广东穗港律师事务所、某某中与广州宇阳电力科技有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗越法民三初字第1695号

原告：广东穗港律师事务所，住所地广州市越秀区。

负责人：**中，职务主任。

原告：**中，住广州市白云区。

两原告共同委托代理人：潘艳萍，广东穗港律师事务所律师。

被告：昌广有限公司。

法定代表人：余柏龄，职务董事。

委托代理人：郭新民，广东泽正律师事务所律师。

第三人：广州宇阳电力科技有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：虞月荣。

委托代理人：黄上椿、江晓璐，广东金领律师事务所律师。

原告广东穗港律师事务所（以下简称穗港律师所）、**中诉被告昌广有限公司（以下简称昌广公司）、第三人广州宇阳电力科技有限公司（以下简称宇阳公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**中及两原告的共同委托代理人潘艳萍，被告的委托代理人郭新民，第三人的委托代理人黄上椿、江晓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告共同诉称：2013年6月25日6时05分，被告名下位于广州市越秀区东风东路836号东峻广场3楼****房内的洗手盆下方的角阀断裂引发大量漏水，水流往楼下的1005室（为原告**中所有），导致1005室被漏水严重浸泡，造成1005室的天花板、墙体、地毯、中央空调设备、抽风器、办公家具等严重损毁，经济损失达63351.15元。原告穗港律师所原计划承租原告**中所有的上述1005室作为办公用途使用，租赁合同约定：2013年3月15日至2013年6月1日为装修期。装修工程完工后，原告穗港律师所确定2013年6月28日搬至1005室办公。由于办公室及办公设备被水浸泡，原告穗港律师所无法如期搬到1005室办公，只能继续租赁广州市机场路1718号悦成商务中心401-402办公场所办公，导致租金损失14394元。

另外，1005室新装修完毕还未投入使用就遭受漏水浸泡，必然缩短其预期使用年限，因此，原告穗港律师所有权获得40000元的补偿金。被告的水管爆裂造成原告的装修等财产被水严重浸泡后，东峻广场物业管理处负责该事故的管理处负责该事故的管理入员多次组织原被告主持协商赔偿相关事宜，但时至今日，两被告以各种借口拒不履行赔偿义务，严重侵犯了两原告的合法权利。为保全证据、及时修复装修和中央空调机械设备，原告穗港律师所申请广东省广州市南方公证处到现场进行保全证据公证，委托广州市华盟价格事务所有限公司对原告水浸泡导致的财产损失价格评估。因此，被告应赔偿公证费、评估费给原告。为此起诉请求：1、被告向原告穗港律所支付被告因水管爆裂漏水造成原告装修损毁及财物损失的赔偿款63351.15元；2、被告向原告穗港律所支付被告因水管爆裂漏水造成原告租金损失的赔偿款14394元（由于1005房造成损失无法使用，原告需继续租用原使用的场地，加上每月固定的公共公用的水电分摊费552元）；3、被告向原告穗港律所支付被告因水管爆裂漏水造成原告办公室装修预期使用年限缩短的补偿费用40000元（为原告酌情计算得出）；4、被告向原告穗港律所支付公证费（对1005房的损失现场进行保全的公证费）1500元，评估费（对1005房损害所需费用进行评估，由原告自行委托评估公司进行评估的费用）3450元。

被告昌某公司辩称：被告认可漏水造成原告的损失，具体损失多少由法院认定；同意原告第一、四项诉讼请求；不认可原告第二项诉讼请求，其中租金损失应按照1005房一个月租金计算，具体租金应按**中与穗港律师所之间签订的租赁合同计算，不同意第三项诉讼请求，该项请求没有依据。

第三人宇阳公司述称：1.实际上是安装在墙体内部的内牙弯管破裂，该部件在第三人承租时已经安装完成，第三人在承租房屋时，虽然进行装修，但没有对该部件进行改动，该部件维修责任应由昌某公司负责，根据合同第6条第二项，造成原告损失的赔偿责任由被告承担。2.对于第一项诉讼请求，原告是依据原告提供的维修单主张，第三人无法确认该费用有否支付，即使原告遭受损失，原告的损失金额应由各方共同委托的评估机构评估；3.对第二项诉讼请求，原告于2013年5月7日解除了其与悦成场地的租赁合同，原告没有提交相关证据证明原告继续承租悦成场地，无法证明其遭受租金损失；即使原告存在租金损失，应扣除悦成场地与1005房面积差额的租金，也应当扣除原告承租场地必须支付的市场价租金，而两原告之间的租赁合同约定的租金远低于我方承租1104-1106房的租金标准，第三人认为上述应扣除的市场价租金应按照我方承租的租金标准计算，经第三人计算，1005房租金市场价应是9000元至10000元左右，该数额应该在原告主张的租金损失13842元中扣除。4.第三项诉讼请求，没有事实及法律依据；5.评估费没有凭证及发票，评估费、公证费均为没有必要支付的费用，原告主张没有依据。综上，如需确定原告损失的具体金额，第三人申请进行评估鉴定。

经审理查明：广州市越秀区东风东路836号三座1005房（建筑面积131.01平方米）为原告**中所有的房产，由原告穗港律师所承租使用。广州市越秀区东风东路836号三座1104、1105、1106房（建筑面积分别为88.98平方米、131.01平方米、162.92平方米）为被告所有的房产，由第三人承租使用。上述1104、1105、1106房与1005房上下相邻。

2013年6月25日，被告所有的上述1104、1105、1106房发生漏水，积水向下渗漏至原告**中所有的1005房内。

同日，原告**中向广东省广州市南方公证处申请对涉讼1005房的现状进行保全证据公证。该处派员到涉讼1005房现场拍摄照片，并于2013年7月16日作出(2013)粤广南方第074712号公证书，其中照片反映涉讼1005房内部地面有大片水渍，装修设施、家具等浸泡在积水中。原告**中为此支付了公证费1500元。

同日，涉讼房屋所在大厦的物业服务企业广州东峻物业管理有限公司制作《东峻广场事故报告记录》，其中记载2013年6月25日上午8：00接物服部通知，涉讼1104、1105、1106室在6：05分时发生漏水，工程部已即时关闭楼层供水。在联系用户回来开门后，工程部人员在关闭室内水阀后恢复楼层供水。经检查发现漏水原因为洗手盆下方角阀断裂，漏水造成3座1102、1005室受水浸，见证部门一栏为“李某”的签名，经手人一栏为“物业丘勇永蔡某甲”的签名，并附有4张照片。

2013年7月2日，第三人向被告发出《关于确认维修角阀的函》，其中记载：2013年6月25日凌晨，第三人租用被告位于东峻广场3座1104-1106室发生漏水事故。经东峻物业管理处工程部检查发现漏水原因为洗手间洗手盆下方角阀断裂。漏水造成1104-1106、1102、1005室受水浸。第三人及时将漏水情况转告了被告公司，双方一致认为角阀非人为因素故意损坏，是使用时间长，角阀老化原因造成断裂。现同意宇阳公司找东峻物业管理处工程部维修更换角阀，保证洗手间能正常使用。漏水造成1104-1106、1002、1005的损失，被告及第三人后续将协商共同处理等。该函件下方空白处有“本公司认同管理处之检查结果并委托其更换损坏零部件，协商共同处理善便8/7/2013”的字样，并盖有被告的印章。

两原告为证明被告房屋漏水造成涉讼1005房遭受财产损失，向本院提供如下证据：一、广州市华盟价格事务所有限公司受原告穗港律师所委托对涉讼1005房因水浸导致的财产损失所作的穗华价估[2013]176号《关于广州市东峻广场3座1005单元因水浸导致的财产损失价格评估结论书》及该公司向原告穗港律师所出具的装修评估费3450元的收据及发票，其中《结论书》记载价格评估基准日为2013年6月27日，涉讼1005房因本次水浸造成的财产损失，包括受损的地面、墙体、天花和家具的修复费用，以及修复期间继续租用原写字楼的租金费用两部分，其中受损的地面、墙体、天花和家具的修复费用为61373元，租金费用为14394元，财产损失为61373元＋14394元=75767元。二、原告穗港律师所与广东美豪煌装饰工程有限公司于2013年8月15日签署的《东峻广场3座1005单元广东穗港律师事务所被楼上漏水浸泡损毁返修项目结算清单》及该公司向原告穗港律师所开具关于1005房因漏水浸泡损毁新装修和室内办公设施及物品修复及工程返修费用32751.15元的收据，其中《结算清单》包括了拆清项目、修复及新建项目两大项目共12小项工程，维修总造价为32751.15元。三、原告穗港律师所与广州屹泽空调设备有限公司于2013年7月20日签署的《关于东峻广场3座1005室广东穗港律师事务所空调系统浸泡损坏项目结算表》及该公司向原告穗港律师所开具的空调系统水浸泡损坏维修费用27900元的收据及发票，其中《结算表》记载了空调更换保温棉、空调开关线路重新布置、空调翅片清洗三项工程总造价为27900元。四、两原告于2013年6月10日签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定原告**中将涉讼的1005房出租给原告穗港律师所作办公用途，租期自2013年6月16日至2017年6月15日，2013年6月16日至2015年6月15日期间月租金为4585元。五、付款方为穗港律师所、收款方为**中的涉讼1005房个人出租非住宅租金税款的发票，租期为2013年6月16日至2014年1月15日，租金金额为32095元，代征税款金额为2832.73元。六、原告穗港律师所与广州市白云区悦成商务服务中心于2011年1月27日签订的《悦成商务中心租赁合同》，其中约定原告穗港律师所向该中心承租广州市白云区机场路1718号商务中心内的自编四楼01-02室作办公使用，租期自2011年1月27日至2016年1月26日，第三年每月租金、服务费为13842元，公共公用水电分摊费用每月552元等。七、原告穗港律师所与广州市白云区悦成商务服务中心于2011年1月27日签订的《解除租赁合同书》，其中约定双方协商一致同意提前解除此前所签订的《悦成商务中心租赁合同》，在签订本《解除租赁合同书》后，于2013年6月30日前原告穗港律师所必须撤离租赁场地并结清费用等。八、广州市白云区悦成商务服务中心于2014年9月1日向原告穗港律师所开具的租金14394元的发票。九、林某于2014年9月2日出具的《证明》及林某的身份证复印件，其中记载：本人林叶材以广东美豪煌装饰工程有限公司的名义承接广州市越秀区东风东路836号东峻广场3座1005室广东穗港律师事务所被楼上1104-1106单元漏水浸泡损毁返修项目工程，当时为了尽快完成返修工程以及减少返修工程成本，我与广东穗港律师事务所协商，确定工程项目的单价不含税金，以实际修复工程量计价。工程返修完工后，经工程结算，确定工程价款为人民币32751.15元，并在2013年10月10日开具了收款的收据。因为该工程实际由我组织施工，我收取工程款项后支付给民工工资，且该工程款不含税费，并且返修工程完工至今已有一年多，现广东美豪煌装饰工程有限公司不再开具发票。被告对上述证据的真实性均没有异议。第三人对此质证认为，对证据一真实性没有异议，合法性不予认可，该报告中鉴定人的注册证在2014年6月30日已经到期；关联性不予认可，该报告依据是原告单方委托维修公司提供的结算清单，而该报告中的修复费用评估明细表与证据二、三中的报价相对比，其中附表中第1、2、5、7项价格或数量均高于证据二、三中记载的价格或数量；在原告没有提供相关证据的前提下，该报告就认定了续租的租金损失。原告既然确认已经进行维修，原告的损失就应该是实际已经发生支出的损失。对证据二中结算清单的真实性合法性关联性均不予确认，没有合同、发票相佐证；对收据亦不予认可，没有划扣凭证。对证据三中结算表的真实性合法性关联性均不予确认，没有合同、发票相佐证；对收据亦不予认可，没有划扣凭证，对发票真实性合法性没有异议，但没有支付凭证，无法证明该费用已经支出，且原告未能证明空调维修是因水浸造成。对证据四、五，对租赁合同真实性、合法性没有异议，但租金金额低于市场价。对税费发票，认为与本案无关。对证据六、七，真实性、合法性没有异议，原告已于2013年5月7日解除了租赁合同。对证据八的真实性没有异议，关联性有异议，发票没有载明是几月份的租金，不能证明是水浸期间原告支出的租金，且没有租赁合同相佐证，也不能证明原告已经支付租金。对证据九真实性、合法性、关联性均不予确认，证人没有出庭作证，且该证人与本案无关。

证人蔡某乙原告作证，向本院作如下陈述：证人是广州市东峻物业管理有限公司职员，为东峻广场提供物业服务，负责客户服务工作。2013年6月25日，涉讼1104-1106房发生漏水，导致1005房水浸并产生损失。证人到现场参与调查、协调工作，工程部派员到场查看，并出具意见称是1104-1106房的洗手盆角阀爆裂导致漏水，证人也有看过断裂的位置，亲眼看到是角阀断裂造成漏水。之后东峻公司曾组织原、被告及第三人进行调解，但无果。原告穗港律师所于2013年8月初搬进涉讼的1005房。被告对证人上述所述证言真实性无异议。第三人则认为，证人当庭对断裂部位指认是内牙弯管断裂，证人在现场看见1005房漏水的事实，但没有证明1005房的损失，而且，物业公司没有及时发现漏水，没有及时防止漏水扩大，第三人认为物业公司与本案审理有利害关系，要求追加物业公司为本案第三人。

第三人主张涉讼1104、1105、1106房的漏水原因并非角阀断裂造成，而是因内牙弯管断裂造成，被告作为出租人未对涉讼1104、1105、1106房履行维修义务、导致内牙弯管断裂而造成原告损失，应由被告承担全部赔偿责任，以及原告穗港律师所向原告**中承租涉讼1005室的租金低于市场价格，为此向本院提供如下证据：一、照片2张。二、被告与第三人于2013年1月31日签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定被告将涉讼1104、1105、1106室出租给第三人使用，租期从2013年2月5日至2018年2月4日，其中2013年2月5日至2014年2月4日的月租金为19390元。两原告对证据一不予确认，对证据二，真实性无法确认，且认为与原告无关，不能证明原告的租金低于市场价。被告质证称，对证据一的真实性不予认可，对证据二真实性没有异议，但认为不能证明第三人所要证明的事实。

被告及第三人均确认涉讼1104、1105、1106房漏水部位就是第三人在该房屋内加装洗手盆的位置。第三人称其只新安装了洗手盆，供水管是原来就有的，其只是接驳了给排水管，没有在洗手盆位置的墙体内埋入水管，也没有对断裂部位进行过改装。被告认为在第三人申请装修的承诺书中载明洗手盆是加装的，重新驳排水管，故可以说明第三人重新铺设了排水管及安装洗手盆。

本案诉讼期间，第三人向本院申请对哪个部分爆裂导致漏水进行鉴定，后又向本院申请撤回鉴定申请。

本院认为：广州市越秀区东风东路836号三座1104、1105、1106房与1005房是上下相邻的房屋，原告**中是1005房的产权人，原告穗港律师所是1005房的使用人，被告是1104、1105、1106房的产权人，第三人是1104、1105、1106房的使用人。本案由于上述相邻双方就相邻房屋的使用产生纠纷而引起诉讼，两原告诉请是因被告所有、第三人使用的房屋及其行为致使其房屋受损，从而产生相关损失。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。因此，本案关键在于查明原告房屋受损是否与被告的房屋或其行为有关。而目前涉讼1104、1105、1106房的漏水部位已经修复，且第三人亦撤回了漏水原因的鉴定申请，故就原告房屋受损是否与被告所有、第三人使用的房屋或其行为有关这一问题，只能以现有证据作为认定事实依据。本案中，为涉讼大厦提供物业服务的广州东峻物业管理有限公司于2013年6月25日制作的《东峻广场事故报告记录》明确记载经工程部人员检查发现漏水原因为洗手盆下方角阀断裂；第三人于2013年7月2日向被告发出的《关于确认维修角阀的函》中确认漏水原因是角阀断裂，被告在该函中亦认同管理处的检查结果。因此，现有证据表明涉讼1104、1105、1106房漏水是由于该房屋内洗手盆下方角阀断裂造成，从而导致涉讼1005房遭受水浸损失。又鉴于原告已经对涉讼1005房漏水受损部位进行修复，并提供了上述《关于广州市东峻广场3座1005单元因水浸导致的财产损失价格评估结论书》、《关于东峻广场3座1005室广东穗港律师事务所空调系统浸泡损坏项目结算表》及收据、发票，《东峻广场3座1005单元广东穗港律师事务所被楼上漏水浸泡损毁返修项目结算清单》及收据，以及林某出具的《证明》用以证明其遭受装修及财物损失，被告对上述证据不持异议，虽然第三人对上述证据提出异议，但其没有提供足以反驳的相反证据和理由，故对两原告主张其因1104、1105、1106房漏水导致1005房遭受装修及财物损失，并据此要求被告及第三人连带赔偿损失的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。至于赔偿的具体数额，应以原告实际支出的修复费用为限，即根据上述《关于东峻广场3座1005室广东穗港律师事务所空调系统浸泡损坏项目结算表》及收据、发票，《东峻广场3座1005单元广东穗港律师事务所被楼上漏水浸泡损毁返修项目结算清单》及收据计算得赔偿数额为32751.15元＋27900元=60651.15元。

关于两原告要求被告及第三人连带支付租金损失14394元的诉讼请求，两原告提供的证据足以证实因涉讼1104、1105、1106房漏水造成原告穗港律师所未能在约定的租期内迁入涉讼1005房，须继续租用原承租的房屋，该损失属于直接损失范畴，被告及第三人虽对此持有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对其抗辩意见不予接纳；对两原告该项诉讼请求，本院予以支持。

关于两原告要求被告及第三人连带支付因漏水造成涉讼1005室装修预期使用年限缩短的补偿费用40000元的诉讼请求，因两原告并未提供相关证据予以证明该费用的产生，故两原告该项诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。

关于两原告要求被告及第三人连带支付其已支付的公证费、评估费的诉讼请求，因公证费、评估费是原告在发生漏水后为保全证据、避免损失扩大而支出的必要费用，综合考虑上述认定事实及处理结果，本院认定应由被告及第三人共同承担。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条的规定，判决如下：

一、被告昌广有限公司、第三人广州宇阳电力科技有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告广东穗港律师事务所赔偿因广州市越秀区东风东路836号三座1104、1105、1106房漏水导致广州市越秀区东风东路836号三座1005房装修及财物损失60651.15元。

二、被告昌广有限公司、第三人广州宇阳电力科技有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告广东穗港律师事务所赔偿租金及公共公用水电分摊费用损失合共14394元。

三、被告昌广有限公司、第三人广州宇阳电力科技有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告**中支付公证费1500元及向原告广东穗港律师事务所支付评估费3450元。

四、驳回原告广东穗港律师事务所、**中的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2754元,由两原告负担954元，被告及第三人共同负担1800元。

如不服本判决，两原告及第三人可在本判决书送达之日起15日内，被告可在本判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　张　丽

人民陪审员　　陈志伟

人民陪审员　　陈遂莞

二〇一四年十二月十六日

书　记　员　　张广鋆