上诉人上海东方投资监理有限公司与被上诉人某某、南京正旺置业有限公司案外人执行异议之诉一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏01民终2166号

上诉人（原审被告、申请执行人）：上海东方投资监理有限公司，住所地上海市静安区长寿路****。

法定代表人：周培康，该公司总经理。

委托诉讼代理人：耿士成，上海市恒信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、案外人）：***，女，汉族，1973年11月6日出生，住江苏省南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：南京正旺置业有限公司，住所地江苏，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路**>

法定代表人：郑智全。

上诉人上海东方投资监理有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人***、南京正旺置业有限公司（以下简称正旺公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2020）苏0106民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

东方公司上诉请求：1.撤销鼓楼法院（2020）苏0106民初1号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。南京市鼓楼区房产（以下简称案涉房产）系商铺，并非已占有的居住用房，且***在离婚后将住宅房产出售，故案涉房产不存在系***唯一住房的情形；2.一审法院未严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***的举证不能证明其在购买案涉房产后积极主张了过户的义务；3.本案系因***未积极主张过户义务所产生的纠纷，上诉人依据生效判决申请执行正旺公司名下财产符合法律依据，故本案诉讼费用应由***承担。综上，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人诉请。

***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。理由如下：1.***与正旺公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，亦在案涉房产查封前占有该不动产；2.一审法院已经查明***名下没有其他可供居住的房屋，案涉房产对***具有居住保障功能，该事实与此前***名下是否具有其他房产以及如何处置并无关联。相对于东方公司对正旺公司享有的普通金钱债权而言，***对案涉房产享有的生存权益具有优先保护的价值和意义；3.未办理案涉房产过户登记并非***的过错，因正旺公司一直处于失联状态，故未办理完成过户登记。且《九民纪要》规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记资料行为，或向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上，请求依法维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.请求判令不得执行案涉房产；2.请求确认案涉房产所有权归***所有；3.请求判令由东方公司、上海公司承担该案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：东方公司与正旺公司合同纠纷一案，该院于2019年6月25日作出了（2017）苏0106民初4231号民事判决：一、南京正旺置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东方投资监理有限公司625万元；二、驳回上海东方投资监理有限公司的其他诉讼请求。

因正旺公司未能履行上述民事判决书确定的给付义务，东方公司向鼓楼法院申请强制执行，案号为（2019）苏0106执4601号。执行过程中，鼓楼法院于2019年10月10日作出执行裁定书，裁定查封正旺公司名下的案涉房产。***提出书面异议，鼓楼法院于2019年12月16日作出（2019）苏0106执异157号执行裁定书，驳回***的异议请求。

另查明，位于案涉房产的登记权利人为正旺公司。据不动产登记资料载，该房屋用途为商业，总层数为24层，建筑面积为39.51平方米，套内建筑面积为32.76平方米，建筑年代为2011年。

还查明，2012年5月11日，正旺公司与***签订《商品房现售合同》一份，约定正旺公司将案涉房产出售给***，房屋价款156.84万元。为证明其已足额支付全部房款，***举证了银行流水和正旺公司开具的发票。关于该房屋的使用，***举证了租赁合同及水电费支付证明，称其前期一直将案涉房产出租使用，近期将用于居住。经现场调查，该幢房屋1-8为商业，8楼以上为住宅，均为挑高房型。案涉房产被分割为两层，有承租户在房屋内居住。

再查明，***名下现无其他房屋登记信息。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人就执行标的享有足以排出强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。尽管《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的情形进行了规定，但执行异议与执行异议之诉的制度功能和判断标准并不相同，因此对于案外人就执行标的实体权利提出权利主张时，应结合个案实际情况，根据民事法律规范以及民事诉讼的规定进行认定。该案中，***在人民法院查封之前已与正旺公司签订合法有效的《南京市商品房现售合同》，按约支付全部价款，并合法占有使用至今，应为案涉房产的实际所有人。至于房屋是否具有居住功能，与该房屋建造时用途系商业还是住宅的属性并无直接对应关系，在无证据证明***尚有其他可供居住的房屋、且案涉房产已被***实际使用的情况下，该房屋对***已具有保障功能。综合考虑***的购房时间、款项交付情况、居住状态等因素，该状况已足以排除执行，故***要求停止执行的诉讼主张与法有据，鼓楼法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、二百四十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行位于南京市鼓楼区不动产。二、确认南京市鼓楼区不动产归***所有。案件受理费18916元，由上海东方投资监理有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，***享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题，审查时，可以结合被执行人正旺公司的责任财产范围，案外人***、申请执行人东方公司及被执行人正旺公司对案涉房产各自享有的权利性质等方面进行综合判断。

一、案涉房产并非正旺公司的责任财产，不应纳入强制执行范围。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。本案中，***与正旺公司签订《商品房现售合同》，在查封之前，***已支付了全部购房款，正旺公司亦向***实际交付案涉房产。至此，双方之间的房屋买卖合同已经基本履行完毕，正旺公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助***办理过户登记的义务。案涉房产已经脱离正旺公司责任财产范围，正旺公司因全额收取了***支付的购房款，其责任财产并未因此减损，正旺公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。东方公司作为正旺公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿正旺公司所欠债务，除非广宇公司有证据证明***与正旺公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对正旺公司责任财产范围的认定。

二、***对案涉房产享有的民事权权益能够排除本案的执行。***在已支付完毕购房款并合法占有案涉房产的情况下，即对正旺公司享有请求协助办理案涉房产过户登记手续、进而取得案涉房产的物权期待权。而基于鼓楼法院（2017）苏0106民初4231号生效民事判决，东方公司对正旺公司享有的是金钱债权与案涉房产并无直接关联。***在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。正旺公司作为出卖人因买受人***依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同，但已具备了物权的实质性要素，***可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。***所享有的权利在内容和效力上已经超过了东方公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明***物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于东方公司的普通金钱债权予以保护，故***对案涉房产享有的民事权权益能够排除本案的执行。

对于诉讼费用的承担，在正旺公司未及时向不动产登记部门上传购买合同并协助办理过户手续的情况下，***应当及时主张权利，其对本案的发生有一定的责任，结合本案实际情况，应由其承担本案一、二审诉讼费用。综上所述，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费18916元，二审案件受理费18916元，均由被上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄建东

审判员　　陈树年

审判员　　金　鑫

二〇二一年三月二十六日

书记员　　李　好