广州铁路科技开发有限公司、***等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0111民初6616号

原告（反诉被告，以下简称原告）：广州铁路科技开发有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：汪志伟，董事长。

委托诉讼代理人：温绍东，广东大篆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟睿，广东大篆律师事务所律师。

被告（反诉原告，以下简称被告）：广州升星装饰工程有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：陈学媛，董事长。

委托诉讼代理人：陈功恒，系该公司员工。

第三人（反诉第三人，以下简称第三人）：***，男，1969年11月20日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，

第三人（反诉第三人，以下简称第三人）：肖小明，男，1968年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，

第三人（反诉第三人，以下简称第三人）：汪国清，女，1974年6月14日出生，汉族，身份证住址四川省广安市前锋区，

第三人（反诉第三人，以下简称第三人）：中航建设（广州）有限公司，住所地广州市白云区黄石街白云大道北新兴白云花园乐居南街2号003房（自主申报）。

法定代表人：饶隆春，总经理。

委托诉讼代理人：朱聪，系该公司员工。

原告广州铁路科技开发有限公司（以下简称铁路公司）与被告广州升星装饰工程有限公司（以下简称升星公司），第三人***、肖小明、汪国清、中航建设（广州）有限公司（以下简称中航公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁路公司的委托诉讼代理人温绍东、钟睿，被告升星公司的委托诉讼代理人陈功恒，第三人***、肖小明、中航公司的委托诉讼代理人朱聪到庭参加了诉讼，第三人汪国清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告铁路公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交还仍占用的373.31平方米租赁场地；2、被告向原告支付仍拖欠的已交还124.69平方米租赁场地租金14838.11元（自2019年9月1日起至2019年12月16日）；3、被告自2019年9月1日起按每平方米34元，每月12692.54元的标准向原告支付373.31平方米场地占用费至实际交还场地之日止（暂计算至2020年12月31日的场地占用费为203080.64元）；4、被告承担本案受理费等全部诉讼费用。事实和理由：广州铁路（集团）公司中心计量所与被告于2011年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定将其所属的物业白云区白云大道白云花园内**号楼***梯***房及首层商铺的房地产出租给被告做商铺及住宅用途使用，其中包括商铺811平方米，住宅面积71.27平方米；租赁期限为2011年1月1日至2016年12月31日，租金为2011年1月至2016年12月期间，起始租金为1500元/月，管理费为1400元/月，劳务费为1260元/月，每2年各项费用按5%递增到合同期满。2015年1月10日，经双方协商，被告交回商铺313平方米。2016年12月31日该租赁协议到期后未续签。2019年4月1日被告交回****房，面积71.27平方米。合同签订方广州铁路（集团）公司中心计量所因中国铁路广州局集团有限公司体制改革于2017年12月并入本案原告铁路公司。2019年8月20日，原、被告签署《关于新兴花园房屋使用费用协商会议纪要》，约定被告须在2019年8月30日前支付经结算的2017年1月至2019年8月使用费28208.7元。2019年12月16日，被告交回商铺124.69平方米，但一直未支付2019年9月1日至交还场地之日止的租金，按每平方米34元/月计算金额为14838.11元。2020年1月22日，原告向被告发出《关于新兴白云花园***号楼首层25个档口及***梯**房屋收回的通知》，要求被告在2020年2月29日前搬离场地并按广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司2020年1月出具的评估价结清费用。但被告以各种理由拖延，至今仍占用原告场地，并拒绝向原告交还。截止2020年12月31日，按照评估报告中确定的商铺价格34元/平方米/月计算拖欠的占用费为203080.64元。为维护原告合法权益，故提起诉讼。

被告升星公司辩称：原、被告合同约定的承租面积是811平方米，被告曾经分两次向原告交付了房屋，第一次是313平方米，第二次是200多平方，剩下是183平方米，如果原告对租赁面积有异议，双方可以去现场丈量。租金标准，根据广州市政府部门公布的租金标准均是10元左右，原告主张34元没有依据。被告愿意按照会议纪要约定的标准支付租金。被告已于2021年5月10日左右向原告交回了021房。

第三人***陈述：我于2019年11月1日向升星公司租赁广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居南街2号004、016房，使用面积32.04平方米，租金为567元，租期从2019年11月1日至2024年12月31日。我承租时升星公司出示了房产证复印件及房屋产权所属证明书，写明同意转租经营。承租后办理了营业执照，投资高额装修，但刚开始经营就遇上疫情，如果退出经营房屋，将没有收入、无法生存。请求铁路公司维持原租赁合同期限。

第三人肖小明陈述：我于2019年12月1日向升星公司租赁广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居南街2号002、014房，使用面积42.38平方米，租金为932元，租期从2019年12月1日至2024年12月31日。我承租时升星公司出示了房产证复印件及房屋产权所属证明书，写明同意转租经营。承租后办理了营业执照，投资高额装修，但刚开始经营就遇上疫情，如果退出经营房屋，将没有收入、无法生存。请求铁路公司维持原租赁合同期限。

第三人汪国清无陈述。

第三人中航公司陈述：我司于2019年3月15日与升星公司签订租赁合同，约定租期至2024年4月30日，合同合法有效。我司同意按与升星公司签订的租赁合同约定的租金标准在我司应支付的租金范围内代升星公司支付租金，铁路公司要求升星公司交付租赁场地没有法律依据，请求驳回铁路公司要求交付租赁场地的诉讼请求。

被告提起反诉诉讼请求：1、原、被告一起丈量2020年12月31日之前已经还给原告租赁房屋面积，以便计算目前没有归还面积，合理地多退少补；2、原告将白云大道北新兴白云花园乐居南街2号、建筑面积183.96平方米房屋继续出租给被告使用，时间为2021年1月1日至2024年12月31日，月租金为5.72元/平方米，租金共计50508.05元；3、从2021年5月1日至2024年12月31日，由原告直接向房屋使用人收取房租；4、判决原、被告之间的租赁合同及会议纪要中每月单价5.45元/平方米的约定继续生效，2019年9月1日至2020年12月31日原告收取的房屋占用费应是16041.31元；5、原告承担本案的全部诉讼费及反诉费。事实与理由如下：白云大道北新兴白云花园乐居南街2号001-007、009、014、016、018、021、023、025-028、030、032、034、036、050、052、054、056档口，合计25间房屋，是广州市道路扩建工程办公室1999年1月拆迁广州铁路局广州铁路分局的房屋进行补偿的房屋。该25间房屋空置十余年，在陈功恒的协助下于2009年12月5日取得房产证，并将房产证复印件及房屋产权所属证明书原件交给升星公司用于经营。2019年8月20日，原、被告签订会议纪要，同意按照每月单价5.45元/平方米计算房屋占用费，当时原告口头说该房屋租赁需上网公开拍卖招租，被告有优先权益，因此被告认为可继续经营，并对房屋进行了重新装修，还与转租方签订了转租合同。原告单方提出2019年9月1日开始按照34元/平方米/月收取房屋占用费不合理，应按照会议纪要约定的月单价5.45元/平方米收取，还应扣除被告在2019年9月1日至2020年12月31日期间代原告缴纳的部分房屋的物业管理费13662.2元（按照1.4元/平方米/月，计算609.92平方米共16个月的物业管理费），以及住宅***号楼***号房的物业管理费748.8元（78平方米、单价0.6元/平方米、16个月），合计应扣减14411元。扣减后在2019年9月1日至2020年12月31日被告欠的占用费应是1630.28元。另外，原告不能证明其房屋使用的合法权益，请求法院支持反诉请求。

原告对反诉辩称：被告反诉不能成立，尽管被告曾协助办理房产证，但涉案租赁场地的合法使用权人是原告，且原、被告签订的租赁合同已于2016年12月到期，双方未续签合同，故被告应缴清欠费并交还场地。

第三人***对反诉陈述：无异议。

第三人肖小明对反诉陈述：无异议，希望与原告沟通协商解决。

第三人汪国清对反诉无陈述。

第三人中航公司对反诉陈述：无异议。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年1月1日，广州铁路（集团）公司中心计量所（甲方）与升星公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区白云大道北白云花园内***号楼***梯***房及首层商铺的房地产出租给乙方做商铺及住宅用途使用，建筑面积882平方米，其中包括商铺811平方米，住宅面积71.27平方米；租期为6年，从2011年1月1日至2016年12月31日；前2年每月租金1500元、管理费1400元、劳务费1260元，合计4160元；中间2年每月租金1575元、管理费1470元、劳务费1323元，合计4368元；后2年每月租金1654元、管理费1543元、劳务费1389元，合计4586元；每月费用在第5日前支付；乙方应在签订本合同之日向甲方交纳保证金8000元，水电费、物业管理费等费用由乙方自行承担；乙方须按时交纳租金、管理费、劳务费及其他应缴费用，每逾期一日，应按欠缴金额的2%支付违约金；乙方可以将该承租屋转租或分租，乙方将该承租屋转租或分租后的资料复印给甲方留底，以方便日后管理；乙方在规定的日期连续2个月未能缴足租金、管理费及劳务费，甲方有权提前解除合同、收回房屋，租赁保证金不退还，由此引起的经济及法律责任由乙方承担；租赁期满前2个月，甲乙双方书面提出续约意向，在同等条件下，乙方有优先权，若双方同意续签，重新约定租金标准后再办理租赁合同手续；等等。

2017年12月4日，中国铁路广州局集团有限公司中心计量所被撤销，其资产、业务、人员（不含合资公司退二线和退休人员）整体纳入铁路公司管理。

2019年8月20日，铁路公司与升星公司确认《关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要》，记载就升星公司2017年1月以来，继续使用由中心计量所管理的白云花园物业的费用问题召开了协商会议，该物业现归属铁路公司；2017年1月1日开始在2016年12月租金标准5.194元/㎡的基础上递增5%为5.45元/㎡，2017年1月1日至2019年3月31日起共27个月，使用面积570㎡，合计83875.5元；2019年4月1日至2019年8月31日使用面积498.7㎡，合计13589.6元；升星公司代付中心计量所2017年1月至2018年10月的保安费55000元以及物业管理费14256.4元，可以在物业使用总费用中扣除；升星公司在2019年8月30日前将剩余费用共28208.7元汇入铁路公司；等等。该会议纪要附件费用计算清单中记载，甲方2016年已收回的原库房共计313平方米，甲方2019年4月已收回的住宅***号楼***房；等等。

2020年1月22日，铁路公司向升星公司发出《关于新兴白云花园***号楼首层25个档口及****梯***房屋收回的通知》，记载租赁合同已于2016年12月31日到期，现决定收回该物业，请在2020年1月31日起一个月内搬出并交还上述物业，结清场地占用费，需按广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司于2020年1月出具的评估价重新核定；等等。

2020年3月27日，广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司出具穗衡鼎评报房字[2020]第B044号《房地产估价报告》，记载估价对象为白云区新从广公路西侧梅福园乐居南街2号商铺等2项房地产，分别为商铺、仓库用途，拟出租面积810平方米，其中商铺240平方米，仓库570平方米，估价结果为商铺月租金单价34元/平方米，仓库月租金单价为15元/平方米。

2020年12月22日，升星公司向案外人广州市悦华物业管理有限公司支付2020年1-12月管理费共20587.7元。

原、被告均确认租赁合同中约定的租赁场地为广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居南街2号的25间房屋。被告确认其已交还了广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居南街2号005（建筑面积46.37平方米、套内建筑面积24.98平方米）、006（建筑面积39.61平方米、套内建筑面积21.34平方米）、007（建筑面积19.09平方米、套内建筑面积10.28平方米）、009（建筑面积20.3平方米、套内建筑面积10.93平方米）、018（建筑面积35.66平方米、套内建筑面积19.21平方米）、021（建筑面积24.33平方米、套内建筑面积13.1平方米）、023（建筑面积29.24平方米、套内建筑面积15.75平方米）、025（建筑面积33.62平方米、套内建筑面积18.11平方米）、027（建筑面积24.02平方米、套内建筑面积12.94平方米）、030（建筑面积11.64平方米、套内建筑面积6.27平方米）、032（建筑面积24.56平方米、套内建筑面积13.23平方米）、034（建筑面积35.81平方米、套内建筑面积19.29平方米）、036（建筑面积22.28平方米、套内建筑面积12平方米）、054（建筑面积46.37平方米、套内建筑面积24.98平方米）、056（建筑面积39.38平方米、套内建筑面积21.21平方米）；其中2019年12月16日交还了006、007、009、018、025、027、034、036、056共9间房屋，2021年5月19日交还了021，余下均是2015年交还的。现被告仍在使用的是001（建筑面积33.98平方米、套内建筑面积18.31平方米）、002（建筑面积42.45平方米、套内建筑面积22.86平方米）、003（建筑面积40.32平方米、套内建筑面积21.72平方米）、004（建筑面积34.62平方米、套内建筑面积18.65平方米）、014（建筑面积37.56平方米、套内建筑面积20.23平方米）、016（建筑面积27.57平方米、套内建筑面积14.85平方米）、026（建筑面积25.03平方米、套内建筑面积13.48平方米）、028（建筑面积33.15平方米、套内建筑面积17.86平方米）、050（建筑面积33.98平方米、套内建筑面积18.31平方米）、052（建筑面积40.32平方米、套内建筑面积21.72平方米）。以上房屋除026房屋性质为住宅外，其余均为商业。

被告将上述未交还的10间房屋分别转租给四位第三人，其中***向升星公司承租004、016房，使用面积32.04平方米，租期自2019年11月1日至2024年12月31日，期间月租金分别为567元、625元、682元。肖小明向升星公司承租002、014房，使用面积42.38平方米，租期自2019年12月1日至2024年12月31日，期间月租金分别为932元、979元、1028元。汪国清向升星公司承租026、028房，使用面积30.2平方米，租期自2019年12月1日至2024年12月31日，期间月租金分别为846元、888元、932元。中航公司向升星公司承租001、003、050、052房以及左侧一间房屋，建筑面积223.3平方米，租期自2019年3月15日至2024年4月30日，期间月租金分别为6800元、7140元、7497元、7872元、8265元。被告称租赁合同中是按照套内使用面积计算的租赁面积。

另查，广州市房屋租金参考价中白云新兴花园商业房屋租金参考价在2019年为46元/平方米/月，在2020年为37元/平方米/月；居住房屋租金参考价在2019年为31元/平方米/月，在2020年为26元/平方米/月。

以上事实有补偿协议、中国铁路广州局集团有限公司通知；房屋租赁合同、关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要、关于新兴白云花园***号楼首层25个档口及***梯***房屋收回的通知及现场照片、关于新兴白云花园房屋的报告、评估报告、资产评估服务合同、权属证明书、房地产权证、承租房交接申请、广州市房屋租赁合同、铁道部广州铁路局文件、营业执照房屋产权所属证明书、白云花园2020年1月份交管理费***号楼、发票及当事人陈述等证据证实。

本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。

原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，因此根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可随时要求解除合同，仅需在合理期限通知对方。现原告在本案中要求被告返还租赁场地并结清租金，其请求已包含解除双方的租赁合同关系的意思表示，本院已将起诉状及证据副本于2021年4月12日送达被告，应视为原、被告之间租赁合同于2021年4月12日解除。被告反诉请求继续履行，没有事实和法律依据，且被告在2019年9月之后持续未缴纳租金，原告有权解除合同，故本院对被告反诉要求继续履行合同及会议纪要的请求不予支持。

关于返还房屋。合同解除，尚未履行的终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。现原、被告之间的租赁合同解除，原告要求被告腾空返还涉案房屋合法合理，本院予以支持。四位第三人作为租赁场地的实际使用人，应对被告的腾空返还义务承担协助返还义务。关于腾空返还的范围，原告主张为373.31平方米的租赁场地，但在审理中已明确了仍在使用的房屋地址，故被告及第三人应交还的场地应为广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居南街2号001-004、014、016、026、028、050、052共十间房屋。

关于拖欠租金的问题。一、租金标准。因不定期租赁期间原租赁合同继续有效，故租金标准应按照原租赁合同继续计算至合同解除之日。根据合同约定，租金每两年递增5%，2017年1月至2018年12月期间月租金标准应为5.45元/平方米，2019年1月至2020年12月期间月租金应为5.72元/平方米，2021年1月至2021年4月12日期间月租金应为6.01元/平方米。合同解除之后即2021年4月13日开始，原、被告之间均已不再受合同约定的限制，原告主张按照34元/平方米计算，考虑原告主张商铺性质的房屋按照34元/平方米标准已低于广州市租金参考价，该价格是由广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司评估得出，该评估机构具有评估资质；另外，被告出租给中航公司的租金标准也与原告主张的租金标准差距不大，因此，原告主张商铺性质的房屋按照34元/平方米的月标准具有合理性，本院予以采纳。因026房屋性质为住宅，原告主张按照34元/平方米计算标准过高，本院酌情调整为广州市房屋租金参考价中该房屋所在地段的住宅房屋租金标准确定租金价格，现租金参考价显示2020年为26元/平方米/月，2021年的标准尚未出台，则继续按照2020年的标准计算。但由于涉案租赁场地尚未交还，且交还日期尚不能确定，考虑后续就交还场地日期可能存在争议的情况下，本案中合同解除之后的占用费仅计算至2021年9月11日，之后发生的占用费可由原告另行主张权利。二、关于2019年12月16日交还的部分房屋租金。被告确认其在2019年12月16日交还的006、007、009、018、025、027、034、036、056共9间房屋，经计算建筑面积共269.77平方米、套内建筑面积共145.31平方米，均超出原告主张的124.69平方米。现原告自行行使处分权，本院予以照准。因此，2019年9月1日至2019年12月15日期间的租金应为2496.29元（124.69平方米×5.72元/平方米×3.5月），2019年12月16日已交还场地，故当日无需计算租金。三、2021年5月19日交还的021房，租金应计算至2021年5月18日，经计算应为3716.5元（24.33平方米×5.72元/平方米×16月+24.33平方米×6.01元/平方米×3.4月+24.33平方米×34元/平方米×1.2月）。四、关于尚未归还的10间房屋，其中9间为商业性质房屋，建筑面积共323.95平方米，2019年9月1日至2021年9月11日期间的占用费共为91338.99元（323.95平方米×5.72元/平方米×16月+323.95平方米×6.01元/平方米×3.4月+323.95平方米×34元/平方米×5月）。026房为住宅，故2019年9月1日至2021年9月11日期间的占用费应为6056.11元（25.03平方米×5.72元/平方米×16月+25.03平方米×6.01元/平方米×4.4月+25.03平方米×26元/平方米×5月）。以上租金及占用费共计103607.89元。被告反诉请求中要求确认继续履行的租金标准，属于被告的抗辩，不属于诉讼请求范畴，本院已在前述租金标准的认定中予以回应，不再赘述。被告反诉请求中要求在租金中抵扣物业管理费，原告未表示同意，且物业管理费与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，应由被告另行主张权利。因此，对于被告的反诉请求均予以驳回。

第三人汪国清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起三十日内，被告广州升星装饰工程有限公司向原告广州铁路科技开发有限公司腾空返还广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居南街2号001、002、003、004、014、016、026、028、050、052共十间房屋；

二、第三人***、肖小明、汪国清、中航建设（广州）有限公司在其各自占用房屋范围内对被告广州升星装饰工程有限公司的腾空返还义务承担协助返还义务；

三、自本判决生效之日起三日内，被告广州升星装饰工程有限公司向原告广州铁路科技开发有限公司支付租金共计103607.89元；

四、驳回原告广州铁路科技开发有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告广州升星装饰工程有限公司的全部反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2380元，由原告广州铁路科技开发有限公司负担1311元，由被告广州升星装饰工程有限公司负担1069元。本案财产保全费1194元，由原告广州铁路科技开发有限公司负担266元，由被告广州升星装饰工程有限公司负担928元。本案反诉受理费731.87元由被告广州升星装饰工程有限公司。被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　林艾婧

二〇二一年九月十七日

书记员　　苏秋雅