于1996年合作建设的项目。根据双方签订的合同书的约定，华伦公司分得50%的建筑物业，具体为住宅部分中线西楼段。涉案房产正位于西楼段，属于华伦公司所得物业。因此，涉案房产不属于巴士集团，其无从得知该房产权归属及实际使用人。

2011年9月17日，住建局向深圳市水务局出具深建函（2011）823号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》称，关于***申请“两村”住房有关问题，经调查核实情况及处理意见一并函告：关于***、***夫妇请求恢复其“两村”申请资格问题的调查报告。调查报告记载，石厦南公共汽车总站综合楼305房的性质是政策性住房，并非市场商品房。根据原公交公司与原华伦公司签订的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》的约定，石厦南公共汽车总站综合楼305房产权不应当属于原公交公司。石厦南公共汽车总站综合楼305房一直由***、***夫妇居住使用至今。以上我局调查核实的情况表明***、***夫妇信访时所申诉的情况与实际真实情况有出入。经过综合考虑，我局提出以下处理方案：方案一：不纳入“两村”租售范围，我局按照有关政策协助***、***夫妇办理石厦南公共汽车总站综合楼305房房改手续，让申诉人取得该住房的产权。方案二：在市水务局向我局出具***申请侨香村深云村审核合格的书面证明，向我局申报备案***、***夫妇签名的申请材料，并承诺对此案的处理进行见证及监督实施的前提下，将***、***夫妇纳入“两村”租售范围，石厦南公共汽车总站综合楼305房由我局收回。***夫妇必须在“两村”选房工作开始之前（具体日期另行通知）到我局售房中心办理实际退房手续，交回该套住房。否则，不纳入“两村”租售范围。

2011年9月28日，深圳市水务局向住建局出具编号为深水函（2011）744号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》[深建函（2011）823]收悉，经研究并征求***、***夫妇意见（详见附件），同意按照住建局提出的方案二的处理意见办理，水务局将积极配合住建局对此案的处理进行见证和监督。附件为***、***于2011年9月27日出具的《承诺函》，两人于2011年9月27日作出致深圳市住建局、水务局的《承诺书》，内容为“我们同意深圳市住建局，深建函（2011）823号方案二的处理建议，承诺积极配合售房中心办理实际退房手续”。

2012年12月24日，深圳市水务局向住建局出具深水函（2012）876号《关于商请妥善解决***同志住房问题的函》称，根据该局问题的复函[深建函（2011）823号]中提出的处理建议，我局职工***夫妇可在办理实际退房手续后参与“两村”分房。日前***夫妇多次反映在侨香村分房的实际操作过程中遇到无法退房、未能签订购房合同等问题。根据我市妥善解决机关事业单位职工住房历史遗留问题的有关精神，现将***同志对深建函(2011)823号文提出的建议随文附上，恳请贵局尽快核实，以保障该职工能够尽快解决住房问题。函件附件为***递交的《关于按程序签订侨香村住房合同的申请》，***、***在该《申请》中陈述，其已按深建函（2011）823号函的附件二出具承诺，并将钥匙送到售房中心，售房中心拒绝接受，要求将涉案房产过户到他们名下才签署侨香村的合同。这种要求华伦公司无法做到，305房产权清晰，初始登记、分户登记都是原公交公司的，且至今有效。***、***并非涉案房产的权利人，无法将涉案房产转移登记，两人要求立即签订侨香村购房合同。

2012年，***、***签订了侨香村的购房合同，取得了侨香村的房屋，但两人未退还涉案房屋。

三、有关涉案房产的诉讼情况

***、***不服深圳市住房和建设局的对涉案房产房改的批复行为，于2012年3月12日将深圳市住房和建设局列为被告，将公交集团列为第三人诉至一审法院，一审法院经审理，依法作出（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，裁定驳回了***、***的起诉。***、***不服该一审裁定书，上诉至我院，我院于2012年12月7日依法作出（2012）深中法行终字第496号《行政裁定书》，裁定撤销了一审法院作出的（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，指定一审法院继续审理该案。

一审法院另行审理该案后，于2013年4月17日依法作出（2013）深福法行初字第161号《行政判决书》，判决撤销住建局于1999年9月14日作出的同意深圳市公共交通集团有限公司以微利价进行房改的批复中关于同意***、***房改的批复行为。后住建局不服该一审判决，上诉至我院，我院经审理于2013年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

2015年4月1日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向巴士集团下发深房改（2015）1号《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中石厦南公共汽车总站综合楼305号住房房改的决定》，要求巴士集团收到本决定之日起三十日内，收回该住房，并及时函告。

2015且4月15日，住建局向***下发《深圳市住房和建设局关于***先生住房信访问题的复函》称，由于巴士集团完成该手续需要一定时间。在巴士集团完成撤销该房改批复手续、房改住房已收回的情况下，我局将按规定核算未达标房改住房补贴。

2015年6月19日，住建局向深圳市人民政府国有资产监管管理委员会下发《深圳市住房和建筑局关于商请责令深圳市巴士集团股份有限公司配合收回安居房的函》称，我局已多次督促巴士集团收回该涉案安居房，特函请贵委责令巴士集团依法收回该涉案安居房，或由贵委依职权收回该涉案安居房。

2016年6月20日，巴士集团委托广东信达律师事务所向***、***寄发《律师函》，函告***、***收到函件后五日内将涉案房产交还巴士集团。

深圳市不动产登记中心作出深不动产登函（2017）23号复函称，涉案房产的性质为非市场商品房。

一审法院认为，涉案房产为非市场商品房，***、***与涉案房产的关系是基于***作为华伦公司国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与华伦公司之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解决，且深圳市住房和建设局已经对该问题作出了处理，19554号案件已判令巴士集团向***、***退回购房款，***、***的起诉，依法应予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，一审法院裁定：驳回***、***的起诉。一审案件受理费46822.4元（已由***、***预交），一审法院依法退还***、***。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷才不属于人民法院主管工作的范围，但本案并不涉及占房和腾房，仅是房屋因生效判决确认被巴士集团收回后，购房款及损失的处理问题，应属于人民法院处理范围。一审法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条驳回***、***的起诉，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

一、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初13660号民事裁定；

二、本案指令深圳市福田区人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

审判长　张　睿

审判员　吴春泷

审判员　聂　效

二〇一九年十月十一日

书记员　张济川

附录相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。