某某、某某等与深圳市华伦投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0304民初18257号

原告：***，男，汉族，1968年3月29日出生，住址广东省深圳市福田区。

原告：***，女，汉族，1967年1月26日出生，住址广东省深圳市福田区。

两原告共同委托诉讼代理人：林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

被告：深圳市华伦投资咨询有限公司，住所深圳市罗湖区深南东路**金山大厦**，统一社会信用代码914403001922145719。

法定代表人：张承东。

委托诉讼代理人：陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林耀青，广东国晖律师事务所实习律师。

原告***、***与被告深圳市华伦投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月9日立案受理后，于2019年7月8日依法作出（2019）粤0304民初13660号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉，原告不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2019年10月11日依法作出（2019）粤03民终25474号民事裁定书，裁定撤销本院的（2019）粤0304民初13660号民事裁定书并指令本院重新审理。本院于2020年3月5日重新受理后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人林建，被告的委托诉讼代理人陈慧敏、林耀青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1996年4月2日，深圳市公共交通（集团）有限公司与深圳市规划国土局签订了《深圳市土地使用权出让合同》【深地合字（福96)015号】，约定由深圳市公共交通（集团）有限公司受让涉案房屋土地使用权。1996年4月8日深圳市公共交通（集团）有限公司与被告签订《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，约定被告分得住宅建筑面积50%的建筑物业作为合作建房利益。1996年9月被告以自有住房名义对外公开出售石厦南综合楼。1996年12月27日，原告***与被告签订合同书，被告将位于深圳市××村住宅楼的第三层建筑面积为91平方米以每平方米3000元的价格出售给原告。原告支付购房款后，被告将房产交付原告，房屋为综合楼的305房。2016年8月16日，深圳巴士集团股份有限公司向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求两原告向其返还涉案房产。法院作出的（2016）粤0304民初19554号《民事判决书》判决两原告将涉案房产返还深圳巴士集团股份有限公司。两原告不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院后于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16284号《民事判决书》，判决驳回两原告的上诉，维持原判。2018年5月27日，深圳巴士集团股份有限公司申请强制执行，2018年12月3日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行评估，涉案房产的评估值为4510603元。巴士集团以划拨方式取得涉案房屋土地使用权，是为了解决本单位员工住房困难问题，本应由本单位自己出资完成建设，并将房屋分配给符合条件的员工，巴士集团与被告合作建房并按约定分配房，是一种追求房屋买卖市场利益的行为，已违反划拨土地的使用规定，为法律所禁止，属于无效法律行为。被告在未取得涉案房屋所有权的情况下，将涉案房屋转让给原告***，存在重大过错，被告不能履行合同义务及被判决涉案房屋由巴士集团收回，被告已构成根本性违约，解除双方签订的合同的条件已成就，被告理应返还原告购房款及赔偿损失。如果被告全面正确履行合同，则涉案房屋归原告所有，因被告的原因，导致原告权利落空，该损失应由被告赔偿。虽然涉案房屋评估值为4510603元，但原告的损失远不止这些，因被告的行为导致原告丧失交易机会，1996年以257251元购买的商品房至2018年已上涨至500万元以上。为此，原告请求返还购房款257251元、赔偿原告损失4742749元(5000000元-257251元)合情合理。2003年05月07日深圳华伦投资咨询公司变更为深圳市华伦投咨询有限公司。请求法院判令：1、解除原被告双方于1996年12月27日签订的《合同书》；2、被告返还原告购房款257251元；3、被告赔偿原告损失4742749元；4、被告赔偿原告花去的评估费3200元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告当庭变更第3项诉讼请求的金额为5398059元。

被告答辩称，一、***不是本案的适格原告。本案为房屋买卖合同纠纷，应适用合同相对性的原则。《合同书》中签订方为原告***与被告，《收款收据》中交款方也为原告***。***不是本案合同的当事方，不具有原告主体资格，依法应驳回其起诉。二、本案早已超过诉讼时效。原告早在2011年申请侨香村的房屋分配时，即了解到涉案房屋为政策性住房。在上述申请过程中，又多次出具《承诺书》及《情况说明》，承诺退回涉案房屋。后又在2012年提起（2012）深福法行初字第188号行政诉讼，要求法院判令深圳市住房和建设局撤销该局同意原告房改的批复行为。原告虽一直称其不清楚购买的涉案房产性质为政策性住房，但其上述行为证明，其最晚于2011年已知道涉案房产的性质，也承诺退回房产。原告于2011年已知悉其权利受到侵犯，诉讼时效早在2013年即届满，且不存在任何法律规定的诉讼时效中止、中断的事由，而迟至2018年才提起民事诉讼要求法院保护其权利，已远远超过了诉讼时效，依法应驳回其全部诉讼请求。三、原告对购买的涉案房产性质是知情的，不存在任何损失。（一）原告在签订《合同书》时即清楚涉案房产的性质。1.原告***与被告于1996年签订的《合同书》第七条约定：在乙方（即原告***）符合房改政策的情况下，甲方（即被告）负责为乙方办理个人房产证，所产生费用由乙方负责。原告在签订该合同时已知悉涉案房屋的性质是政策性住房，需要在符合房改政策的前提下才能办理个人房产证。而涉案房屋只有在符合房改政策办理了房产证才可能通过一系列手续进入商品房市场进行交易。因此，在该合同签订时，原告获得商品房（涉案房产）的利益是不确定的，原告既不存在任何实际损失，也不存在预期利益的损失，其起诉按照当前商品房的价值主张涉案房屋损失亦没有任何事实和法律依据。2.根据（2013）深福法行初字第161号和（2013）深中法行终字第384号案件，原告***作为被告当时的员工，曾提供过另一原告***的身份证及两原告的结婚证作为申请房改的资料。两原告虽然不认可相关材料系其提供的，但从未提供反证据证明，根据证据规则，应对其自行提供材料的事实予以认可。而原告***非被告的员工，被告不可能掌握身份证、结婚证一类的重要身份证明文件，其否认提供该系列材料，也是不符合逻辑的。原告***知悉涉案房产的性质，才可能提交配偶的身份文件，申请进行房改。（二）原告不存在任何实际损失，也不存在预期利益的损失1.在处理涉案房屋与侨香村深云村的事宜时，深圳市住房和建设局曾出具两套方案，实际是要求原告在涉案房屋与××香村××二者之间，根据政策选择其中一处。原告放弃了涉案房屋，取得相应资格后取得了侨香村的政策性住房。但原告为取得申请侨香村深云村的分房资格，自行承诺放弃涉案房产，并办理退房手续。据此，涉案房产系原告在权衡上述两处房产后作出的选择，是对涉案房产权利的放弃和处分，不存在任何损失。反之，如本案支持了赔偿原告损失的诉讼请求，则是对政策性住房的补偿性质（以家庭为单位仅能拥有一套）的误读。2.退一步，即使存在损失，也是原告自行扩大的，不应由被告承担责任。原告早于2011年即承诺退房，也知悉房产的性质及权属情况，但其直至2018年才提起诉讼主张损失，系其自行扩大的，与被告无关，主张由被告进行赔偿没有事实及法律依据。（三）评估费系原告自行造成的损失，与被告无关。原告委托评估机构对涉案房产进行价格评估，但诉讼请求未以评估结果的四百多万进行计算，而是自行认定房产价格为500万元以上，从而主张损失4742749元（5000000元-257251元）。该评估行为既非法院批准或委托的，评估结果也未在案件中使用，与本案无关，原告主张由被告支付评估费，没有事实及法律依据。综上，原告在签订《合同书》时亦已清楚涉案房屋的性质，涉案房屋是否可以转为商品房进入市场流通是不确定的，而后原告在基本完成房改程序的情况下自行以诉讼、申诉及出具《承诺书》等行为，放弃了涉案房产，致使不符合房改政策无法办理房产证，该结果亦系其自身原因造成。原告主张被告承担赔偿损失，没有事实及法律依据。四、被告已履行全部合同义务，不存在违约行为。（一）1999年9月14日，深圳市住房和建设局已批复同意涉案房产进行房改，已基本完成了房改的程序，原告可根据该批复文件取得房产证，本可以将涉案房产进入市场进行交易。据此，被告在签订《合同书》后，已履行该合同约定的全部义务。（二）但原告为取得侨香村的政策性住房的分配资格向多方进行申诉，并提起行政诉讼案件，后经法院审理，判决撤销深圳市住房和建设局撤销上述同意批复的行政行为。原告的上述行为，在侨香村与涉案房产之间进行了选择，是其对自身权利的放弃，而不是被告的行为导致的，被告也不存在任何违约行为。根据《合同法》第一百一十二的规定，违约是承担赔偿损失的责任的前提，原告要求被告承担赔偿责任没有事实和法律依据。五、原告至今未退房，且一直在出租涉案房屋进行营利。深圳巴士集团股份有限公司作为所有权人，起诉原告返还涉案房产，经深圳市中级人民法院审理，作出（2017）粤03民终16284号民事判决，判决原告返还涉案房产，深圳巴士集团股份有限公司向原告退还全部购房款，该判决业已生效。但据了解，原告至今仍霸占涉案房屋，拒绝返还，长期出租营利，且拒绝深圳巴士集团股份有限公司退还的购房款。上述生效判决，已判决深圳巴士集团股份有限公司退还全部购房款，原告另行主张被告退还购房款的诉讼请求明显违反了公平原则，依法应予以驳回。而原告在起诉状仅提及该案判决原告返还涉案房产，对深圳巴士集团股份有限公司向原告退还全部购房款的判项只字不提，也与其在提起涉案房产的一系列诉讼过程中违反诚实信用原则的做法相符，系滥用诉权谋取利益的表现。六、退一步，因被告原因无法办理房产证的，双方应退房退款。根据双方签订的《合同书》第十三条，若由于甲方（被告）的原因，使乙方（原告）不能领取到房产证，则甲方将乙方移交房款退还给乙方，并将房产收回。涉案房产无法办理房产证系原告在侨香村与涉案房屋之间的选择，其提起诉讼及申诉的行为，导致其被认定不符合政策无法办理房产证，也是其对其权利的处分。退一步说，即使认定为甲方（被告）原因导致乙方（原告）无法领取房产证，根据上述约定，被告仅承担退回房款的责任。原告既不存在任何损失，也不存在预期利益的损失，相反，其通过一系列不诚实的行为和滥用诉讼手段，强行霸占涉案房屋长达十余年，出租营利，获得了巨额的非法利益。七、原告的一系列行为已严重违反了诚实信用的原则。本案中，原告在明知涉案房屋性质进行购买后，提交相关资料申请房改，取得了相关部门同意进行房改的批复。后原告为取得申请侨香村深云村的分房资格，自行承诺放弃涉案房产，并承诺积极配合办理退房手续。但原告取得侨香村政策性住房后，出尔反尔，拒绝退回涉案房产。在此过程中，多次利用诉讼手段以达到其目的，并坚持不是原告提交房改的资料（原告的身份证复印件及两原告的结婚证），对涉案房产性质不知情，被房改。后又称其出具的上述《承诺书》系伪造的（已由生效判决认定为原告的真实意思表示），甚至在相关法院根据深圳市中级人民法院作出的生效民事判决[（2017）粤03民终16284号]进行强制执行后，仍拒绝退回房产。而原告在2011年承诺退房至今，一直将涉案房产出租营利。不仅没有向所有权人支付占用费，反而利用上述种种手段霸占房屋进行营利。上述生效判决同时判决深圳巴士集团股份有限公司退回原告支付的全部购房款，原告既不申请强制执行，也拒绝收取该部分款项，转而起诉被告退回房款，并主张被告赔偿其损失。原告的上述行为，不仅严重违反了合同法的诚实信用及公平原则，同时也是与社会主义价值观是完全背道而驰的。贵院作出的（2016）粤0304民初19554号民事判决、深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民终16284号民事判决已对原告的上述部分行为进行了评价（详见该判决书第24页）。综上所述，原告的主张没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明，1996年12月27日，原告***（乙方）与被告（甲方）签署《合同书》约定，为缓解企业员工住房问题，甲方将部分自用住宅转让给乙方，乙方以认购方式自愿出资参加，乙方认购的住宅为深圳市××村益田住宅楼的第三层（下称涉案房产），建筑面积为91平方米；乙方认购楼宇的出资额为每平方米3000元，乙方分期付款，签订本合同时付出资总额的35%即10万元，1997年4月30日前付30%，房屋通知入伙后10天内付清余款；甲方应于1997年12月30日将房屋交付乙方；乙方所认购的房产，使用期为70年，在乙方符合房改政策的情况下，甲方负责为乙方办理个人房产证，所产生费用由乙方负责（第七条）；若由于甲方的原因，使乙方不能领取到房地产证，则甲方将乙方已交房款退还给乙方，并将房产收回（第十三条）。

原告按合同约定支付购房款后，被告将涉案房产交付两原告使用。

2016年8月16日，深圳巴士集团股份有限公司(以下简称巴士集团)以返还原物纠纷为由将本案原告***、***列为被告诉至本院，本院依法追加本案的被告深圳市华伦投资咨询有限公司（以下简称华伦公司）作为第三人参加诉讼，巴士集团请求***、***向其返还涉案房产并赔偿从1997年9月30日起算的租金损失。本院经审理认为，巴士集团与华伦公司签署的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》名义上是合作开发房产，但双方均不具备房地产开发经营的资质，且未经政府相关部门批准合作建房，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。巴士集团是涉案房产所在的石厦南公共汽车站综合楼地块的使用权人，该楼以巴士集团名义报建，初始登记在巴士集团名下，涉案房产亦分户登记在巴士集团名下，巴士集团是案涉房产的权利人。巴士集团与华伦公司在《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》中约定案涉房产归属于华伦公司，是巴士集团自行处分其权利。华伦公司分得该房产后，又与***签署了相应的《合同书》将涉案房产转让给***，华伦公司丧失了对案涉房产的权利。***、***为了购买侨香村房屋，作出承诺退回涉案房产，对涉案房产作出了处分。该《承诺书》是***、***的真实意思表示，合法有效，但***、***签订了侨香村的房屋买卖合同后，拒绝履行《承诺书》，拒不退还涉案房产，违背了诚实信用原则。由于涉案房产是非市场商品房，不能上市流通，现登记在巴士集团名下，巴士集团是涉案房产的权利人,且华伦公司已对涉案房产作出了处分，也未主张收回案涉房产，故在***、***作出《承诺书》放弃涉案房产权利，要退回房产的情况下，巴士集团请求***、***返还涉案房产，是行使物权，具有合法依据，本院予以支持。巴士集团收回涉案房屋后，根据公平原则，应向***、***支付其已付的购房款257251元（购房款286462.20元-已退款29211.20元）。***、***占有涉案房产是依据《合同书》合法占有，巴士集团主张**松云、***应赔偿房产占有使用费，没有依据，应予以驳回。本院于2017年6月20日依法作出（2016）粤0304民初19554号民事判决书（下称19554号案），判决***、***向巴士集团返还涉案房产，巴士集团向***、***退回购房款257251元。***、***不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院（下称深圳中院），深圳中院于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16284号民事判决书（下称16284号案件），深圳中院认为，***、***自1997年来基于其与华伦公司的职工分房关系占有使用涉案房产，但自深圳中院于2019年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号行政判决书，维持（2213）深福法行初字第161号行政判决书关于撤销深圳深圳市住房和建设局于1999年9月14日作出的同意***、***就涉案房产按照微利房产进行房改的批复后，***、***已无正依据继续占用涉案房产。深圳中院判决驳回上诉，维持原判。

2016年9月20日，***、***将巴士集团、华伦公司列为共同被告以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，案号为（2016）粤0304民初22698号（下称22698号案件），***、***在该案中请求巴士集团、华伦公司补交涉案房产的地价款后办理房地产证（商品房），将涉案房产过户至其名下。本院经审理后依法作出判决，判决驳回***、***的诉讼请求。***、***不服该一审判决，上诉至深圳中院，该院认为，***、***与涉案房产的关系是基于***作为华伦公司国企改制前的前员工适用房改政策所产生，其与华伦公司之间就涉案房产并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解除，且深圳市住房和建设局已经对该问题作出了处理。深圳中院遂于2017年12月11日作出（2017）粤03民终16439号（下称16439号案件）民事裁定书，裁定撤销22698号民事判决书，驳回***、***的起诉。

16284号案件、16439号案件已查明如下事实：

一、涉案房产的来源

1996年4月2日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市公共交通（集团）有限公司（受让方、乙方，巴士集团更名前的名称，以下简称公交公司）签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方将地块编号为B110-11土地面积约2587平方米的土地出让给乙方使用；使用年限为70年，从1996年4月2日到2066年4月1日止；土地用途为公交总部职工配套住宅；乙方向甲方给付1190409元地价款取得上述土地使用权。

1996年4月8日，公交公司（甲方）与深圳华伦投资咨询公司（乙方、被告更名前的名称）签署《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，就联合建设石厦南综合楼约定，待建筑物完成后，甲方分得住宅建筑面积50%的建筑物业，乙方分得住宅建筑面积50%的建筑物业。

2001年3月6日，石厦南公共汽车总站综合楼办理了初始登记，权利人为公交公司，房产证号为30××94，购房性质为协议（减地价）。

2003年7月24日，石厦南公共汽车总站综合楼305房（下称涉案房产）换证登记至公交公司名下，房产证号为30××10，性质为单位自建房，建筑面积为92.71平方米。

2003年9月1日，深圳市规划与国土资源局下发深规土（2003）413号《关于深圳市公共交通（集团）有限公司国际招标土地资产处置方案的批复》记载，福田石厦南总站维持原有土地使用性质。每年按规定交纳土地使用费或年地租。

二、涉案房产的权属争议情况

1999年9月14日，深圳市住房和建设局（下称住建局）批复同意原告以微利价对包含涉案房产在内的共计10套房产进行房改，编号为10369，《申请房改住房分户表》记载涉案房产的申请人为原告***，原告***系其配偶，建筑面积为92.71平方米，房价款为277699.80元，房产类别为社会微利房。

2011年5月17日，原告***向深圳市房地产登记中心递交《申诉书》称，其为深圳市水务建设管理中心的员工，根据《侨香村深云村历史遗留问题住房租赁办法》，其符合分配条件，此时原告***发现其名下登记了一套政策性住房即涉案房产，原告***、***从未在巴士集团处工作过，也从未与巴士集团签订过任何购房合同，但凭空享受了巴士集团内部政策性住房，请求撤销其已享受政策性住房信息，纠正深圳市房地产权登记中心录入的错误信息，要求恢复其参与侨香村、深云村的房屋分配资格。

2011年5月30日，原告***出具《情况说明》称，其于1996年在华伦公司处工作，1996年与华伦公司签订了一份商品房买卖合同，以277699.80元的价格购买了涉案房产，但华伦公司一直未能办理微利房房产证，购房合同已遗失。原告***和巴士集团没有任何关系，也没参加过该公司的住房房改。原告***对巴士集团提供的房改分户登记表亦不知情。

同日，原告***、***出具《承诺书》称，两人未享受过任何政策性住房，愿意配合政府部门依法处理涉案房产。

2011年6月2日，深圳市水务局向住建局出具《关于商请尽快更改***同志房改记录的函》称，***为该局直属事业单位深圳市务工程建设管理中心员工，其符合侨香村深云村分房条件，但市房地产权登记中心出具的《房屋产权信息查询表》中则显示其享受了政策性住房情况。但经其本人查档，产权登记信息中显示该套住房的权利人为“深圳市公共交通（集团）有限公司”，且已办理了房地产证，并非***所有，与《房屋产权信息查询表》中显示的信息存在重大差异。另外，巴士集团也已经出具了相关证明，证明***夫妇非该集团员工，也从未享受过该集团内部政策性住房待遇。目前，深圳市住宅售房管理服务中心经过调查，建议取消该房房改记录。鉴于此次分房工作政策性强，时间紧迫，且关系到员工个人切身利益，特请住建局尽快核实，并更改***同志的房改记录，以保障该职工的合法权益。

2011年7月1日，巴士集团向深圳市住宅售房管理服务中心出具深巴（2011）238号《复函》称，经查，石厦南公共汽车总站综合楼是巴士集团与被告于1996年合作建设的项目。根据双方签订的合同书的约定，华伦公司分得50%的建筑物业，具体为住宅部分中线西楼。涉案房产正位于西楼，属于华伦公司所得物业。因此，涉案房产不属于巴士集团，其无从得知该房产权归属及实际使用人。

2011年9月17日，住建××向深圳市水务局出具深建函（2011）823号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》称，关于***申请“两村”住房有关问题，经调查核实情况及处理意见一并函告：关于***、***夫妇请求恢复其“两村”申请资格问题的调查报告。调查报告记载，石厦南公共汽车总站综合楼305房的性质是政策性住房，并非市场商品房。根据原公交公司与原华伦公司签订的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》的约定，石厦南公共汽车总站综合楼305房产权不应当属于原公交公司。石厦南公共汽车总站综合楼305房一直由***、***夫妇居住使用至今。以上我局调查核实的情况表明***、***夫妇信访时所申诉的情况与实际真实情况有出入。经过综合考虑，我局提出以下处理方案：方案一：不纳入“两村”租售范围，我局按照有关政策协助***、***夫妇办理石厦南公共汽车总站综合楼305房房改手续，让申诉人取得该住房的产权。方案二：在市水务局向我局出具***申请侨香村深云村审核合格的书面证明，向我局申报备案***、***夫妇签名的申请材料，并承诺对此案的处理进行见证及监督实施的前提下，将***、***夫妇纳入“两村”租售范围，石厦南公共汽车总站综合楼305房由我局收回。***夫妇必须在“两村”选房工作开始之前（具体日期另行通知）到我局售房中心办理实际退房手续，交回该套住房。否则，不纳入“两村”租售范围。

2011年9月28日，深圳市水务局向住建局出具编号为深水函（2011）744号《关于***、***夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》[深建函（2011）823]收悉，经研究并征求***、***夫妇意见（详见附件），同意按照住建局提出的方案二的处理意见办理，水务局将积极配合住建局对此案的处理进行见证和监督。附件为***、***于2011年9月27日出具的《承诺书》，内容为“我们同意深圳市住建局，深建函（2011）823号方案二的处理建议，承诺积极配合售房中心办理实际退房手续。”

2012年12月24日，深圳市水务局向住建局出具深水函（2012）876号《关于商请妥善解决***同志住房问题的函》称，根据住建局的复函[深建函（2011）823号]中提出的处理建议，该局职工***夫妇可在办理实际退房手续后参与“两村”分房。日前***夫妇多次反映在侨香村分房的实际操作过程中遇到无法退房、未能签订购房合同等问题。根据我市妥善解决机关事业单位职工住房历史遗留问题的有关精神，现将***对深建函(2011)823号文提出的建议随文附上，请住建局尽快核实，以保障该职工能够尽快解决住房问题。函件附件为***递交的《关于按程序签订侨香村住房合同的申请》，***、***在该《申请》中陈述，其已按深建函（2011）823号函的附件二出具承诺，并将钥匙送到售房中心，售房中心拒绝接受，要求将涉案房产过户到其名下才签署侨香村的合同。305房产权清晰，初始登记、分户登记都是原公交公司的，且至今有效。***、***并非涉案房产的权利人，无法将涉案房产转移登记，两人要求立即签订侨香村购房合同。

2012年，***、***签订了侨香村的购房合同，取得了侨香村的房屋，但两人未退还涉案房屋。

三、有关涉案房产的诉讼情况

***、***不服深圳市住房和建设局的对涉案房产房改的批复行为，于2012年3月12日将深圳市住房和建设局列为被告，将公交集团列为第三人诉至本院，本院经审理，依法作出（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，裁定驳回了***、***的起诉。***、***不服该一审裁定书，上诉至深圳中院，深圳中院于2012年12月7日依法作出（2012）深中法行终字第496号《行政裁定书》，裁定撤销了本院作出的（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，指定本院继续审理该案。

本院另行审理该案后，于2013年4月17日依法作出（2013）深福法行初字第161号《行政判决书》，判决撤销住建局于1999年9月14日作出的同意深圳市公共交通集团有限公司以微利价进行房改的批复中关于同意***、***房改的批复行为。后住建局不服该一审判决，上诉至深圳中院，深圳中院经审理于2013年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

2015年4月1日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向巴士集团下发深房改（2015）1号《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中石厦南公共汽车总站综合楼305号住房房改的决定》，要求巴士集团收到本决定之日起三十日内，收回该住房，并及时函告。

2015且4月15日，住建局，住建局向***下发《深圳市住房和建设局关于***先生住房信访问题的复函》称士集团完成该手续需要一定时间。在巴士集团完成撤销该房改批复手续、房改住房已收回的情况下，该局将按规定核算未达标房改住房补贴。

2015年6月19日，住建局，住建局向深圳市人民政府国有资产监管管理委员会下发《深圳市住房和建筑局关于商请责令深圳市巴士集团股份有限公司配合收回安居房的函》称，该局已多次督促巴士集团收回该涉案安居房，特函请责令巴士集团依法收回该涉案安居房，或依职权收回该涉案安居房iv>

2016年6月20日，巴士集团委托广东信达律师事务所向***、***寄发《律师函》，函告***、***收到函件后五日内将涉案房产交还巴士集团。

深圳市不动产登记中心作出深不动产登函（2017）23号复函称，涉案房产的性质为非市场商品房。

另查，（2019）粤0304民初13660号案件庭审时，涉案房产仍由原告出租收益。本案庭审时，原告称房产仍由承租人占有使用。原告与巴士集团分别就16284号案件向本院申请强制执行，***、***申请给付的购房款判定了交房的前置义务，因巴士集团目前未能实际收回涉案房产，本院(2019)粤0304执33586号裁定驳回了***、***的执行申请。

本院认为，涉案房产为非市场商品房，原告***作为涉案房产的购买方，其与被告签署《合同书》前应尽到核实涉案房产的相关信息的谨慎义务。合同书明确载明，被告将自用住宅转让给原告，由此可知，原告应清楚该记房屋的性质。再者，合同约定若因被告的原因导致原告不能领到领取房产证的，被告将购房款退还原告，被告收回房产。依据合同约定，在原告未取得涉案房产的产权证书的情况下，其仅可请求被告返还购房款。

根据住建局、水务局的文件记载的内容可知，原告本可选择按有关政策办理涉案房产的房改手续后将房产转移登记至自己名下，但原告自愿选择退还涉案房产、购买侨香村的房产，涉案的合同书已实际解除，原告未实际将涉案房产转移登记至其名下的责任不在被告。本院在19544号案件中已判令巴士集团在收到涉案房产5日内向两原告返还其支付的剩余购房款257251元，原告未向巴士集团返还房屋，巴士集团向其返还购房款的条件未成就，在此情况下，原告要求被告返还购房款、赔偿损失，均无事实及合同依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告***、***与被告深圳市华伦投资咨询有限公司签署的《合同书》已解除；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

案件受理费51409.60元（已由原告预交），由原告负担51309.60元，被告负担100元。

如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　　肖　英

人民陪审员　　王红华

人民陪审员　　吕平荒

二〇二〇年五月二十八日

书　记　员　　胡　洁

附：法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。