广州市第四建筑工程有限公司、江门良骏兆业发展有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤07民终2710号

上诉人（原审被告）：广州市第四建筑工程有限公司，住所地：广东省广州市海珠区前进路基立南街21号。

法定代表人：冯文锦，该公司董事长。

委托诉讼代理人：庞洗，广东润平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：岑思惠，广东润平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江门良骏兆业发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区北环路66号101-108。

法定代表人：谭配佳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。

原审第三人：深圳市首嘉工程顾问有限公司，住所地：广东省深圳市南山区文心二路万商大厦三楼。

法定代表人：梁游钧，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭庆，男，该公司员工。

上诉人广州市第四建筑工程有限公司（以下简称四建公司）因与被上诉人江门良骏兆业发展有限公司（以下简称良骏公司）、原审第三人深圳市首嘉工程顾问有限公司（以下简称首嘉公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

四建公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回良骏公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由良骏公司负担。事实和理由：一、一审法院错误认定良骏公司将建筑物出售后仍享有建设施工合同中的保修权利，未能查明该权利亦已转让予全体购房人。良骏公司转让建筑物予全体购房人后，依附于所有权的保修权利也随之转移，良骏公司已丧失了该等权利。一审法院对合同相对性作绝对化理解，没有考虑合同相对性突破的情形。二、一审判决错误认定外墙砖的保修期限为五年，并错误认定良骏公司的主张仍在保修期内。本案外墙砖的保修期应为两年。良骏公司的主张超过了两年保修期。良骏公司在2014年1月向四建公司支付维修款58万余元，没有从质量保证金中扣减维修款，证明良骏公司确认当时保修期已结束，维修费用不得从质量保证金扣减而应另行支付。三、一审判决未能查明导致外墙砖脱落的原因是属于施工质量缺陷。一审法院（2015）江蓬法民一初字第14号案中，良骏公司曾申请对外墙砖脱落原因进行评估鉴定，但没有鉴定结论。良骏公司应承担举证责任，证明外墙砖脱落原因是施工质暈缺陷而有权向施一审法院判决外墙修复工程质保期应重新起算，缺乏法律依据。一审法院判令外墙修复工程从验收之日开始计算保修期，将保修期视为不固定期限，可以有中断情形，或可以延续计算、重新计算，缺乏法律依据。另外，本案并无鉴定机构对外墙砖脱落的范围、面积作专业检测，一审法院径行认定“本案中外墙砖脱落存在广泛性和普遍性的特性”，缺乏事实依据。

良骏公司辩称，一、关于诉讼主体问题，良骏公司依据合同相对性向四建公司主张权利，并不受房屋是否已经出售的影响，而良骏公司为了保障广大业主的生命财产安全提起本案的诉讼，促使四建公司履行保修责任并无不当。二、本案外墙工程需要保修是基于涉案高尔夫1号小区自竣工验收后便不断发生外墙砖脱落，而脱落原因是四建公司施工质量存在问题所造成的。为此，良骏公司提供了现场照片和视频、检测报告、双方会议纪要、一审法院现场勘查情况以及一审法院（2015）江蓬法民一初字第14号生效判决所认定内容予以证明。在（2015）江蓬法民一初字第14号中，四建公司的先后两任代理律师对外墙砖脱落属于施工质量问题均没有意见，一审法院主持双方进行调解，四建公司高层领导对外墙脱落属于施工质量问题也没有异议，双方都一直讨论修复方案的问题。三、双方所签订的《建设工程施工合同》第六十八条明确约定了四建公司的保修责任，《工程质量保修书》亦对四建公司的保修责任进行详细的约定，依约本案涉及的保修责任及保修费用由四建公司承担。而且，依据我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，建设工程在竣工验收后存在质量问题，施工方应在保修期内承担保修责任。四、本案外墙工程未超过质量保修期。双方所签订的两份会议纪要，四建公司所作的三份保修承诺书，足以说明外墙工程保修期未过，且保修期是从外墙维修完成并验收合格后才计算。五、关于修复范围。由于本次外墙工程修复涉及的是高层建筑，楼房高约100米，而出现外墙脱落是广泛的分布在所有的楼房，而经过监测站检测外墙工程不合格，故从维护生命财产安全的角度出发，结合检测报告，再结合四建公司所作的书面承诺，四建公司应就涉案高尔夫1号小区全部外墙均进行维修。

首嘉公司述称，对一审法院关于监理公司的判决无异议。由于本案上诉内容不在首嘉公司的职责范围内，首嘉公司不做评述。

良骏公司向一审法院提出诉讼请求：1.四建公司在本案起诉之日起六个月内完成江门市高尔夫1号小区外墙工程全面修复并通过验收；2.确认四建公司对江门市高尔夫1号小区的外墙工程质量保修期从四建公司完成外墙工程全面修复并通过验收之日起计算；3.首嘉公司履行监理合同义务，对四建公司全面修复完成江门市高尔夫1号小区外墙工程实施工程监理，并由四建公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2006年11月28日，良骏公司和四建公司签订《广东省建设工程施工合同》，合同约定良骏公司（甲方）将绿茵豪苑（一期）工程（后更名为高尔夫1号小区工程）交由四建公司（乙方）承包，承包范围：依据双方签约时的设计文件（含施工图纸、设计变更和发包人的交楼标准），以及相应的规范、规程、验评标准和强制性条文明示的隐含的工作内容，总承包人负责本工程红线范围内全部永久性工程（建筑、安装及其他配套）的施工和管理，主要包括：土建工程、小区内市政道路排水工程、机电设备安装工程、水电暖通设备安装工程、电梯安装工程、人防工程、防雷工程、一次装修工程及其他分部工程。合同工期为420天，合同总价117707116.01元。合同第二部分合同通用条款第50.2条约定:“质量保修期从竣工验收合格之日起计算，保修期由发包人承包人根据国家有关规定在专用条款中约定。在质量保修期内，发包人发现质量缺陷的，应及时通知承包人修正，承包人应在收到通知后的7天内派人修正；发生紧急抢修事故的，承包人应在接到通知后立即达到事故现场抢修”；第50.3条约定:“如果承包人未能在规定时间内修正某项质量缺陷，则发包人可自行或指派第三方修正缺陷，因此产生的费用由承包人承担。该缺陷的修正费用由造价工程师核实，承包人应支付该团体款项”；第68.1条约定:“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务的，发包人有权从质量保证金中扣留用于质量返修的各项支出”、第68.2条约定:“除专用条款另有约定外，质量保证金为合同价款的3%，发包人将按该比例从每次应支付给承包人的工程款中扣留”第68.3条约定:“工程竣工验收合格满二年后的28天内，发包人应将剩余的质量保证金返还给承包人。剩余质量保证金的返还，并不能解除承包人按合同约定应负的质量保修责任”等内容。同日，双方当事人也签订了《工程质量保修书》作为上述合同的附件三，《工程质量保修书》第2.2条约定:“双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程质量保修期如下:（1）地基基础工程、主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏工程为5年；（3）电气管线工程、给排水管道工程、设备安装工程为2年；（4）供热、供冷水系统工程为2个采暖、供冷期；（5）装饰装修工程为2年；（6）其他项目按国家建筑工程有关保修条例执行”，第3.1条约定:“属于保修范围的项目，承包人应在接到通知后的7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修，发包人可自行或指派第三方保修”；第3.2条约定:“发生紧急抢修事故的，承包人在接到通知后，应立即达到事故现场抢修”；第4条约定:“质量保修费用及相关的损害赔偿费，由造成质量缺陷的责任方承担”等内容。

2006年10月18日，良骏公司和首嘉公司签订《建设工程监理合同》，合同约定由首嘉公司为良骏公司的上述工程提供监理业务，施工监理期限约510天（自监理人进场之日算起），监理业务自合同签订后即开始实施，至保修期满为止。合同第三部分专用条件第四条监理范围和监理工作内容约定:“1、监理范围：本工程项目的施工准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段及保修阶段的全过程监理（含现行有关规定、规程、设计图纸明示的及隐含的，包括有经验的监理人应该知道的全部工作内容），包括以下主要分部工程：1）土建工程；2）小区内市政道路及给排水工程；3）机电设备安装工程；4）水电暖通设备安装、电梯安装工程；5）人防、消防、防雷工程；6）装修工程；7）其他分部工程。2、监理工作内容：……施工阶段、竣工验收阶段及保修阶段：在工程施工过程中，监理人应当认真履行法律法规及委托人赋予的“四控制二管理一协调”权力和义务，对工程施工质量、工期进度、安全生产和文明施工、以及投资费用进行全程监督控制，严格实施合同管理、工程信息管理，做好项目建设各方的组织协商。具体的操作要求，按监理人报送委托人审定的《监理大纲》和《监理实施细则》执行等内容。

上述合同签订后，四建公司陆续进行了施工，2008年11月28日，本案所涉的工程竣工验收并办理了竣工验收备案手续。

2009年间，上述房屋陆续出现外墙饰面砖脱落、文化石脱落等质量问题，2009年11月4日，良骏公司和四建公司等经协商形成会议纪要，会议纪要注明:“会议一致同意：良骏兆业可对广州四建的现场维修情况进行评估，若判定广州四建无法按要求完成上述整改维修工作的，良骏兆业可以直接委托第三方进行整改维修，广州四建必须无条件同意。涉及的全部费用（按良骏兆业委托第三方发生的全部费用计算）从土建总承包工程和铝合金分包工程结算款中相应扣减”等内容。2010年3月，良骏公司委托江门市蓬江区建筑工程质量检测站对上述工程外墙饰面砖的粘结强度进行抽检，江门市蓬江区建筑工程质量检测站出具检验报告中，绿茵豪庭9栋之二、10栋之二、11栋、13栋之二、1栋、5栋、6栋、7栋中均存在粘结强度评定结果不合格的情形。2010年5月10日，良骏公司和四建公司再次对外墙砖脱落等问题进行协商，并形成一份会议纪要，会议纪要注明:“1、乙方（四建公司）必须对外墙砖脱落的原因进行全面深入的分析，由乙方提交书面报告，对外墙砖脱落的原因进行详细分析，并提出整改方案。2、由甲方（良骏公司）、乙方、监理、设计单位组织工程专业人员对乙方的书面分析报告及处理方案进行论证，在达成共识后制定可行的施工计划。3、乙方承诺同意由于外墙砖脱落造成的安全事故所导致的一切责任（包括但不限于：经济赔偿责任及法律责任）均由乙方承担。本次会议后，乙方向甲方发函明确上述承诺。4、绿茵豪苑（一期）总承包工程质量保修期从本次外墙砖整改验收合格后开始计算。乙方整改自检合格后7天内向甲方提交书面验收报告，由甲方组成验收小组进行验收。5、绿茵豪苑（一期）总承包工程质量保修金按竣工结算总价的5%计算。6、外墙整改所涉及的资金，甲方给予一定支持。7、外墙砖整改必须由乙方直接负责管理及施工。8、属于乙方总包范围内的质量保修，甲方可直接委托第三方进行保修，保修费用从工程保修金中扣除”等内容。此后，四建公司陆续进行过部分外墙维修工作，良骏公司亦曾委托第三方进行过部分外墙维修工作。2011年7月20日，良骏公司、四建公司对2010年至2011年间多次维修及多次委托第三方维修的金额和尾款进行了确认。但此后，上述房屋仍陆续发生外墙砖脱落等现象，良骏公司和四建公司双方就后续的维修工作进展、维修方案、第三方维修费用的负担、质量保修金的处理等事宜多次通过附件等形式进行协商，其中：2012年10月28日四建公司出具《外墙维修施工承诺书》，该承诺书注明:2012年10月22日贵、我双方高层领导就江门绿茵豪苑（一期）工程（即高尔夫1号华府小区）自2008年竣工验收至今一直存在部分外墙砖脱落的安全隐患问题再次面谈协商，双方达成共识，我司拟于2012年11月起委派专业外墙维修人员驻场对高尔夫1号华府小区1栋至15栋共13栋外墙面进行全面维修整改。由于小区入住率已经高达6成，为确保外墙砖维修整改施工期间不扰民、安全无事故，我司郑重承诺如下：……13、关于绿茵豪苑（一期）总承包工程保修金剩余金额对我司维修工程款的支付，（向）贵司承诺如下：……（2）贵司可按我司一面实际维修工程款的80%予以支付，贵司支付的维修工程款从我司剩余的工程质量保修金中相应扣除。（3）保修金扣减至剩余150万后，贵司可停止支付，但仍由我司继续进行维修，在维修过程中我司如按质按期施工，贵司须按双方确认保修金剩余总额80%支付维修款，所有外墙面维修完成整体外墙验收合格后，贵司再将剩余的20%保修金一个月内支付给我司”；该承诺书第17条注明：“外墙维修施工期间，我司如果违反上述16条中任何一条承诺，贵司可以要求我司立即退场，我司在接到贵司退场通知后5天内保证无条件退场。退场不能免除我司应承担的责任，包括但不限于经济赔偿责任、工人工资纠纷、材料设备商货款纠纷、脚手架分包人工款纠纷等。我司退场后，未完成的维修工程，贵司可根据甲、乙双方前期就委托第三方维修的条款精神，在工程量、单价经我司同意后可直接委托第三方维修。第三方维修涉及的全部费用均由我司承担，贵司可从我司剩余的工程质量保修金中扣除，保修金不足以扣除的，贵司可继续向我司追索”等内容。2013年5月3日，四建公司作出《绿茵豪苑（一期）总承包工程质量遗留问题维修施工承诺书》，承诺书注明：“鉴于江门绿茵豪庭（一期）工程(即高尔夫1号华府小区)存在外墙砖脱落的安全隐患，我司拟从2013年5月18日起委派专业外墙维修人员驻场对高尔夫1号华府小区1栋至15栋共13栋外墙面进行全面维修整改。由于小区入住率已经高达7成，为确保外墙砖维修整改施工期间不扰民、安全无事故，我司郑重承诺如下：……13、……（2）贵司可按我司每栋外墙面实际维修工程款的60%予以支付，贵司支付的维修工程款从我司剩余的工程质量保修金中相应扣除。（3）保修金扣减至剩余150万元后，贵司可停止支付，但仍由我司继续进行维修，所有外墙面维修完成且整体外墙验收合格2年后，如外墙不再出现大面积脱落现象，贵司再将剩余保修金尾款一个月内支付给我司。……17、外墙维修施工期间，我司如果违反上述17条中任何一条承诺，贵司可以要求我司立即退场，我司在接到贵司退场通知后5天内保证无条件退场。退场不能免除我司应承担的责任，包括但不限于经济赔偿责任、工人工资纠纷、材料设备供应商货款纠纷、脚手架分包人工程款纠纷等。我司退场后，未完成的维修工程，贵司可直接委托第三方维修，第三方维修涉及的全部费用均由我司承担，经我司确认后贵司可从我司剩余的工程质量保修金中扣除，保修金不足以扣除的，贵司可继续向我司追索。”等内容。

上述承诺签订后，四建公司进行了部分维修，后因工人工资、维修方法、维修周期等原因而发生纠纷，双方协商无果，良骏公司遂于2014年11月19日向一审法院提起诉讼，要求四建公司支付维修费用1000万元。一审法院于2016年12月23日作出（2015）江蓬法民一初字第14号民事判决书，该判决书中查明:“在本案审理期间，原告申请对本案所涉工程的外墙砖脱落原因、修复范围、修复方案、修复费用进行评估鉴定。经本院摇珠确认鹤山市伟信工程造价咨询有限公司对工程的外墙砖脱落的修复造价进行评估，对修复范围、修复方案的评估鉴定机构在法院评估鉴定机构名册中等未能确认具有相应资质的评估鉴定机构，而未进行相应的评估鉴定工作。鹤山市伟信工程造价咨询有限公司在进行修复造价评估过程中，回函认为需要确定外墙砖的修复范围、修复方法、修复方案才能开展进一步评估工作。”该判决书认定“本案所涉的房屋存在外墙砖脱落的质量问题”，并认为:“本案因不能明确具体的修复部位和修复方案，无法进行相应的评估鉴定工作，但本案所涉房屋为高层住宅，期间仍陆续发生外墙砖脱落的现象，高层住宅其上所脱落的外墙砖足以导致造成人身生命安全、财产安全等公共安全事故，在无法明确具体的修复部位和修复方案的情况下，而多年来，本案所涉的房屋虽然经过四建公司维修、良骏公司委托第三方维修后仍延续多次出现外墙砖脱落的现象，因此只有对本案所涉的存在外墙砖脱落的全部房屋的所有外墙砖进行全面修复，才能全面消除可能导致公共安全、公共利益受损的隐患存在，避免发生不必要的人身和财产损害，故应予认定本案所涉的存在外墙砖脱落的全部房屋的外墙砖进行全面修复。”等内容。该判决已生效。

此后，良骏公司和四建公司仍未能协商一致，良骏公司遂提起本案诉讼。此外，良骏公司还以四建公司为被告提起了另案诉讼【案号:（2017）粤0703民初5353号】，要求变更合同第68.2条为:承包人向发包人支付质量保证金2000万元，并请求判令四建公司支付质量保证金2000万元。期间，良骏公司撤回了该案的起诉。

一审法院认为，良骏公司和四建公司之间的建设工程施工合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，其双方间的建设工程施工合同关系依法受法律保护。

关于良骏公司是否提出了两个重复的诉讼请求的问题。良骏公司在本案请求四建公司承担修复责任等请求，另案又提起（2017）粤0703民初5353号案诉讼，请求变更合同条款及由四建公司支付质量保证金2000万元，在本案审理期间，良骏公司已经向一审法院撤回了（2017）粤0703民初5353号案的起诉，故一审法院对是否两个重复诉讼的问题不予审查，继续对本案进行审理。

关于良骏公司是否对本案有诉讼利益的问题。良骏公司作为房地产开发商，虽然本案所涉的高尔夫1号小区的房屋已经由良骏公司出售给小业主，小业主亦因购买房屋取得房屋所有权而享有依附于该房屋的相应权利，但小业主购买房屋所取得的权利并不排除良骏公司基于四建公司间因建设工程施工合同所享有的权利，良骏公司对四建公司因外墙质量问题完全存在合同中所约定的保修、维修、赔偿等利害关系，良骏公司合法权益也是基于双方的建设工程施工合同而产生，四建公司认为良骏公司与涉案楼宇外墙没有利害关系，对本案的诉讼请求没有诉讼利益的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。

关于保修期是否已经届满及外墙砖脱落是否属质量缺陷的问题。本案所涉的工程于2008年11月28日办理了竣工验收手续，涉案的房屋于2009年起就陆续发生外墙砖脱落等问题，2010年3月，良骏公司委托有关部门对外墙饰面砖的粘结强度的抽检，多达8栋的房屋存在粘结强度评定结果不合格的情形，而此后多年间仍延续发生外墙砖脱落的情况，良骏公司和四建公司亦多次对此进行维修和协商，由此可见，外墙砖脱落是始于工程竣工后不足一年，而后长期不时陆续发生，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”，本案双方因对外墙砖的质量和维修等产生争议，而外墙砖的特性，使得其不仅具有装饰的功能，还兼具重要的外墙防水等功能，其保修期与普通的装饰工程具有显见的差异，其保修期同样适用外墙面防渗漏不少于五年保修期。基于在本案工程中外墙砖脱落存在广泛性和普遍性的特性，不宜孤立、片面地从竣工日期后五年计算保修期是否届满；而此后在良骏公司和四建公司的沟通和协商中，四建公司亦多次承诺进行维修，并承诺从保修金中扣减维修款和停止支付保修金，仍不足的可继续向四建公司追索，由此可见，四建公司的保修责任一直处于延续的状态，四建公司以过了保修期为由，拒绝承担保修责任，一审法院对此不予支持。对于外墙砖脱落是否属于质量缺陷的问题等问题。本案中，双方对涉案工程存在外墙砖脱落的现象均予以确认，已经生效的（2015）江蓬法民一初字第14号民事判决书亦已认定本案所涉的房屋存在外墙砖脱落的质量问题，如果四建公司认为客观存在的质量问题不属于质量缺陷，而属于其他原因导致，则应由四建公司承担举证责任，四建公司没有提供任何证据证明外墙砖脱落的原因是其他情形所导致，四建公司应对此承担举证不能的责任，故本案所涉房屋外墙砖脱落应属于四建公司施工的质量缺陷，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务”，四建公司对此应承担保修义务。此外，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，四建公司同样承担保修责任。

关于良骏公司请求对所涉外墙工程全面修复并通过验收的问题。虽然本案所涉的小区中对存在外墙砖脱落问题及可能脱落的范围没有具体明确的细致部位和面积，但多年来延续脱落的外墙砖可能会给不特定的人造成生命财产安全造成严重损害，存在严重的显见的安全隐患，基于公共安全的考虑，有必要对小区中所有的外墙砖进行修复。此外，在四建公司于2012年10月28日出具的《外墙维修施工承诺书》和于2013年5月3日作出的《绿茵豪苑（一期）总承包工程质量遗留问题维修施工承诺书》，均承诺“委派专业外墙维修人员驻场对高尔夫1号华府小区1栋至15栋共13栋外墙面进行全面维修整改”，而本案所涉的高尔夫1号小区共有13栋楼宇，由此可见，四建公司在双方的协商过程中亦是承诺对所有楼宇的外墙砖进行全面维修，故四建公司认为需要修复哪些房屋、范围多大，面积多大等不明确，全面修复属诉讼请求不明的答辩意见，一审法院不予采纳，四建公司应对高尔夫1号小区内的所有楼宇的外墙进行全面修复。因本案的外墙修复工程涉及小区的所有楼宇，其修复的成果，仍然持续影响涉案楼宇及他人的安全，故良骏公司要求修复的工程通过验收，合法合理，一审法院予以支持。对于良骏公司认为应在起诉之日起六个月内完成修复工作的请求，良骏公司要求六个月内完成修复工作的请求，基本合理，但其主张从起诉之日起算的时间，显然不当，一审法院对此予以调整为本判决生效之日起六个月内完成修复工作为宜。

关于良骏公司请求外墙修复工程质量保修期从全面修复并通过验收之日起算的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，由此可见，法律法规对建设工程设定的是最低保修期，四建公司认为保修期是强制性规定，不依当事人的约定而改变的主张，是对条文的片面解释，只要不低于法律规定的保修期，当事人可以提供更为长久的维修保障。因本案所涉的外墙维修工程是对高尔夫1号小区所有楼宇的全面维修，亦属于建设工程的范围，故对本案的外墙维修从修复工程通过验收之日开始计算保修期，符合法律的规定，一审法院予以支持。

关于良骏公司要求首嘉公司对外墙维修工程履行监理义务的问题。本案审理的是良骏公司与四建公司间的建设工程施工合同纠纷，良骏公司与首嘉公司间是另行签订的监理合同，首嘉公司所应承担的是继续监理、赔偿或其他责任还是无责任，均是基于双方的监理合同关系，和本案不属同一法律关系，本案对此不予调整，双方可另行协商或通过其他法律途径予以解决。

因外墙砖脱落可能发生影响到生命安全的情形，良骏公司和四建公司虽然通过诉讼的形式解决纠纷，但双方仍应互让互谅对外墙砖目前可能存在的隐患进行妥善协商处理、采取必要措施、通过必要程序和方法，避免造成严重生命财产损失。

综上所述，一审法院依照《房屋建筑工程质量保修办法》第四条和《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、四建公司应于本判决生效之日起六个月内完成江门市高尔夫1号小区外墙工程的全面修复工作并通过验收。二、四建公司对上述外墙修复工程的质量保修期从上述外墙修复工程验收之日起计算。三、驳回良骏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费30800元，由四建公司负担。

二审中，首嘉公司没有提交新证据。四建公司提交如下证据：证据1《绿茵豪苑（一期）装饰装修隐蔽验收记录》、证据2《PMC聚合物防水涂料合格证细则表》（2007年12月15日）、证据3《PMC聚合物防水涂料合格证细则表》（2008年3月10日）、证据4《防水材料检测报告》（2008年6月10日），共同用以证明：本案建筑物有单独的防水层作为防渗漏措施，且防水层已验收合格。本案建筑物的外墙砖不属于有防水要求的外墙面，仅具有装饰作用，不适用5年的保修期，应适用装饰装修工程的2年保修期。良骏公司对上述证据认为不属于二审新证据，不应当作为二审新证据采纳和认定。上述证据所涉及到的仅仅是防水层的验收记录，并不包括外墙砖的验收，而防水层和外墙砖是相互粘连，外墙砖脱落，则防水层也随之脱落，即便防水层不脱落，但失去了外墙砖的保护，而直接裸露在阳光和雨水中也会迅速的蜕变。四建公司所提交的只是部分的验收记录，并非全部的外墙防水层验收记录。双方对于竣工验收是没有异议的，只是在验收后所出现的质量问题需要保修，故四建公司提交的在竣工验收前的记录与本案不具有关联性。首嘉公司对上述证据认为，已超过首嘉公司承担责任的期限，不予评述，对四建公司与良骏公司之间的职责没有意见。

二审中，良骏公司提交如下证据：证据1照片和视频，共同用以证明：每次刮风下雨，高尔夫1号小区的楼房外墙均有脱落，而且脱落的面积越来越大，严重危及小区居民的人身财产安全，外墙维修十分紧迫。该证据形成于遭遇台风“山竹”的次日。证据2《工程款申请支付函》，用以证明：2014年1月14日，四建公司申请良骏公司按绿茵豪庭2栋外墙维修工程结算价的60%付款，并同意此款在保修金中抵扣支付。同月21日，良骏公司向四建公司支付588407.56元，并不是另行支付的维修费，而是四建公司依据2012年10月28日《外墙维修施工承诺书》和2013年5月3日《绿茵豪苑（一期）总承包工程质量遗留问题维修施工承诺书》履行保修义务后，申请按60%的比例从质保金中扣除。四建公司在二审中虚假陈述，至今仍未完成保修工作，无权要求返还质保金。四建公司对上述证据认为，证据1的真实性、合法性没有意见，对关联性有意见。照片上面的拍摄日期都是2018年9月17日，说明脱落的事实发生在涉案建设工程竣工验收之后将近10年，早已经过了保修期。台风“山竹”过后脱落的主要原因是自然因素导致的，而不是质量问题，因不可抗力的自然因素造成的外墙脱落责任不应归于四建公司。四建公司确认该照片、视频所记载内容发生于涉案的高尔夫1号小区。从照片看，脱落的范围仅仅是小部分的范围，不是全部都脱落。即便是台风“山竹”的影响也仅是小范围的脱落，而不是整面墙脱落，一审判决要求四建公司对所有的墙面全部进行维修，缺乏事实依据。四建公司承建的涉案小区共13栋楼，从该照片来看，外墙砖基本是完好的，偶尔脱落的地方是小范围的，如果全部进行维修，会造成极大的浪费。证据2未在一审时提交，不属于二审新证据，应不予采纳。但对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。保修期的起止期限均有法定及约定，并非可通过当事人的支付款项行为进行推定。涉案小区建设工程于2008年11月28日竣工验收，因此外墙砖的2年保修期从2008年11月28日至2010年11月28日止，保修期已结束。四建公司同意该笔款项从剩余质量保证金中扣减，是对自身权利的放弃，不能以此认定保修期尚未结束。良骏公司在实际履行中亦是以给付款项的形式支付的行为表明，双方确认维修事项已超过保修期，四建公司不再承担保修责任，而是由良骏公司承担并支付维修费用。首嘉公司对上述证据认为，证据1中对涉案高尔夫1号小区外墙造成损坏情况的判断，已超出首嘉公司的职责权限，首嘉公司没有对此证据发表质证意见的权限和义务。证据2发生于外墙工程保修期届满之后，因首嘉公司对外墙装修工程不再负有监理义务，其后良骏公司委托四建公司对外墙进行维修以及委托第三方维修、第三方监理等事项均是良骏公司与四建公司的自主行为，与首嘉公司无关。因此，首嘉公司对该证据是否可以作为良骏公司和四建公司各自主张的依据无权做出判断。

对四建公司、良骏公司在二审中提交的证据是否采纳及其证明力如何等问题，本院将结合本案争议焦点的解决之需置后评述。

一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系建设工程施工合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对四建公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议的焦点为：1.良骏公司是否属于本案适格原告？2.涉案小区楼房外墙砖的脱落原因如何认定？3.四建公司应否对涉案小区外墙工程承担保修责任及保修期限如何认定？4.四建公司对涉案小区外墙工程的修复范围如何认定？

关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，良骏公司和四建公司签订的《广东省建设工程施工合同》《绿茵豪苑（一期）施工总承包合同补充合同（编号：01）》《绿茵豪苑（一期）施工总承包合同补充合同（编号：02）》以及双方于2009年至2014年期间共十二次的往来函件均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。四建公司于2006年11月28日承包施工绿茵豪苑（一期）工程（后更名为高尔夫1号小区工程）并与良骏公司签订《工程质量保修书》，该工程于2008年11月28日通过竣工验收。良骏公司作为发包人依约在工程通过验收后履行支付工程款义务，四建公司作为承包人依约则应在工程通过验收后履行交付工程以及对工程质量承担保修责任。根据合同相对性原则，结合前述良骏公司和四建公司的合同法律关系，良骏公司基于四建公司怠于履行保修义务提起本案诉求，合法有据，属于本案适格原告。四建公司抗辩涉案建设工程施工合同的标的物已由良骏公司转让给全体购房人，良骏公司不是建筑物的产权人，没有诉讼利益，不是适格原告。本院认为，良骏公司系基于其与四建公司的合同法律关系提起诉讼，而非基于物权法律关系。即便如四建公司抗辩涉案建筑物物权已转让给全体购房人，四建公司未举证证明涉案高尔夫1号小区全体购房人已另案向其提起诉讼要求承担保修责任而重复履行保修义务，亦未举证证明本案存在突破合同相对性的情形。因此，四建公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点二。2010年5月27日，四建公司向良骏公司作出《关于绿茵豪苑外墙砖脱落原因技术分析及处理方法的函》，对引起外墙砖脱落的原因进行分析后认为包括外墙砖粘贴采用了不合格的水泥、工人操作工艺、外墙抹灰层空鼓等原因。2011年3月2日，广州伯盛建筑设计事务所作出的《关于绿茵豪苑（一期）1#、3#号楼工程外墙饰面砖脱落现场勘查情况及建议》认为外墙饰面砖脱落的主要原因是实施过程所使用的白水泥质量指标不稳定影响粘结。广州伯盛建筑设计事务所的该分析意见与前述四建公司对外墙砖脱落原因的自查分析意见能相互印证。四建公司上诉认为良骏公司未举证证明外墙砖脱落基于何原因，应承担举证不能的后果。本院认为，前述四建公司对外墙砖脱落原因的自查分析原因足以认定属于施工质量缺陷且有其他证据予以印证，四建公司作为承包人若认为涉案工程的外墙砖脱落不属于施工质量缺陷，而属于其他原因导致外墙砖脱落，则应承担举证责任推翻自查分析中所认事实，一审法院对此问题的举证责任分配并无不当，四建公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点三。为了保证建设工程的质量，保障群众生命财产安全，当事人约定的保修期限不得低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。对于当事人在合同中约定保修期高于法定最低保修期的，并不违反法律规定，承包人应当按照合同约定履行保修义务。从良骏公司和四建公司2010年5月10日的《会议纪要》可知，双方经协商达成如下共识：绿茵豪苑（一期）总承包工程质量保修期从本次外墙砖整改验收合格后开始计算。四建公司整改自检合格后7天内向良骏公司提交书面验收报告，由良骏公司组成验收小组进行验收。良骏公司一审提交的《绿茵豪苑（一期）总承包工程结算尾款及保修金使用及扣款费用统计表（二）》和银行转账凭证以及二审提交的《工程款申请支付函》，能证明四建公司已对涉案高尔夫1号小区部分脱落外墙进行修复，良骏公司亦从质量保证金中扣减相应维修费用。但四建公司未举证证明其已依据该《会议纪要》所达成的共识全面履行完毕，未证明已向良骏公司提交书面验收报告或外墙砖已整改验收合格，亦未证明双方之后已废除或变更该《会议纪要》关于质量保修期的约定。因此，绿茵豪苑（一期）总承包工程质量保修期依据该《会议纪要》还未开始起算，进而，四建公司认为良骏公司的主张超过两年保修期，没有合同依据，仍需对包括外墙工程在内的总承包工程承担保修责任。一审判决四建公司对涉案高尔夫1号小区外墙修复工程的质量保修期从外墙修复工程验收之日起计算，符合前述《会议纪要》中双方所达成的约定。四建公司二审所提交的证据不影响其与良骏公司在2010年5月10日的《会议纪要》中所作出的关于总承包工程质量保修期的承诺。四建公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点四。2012年10月28日，四建公司向良骏公司作出《外墙维修施工承诺书》，双方达成共识，四建公司拟于2012年11月起委派专业外墙维修人员驻场对高尔夫1号华府小区共13栋外墙面进行全面维修整改。四建公司承诺在合理的维修工期内完成维修，并承诺本次进场将彻底全面解决外墙砖质量遗留问题。按已提交给良骏公司认可维修方案施工（即整体搭排栅，全面精细逐块瓷砖敲检，发现存在安全隐患部分，彻底凿除重新铺贴）。之后，2013年5月3日，四建公司又向良骏公司作出《绿茵豪苑（一期）总承包工程质量遗留问题维修施工承诺书》，表示四建公司拟从2013年5月18日起委派专业外墙维修人员驻场对高尔夫1号华府小区共13栋外墙面进行全面维修整改。四建公司承诺在合理的维修工期内完成维修，并承诺本次进场将彻底全面解决外墙砖质量遗留问题，绝不中途退场。承诺按以下的维修方案施工，即整体搭排栅，全面精细逐块瓷砖敲检，发现存在安全隐患部分，彻底凿除重新铺贴。四建公司作出前述两次关于对涉案高尔夫1号小区共13栋外墙面进行全面维修整改的承诺后，未举证证明其已依约履行完毕，亦未证明双方之后已废除或变更关于涉案小区外墙工程全面修复的约定。四建公司确认良骏公司二审提交的照片和视频内容发生于涉案高尔夫1号小区，由此可知，在二审中，涉案高尔夫1号小区楼房外墙仍存在脱落现象，四建公司并未依约履行全面维修整改义务。因此，良骏公司在本案诉求四建公司完成涉案高尔夫1号小区外墙工程的全面修复工作，符合合同约定，理据充分，应予支持。只对存在外墙砖脱落的全部房屋的所有外墙砖进行全面修复系本案一审判决第一项所含之意，未脱落的外墙砖并无修复之必要，故本案一审判决第一项并未扩大一审法院（2015）江蓬法民一初字第14号生效判决所认定的修复范围。四建公司前述两份承诺书中均承诺在合理的维修工期内完成维修，但未明确约定具体的维修期限，四建公司亦未举证证明其所承诺的合理维修工期超出六个月或具体维修期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，一审法院依据良骏公司的诉求判决四建公司从本案生效之日起六个月内完成修复工作，并无明显不当，本院予以维持。

综上所述，四建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30800元，由广州市第四建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李立辉

审　判　员　　梁智坚

代理审判员　　赵　沂

二〇一八年十一月五日

法官　助理　　张迪楠

书　记　员　　李艳斌