某某、某某等与深圳市华伦投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）粤0304民初13660号

原告：***，男，汉族，1968年3月29日出生，住址广东省深圳市福田区。

原告：***，女，汉族，1967年1月26日出生，住址广东省深圳市福田区。

两原告共同委托诉讼代理人：林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

被告：深圳市华伦投资咨询有限公司，住所深圳市罗湖区深南东路5033号金山大厦11层，统一社会信用代码914403001922145719。

法定代表人：张承东。

委托诉讼代理人：陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。

原告***、***与被告深圳市华伦投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人林建，被告的委托诉讼代理人陈慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1996年4月2日，深圳市公共交通（集团）有限公司与深圳市规划国土局签订了《深圳市土地使用权出让合同》【深地合字（福96）015号】，约定由深圳市公共交通（集团）有限公司受让涉案房屋土地使用权。1996年4月8日深圳市公共交通（集团）有限公司与被告签订《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，约定被告分得住宅建筑面积50%的建筑物业作为合作建房利益。1996年9月被告以自有住房名义对外公开出售石厦南综合楼。1996年12月27日，原告***与被告签订合同书，被告将位于深圳市的第三层建筑面积为91平方米以每平方米3000元的价格出售给原告。原告支付购房款后，被告将房产交付原告，房屋为综合楼的305房。2016年8月16日，深圳巴士集团股份有限公司向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求两原告向其返还涉案房产。法院作出的（2016）粤0304民初19554号《民事判决书》判决两原告将涉案房产返还深圳巴士集团股份有限公司。两原告不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院后于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16284号《民事判决书》，判决驳回两原告的上诉，维持原判。2018年5月27日，深圳巴士集团股份有限公司申请强制执行，2018年12月3日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行评估，涉案房产的评估值为4510603元。巴士集团以划拨方式取得涉案房屋土地使用权，是为了解决本单位员工住房困难问题，本应由本单位自己出资完成建设，并将房屋分配给符合条件的员工，巴士集团与被告合作建房并按约定分配房，是一种追求房屋买卖市场利益的行为，已违反划拨土地的使用规定，为法律所禁止，属于无效法律行为。被告在未取得涉案房屋所有权的情况下，将涉案房屋转让给原告***，存在重大过错，被告不能履行合同义务及被判决涉案房屋由巴士集团收回，被告已构成根本性违约，解除双方签订的合同的条件已成就，被告理应返还原告购房款及赔偿损失。如果被告全面正确履行合同，则涉案房屋归原告所有，因被告的原因，导致原告权利落空，该损失应由被告赔偿。虽然涉案房屋评估值为4510603元，但原告的损失远不止这些，因被告的行为导致原告丧失交易机会，1996年以257251元购买的商品房至2018年已上涨至500万元以上。为此，原告请求返还购房款257251元、赔偿原告损失4742749元（5000000元-257251元）合情合理。2003年05月07日深圳华伦投资咨询公司变更为深圳市华伦投咨询有限公司。请求法院判令：1、解除原被告双方于1996年12月27日签订的《合同书》；2、被告返还原告购房款257251元；3、被告赔偿原告损失4742749元；4、被告赔偿原告花去的评估费3200元；5、被告承担本案诉讼费用。

被告口头答辩称，首先请求法庭确认原告的诉讼请求是解除合同还是合同无效，根据原告的起诉状，其诉讼请求为解除合同，但其起诉状的内容的倒数第二页陈述的是巴士集团与被告合作建房是无效的法律行为，被告未取得所有权，将涉案的房屋转让给原告，被告认为根据原告的陈述，前述合同原告认为无效导致被告并没有确定取得涉案房屋的所有权，且未经任何权利人事后的追认，属于无权的处分，该合同应为无效合同，因此，本案应为无效合同，法律后果为恢复原状即双方退房退款，不存在诉讼请求中的解除合同一说。第二点，本案原告***不是案件的适格原告，本案为合同纠纷，应适用合同的相对性的原则，原告***不是合同的签订方，也不承担任何的权利义务，依法应驳回原告***的起诉；第三点，原告对于购买的涉案房产性质是知情的，不存在任何的损失，首先被告不存在任何的违约行为，违约行为是法律规定承担赔偿损失责任的前提，原告要求被告承担赔偿损失没有任何的法律依据；原告不存在任何实际损失，也不存在预期利益的损失，原告与被告签订的合同书第七条约定，在乙方即原告***符合房改政策的情况下甲方即被告负责为乙方办理个人房产证，证明原告在签订合同时已经知悉涉案的房屋的性质是政策性的用房，需要在符合法律规定和政府政策的规定前提下才能办理个人房产证，因此在签订合同的时候原告是否能获得商品房的利益是不确定的，原告既不存在任何实际的损失，也不存在任何预期利益的损失。原告***作为被告在案发时的员工，曾提供过原告***的身份证及两原告的结婚证作为申请房改的资料，两原告虽然不认可材料是原告***所提供的，但原告***不是被告的员工，被告不可能掌握其身份证及结婚证这一类重要的身份证明文件，因此原告***是知悉该房产的性质才会提交相关文件申请进行房改；第三，原告在签订了涉案合同取得了房产后才提交相关的材料申请房改，并已经取得了相关部门的同意进行房改的批复，基本完成了房改的程序，本可以将涉案房产转为商品房进入市场进行交易，但原告为了取得申请侨香村的分房资格自行承诺放弃涉案房产，并承诺办理退房手续，据此涉案房产是原告在权衡上述两处房产之后作出的选择，是对涉案房产权利的放弃和处分，不存在任何的损失，另外根据原告委托的评估机构对涉案房产进行评估，但原告的诉讼请求并没有依照评估机构的结果400多万进行计算，而是以自行认为房产价格500万元以上，从而主张470多万元的损失；第五点，原告至今没有退房且一直在出租房产进行盈利，深圳巴士股份集团有限公司作为涉案房产的所有权人已经起诉两原告要求返还房产，深圳市中级人民法院也作出了生效的判决，但原告至今拒绝退房，上述判决也判决了巴士集团要返还全部的购房款，但原告另行主张被告退还购房款明显是违反了公平原则，依法应予以驳回；第六点，本案已经过了诉讼时效，原告在2011年已经承诺退回涉案的房产，但此至2018年才提起诉讼主张解除双方签订的合同书，超过了诉讼时效，退一步即使存在损失也是原告自行扩大的，被告不承担任何责任；第七点，退一步讲，因被告原因没有办法办理房产证的双方约定的是退房退款，根据双方签订的合同书13条，由于被告的原因导致无法领到房产证的，被告退款，原告是需要退房的，但是涉案房产没有办法办理房产证是原告自身不符合政策的原因导致的，原告不存在损失，反而利用了一系列不诚实的行为和滥用诉讼的手段强行霸占涉案房屋长达十余年出租盈利，已经获得了非法的巨额利益；最后，原告的一系列行为已经严重违反了诚实信用的原则，本案原告在明知道涉案房屋的性质进行购买后提交相关的材料进行房改，取得了相关部门同意进行房改的批复后又为了取得侨香村的分房资格自行承诺放弃，并积极承诺办理退房手续，但原告取得了侨香村的政策性住房后出尔反尔拒绝退回涉案的房产，多次利用诉讼手段以达到其目的，并坚持称不是原告提交的房改资料，对涉案房产性质不知情，被房改后又对其出具的上述承诺书称是伪造的，该承诺书已由相关的生效判决认定是原告的真实意思表示，深圳市中级人民法院作出的生效判决进行强制执行后仍拒绝退回房产，原告在2011年承诺退房至今一直将涉案的房屋出租营利，不仅没有向所有权人支付占用费，反而利用各种手段霸占房屋进行盈利，在生效判决要求深圳市巴士集团退回房款后原告既不申请强制执行，也拒绝收取该部分的款项，转而起诉被告退回房款并主张被告赔偿损失，原告的上述行为不仅严重违反了合同法的诚实信用原则及公平原则，同时也是与这个社会主义的价值观是完全背道而驰的，福田区法院作出的2016粤0304民初1954号民事判决、2016粤0304民初22698号判决、深圳市中级人民法院作出的2017粤03民终16284民事判决已对上述行为进行了否定的评价。

经审理查明，1996年12月27日，被告（甲方）与原告***（乙方）签署《合同书》约定，为缓解企业员工住房问题，甲方将部分自用住宅转让给乙方，乙方以认购方式自愿出资参加，乙方认购的住宅为深圳市益田村益田住宅楼的第三层（下称涉案房产），建筑面积为91平方米；乙方认购楼宇的出资额为每平方米3000元，乙方分期付款，签订本合同时付出资总额的35%即10万元，1997年4月30日前付30%，房屋通知入伙后10天内付清余款；甲方应于1997年12月30日将房屋交付乙方；乙方所认购的房产，使用期为70年，在乙方符合房改政策的情况下，甲方负责为乙方办理个人房产证，所产生费用由乙方负责（第七条）；若由于甲方的原因，使乙方不能领取到房地产证，则甲方将乙方已交房款退还给乙方，并将房产收回（第十三条）。

原告按合同约定支付购房款后，被告将涉案房产交付两原告使用，目前涉案房产由原告控制。

2016年8月16日，深圳巴士集团股份有限公司(以下简称巴士集团)以返还原物纠纷为由将本案原告***、***列为被告诉至本院，本院依法追加本案的被告深圳市华伦投资咨询有限公司（以下简称华伦公司）作为第三人参加诉讼，巴士集团请求***、***向其返还涉案房产并赔偿从1997年9月30日起算的租金损失。本院于2017年6月20日依法作出（2016）粤0304民初19554号民事判决书（下称19554号案），判决***、***向巴士集团返还涉案房产，巴士集团向***、***退回购房款257251元。***、***不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院（下称深圳中院），深圳中院于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16284号民事判决书（下称16284号案件），判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，巴士集团已向本院申请强制执行，原告实际未收取巴士集团返还的购房款，亦未就该购房款申请执行。目前，该案仍在执行中。

2016年9月20日，***、***将巴士集团、华伦公司列为共同被告以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，案号为（2016）粤0304民初22698号（下称22698号案件），***、***在该案中请求巴士集团、华伦公司补交涉案房产的地价款后办理房地产证（商品房），将涉案房产过户至其名下。本院经审理后依法作出判决，判决驳回***、***的诉讼请求。***、***不服该一审判决，上诉至深圳中院，该院认为，***、***与涉案房产的关系是基于***作为华伦公司国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与华伦公司之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解除，且深圳市住房和建设局已经对该问题作出了处理。深圳中院遂于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16439号民事裁定书，裁定撤销22698号民事判决书，驳回***、***的起诉。

16284号案件、22698号案件已查明如下事实：

一、涉案房产的来源

1996年4月2日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市公共交通（集团）有限公司（受让方、乙方，巴士集团更名前的名称，以下简称公交公司）签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方将地块编号为B110-11土地面积约2587平方米的土地出让给乙方使用；使用年限为70年，从1996年4月2日到2066年4月1日止；土地用途为公交总部职工配套住宅；乙方向甲方给付1190409元地价款取得上述土地使用权。

1996年4月8日，公交公司（甲方）与深圳华伦投资咨询公司（乙方、被告更名前的名称）签署《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，就联合建设石厦南综合楼约定，待建筑物完成后，甲方分得住宅建筑面积50%的建筑物业，乙方分得住宅建筑面积50%的建筑物业。

1997年12月5日，深圳市规划国土局向公交公司颁发了石厦南总站的《深圳市建设工程规划验收证书》。

1998年3月13日，深圳市城市建设档案馆就石厦南总站（住宅）向公交公司下发《深圳市城市建设档案验收证书》。

2000年8月8日，深圳市规划国土局福田分局出具《付清地价款证明》，确认公交公司已支付了1190409元的地价款。

2001年3月6日，石厦南公共汽车总站综合楼办理了初始登记，权利人为公交公司，房产证号为30××94，购房性质为协议（减地价）。

2003年7月24日，石厦南公共汽车总站综合楼305房（下称涉案房产）换证登记至公交公司名下，房产证号为30××10，性质为单位自建房，建筑面积为92.71平方米。

2003年9月1日，深圳市规划与国土资源局下发深规土（2003）413号《关于深圳市公共交通（集团）有限公司国际招标土地资产处置方案的批复》记载，福田石厦南总站维持原有土地使用性质。每年按规定交纳土地使用费或年地租。

二、涉案房产的权属争议情况

1999年9月14日，深圳市住房和建设局（下称住建局）批复同意原告以微利价对包含涉案房产在内的共计10套房产进行房改，编号为10369，《申请房改住房分户表》记载涉案房产的申请人为原告***，原告***系其配偶，建筑面积为92.71平方米，房价款为277699.80元，房产类别为社会微利房。

2011年5月17日，原告***向深圳市房地产登记中心递交《申诉书》称，其为深圳市水务建设管理中心的员工，根据《侨香村深云村历史遗留问题住房租赁办法》，其符合分配条件，此时原告***发现其名下登记了一套政策性住房即涉案房产，原告***、***从未在巴士集团处工作过，也从未与巴士集团签订过任何购房合同，但凭空享受了巴士集团内部政策性住房，请求撤销其已享受政策性住房信息，纠正深圳市房地产权登记中心录入的错误信息，要求恢复其参与侨香村、深云村的房屋分配资格。

2011年5月30日，原告***出具《情况说明》称，其于1996年在华伦公司处工作，1996年与华伦公司签订了一份商品房买卖合同，以277699.80元的价格购买了涉案房产，但华伦公司一直未能办理微利房房产证，购房合同已遗失。原告***和巴士集团没有任何关系，也没参加过该公司的住房房改。原告***对巴士集团提供的房改分户登记表亦不知情。

同日，原告***、***出具《承诺书》称，两人未享受过任何政策性住房，愿意配合政府部门依法处理涉案房产。

2011年6月2日，深圳市水务局向住建局出具《关于商请尽快更改***同志房改记录的函》称，***为该局直属事业单位深圳市务工程建设管理中心员工，其符合侨香村深云村分房条件，但市房地产权登记中心出具的《房屋产权信息查询表》中则显示其享受了政策性住房情况。但经其本人查档，产权登记信息中显示该套住房的权利人为“深圳市公共交通（集团）有限公司”，且已办理了房地产证，并非***所有，与《房屋产权信息查询表》中显示的信息存在重大差异。另外，巴士集团也已经出具了相关证明，证明***夫妇非该集团员工，也从未享受过该集团内部政策性住房待遇。目前，深圳市住宅售房管理服务中心经过调查，建议取消该房房改记录。鉴于此次分房工作政策性强，时间紧迫，且关系到员工个人切身利益，特请住建局尽快核实，并更改***同志的房改记录，以保障该职工的合法权益。

2011年7月1日，巴士集团向深圳市住宅售房管理服务中心出具深巴（2011）238号《复函》称，经查，石厦南公共汽车总站综合楼是巴士集团与被告于1996年合作建设的项目。根据双方签订的合同书的约定，华伦公司分得50%的建筑物业，具体为住宅部分中线。涉案房产正位于，属于华伦公司所得物业。因此，涉案房产不属于巴士集团，其无从得知该房产权归属及实际使用人。

2011年9月17日，住建局向深圳市水务局出具深建函（2011）823号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》称，关于***申请“两村”住房有关问题，经调查核实情况及处理意见一并函告：关于***、***夫妇请求恢复其“两村”申请资格问题的调查报告。调查报告记载，石厦南公共汽车总站综合楼305房的性质是政策性住房，并非市场商品房。根据原公交公司与原华伦公司签订的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》的约定，石厦南公共汽车总站综合楼305房产权不应当属于原公交公司。石厦南公共汽车总站综合楼305房一直由***、***夫妇居住使用至今。以上我局调查核实的情况表明***、***夫妇信访时所申诉的情况与实际真实情况有出入。经过综合考虑，我局提出以下处理方案：方案一：不纳入“两村”租售范围，我局按照有关政策协助***、***夫妇办理石厦南公共汽车总站综合楼305房房改手续，让申诉人取得该住房的产权。方案二：在市水务局向我局出具***申请侨香村深云村审核合格的书面证明，向我局申报备案***、***夫妇签名的申请材料，并承诺对此案的处理进行见证及监督实施的前提下，将***、***夫妇纳入“两村”租售范围，石厦南公共汽车总站综合楼305房由我局收回。***夫妇必须在“两村”选房工作开始之前（具体日期另行通知）到我局售房中心办理实际退房手续，交回该套住房。否则，不纳入“两村”租售范围。

2011年9月28日，深圳市水务局向住建局出具编号为深水函（2011）744号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》[深建函（2011）823]收悉，经研究并征求***、***夫妇意见（详见附件），同意按照住建局提出的方案二的处理意见办理，水务局将积极配合住建局对此案的处理进行见证和监督。附件为***、***于2011年9月27日出具的《承诺函》，两人于2011年9月27日作出致深圳市住建局、水务局的《承诺书》，内容为“我们同意深圳市住建局，深建函（2011）823号方案二的处理建议，承诺积极配合售房中心办理实际退房手续。”

2012年12月24日，深圳市水务局向住建局出具深水函（2012）876号《关于商请妥善解决***同志住房问题的函》称，根据该局问题的复函[深建函（2011）823号]中提出的处理建议，我局职工***夫妇可在办理实际退房手续后参与“两村”分房。日前***夫妇多次反映在侨香村分房的实际操作过程中遇到无法退房、未能签订购房合同等问题。根据我市妥善解决机关事业单位职工住房历史遗留问题的有关精神，现将***同志对深建函(2011)823号文提出的建议随文附上，恳请贵局尽快核实，以保障该职工能够尽快解决住房问题。函件附件为***递交的《关于按程序签订侨香村住房合同的申请》，***、***在该《申请》中陈述，其已按深建函（2011）823号函的附件二出具承诺，并将钥匙送到售房中心，售房中心拒绝接受，要求将涉案房产过户到他们名下才签署侨香村的合同。这种要求被告无法做到，305房产权清晰，初始登记、分户登记都是原公交公司的，且至今有效。***、***并非涉案房产的权利人，无法将涉案房产转移登记，两人要求立即签订侨香村购房合同。

2012年，***、***签订了侨香村的购房合同，取得了侨香村的房屋，但两人未退还涉案房屋。

三、有关涉案房产的诉讼情况

***、***不服深圳市住房和建设局的对涉案房产房改的批复行为，于2012年3月12日将深圳市住房和建设局列为被告，将公交集团列为第三人诉至本院，本院经审理，依法作出（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，裁定驳回了***、***的起诉。***、***不服该一审裁定书，上诉至深圳中院，深圳中院于2012年12月7日依法作出（2012）深中法行终字第496号《行政裁定书》，裁定撤销了本院作出的（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，指定本院继续审理该案。

本院另行审理该案后，于2013年4月17日依法作出（2013）深福法行初字第161号《行政判决书》，判决撤销住建局于1999年9月14日作出的同意深圳市公共交通集团有限公司以微利价进行房改的批复中关于同意***、***房改的批复行为。后住建局不服该一审判决，上诉至深圳中院，深圳中院经审理于2013年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

2015年4月1日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向巴士集团下发深房改（2015）1号《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中石厦南公共汽车总站综合楼305号住房房改的决定》，要求巴士集团收到本决定之日起三十日内，收回该住房，并及时函告。

2015且4月15日，住建局向***下发《深圳市住房和建设局关于***先生住房信访问题的复函》称，由于巴士集团完成该手续需要一定时间。在巴士集团完成撤销该房改批复手续、房改住房已收回的情况下，我局将按规定核算未达标房改住房补贴。

2015年6月19日，住建局向深圳市人民政府国有资产监管管理委员会下发《深圳市住房和建筑局关于商请责令深圳市的函》称，我局已多次督促巴士集团收回该涉案安居房，特函请贵委责令巴士集团依法收回该涉案安居房，或由贵委依职权收回该涉案安居房。

2016年6月20日，巴士集团委托广东信达律师事务所向***、***寄发《律师函》，函告***、***收到函件后五日内将涉案房产交还巴士集团。

深圳市不动产登记中心作出深不动产登函（2017）23号复函称，涉案房产的性质为非市场商品房。

本院认为，涉案房产为非市场商品房，原告***、***与涉案房产的关系是基于***作为被告国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与被告之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解决，且深圳市住房和建设局已经对该问题作出了处理，19554号案件已判令巴士集团向原告退回购房款，两原告的起诉，依法应予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：

驳回原告***、***的起诉。

案件受理费46822.4元（已由原告预交），本院依法退还原告。

如不服本裁定，应于裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　　肖　英

人民陪审员　　巫培芳

人民陪审员　　吕珍兰

二〇一九年七月八日

书　记　员　　王　芸