某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤03民终19934号

上诉人（原审原告）：***，男，1968年3月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。

上诉人（原审原告）：***，女，1967年1月26日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市华伦投资咨询有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路**金山大厦**，统一社会信用代码914403001922145719。

法定代表人：张承东，总经理。

委托诉讼代理人：陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：万青，广东国晖律师事务所实习律师。

上诉人***、***因与被上诉人深圳市华伦投资咨询有限公司（以下简称华伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初18257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求判令：1.撤销原审民事判决；2.判决解除***、***与华伦公司于1996年12月27日签订的《合同书》；3.判决华伦公司返还***、***购房款人民币257251元；4.判决华伦公司赔偿***、***损失5398059元；5.判决华伦公司赔偿***、***花去的评估费5200元；6.判决华伦公司承担本案诉讼费用。

被上诉人华伦公司辩称：上诉人坚称其购买的涉案房产性质为商品房，完全与华伦公司签订的《合同书》第七条“符合房改政策时办理房产证”的内容相违背，商品房不可能存在需要符合房改政策才能办理房产证的情况，上诉人在申请XX村的房产时对涉案房产的性质也是清楚的。关于退还房款，（2017）粤03民终16284号民事判决已判决巴士集团向上诉人返还购房款，上诉人也已向福田法院申请执行该生效判决，其对巴士集团向其返还购房款的判决是认可的，而上诉人另行向法院起诉要求华伦公司返还购房款违反公平原则，至于返还主体是巴士集团还是华伦公司，是华伦公司与巴士集团之间的关系，与上诉人无关。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用问题的解释》第二十五条，华伦公司与巴士集团签订的关于联合建设XXX综合楼合同书，应认定为房屋买卖合同，且该合同合法有效，华伦公司根据上述合同已合法取得涉案房屋的权利，不存在任何过错，上诉人称华伦公司未取得涉案房产的权利存在过错要求赔偿没有事实与法律依据。原审判决认定上诉人在自愿选择退还涉案房产时双方签订的合同书已实际解除，上诉人迟至2019年才向华伦公司主张赔偿早已超过诉讼时效，依法也应当驳回其的全部诉讼请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

***、***向一审法院起诉请求判令：1.解除***、***与华伦公司于1996年12月27日签订的《合同书》；2.华伦公司返还***、***购房款257251元；3.华伦公司赔偿***、***损失4742749元；4.华伦公司赔偿***、***花去的评估费3200元；5.华伦公司承担本案诉讼费用。一审庭审时，***、***当庭变更第3项诉讼请求的金额为5398059元。

一审法院认定事实：1996年12月27日，***（乙方）与华伦公司（甲方）签署《合同书》约定，为缓解企业员工住房问题，甲方将部分自用住宅转让给乙方，乙方以认购方式自愿出资参加，乙方认购的住宅为深圳市XX村XX住宅楼的第X层（下称涉案房产），建筑面积为91平方米；乙方认购楼宇的出资额为每平方米3000元，乙方分期付款，签订本合同时付出资总额的35%即10万元，1997年4月30日前付30%，房屋通知入伙后10天内付清余款；甲方应于1997年12月30日将房屋交付乙方；乙方所认购的房产，使用期为70年，在乙方符合房改政策的情况下，甲方负责为乙方办理个人房产证，所产生费用由乙方负责（第七条）；若由于甲方的原因，使乙方不能领取到房地产证，则甲方将乙方已交房款退还给乙方，并将房产收回（第十三条）。

***、***按合同约定支付购房款后，华伦公司将涉案房产交付***、***使用。

2016年8月16日，深圳巴士集团股份有限公司(以下简称巴士集团)以返还原物纠纷为由将本案***、***列为华伦公司诉至一审法院，一审法院依法追加本案的华伦公司（以下简称华伦公司）作为第三人参加诉讼，巴士集团请求***、***向其返还涉案房产并赔偿从1997年9月30日起算的租金损失。一审法院经审理认为，巴士集团与华伦公司签署的《关于联合建设XXX综合楼的合同书》名义上是合作开发房产，但双方均不具备房地产开发经营的资质，且未经政府相关部门批准合作建房，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。巴士集团是涉案房产所在的XXX公共汽车站综合楼地块的使用权人，该楼以巴士集团名义报建，初始登记在巴士集团名下，涉案房产亦分户登记在巴士集团名下，巴士集团是案涉房产的权利人。巴士集团与华伦公司在《关于联合建设XXX综合楼的合同书》中约定案涉房产归属于华伦公司，是巴士集团自行处分其权利。华伦公司分得该房产后，又与***签署了相应的《合同书》将涉案房产转让给***，华伦公司丧失了对案涉房产的权利。***、***为了购买XX村房屋，作出承诺退回涉案房产，对涉案房产作出了处分。该《承诺书》是***、***的真实意思表示，合法有效，但***、***签订了XX村的房屋买卖合同后，拒绝履行《承诺书》，拒不退还涉案房产，违背了诚实信用原则。由于涉案房产是非市场商品房，不能上市流通，现登记在巴士集团名下，巴士集团是涉案房产的权利人,且华伦公司已对涉案房产作出了处分，也未主张收回案涉房产，故在***、***作出《承诺书》放弃涉案房产权利，要退回房产的情况下，巴士集团请求***、***返还涉案房产，是行使物权，具有合法依据，一审法院予以支持。巴士集团收回涉案房屋后，根据公平原则，应向***、***支付其已付的购房款257251元（购房款286462.20元-已退款29211.20元）。***、***占有涉案房产是依据《合同书》合法占有，巴士集团主张**松云、***应赔偿房产占有使用费，没有依据，应予以驳回。一审法院于2017年6月20日依法作出（2016）粤0304民初19554号民事判决书（下称19554号案），判决***、***向巴士集团返还涉案房产，巴士集团向***、***退回购房款257251元。***、***不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院（下称深圳中院），深圳中院于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16284号民事判决书（下称16284号案件），深圳中院认为，***、***自1997年来基于其与华伦公司的职工分房关系占有使用涉案房产，但自深圳中院于2019年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号行政判决书，维持（2213）深福法行初字第161号行政判决书关于撤销深圳深圳市住房和建设局于1999年9月14日作出的同意***、***就涉案房产按照微利房产进行房改的批复后，***、***已无正依据继续占用涉案房产。深圳中院判决驳回上诉，维持原判。

2016年9月20日，***、***将巴士集团、华伦公司列为共同华伦公司以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，案号为（2016）粤0304民初22698号（下称22698号案件），***、***在该案中请求巴士集团、华伦公司补交涉案房产的地价款后办理房地产证（商品房），将涉案房产过户至其名下。一审法院经审理后依法作出判决，判决驳回***、***的诉讼请求。***、***不服该一审判决，上诉至深圳中院，该院认为，***、***与涉案房产的关系是基于***作为华伦公司国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与华伦公司之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解除，且深圳市住房和建设局已经对该问题作出了处理。深圳中院遂于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16439号（下称16439号案件）民事裁定书，裁定撤销22698号民事判决书，驳回***、***的起诉。

16284号案件、16439号案件已查明如下事实：

一、涉案房产的来源

1996年4月2日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市公共交通（集团）有限公司（受让方、乙方，巴士集团更名前的名称，以下简称公交公司）签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方将地块编号为B110-XX土地面积约2587平方米的土地出让给乙方使用；使用年限为70年，从1996年4月2日到2066年4月1日止；土地用途为公交总部职工配套住宅；乙方向甲方给付1190409元地价款取得上述土地使用权。

1996年4月8日，公交公司（甲方）与深圳华伦投资咨询公司（乙方、华伦公司更名前的名称）签署《关于联合建设XXX综合楼的合同书》，就联合建设XXX综合楼约定，待建筑物完成后，甲方分得住宅建筑面积50%的建筑物业，乙方分得住宅建筑面积50%的建筑物业。

2001年3月6日，XXX公共汽车总站综合楼办理了初始登记，权利人为公交公司，房产证号为300006XXXX，购房性质为协议（减地价）。

2003年7月24日，XXX公共汽车总站综合楼XXX房（下称涉案房产）换证登记至公交公司名下，房产证号为300019XXXX，性质为单位自建房，建筑面积为92.71平方米。

2003年9月1日，深圳市规划与国土资源局下发深规土（2003）413号《关于深圳市公共交通（集团）有限公司国际招标土地资产处置方案的批复》记载，福田XXX总站维持原有土地使用性质。每年按规定交纳土地使用费或年地租。

二、涉案房产的权属争议情况

1999年9月14日，深圳市住房和建设局（下称住建局）批复同意***、***以微利价对包含涉案房产在内的共计10套房产进行房改，编号为10369，《申请房改住房分户表》记载涉案房产的申请人为***，***系其配偶，建筑面积为92.71平方米，房价款为277699.80元，房产类别为社会微利房。

2011年5月17日，***向深圳市房地产登记中心递交《申诉书》称，其为深圳市水务建设管理中心的员工，根据《XX村深云村历史遗留问题住房租赁办法》，其符合分配条件，此时***发现其名下登记了一套政策性住房即涉案房产，***、***从未在巴士集团处工作过，也从未与巴士集团签订过任何购房合同，但凭空享受了巴士集团内部政策性住房，请求撤销其已享受政策性住房信息，纠正深圳市房地产权登记中心录入的错误信息，要求恢复其参与XX村、深云村的房屋分配资格。

2011年5月30日，***出具《情况说明》称，其于1996年在华伦公司处工作，1996年与华伦公司签订了一份商品房买卖合同，以277699.80元的价格购买了涉案房产，但华伦公司一直未能办理微利房房产证，购房合同已遗失。***和巴士集团没有任何关系，也没参加过该公司的住房房改。***对巴士集团提供的房改分户登记表亦不知情。

同日，***、***出具《承诺书》称，两人未享受过任何政策性住房，愿意配合政府部门依法处理涉案房产。

2011年6月2日，深圳市水务局向住建局出具《关于商请尽快更改***同志房改记录的函》称，***为该局直属事业单位深圳市务工程建设管理中心员工，其符合XX村深云村分房条件，但市房地产权登记中心出具的《房屋产权信息查询表》中则显示其享受了政策性住房情况。但经其本人查档，产权登记信息中显示该套住房的权利人为“深圳市公共交通（集团）有限公司”，且已办理了房地产证，并非***所有，与《房屋产权信息查询表》中显示的信息存在重大差异。另外，巴士集团也已经出具了相关证明，证明***夫妇非该集团员工，也从未享受过该集团内部政策性住房待遇。目前，深圳市住宅售房管理服务中心经过调查，建议取消该房房改记录。鉴于此次分房工作政策性强，时间紧迫，且关系到员工个人切身利益，特请住建局尽快核实，并更改***同志的房改记录，以保障该职工的合法权益。

2011年7月1日，巴士集团向深圳市住宅售房管理服务中心出具深巴（2011）238号《复函》称，经查，XXX公共汽车总站综合楼是巴士集团与华伦公司于1996年合作建设的项目。根据双方签订的合同书的约定，华伦公司分得50%的建筑物业，具体为住宅部分中线西楼段。涉案房产正位于西楼段，属于华伦公司所得物业。因此，涉案房产不属于巴士集团，其无从得知该房产权归属及实际使用人。

2011年9月17日，住建局向深圳市水务局出具深建函（2011）823号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》称，关于***申请“两村”住房有关问题，经调查核实情况及处理意见一并函告：关于***、***夫妇请求恢复其“两村”申请资格问题的调查报告。调查报告记载，XXX公共汽车总站综合楼XXX房的性质是政策性住房，并非市场商品房。根据原公交公司与原华伦公司签订的《关于联合建设XXX综合楼的合同书》的约定，XXX公共汽车总站综合楼XXX房产权不应当属于原公交公司。XXX公共汽车总站综合楼XXX房一直由***、***夫妇居住使用至今。以上我局调查核实的情况表明***、***夫妇信访时所申诉的情况与实际真实情况有出入。经过综合考虑，我局提出以下处理方案：方案一：不纳入“两村”租售范围，我局按照有关政策协助***、***夫妇办理XXX公共汽车总站综合楼XXX房房改手续，让申诉人取得该住房的产权。方案二：在市水务局向我局出具***申请XX村深云村审核合格的书面证明，向我局申报备案***、***夫妇签名的申请材料，并承诺对此案的处理进行见证及监督实施的前提下，将***、***夫妇纳入“两村”租售范围，XXX公共汽车总站综合楼XXX房由我局收回。***夫妇必须在“两村”选房工作开始之前（具体日期另行通知）到我局售房中心办理实际退房手续，交回该套住房。否则，不纳入“两村”租售范围。

2011年9月28日，深圳市水务局向住建局出具编号为深水函（2011）744号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》[深建函（2011）823]收悉，经研究并征求***、***夫妇意见（详见附件），同意按照住建局提出的方案二的处理意见办理，水务局将积极配合住建局对此案的处理进行见证和监督。附件为***、***于2011年9月27日出具的《承诺书》，内容为“我们同意深圳市住建局，深建函（2011）823号方案二的处理建议，承诺积极配合售房中心办理实际退房手续。”

2012年12月24日，深圳市水务局向住建局出具深水函（2012）876号《关于商请妥善解决***同志住房问题的函》称，根据住建局的复函[深建函（2011）823号]中提出的处理建议，该局职工***夫妇可在办理实际退房手续后参与“两村”分房。日前***夫妇多次反映在XX村分房的实际操作过程中遇到无法退房、未能签订购房合同等问题。根据我市妥善解决机关事业单位职工住房历史遗留问题的有关精神，现将***对深建函(2011)823号文提出的建议随文附上，请住建局尽快核实，以保障该职工能够尽快解决住房问题。函件附件为***递交的《关于按程序签订XX村住房合同的申请》，***、***在该《申请》中陈述，其已按深建函（2011）823号函的附件二出具承诺，并将钥匙送到售房中心，售房中心拒绝接受，要求将涉案房产过户到其名下才签署XX村的合同。XXX房产权清晰，初始登记、分户登记都是原公交公司的，且至今有效。***、***并非涉案房产的权利人，无法将涉案房产转移登记，两人要求立即签订XX村购房合同。

2013年，***、***签订了XX村的购房合同，取得了XX村的房屋，但两人未退还涉案房屋。

三、有关涉案房产的诉讼情况

***、***不服深圳市住房和建设局对涉案房产房改的批复行为，于2012年3月12日将深圳市住房和建设局列为华伦公司，将公交集团列为第三人诉至一审法院，一审法院经审理，依法作出（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，裁定驳回了***、***的起诉。***、***不服该一审裁定书，上诉至深圳中院，深圳中院于2012年12月7日依法作出（2012）深中法行终字第496号《行政裁定书》，裁定撤销了一审法院作出的（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，指定一审法院继续审理该案。

一审法院另行审理该案后，于2013年4月17日依法作出（2013）深福法行初字第161号《行政判决书》，判决撤销住建局于1999年9月14日作出的同意深圳市公共交通集团有限公司以微利价进行房改的批复中关于同意***、***房改的批复行为。后住建局不服该一审判决，上诉至深圳中院，深圳中院经审理于2013年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

2015年4月1日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向巴士集团下发深房改（2015）1号《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中XXX公共汽车总站综合楼305号住房房改的决定》，要求巴士集团收到本决定之日起三十日内，收回该住房，并及时函告。

2015且4月15日，住建局向***下发《深圳市住房和建设局关于***先生住房信访问题的复函》称，由于巴士集团完成该手续需要一定时间。在巴士集团完成撤销该房改批复手续、房改住房已收回的情况下，该局将按规定核算未达标房改住房补贴。

2015年6月19日，住建局向深圳市人民政府国有资产监管管理委员会下发《深圳市住房和建筑局关于商请责令深圳市巴士集团股份有限公司配合收回安居房的函》称，该局已多次督促巴士集团收回该涉案安居房，特函请责令巴士集团依法收回该涉案安居房，或依职权收回该涉案安居房。

2016年6月20日，巴士集团委托广东信达律师事务所向***、***寄发《律师函》，函告***、***收到函件后五日内将涉案房产交还巴士集团。

深圳市不动产登记中心作出深不动产登函（2017）23号复函称，涉案房产的性质为非市场商品房。另一审查明，（2019）粤0304民初13660号案件庭审时，涉案房产仍由***、***出租收益。本案庭审时，***、***称房产仍由承租人占有使用。***、***与巴士集团分别就16284号案件向一审法院申请强制执行，***、***申请给付的购房款判定了交房的前置义务，因巴士集团目前未能实际收回涉案房产，一审法院(2019)粤0304执33586号裁定驳回了***、***的执行申请。

一审法院认为，涉案房产为非市场商品房，***作为涉案房产的购买方，其与华伦公司签署《合同书》前应尽到核实涉案房产的相关信息的谨慎义务。合同书明确载明，华伦公司将自用住宅转让给***、***，由此可知，***、***应清楚该房屋的性质。再者，合同约定若因华伦公司的原因导致***、***不能领到领取房产证的，华伦公司将购房款退还***、***，华伦公司收回房产。依据合同约定，在***、***未取得涉案房产的产权证书的情况下，其仅可请求华伦公司返还购房款。

根据住建局、水务局的文件记载的内容可知，***、***本可选择按有关政策办理涉案房产的房改手续后将房产转移登记至自己名下，但***、***自愿选择退还涉案房产、购买XX村的房产，涉案的合同书已实际解除，***、***未实际将涉案房产转移登记至其名下的责任不在华伦公司。一审法院在19544号案件中已判令巴士集团在收到涉案房产5日内向***、***返还其支付的剩余购房款257251元，***、***未向巴士集团返还房屋，巴士集团向其返还购房款的条件未成就，在此情况下，***、***要求华伦公司返还购房款、赔偿损失，均无事实及合同依据，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认***、***与华伦公司签署的《合同书》已解除；二、驳回***、***的其他诉讼请求。一审案件受理费51409.60元（已由***、***预交），由***、***负担51309.60元，华伦公司负担100元。

经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、华伦公司应否返还购房款；二、华伦公司应否赔偿损失。对于无争议事项，本院予以确认。

关于焦点一，***、***主张，根据合同的相对性原理，其是与华伦公司签订合同，该合同解除，应当是华伦公司退还房款，巴士集团是否退还房款，不能免除华伦公司的责任。本院认为，本院（2017）粤03民终16384号民事判决已经发生法律效力，该判决认定“***的集资购房款系向华伦公司支付，而非付予巴士集团，一审判决巴士集团向***、***退还购房款于法无据。但巴士集团服判息诉，并未对一审判决提起上诉，视为对自己权利的处分……”因此，***支付的购房款，本应当由华伦公司返还，但是在另案中巴士集团服判息诉，愿意支付该购房款，***、***针对同一事实，无权获得两份返还款，至于巴士集团与华伦公司对于购房款的支付问题如何解决，系另案处理的问题。因此，一审法院对其请求不予支持，符合法律规定，本院予以维持。

关于焦点二，***、***主张，其与华伦公司签订合同时是以商品房的价格购买，华伦公司是对外公开出售，并非只针对职工，但华伦公司实际上并未取得产权，也未给其办理房产证，现在，该房产被收回，导致其遭受重大损失，华伦公司存在重大过错，应当赔偿该损失。本院认为，首先，***在与华伦公司签订《合同书》时，合同明确华伦公司出售的是“自用住宅”，且注明“在乙方符合房改政策的情况下，甲方负责为乙方办理个人房产证”，因此，在合同签订时，***已经知晓，涉案房产并非商品房。其次，从1996年双方签订合同至2012年，在长达十几年的时间，涉案房产未办理个人房产证，亦未有证据证明***、***向华伦公司主张权利，或者了解房屋状态以及办证情况，有违常理。况且涉案房产在2001年就已经进行了初始登记，权利人为巴士集团，***、***并无理由不清楚上述状况。再次，虽然涉案的房产未登记在华伦公司名下，但生效的判决已经认定，华伦公司获得上述房产，是基于买卖关系，因此，华伦公司将其视为自用住宅并向职工出售，并无过错。又次，关于涉案房产的办证情况，住建局深建函（2011）823号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题复函》中，提出的方案一，即是协助***、***夫妇办理涉案房产的房改手续，让其取得该住房的产权，只是***、***夫妇拒绝了该方案。因此，并无证据证明是华伦公司的原因，导致涉案房屋无法办理个人房产证。最后，根据双方之间的合同约定，即使因为华伦公司的原因，无法办证，华伦公司承担的也只是退还房款，收回房屋的责任。因此，***、***主张华伦公司赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。

基于上述原因，***、***主张华伦公司支付鉴定费的理由亦不成立，本院不予支持。

综上，***、***的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费51309.60元，由上诉人***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　　　　睿

审判员　聂　　　　效

审判员　黄　 玮　 娜

二〇二〇年十一月十三日

书记员　付红萍（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。