广州升星装饰工程有限公司、广州铁路科技开发有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终25965号

上诉人（原审被告、反诉原告）：广州升星装饰工程有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。

法定代表人：吴小花，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈功恒，该公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州铁路科技开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。

法定代表人：汪志伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：温绍东，广东大篆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟睿，广东大篆律师事务所律师。

原审第三人：吴健成，男，1969年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。

原审第三人：肖小明，男，1968年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。

原审第三人：汪国清，女，1974年6月14日出生，汉族，身份证住址四川省广安市前锋区。

原审第三人：中航建设（广州）有限公司。住所地：广东省广州市白云区（自主申报）。

法定代表人：饶隆春，该公司总经理。

上诉人广州升星装饰工程有限公司（以下简称升星公司）因与被上诉人广州铁路科技开发有限公司（以下简称铁路公司）、原审第三人吴健成、肖小明、汪国清、中航建设（广州）有限公司（以下简称中航公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人升星公司委托诉讼代理人陈功恒，被上诉人铁路公司委托诉讼代理人温绍东、钟睿，原审第三人吴健成本人到庭参加诉讼。原审第三人肖小明、汪国清、中航公司经本院合法传唤，在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人升星公司上诉请求：1.判决铁路公司关于白云号001、002、003、004、005、006、007、009、014、016、018、021、023、025、026、027、028、030、032、034、036、050、052、054、056房，合计25间房屋，无房屋使用权；2.请求判决铁路公司与升星公司原来租赁合同以及2019年8月20日，升星公司与铁路公司双方签定的《关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要》继续生效，期限从2019年9月1日至2024年12月31日止；3.判决升星公司从2019年9月1日至2020年12月31日前代铁路公司缴纳的物业管理费14411元，应该在租金中抵扣；4.判决升星公司与铁路公司共同丈量，升星公司已经归还房屋的建筑面积；5.判决认定升星公司不存在不愿意支付房租给铁路公司，升星公司不存在违约；6.请求判决铁路公司承担本案的全部本诉受理费、反诉费、上诉费用。事实与理由：一、白云xxx号001、002、003、004、005、006、007、009、014、016、018、021、023、025、026、027、028、030、032、034、036、050、052、054、056房，合计25间房屋，是广州市道路扩建工程办公室1999年1月拆除广州铁路局广州铁路分局的房屋进行补偿的房屋，该房屋由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责办理房产证，办理房屋独立产权之后，铁路公司就没有上述25间房屋的使用权。铁路公司没有相关证据原件证明铁路公司对25间房屋享有使用权，因此铁路公司事实上没有25间房屋和14栋206住宅房屋使用的使用权；然而，升星公司提供的材料可以证明升星公司有权继续租赁使用该25间房屋。二、升星公司之前退回铁路公司的15间房屋和14栋206住宅房屋以及2021年9月22日升星公司退回铁路公司026、028号房屋，是希望铁路公司将其17间房屋及206住宅房退回给房屋独立产权人，以便房屋独立产权人进行网上公开拍租，现在剩下白云xxxx号001、002、003、004、014、016、050、052房，合计8间房屋，是由于与转租方签订了转租合同，因此，暂时无法退回该8间房屋，为此，请求法院依法判决，升星公司按照原来双方签定的《关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要》依然有效。三、升星公司于2019年9月1日至2020年12月31日代铁路公司缴纳了物业管理费，升星公司代铁路公司缴纳了物业管理费，合计为14411元，该物业管理费与升星公司和铁路公司房屋有直接关联，应该在本案一同处理，并在租金中予以抵扣。四、铁路公司诉讼的是白云xxx档口，合计25间房屋以及14栋206住宅房是整体面积，升星公司2020年12月31日已经返还铁路公司租赁房屋套内面积为397.4平方米，建筑面积为627.04平方米，升星公司对25间房屋及14栋206住宅房整体面积计算面积有质疑，升星公司要求铁路公司一起丈量该归还的建筑面积，是理所应当，请求法院依法给以支持。五、升星公司从2019年9月1日开始，要求铁路公司收取房屋占有使用费，铁路公司一直没有给予明确答复，升星公司于2020年12月17日，按照《关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要》的标准，从2019年9月1日至2020年12月31日租金及管理费开支，升星公司应该支付铁路公司9888.22元，2020年12月17日升星公司已经向铁路公司支付，铁路公司于2020年12月24日将房租9888.22元全部退回给升星公司，铁路公司打电话给升星公司表示升星公司不能再向铁路公司支付房租，所以升星公司无法支付租金给铁路公司，不存在升星公司不愿意支付租金给铁路公司，不存在升星公司违约的情况。二审中，升星公司于2021年11月10日向本院另提交《上诉状补充》，上诉请求为：判决铁路公司关于白云001、002、003、004、014、016、026、028、050、052房，合计10间房屋使用的占用费，按照原来双方签定的《关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要》占用费收费标准，从2019年9月1日至2021年12月31日止，占用费收费标准按月租金为5.45平方米至6.01元/平方米计算。升星公司于2022年1月18日再向本院提交《上诉状补充2》，上诉请求为：请求法院要求铁路公司提供白云001、002、003、004、005、006、007、009、014、016、018、021、023、025、026、027、028、030、032、034、036、050、052、054、056房，合计25间房屋产权方“广州铁路局广州铁路分局”盖红章的证明文件，能够证明铁路公司具有合法使用权。

被上诉人铁路公司辩称：同意一审判决的处理，不同意升星公司的上诉，请求二审法院驳回升星公司的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、铁路公司对白云001、002、003、004、005、006、007、009、014、016、018、021、023、025、026、027、028、030、032、034、036、050、052、054、056合计25间房屋有合法使用权。二、升星公司与铁路公司之间的租赁合同已经解除，升星公司要求继续履行至2024年12月31日没有法律依据。三、升星公司表示代铁路公司交纳的物业管理费，未经铁路公司确认，且与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，若有争议应由升星公司另行主张。升星公司要求在租金内抵扣无事实和法律依据。四、铁路公司与升星公司均已确认本案租赁合同纠纷中尚未交还的10间房屋的房号为001、002、003、004、014、016、026、028、050、052，根据对应的不动产权证登记的建筑面积相加即可确认现在占用的总建筑面积，升星公司主张丈量已归还的建筑面积从而倒推实际占用场地的面积并无必要。

原审第三人吴健成述称：吴健成刚签订了合同，并且对此投入了装修，这几年由于新冠××疫情，收入不好，合同签订了5年的期限，疫情持续了3年，现在被要求收回场地，吴健成现在是血本无归，希望法院能考虑吴健成的难处。

原审第三人中航公司、肖小明、汪国清二审没有到庭，亦没有提交书面意见。

铁路公司于2021年3月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.升星公司立即向铁路公司交还仍占用的373.31平方米租赁场地；2.升星公司向铁路公司支付仍拖欠的已交还124.69平方米租赁场地租金14838.11元（自2019年9月1日起至2019年12月16日）；3.升星公司自2019年9月1日起按每平方米34元，每月12692.54元的标准向铁路公司支付373.31平方米场地占用费至实际交还场地之日止（暂计算至2020年12月31日的场地占用费为203080.64元）；4.升星公司承担本案受理费等全部诉讼费用。升星公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.铁路公司与升星公司一起丈量2020年12月31日之前已经还给铁路公司租赁房屋面积，以便计算目前没有归还面积，合理地多退少补；2.铁路公司将白云、建筑面积183.96平方米房屋继续出租给升星公司使用，时间为2021年1月1日至2024年12月31日，月租金为5.72元/平方米，租金共计50508.05元；3.从2021年5月1日至2024年12月31日，由铁路公司直接向房屋使用人收取租金；4.判决铁路公司与升星公司之间的租赁合同及会议纪要中每月单价5.45元/平方米的约定继续生效，2019年9月1日至2020年12月31日铁路公司收取的房屋占用费应是16041.31元；5.铁路公司承担本案的全部诉讼费及反诉费。

一审法院认定事实：2011年1月1日，广州铁路（集团）公司中心计量所（甲方）与升星公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区房及首层商铺的房地产出租给乙方做商铺及住宅用途使用，建筑面积882平方米，其中包括商铺811平方米，住宅面积71.27平方米；租期为6年，从2011年1月1日至2016年12月31日；前2年每月租金1500元、管理费1400元、劳务费1260元，合计4160元；中间2年每月租金1575元、管理费1470元、劳务费1323元，合计4368元；后2年每月租金1654元、管理费1543元、劳务费1389元，合计4586元；每月费用在第5日前支付；乙方应在签订本合同之日向甲方交纳保证金8000元，水电费、物业管理费等费用由乙方自行承担；乙方须按时交纳租金、管理费、劳务费及其他应缴费用，每逾期一日，应按欠缴金额的2%支付违约金；乙方可以将该承租屋转租或分租，乙方将该承租屋转租或分租后的资料复印给甲方留底，以方便日后管理；乙方在规定的日期连续2个月未能缴足租金、管理费及劳务费，甲方有权提前解除合同、收回房屋，租赁保证金不退还，由此引起的经济及法律责任由乙方承担；租赁期满前2个月，甲乙双方书面提出续约意向，在同等条件下，乙方有优先权，若双方同意续签，重新约定租金标准后再办理租赁合同手续；等等。

2017年12月4日，中国铁路广州局集团有限公司中心计量所被撤销，其资产、业务、人员（不含合资公司退二线和退休人员）整体纳入铁路公司管理。

2019年8月20日，铁路公司与升星公司确认《关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要》，记载就升星公司2017年1月以来，继续使用由中心计量所管理的白云花园物业的费用问题召开了协商会议，该物业现归属铁路公司；2017年1月1日开始在2016年12月租金标准5.194元/㎡的基础上递增5%为5.45元/㎡，2017年1月1日至2019年3月31日起共27个月，使用面积570㎡，合计83875.5元；2019年4月1日至2019年8月31日使用面积498.7㎡，合计13589.6元；升星公司代付中心计量所2017年1月至2018年10月的保安费55000元以及物业管理费14256.4元，可以在物业使用总费用中扣除；升星公司在2019年8月30日前将剩余费用共28208.7元汇入铁路公司；等等。该会议纪要附件费用计算清单中记载，甲方2016年已收回的原库房共计313平方米，甲方2019年4月已收回的住宅14号楼206房；等等。

2020年1月22日，铁路公司向升星公司发出《关于新兴白云花园14号楼首层25个档口及1梯206房屋收回的通知》，记载租赁合同已于2016年12月31日到期，现决定收回该物业，请在2020年1月31日起一个月内搬出并交还上述物业，结清场地占用费，需按广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司于2020年1月出具的评估价重新核定；等等。

2020年3月27日，广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司出具穗衡鼎评报房字[2020]第B044号《房地产估价报告》，记载估价对象为白云区商铺等2项房地产，分别为商铺、仓库用途，拟出租面积810平方米，其中商铺240平方米，仓库570平方米，估价结果为商铺月租金单价34元/平方米，仓库月租金单价为15元/平方米。

2020年12月22日，升星公司向案外人广州市悦华物业管理有限公司支付2020年1-12月管理费共20587.7元。

铁路公司与升星公司均确认租赁合同中约定的租赁场地为广州市白云区白云大道北新兴白云花园的25间房屋。升星公司确认其已交还了广州市白云区005（建筑面积46.37平方米、套内建筑面积24.98平方米）、006（建筑面积39.61平方米、套内建筑面积21.34平方米）、007（建筑面积19.09平方米、套内建筑面积10.28平方米）、009（建筑面积20.3平方米、套内建筑面积10.93平方米）、018（建筑面积35.66平方米、套内建筑面积19.21平方米）、021（建筑面积24.33平方米、套内建筑面积13.1平方米）、023（建筑面积29.24平方米、套内建筑面积15.75平方米）、025（建筑面积33.62平方米、套内建筑面积18.11平方米）、027（建筑面积24.02平方米、套内建筑面积12.94平方米）、030（建筑面积11.64平方米、套内建筑面积6.27平方米）、032（建筑面积24.56平方米、套内建筑面积13.23平方米）、034（建筑面积35.81平方米、套内建筑面积19.29平方米）、036（建筑面积22.28平方米、套内建筑面积12平方米）、054（建筑面积46.37平方米、套内建筑面积24.98平方米）、056（建筑面积39.38平方米、套内建筑面积21.21平方米）；其中2019年12月16日交还了006、007、009、018、025、027、034、036、056共9间房屋，2021年5月19日交还了021，余下均是2015年交还的。现升星公司仍在使用的是001（建筑面积33.98平方米、套内建筑面积18.31平方米）、002（建筑面积42.45平方米、套内建筑面积22.86平方米）、003（建筑面积40.32平方米、套内建筑面积21.72平方米）、004（建筑面积34.62平方米、套内建筑面积18.65平方米）、014（建筑面积37.56平方米、套内建筑面积20.23平方米）、016（建筑面积27.57平方米、套内建筑面积14.85平方米）、026（建筑面积25.03平方米、套内建筑面积13.48平方米）、028（建筑面积33.15平方米、套内建筑面积17.86平方米）、050（建筑面积33.98平方米、套内建筑面积18.31平方米）、052（建筑面积40.32平方米、套内建筑面积21.72平方米）。以上房屋除026房屋性质为住宅外，其余均为商业。

升星公司将上述未交还的10间房屋分别转租给吴健成、肖小明、汪国清、中航公司，其中吴健成向升星公司承租004、016房，使用面积32.04平方米，租期自2019年11月1日至2024年12月31日，期间月租金分别为567元、625元、682元。肖小明向升星公司承租002、014房，使用面积42.38平方米，租期自2019年12月1日至2024年12月31日，期间月租金分别为932元、979元、1028元。汪国清向升星公司承租026、028房，使用面积30.2平方米，租期自2019年12月1日至2024年12月31日，期间月租金分别为846元、888元、932元。中航公司向升星公司承租001、003、050、052房以及左侧一间房屋，建筑面积223.3平方米，租期自2019年3月15日至2024年4月30日，期间月租金分别为6800元、7140元、7497元、7872元、8265元。升星公司称租赁合同中是按照套内使用面积计算的租赁面积。

一审另查，广州市房屋租金参考价中白云新兴花园商业房屋租金参考价在2019年为46元/平方米/月，在2020年为37元/平方米/月；居住房屋租金参考价在2019年为31元/平方米/月，在2020年为26元/平方米/月。

以上事实有补偿协议、中国铁路广州局集团有限公司通知；房屋租赁合同、关于新兴白云花园房屋使用费用协商会议纪要、关于新兴白云花园14号楼首层25个档口及1梯206房屋收回的通知及现场照片、关于新兴白云花园房屋的报告、评估报告、资产评估服务合同、权属证明书、房地产权证、承租房交接申请、广州市房屋租赁合同、铁道部广州铁路局文件、营业执照房屋产权所属证明书、白云花园2020年1月份交管理费14号楼、发票及当事人陈述等证据证实。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。

铁路公司与升星公司自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期限届满后，升星公司继续使用租赁物，铁路公司未提出异议，因此根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可随时要求解除合同，仅需在合理期限通知对方。现铁路公司在本案中要求升星公司返还租赁场地并结清租金，其请求已包含解除双方的租赁合同关系的意思表示，一审法院已将起诉状及证据副本于2021年4月12日送达升星公司，应视为铁路公司与升星公司之间租赁合同于2021年4月12日解除。升星公司反诉请求继续履行，没有事实和法律依据，且升星公司在2019年9月之后持续未缴纳租金，铁路公司有权解除合同，故一审法院对升星公司反诉要求继续履行合同及会议纪要的请求不予支持。

关于返还房屋。合同解除，尚未履行的终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。现铁路公司与升星公司之间的租赁合同解除，铁路公司要求升星公司腾空返还涉案房屋合法合理，一审法院予以支持。吴健成、肖小明、汪国清、中航公司作为租赁场地的实际使用人，应对升星公司的腾空返还义务承担协助返还义务。关于腾空返还的范围，铁路公司主张为373.31平方米的租赁场地，但在审理中已明确了仍在使用的房屋地址，故升星公司及吴健成、肖小明、汪国清、中航公司应交还的场地应为广州市白云区号001-004、014、016、026、028、050、052共十间房屋。

关于拖欠租金的问题。一、租金标准。因不定期租赁期间原租赁合同继续有效，故租金标准应按照原租赁合同继续计算至合同解除之日。根据合同约定，租金每两年递增5%，2017年1月至2018年12月期间月租金标准应为5.45元/平方米，2019年1月至2020年12月期间月租金应为5.72元/平方米，2021年1月至2021年4月12日期间月租金应为6.01元/平方米。合同解除之后即2021年4月13日开始，铁路公司与升星公司之间均已不再受合同约定的限制，铁路公司主张按照34元/平方米计算，考虑铁路公司主张商铺性质的房屋按照34元/平方米标准已低于广州市租金参考价，该价格是由广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司评估得出，该评估机构具有评估资质；另外，升星公司出租给中航公司的租金标准也与铁路公司主张的租金标准差距不大，因此，铁路公司主张商铺性质的房屋按照34元/平方米的月标准具有合理性，一审法院予以采纳。因026房屋性质为住宅，铁路公司主张按照34元/平方米计算标准过高，一审法院酌情调整为广州市房屋租金参考价中该房屋所在地段的住宅房屋租金标准确定租金价格，现租金参考价显示2020年为26元/平方米/月，2021年的标准尚未出台，则继续按照2020年的标准计算。但由于涉案租赁场地尚未交还，且交还日期尚不能确定，考虑后续就交还场地日期可能存在争议的情况下，本案中合同解除之后的占用费仅计算至2021年9月11日，之后发生的占用费可由铁路公司另行主张权利。二、关于2019年12月16日交还的部分房屋租金。升星公司确认其在2019年12月16日交还的006、007、009、018、025、027、034、036、056共9间房屋，经计算建筑面积共269.77平方米、套内建筑面积共145.31平方米，均超出铁路公司主张的124.69平方米。现铁路公司自行行使处分权，一审法院予以照准。因此，2019年9月1日至2019年12月15日期间的租金应为2496.29元（124.69平方米×5.72元/平方米×3.5月），2019年12月16日已交还场地，故当日无需计算租金。三、2021年5月19日交还的021房，租金应计算至2021年5月18日，经计算应为3716.5元（24.33平方米×5.72元/平方米×16月+24.33平方米×6.01元/平方米×3.4月+24.33平方米×34元/平方米×1.2月）。四、关于尚未归还的10间房屋，其中9间为商业性质房屋，建筑面积共323.95平方米，2019年9月1日至2021年9月11日期间的占用费共为91338.99元（323.95平方米×5.72元/平方米×16月+323.95平方米×6.01元/平方米×3.4月+323.95平方米×34元/平方米×5月）。026房为住宅，故2019年9月1日至2021年9月11日期间的占用费应为6056.11元（25.03平方米×5.72元/平方米×16月+25.03平方米×6.01元/平方米×4.4月+25.03平方米×26元/平方米×5月）。以上租金及占用费共计103607.89元。升星公司反诉请求中要求确认继续履行的租金标准，属于升星公司的抗辩，不属于诉讼请求范畴，一审法院已在前述租金标准的认定中予以回应，不再赘述。升星公司反诉请求中要求在租金中抵扣物业管理费，铁路公司未表示同意，且物业管理费与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，应由升星公司另行主张权利。因此，对于升星公司的反诉请求均予以驳回。

汪国清经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2021年9月17日作出判决：一、自判决生效之日起三十日内，广州升星装饰工程有限公司向广州铁路科技开发有限公司腾空返还广州市白云区001、002、003、004、014、016、026、028、050、052共十间房屋；二、吴健成、肖小明、汪国清、中航建设（广州）有限公司在其各自占用房屋范围内对广州升星装饰工程有限公司的腾空返还义务承担协助返还义务；三、自判决生效之日起三日内，广州升星装饰工程有限公司向广州铁路科技开发有限公司支付租金共计103607.89元；四、驳回广州铁路科技开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州升星装饰工程有限公司的全部反诉诉讼请求。一审案件本诉受理费2380元，由广州铁路科技开发有限公司负担1311元，由广州升星装饰工程有限公司负担1069元。本案财产保全费1194元，由广州铁路科技开发有限公司负担266元，由广州升星装饰工程有限公司负担928元。一审案件反诉受理费731.87元由广州升星装饰工程有限公司。

经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。

另查明，2021年6月7日一审第一次开庭审理中，铁路公司提交《权属证明书》及《房地产权证》，升星公司质证意见为对该两份证据无异议。《关于新兴白云花园房屋使用费协商会议纪要》附件费用计算清单末尾记载：升星公司应该补交2017年1月至2019年8月房租费28208.7元。一审法院于2021年9月16日向铁路公司发出《补充证据通知书》，要求铁路公司补充涉案25间房屋的查册信息，铁路公司已补交查册时间为2021年9月18日的涉案25间房屋的《广州市不动产登记查册表》原件。

二审中，升星公司为证明其上诉主张，向本院提交以下证据：1.广州银行账户交易明细，用途为新兴白云花园2019年9月1日至2020年12月31日房租金；2广州银行账户交易明细，用途为退新兴白云花园2019.9.1-202012.31房租；3.广东增值税普通发票3张；4.升星公司于2021年9月22日出具的《交房钥匙》；5.快递凭证记录；6.（2018）粤0105民初3788号民事判决书；7.（2018）粤01民终22371号民事判决书；8.（2018）粤0111民初3998号民事判决书；9.（2018）粤0111民初8536号民事判决书；10.（2018）粤0111民初8537号民事判决书。铁路公司质证认为：证据1、2真实性确认，2020年12月17日升星公司曾按原合同约定的标准支付2019年9月1日至2020年12月31日的占用费，铁路公司明确表示不同意按该标准支付，故拒绝接收。对证据3真实性、合法性、关联性不确认，与本案无关。确认证据4、5真实性，一审判决的占用费计算至2021年9月11日，升星公司于2021年9月22日交回026、028房不影响一审计算的占用费金额。证据6－10的案例事实情况与本案无关，且是4年前的判决，不具有参考性。吴健成对上述证据无意见。

二审中，升星公司表示《房屋产权所属证明书》原件在升星公司，并当庭出示该证明书原件，记载：申请经营者单位为升星公司，25间房屋的房地产证地址（略）、用途为商业，“使用房屋产权所属情况证明”一栏记载：“该25间房屋属广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（原广州铁路局广州铁路分局）的用地、用房范围内，使用单位为广州铁路集团公司中心计量所，现同意升星公司在此房屋自行经营或转租经营，请广州市白云区工商分局给以办理有关手续为盼”，尾部加盖广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的红色印章。关于升星公司持有《房屋产权所属证明书》原件、房产证复印件为何对房屋产权仍提出异议的问题，升星公司陈述：《房屋产权所属证明书》是没有作废的，希望铁路公司交出房屋并交还给真正的产权方，让产权方进行公开的招租，是铁路公司坚持不交还。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议的法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故本案适用民法典的规定。本案争议焦点在于：升星公司的上诉请求是否成立。广州铁路（集团）公司中心计量所与升星公司签订《房屋租赁合同》，约定租期至2016年12月31日，期满后中国铁路广州局集团有限公司中心计量所被撤销，其资产、业务等整体纳入铁路公司管理，其后升星公司继续使用涉案25间房屋，铁路公司与升星公司之间未签订新的租赁合同，双方之间构成不定期租赁合同关系，铁路公司依法有权随时解除该不定期租赁合同关系，仅需在合理期限内通知相对方。一审法院认定铁路公司起诉状送达之日双方之间的不定期租赁关系解除正确，本院予以确认。铁路公司一审期间已提交《权属证明书》及《房地产权证》，升星公司质证意见为对该两份证据无异议，且升星公司自己持有原件的《房屋产权所属证明书》记载内容与上述证据相一致，升星公司亦持有相应的《房地产权证》复印件，其二审期间对涉案商铺的产权登记以及铁路公司享有合法使用权提出异议，仅仅是因为其认为铁路公司坚持不将房屋交还给真正的产权方，缺乏合理依据，本院不予采纳。《房地产权证》对房屋建筑面积有明确记载，升星公司要求重新丈量缺乏依据，本院不予支持。租赁合同解除后，升星公司应交还房屋并支付欠付的租金和占用费。升星公司要求判决原租赁合同以及会议纪要继续生效至2021年12月31日于法无据，本院不予支持。关于租金和占用费标准的问题。上述会议纪要处理的是升星公司应补交的2019年8月之前欠付的租金，双方并非签署新的租赁合同，对此后的租金或占用费标准亦未作出约定，铁路公司起诉主张的是2019年9月1日之后的租金和占用费，故一审法院认定不定期租赁合同关系解除之前适用原租赁合同约定的租金标准，解除之后对商铺按照广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司评估价、对住宅酌情调整为按照广州市房屋租金参考价中房屋所在地段的住宅房屋租金标准计算，合法合理，并无不当，本院予以认可。升星公司要求按照《关于新兴白云花园房屋使用费协商会议纪要》的标准计算本案欠付的租金和占用费，缺乏充分理据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定水电费、物业管理费由升星公司自行负担，升星公司上诉主张其“垫付”的物业管理费应予以扣减，缺乏合同依据，本院不予支持。升星公司二审中提交的证据不足以证明其上诉主张成立，本院不予采纳。

综上所述，上诉人升星公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》（2022年1月1日施行）第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1069元,由上诉人广州升星装饰工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　闫　娜

二〇二二年三月二十四日

书记员　冯冠豪

徐毅敏