韶关市某某体育健身有限公司、韶关市汇展房地产有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省韶关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤02民终2615号 上诉人（原审原告）：韶关市***体育健身有限公司。住所地：广东省韶关市武江区××路××号××南侧商业Ｂ幢１层233-238商铺。 法定代表人：***，该公司店长。 委托诉讼代理人：**，广东众同信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:韶关市汇展房地产有限公司。住所地：广东省韶关市武江区工业中路27号汇展华城公寓酒店103、104铺。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧阳杨，广东天行健律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武江区**房屋租赁服务部。经营场所：广东省韶关市武江区工业中路23号汇展华城二区**轩35幢1层111号商铺。 经营者：***。 原审第三人：韶关市顺源水电安装有限公司。住所地：广东省韶关市武江区工业中路27号汇展华城汇展公寓北塔1318房。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东智成律师事务所律师。 上诉人韶关市***体育健身有限公司（以下简称***公司）、韶关市汇展房地产有限公司（以下简称汇展公司）因与被上诉人武江区**房屋租赁服务部（以下简称**租赁服务部）、原审第三人韶关市顺源水电安装有限公司（以下简称顺源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2021）粤0203民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。***公司因未按时缴纳上诉费，本院按***公司自动撤回上诉处理，并另行制作民事裁定书。上诉人***公司的委托诉讼代理人**及上诉人汇展公司的委托诉讼代理人**、欧阳杨、原审第三人顺源公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被上诉人**租赁服务部经本院合法传唤并未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 汇展公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***公司的全部诉讼请求；2.本案上诉费由***公司负担。事实与理由：一、一审判决认定汇展公司交付租赁物不符合约定没有任何事实和法律依据。首先，根据案涉《商铺租赁合同》第8.1条：“乙方必须合法经营，使用租赁商铺时不得擅自改变结构和用途，乙方在租用商铺经营期内，要严格遵守国家《消防法》的有关法律、法规，严禁在租赁商铺内储存或使用违禁品、易燃品、爆炸品等，并应按要求配备必要的灭火器等消防设施、设备，以及维护保养现有的消防喷淋设施。商铺承租人为该房屋的消防责任人，对承租商铺的消防负责。”第8.2条：“租赁期间，租赁商铺的一切维修责任及维修费用均由乙方承担”第8.7条：“乙方确认已核实租赁商铺及商铺内的供水、供电、厕所、排水系统等设施可以正常使用，不会影响乙方的经营活动。自本合同生效之日起乙方负责租赁商铺及商铺内的供水、供电、厕所、排水系统等设施的维修，一切维修责任及维修费用均由乙方承担。乙方在使用租赁商铺过程中，造成租赁商铺及其设施损毁、灭失或造成他人损失的由乙方承担全部责任。”的约定，承租方已确认租赁物及供水、排水系统等可以正常使用，不存在瑕疵，符合约定并且适租。同时租赁期间租赁物及供水、排水系统等的质量维修责任属于承租方。其次，案涉商铺消防管道由具有施工资质的顺源公司负责施工，最终也经过政府相关部门验收合格，并取得《工程竣工验收报告》（消防）《建设工程竣工验收消防备案凭证》。也就是说，该消防管道工程的质量，也符合国家标准。再次，案涉商铺消防管道自验收合格后至租赁物交付给***公司装修的半年多时间内，一直处于平稳运行状态，没有出现任何质量问题。直至***公司对商铺进行消防改造后才出现漏水，且无其他商铺出现漏水现象。因此，汇展公司交付的租赁物及供水、排水系统等符合约定并且适租。同时案涉《商铺租赁合同》已约定租赁期间租赁物及供水、排水系统等的维修责任属于承租方。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”的规定，本案的租赁物及供水、排水系统等的质量维修责任属于承租方，造成的损失也应由承租方承担。二、一审法院认定案涉326号商铺漏水原因不在***公司不符合事实。虽然案涉商铺内的消防管道并非由***公司铺设，但是，***公司在接收承租商铺后对消防管道进行了改动，且消防管道在室内，由***公司管控。首先，承租方在装修前向***提交了两份《申请书》，申请对其承租的案涉商铺进行改动消防系统，并承诺改动后的消防系统，自行向消防主管部门申请验收。再加上消防管道位于室内，一直都由***公司管控。其次，从汇展公司提供的照片反映***公司在漏水的消防管道外围架设了大面积铁皮以及不锈钢支架，明显对消防系统进行了改动。最后，结合顺源公司出具的《情况说明回复函》内容：“但此商铺（2层）326号二次改造时并未通知我单位且在我单位毫不知情的情况下完成了消防改造；变更了原有的消防管道设施结构、以及卡箍连接处发生分离的原因1.主管网走向及结构因某些原因被人为改动，改造过程中卡箍螺丝未上紧。”因此，可以证明***公司对消防管道进行了改动，并对消防管道质量安全问题埋下了巨大隐患，甚至是造成本次消防水管卡箍连接处脱离的主要原因，一审法院认为汇展公司未提供证据证明***公司对消防栓水管进行过改动不符合事实。三、一审法院在没有**本案消防卡箍脱落的原因，又在没有充足证据的情况下排除***公司的原因造成的情况下，还判决汇展公司承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。首先，如前所述，汇展公司交付的租赁物及供水、排水系统等符合约定并且适租。承租方已确认适租并且装修使用了一段时间没有出现任何问题。从本案各方当事人的**意见及现有证据材料反映消防卡箍脱落可能是***公司改动消防管道所致，也可能是顺源公司测压所致。一审法院并未**本案消防卡箍脱落的原因。不管是上述何种原因造成，都是租赁物交付以后的外部因素造成的，应该由实施该外部因素的主体承担责任，判决要汇展公司承担责任没有任何法律依据。其次，一审法院单凭广东联纵建设工程有限公司粤北分公司对于案涉326号商铺天花90度弯头卡箍连接处发生脱离的原因分析和顺源公司对326号商铺天花90度弯头卡箍连接处发生脱离的原因分析，即认定不是***公司原因造成的不符合事实，也没有法律依据。因此，汇展公司交付的租赁物及供水、排水系统等符合约定并且适租。本案消防卡箍脱落的原因是租赁物交付以后的外部因素造成的，根据合同约定租赁期间租赁物及供水、排水系统等的质量维修责任属于承租方。***公司不能举证证明消防卡箍脱落的原因，应由其承担不利的法律后果。四、***公司按租赁合同关系主张权利，但是案涉租赁合同的签订主体为出租方（甲方）***、承租方（乙方）***，***公司并非租赁合同主体，***公司的股东是韶关市泓辉文化体育有限公司，并不是***。一审法院判决支持***公司以承租方身份向汇展公司承担合同义务没有任何法律依据。从本案**的事实来看，本案应为侵权纠纷，一审法院认为系房屋租赁合同纠纷错误。五、一审判决认定***公司的损失不符合事实，也没有依据。（一）关于物品损失。***公司主张的部分物品系漏水发生后购买，且不能证明因漏水产生损坏的证据，因此该赔偿主张没有依据；部分受损商品虽在发生漏水前购买，但也未举证因漏水造成损失的证据。在***公司不能证明物品实际损失的情况下，汇展公司不承担赔偿责任。（二）关于会员退费损失。***公司主张的会员费属于预付费用，***公司并未实际提供健身服务，因此该会员费不属于***公司直接损失。此外，***公司提供的所有网上银行付款方账号均为同一户名、账户，不同的会员均通过同一个付款账号进行会费支付有悖常理，且经一审法院核实，***公司存在虚构会员费缴纳的行为，***公司所主张的会员费损失是虚假的，法院应追究其相应法律责任。因此，汇展公司对***公司主张的会员退费损失不应承担赔偿责任。（三）关于消防设施损失。***公司没有提供相关费用支付凭证，主张消防设施损失没有依据。（四）关于音响设备损失。***公司没有提供相关维修费用支付凭证，且经查询，开具维修发票的单位武江区四条鱼电子产品商行不具备音响设备定损资质或维修资质，无法证明音响设备的实际损失。（五）关于空调损失。***公司仅就空调损失出具了韶关市智家电器有限公司出具的情况说明书，且该电器公司没有相应的定损和维修资质，不能证明空调受损情况且存在实际损失。（六）关于清理场地损失。***公司仅提交了《工作联系函》以及一张手写的《收据》予以佐证，没有支付凭证及正式发票予以证明，无法证明该项损失真实性。（七）关于装修损失。***公司就其主张的装修损失申请了鉴定（粤证价估2022J020号）。汇展公司认为该鉴定结果不客观，且对损失的程度认定过高。首先，《汇展华城健身房装饰工程改造工程估算表》系本次鉴定的唯一依据，***公司并未提供原装修记录、工程验收结算书和实际支付装修工程费用的相关凭证证明装修已完工，工程估算中的工程项目在漏水前的状态不明；其次，***公司在未完全按照其提供的《汇展华城健身房装饰工程改造工程估算表》进行“改造”“修复”前便已投入营业，其后也没有“改造”“修复”，由此可见工程估算表中的部分项目并不需要拆除、更换或修复，而在鉴定中又将所有项目按照100%损失来进行评估，明显与客观事实严重不符；最后，***公司在鉴定前已经修复完毕并开始营业，修复的费用已经实际全部产生，应提供实际修复的合同和修复费用票据、支付凭证来主张装修损失，而不是申请鉴定。由此可见，***公司主张的装修损失缺乏依据，***公司应提供相关支付凭证，并承担“改造”“修复”项目因本次漏水导致且真实存在的举证责任。（八）关于营业的用工损失。***公司未提供实际支付工资凭证，仅有单方制作的工资报表，且根据一审法院的调查，***公司相关工作人员的**与***公司所主张的事实明显不符，***公司不能证明实际用工损失。此外，***公司一直处于试业阶段，无开业计划和停业证明，主张营业用工损失没有依据。综上所述，***公司一审的诉讼主张没有事实和法律依据，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判，驳回***公司的全部诉讼请求。 ***公司辩称，一、一审法院认定汇展公司交付租赁物不符合约定事实清楚，证据充分。本案系合同纠纷，***公司已经向一审法院举证汇展公司提供的租赁物被水浸泡，足以说明该租赁物不符合使用条件，事实清楚。汇展公司与顺源公司之间的施工关系与本案无关，即使消防管道工程的质量合格，如因汇展公司使用不当也会造成漏水。汇展公司单方认为***公司可能对案涉消防主管道有破坏的行为，应当按“谁主张、谁举证”的原则承担举证责任，汇展公司在一审及上诉当中对于自己的主张都没有证据证明，应当承担举证不能的法律后果。二、一审就本案为按合同纠纷主张权利认定清楚，本案不是按侵权纠纷主张权利，***公司无须对案涉消防管道漏水属于谁的责任进行举证。汇展公司明显混淆了合同关系和侵权关系对于举证责任分配的不同要求，故意误导二审法院继续纠缠消防管道漏水是由谁的行为导致的，从本案现有证据分析，没有足够的证据**消防管道漏水是谁的行为导致的，因此该问题无法查清，如果汇展酒店能够查清侵权人，汇展公司可以另行向侵权人主张权利。三、一审法院认定***公司为本案适格主体事实清楚、证据充分。因签订案涉两份《商铺租赁合同》时***公司尚未设立，而该商铺实际由***公司用作经营场所，且***系***公司的法定代表人，故***公司主张***系代表***公司签订的合同，承租方为***公司的意见并无不妥。四、一审法院对于***公司的损失认定妥当。一审法院对于物品损失、会员退费损失、消防设施损失、音响设备损失、空调损失、清理场地损失、装修损失、营业的用工损失、律师费损失结合证据分项进行论述，**事实清楚、证据充分，汇展公司如无相反证据不足以推翻上述认定。综上，一审法院**事实清楚，认定证据妥当，适用法律准确，请求二审法院维持一审判决，驳回汇展公司的上诉请求。 顺源公司述称，根据汇展公司上诉提出的两项请求，与顺源公司之间都没有直接的法律关系。特别是汇展公司在一审期间申请法院追加顺源公司为本案的被告或第三人时。***公司在一审时对此都不同意追加顺源公司为本案的被告或第三人。法院将顺源公司追加为本案的第三人存在不当。因为顺源公司与汇展公司存在的是消防工程安装合同关系。依法属于另一个法律关系。***公司承租的房屋消防水管脱节漏水的原因及责任，与顺源公司无关。***公司要求汇展公司、**租赁服务部赔偿的经济损失，顺源公司依法不承担任何的消防安装质量责任。如果顺源公司的消防工程安装存在质量问题，依法属于另一法律关系，不应该在本案中进行处理。顺源公司认为***公司起诉要求赔偿，与顺源公司无关。具体理由如下：第一，顺源公司的消防资质完全符合国家的规定要求。而多年以来，都是重合同、守信用的公司。多年以来的水电安装、消防工程，一直都是优秀工程，从来没有发生任何的质量问题。第二，顺源公司为汇展公司进行的消防安装合同工程，是严格按合同规定要求执行。从材料购买、到具体施工，都是认真负责。所有购买的消防材料都是合格产品，均有国家质检部门出具的产品检测报告，施工完成后，经政府各有关部门的严格检查，确认符合各项标准要求，一致**通过验收。该事实充分证明顺源公司的消防安装工程不存在质量问题。第三，顺源公司在移交该工程给汇展公司时，汇展公司也是通过了严格认真的验收后才接收的。也充分证明汇展公司接收的消防安装工程是合格的工程，不存在任何的质量问题。顺源公司在移交给汇展公司的工程资料中，在“工程联系单”中用文字明确，商业楼通过汇展项目部、总经办和物业三方验收并且移交汇展项目部。现因AB商业楼进行二次装修，装修过程中造成的消防设施设备的损坏，均与我公司无关”。现在是***公司已经进行了二次装修后，才发生消防水管接口脱离漏水的问题，依法与顺源公司无关。第四，***公司租赁汇展公司、**租赁服务部的房屋后，已经进场进行了装修。并按其健身场地的要求，对原有消防水管的线路进行调整、改变，在进行这些二次装修的过程中，汇展公司并没有按规定与顺源公司进行知会与沟通。顺源公司根本不知道***公司的装修人员是如何进行调整、改变消防水管线路的，发生消防水管接口脱离导致漏水的严重问题与顺源公司无关。第五，汇展公司曾专门书面致“工作函”向顺源公司反映消防水管接口脱离漏水的问题。顺源公司收到该函后，专门组织施工技术人员进行检查分析发生漏水问题的原因，也以书面复函送达汇展公司签收。分析了***公司租赁房屋消防水管接口脱离的主要原因基于五个方面。这五个原因都与顺源公司没有任何的联系，顺源公司不承担该房屋二次装修后，消防水管接口脱离漏水的任何责任。综上所述，顺源公司是严格认真按照与汇展公司签订的消防安装合同的要求，保质保量安装好汇展公司房屋的消防安装工程。消防工程竣工后，依法依规经过政府相关部门的严格检查验收，已经完全符合各项标准要求，并**予以确认。汇展公司也是在严格认真的验收后，才会接收顺源公司安装好消防安装工程的房屋。然后再将房屋出租给***公司作健身场所，***公司进场进行二次装修后，发生的消防水管接头脱离漏水，导致严重的经济损失问题，与顺源公司无关。 **租赁服务部经本院合法传唤并未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见。 ***公司向一审法院起诉请求：1.汇展公司、**租赁服务部立即连带赔偿***公司710971.34元；2.汇展公司、**租赁服务部支付***公司律师费20000元；3.本案诉讼费由汇展公司、**租赁服务部负担。 一审法院认定事实：汇展公司为汇展华城二区的开发企业，2020年7月22日，该公司出具一份《委托书》，载明委托***全权代理该公司签订位于韶关市武江区××路××号××南侧商业Ａ、Ｂ幢-1层地下101号至155号；一层233号至238号，二层325号、326号；三层401号至403号商铺的租赁事宜、商铺管理、协助租户办理营业执照及收取租金、押金、水电费等相关工作。2020年12月8日，***（出租方、甲方）、***（承租方、乙方）及与作为承租担保人的***、**睿共同签订两份《商铺租赁合同》，分别约定甲方将坐落在韶关市武江区××路××号××南侧商业Ｂ幢2层325、326号商铺（建筑面积约441.32平方米）、Ｂ幢1层233-238号商铺（建筑面积约687.55平方米），在现有状态下（乙方已经清楚知道现有状态）租给乙方作为经营使用，乙方应依法及时办理营业执照及相关手续。两份《商铺租赁合同》第八条对商铺的使用和维护约定：“8.1乙方必须合法经营，使用租赁商铺时不得擅自改变结构和用途，乙方在租用商铺经营期内，要严格遵守国家《消防法》的有关法律、法规，严禁在租赁商铺内储存或使用违禁品、易燃品、爆炸品等物，并应按要求配备必要的灭火器等消防设施、设备，以及维护保养现有的消防喷淋设施。商铺承租人为该房屋的消防责任人，对承租商铺的消防负责。8.2租赁期间，租赁商铺的一切维修责任及维修费用均由乙方承担。8.3甲方有权对乙方承租区域的消防设施设备进行不定期的检查，乙方应予以配合。……”。合同中还对租赁期、租金、租赁保证金、因租赁商铺所产生的其它相关费用、违约责任等事项进行了约定。 签订《商铺租赁合同》当日，**服务经营部将毛坯状态的案涉商铺交付给***公司。同日，***公司（乙方）还与**服务经营部（甲方）签订两份《汇展**城商铺室内装修管理协议书》，约定乙方向甲方申请对承租商铺进行装修，主要装修项目如下：1.泥水；2.电工；3.木工；4.刮塑；5.油漆。其中第十二条约定：“乙方丙方在装修过程中有如下违章行为，均视为违约，甲方有权对违章行为处理。……5.乙方丙方私自增加电气线路负荷或擅自改动上、下水管道的，除应根据实际情况纠正外，应付违约金1000元。……8.乙方丙方动用和移动公共消防设施的，甲方有权立即制止，要求恢复原状，并应付违约金500元。……”第十三条约定，装修完毕后，乙方应及时通知甲方进行验收，经甲方检查后办理相关手续。同日，***还向***提交两份《申请书》，申请对其承租的案涉商铺进行改动消防系统，并承诺改动后的消防系统，自行向消防主管部门申请验收，所产生的相关费用及责任由其本人承担。之后，***公司派人对案涉商铺进行装修。装修完毕后，***公司筹备开业，2021年6月3日下午16时许，韶关市武江区××路××号××南侧商业Ｂ区2层326号商铺天花消防栓水管90度弯头卡箍连接处脱离，导致漏水造成***公司财产损失，***公司为此提起本案诉讼。 根据汇展公司2021年6月30日向顺源公司发出的《工作函》的内容显示，案涉商铺发生漏水当天下午，汇展公司与顺源公司以及物业公司对韶关市武江区××路××号××南侧商业Ｂ区消防管路进行正常检查时发生，该消防工程仍在保修期内，为此汇展公司要求顺源公司承担相应责任及对该次事故原因进行分析，并对商铺使用人提出的损失赔偿要求作出处理意见及方案。顺源公司于2021年7月9日作出《情况说明回复函》，并在该函中提出该公司经勘察后发现存在以下疑点：“一、在我司取得竣工验收表后曾发函至贵单位要求质保期内，当有商铺进行二次改造时应有我单位进行施工或在我单位相关负责人的监督下方可进行施工。但此商铺（2层326号）二次改造时并未通知我单位且在我单位毫不知情的情况下完成消防改造，变更了原有的消防管道设施结构。……三、经现场勘察发现商铺（2层326号）消防主管网（热镀锌管ＤＮ150）90°弯头卡箍连接处分开脱离，钢卡并未断裂而是直接分离，造成此类情况的原因：1.主管网走向及结构因某些原因被人为改动，改造过程中卡箍螺丝未上紧；2.有人私自动用消防用水导致前端消防水泵间断性加压产生水锤效应且该位置发生卡箍分离的位置为90°急弯位；3.消防栓水泵不确定因素自动启动或人为加压，水压不断上升导致商铺（2层326号）消防主管网（热镀锌管ＤＮ150）90°弯头卡箍连接处脱离。四、我司对泵房进行勘察，发现水泵电接点压力表已损坏失灵，据当天我司配合参与测试反映：事故当天工作人员多次手动启停水泵而下午持续加压时无专人看守，造成了加压泵不停运转加压，管网压力过大。……综上所述，此次事故的发生的主要原因是加压泵加压过大而造成……”。顺源公司还提交了韶关市武江区××路××号××南侧商业Ａ、Ｂ区的工程竣工验收报告（消防）及建筑消防设施检测报告拟证明其所施工的工程合格。 漏水事故发生后，承接***公司案涉商铺消防装修改造工程项目的广东联纵建设工程有限公司粤北分公司致汇展物业、工程部领导的函件中称，经现场勘查分析，造成此次事故的原因如下：1.现场消火栓主管网（热浸镀锌管DN150）90度弯头卡箍连接处以分开脱离，造成此类情况发生的原因：①末端或某个消火栓箱有人动用消防水，导致前端消火栓水泵间断性的加压，由于水压过大造成弯头卡箍脱离；②消防栓水泵控制柜因不确定因素自动启泵或人为进行加压，由于水压不断上升导致消火栓主管网90度弯头卡箍连接处脱离。 ***公司明确其于本案中选择按合同关系主张权利，并以汇展公司作为出租人应保证其交付的租赁物能够正常使用，但其没有尽到合同义务，而**租赁服务部提供设施管理，没有尽到设施管理的义务，且事发时汇展公司、**租赁服务部在对管网进行水压测试，作为物业管理部门应及时告知该公司存在的风险，以便其做好预防方案为由，主张汇展公司、**租赁服务部都存在违约而要求汇展公司、**租赁服务部对其损失承担连带赔偿责任。***主张其因漏水造成以下损失：1.物品损失41747.93元，具体包括：（1）画类工艺品1幅，价格988.79元（有发票）；（2）装饰画2幅，价格797元（有发票）；（3）陶瓷装饰品1组，价格593元（有发票）；（4）计算机外部设备1件，价格249元（有发票）；（5）多功能转换器1件，价格269元（有发票）；（6）君德定制工艺地板107平方米，价格12500元（有发票，发票金额为11300元）；（7）美的电压力锅1个，价格269元（有发票）；（8）美的除螨仪1台，价格243元（有发票）；（9）苏泊尔无线吸尘器1台，价格369元（有发票）；（10）海尔吸尘器2台，价格238元（有发票）；（11）九阳电饭煲3台，价格567元（有发票）；（12）华为空气净化器3台，价格1095元（有购买记录）；（13）按摩椅2台，价格1808元（有购买记录）；（14）闸机线路，价格13000元；（15）***空气消毒机1台，价格2980元；（16）美的烤箱25升2台，价格323元（有购买记录）；（17）美的负离子风扇1台，价格269元；（18）***喷水拖把2把，价格147.14元；（19）***水器1台，价格3980元；（20）美的手持挂烫机2台，价格238元；（21）苏泊尔手持吸尘器2台，价格328元；（22）***空吸尘器2台，价格238元；（23）美的烤箱30升1台，价格259元。***公司**上述部分受损电器系其作为开业赠品使用，因浸水受损有的已抛弃，有的能使用也不能作为赠品使用，只能给员工日常使用。2.会员退费损失106210.01元。***就其主张的该项损失，提交了会员姓名为***、***、***、**、***、***、**、**、***、**/***、**的入会协议、收款收据、网上银行电子回单（所有网上银行电子回单上的付款方账号均为447********，户名为应付商户迟延清算款、摘要为转账存款）收款方为***公司的予以佐证。经该院根据***提交的入会协议及收款收据上所载的会员电话核实，***公司入会协议上会员为***的电话并非***本人，而是***，*****其使用该号码已十多年，其曾在***公司工作过两三个月，但未在***公司办理过健身卡；而会员姓名为***的电话亦非***本人，该电话号码使用人称其十多年前开始使用该号码，不认识***，也未在***公司办过健身卡；而会员姓名为***的电话经致电，接听电话的人确认其本人为***，但其**其仅在***公司预售阶段以微信支付方式交了500元定金，后因***公司称因装修问题让其等待，其不同意并要求***公司退款，***公司以现金方式退回500元，该**与***公司提交的入会协议、收款收据及网上银行电子回单上显示的53230.01元明显不符。3.消防设施损失21100元：（1）感烟探测器：5300元；（2）防火卷帘：6800元；（3）应急照明和疏散指示照明：500元；（4）应急广播系统：500元；（5）自动报警系统检测：8000元。***公司就其主张的该项损失经提交了一份广东联纵建设工程有限公司粤北分公司2021年6月3日出具的《工作联系函》《***体育健身有限公司消防设施受损整改报价情况》及发票予以佐证。4.音响设备损失5370元。***公司就其主张的该项损失提交了武江区四条鱼电子产品商行2021年6月4日出具的《关于音响浸水情况排查分析》及发票予以佐证，《关于音响浸水情况排查分析》载明***公司音响线路有滴水现象，后进行拆机检查，发现线路外接处有积水情况，连接电路时会有跳闸现象，经统计受损的检查人工费用及更换费用合计为5370元。5.空调损失16360元。***公司就该项损失提交了一份韶关市智家电器有限公司2021年6月4日出具的《关于空调有泡水情况排查情况说明书》，该说***明该公司对***公司三楼消防水打湿的相关空调设备进行检测查看，区域内两台天花机面盖均有滴水的情况，内机四周机身也有积水，接线端口处有水滴，风轮电机有潮润情况，依据厂家保修原则，此区域两台天花机将不能按照厂家保留条款进行保修，并建议更换此两台空调内机设备（保留铜管辅材、电缆线裸表处减去重新接线、重新加注雪种），费用共计16360元。6.清理场地损失1100元，***公司就此提交了一份该公司出具的《工作联系函》及一张经手人为**的《收据》予以佐证。7.装修损失414482.4元。一审诉讼过程中，***公司申请对案涉商铺因水浸受破坏的装修修复费用进行鉴定，该院予以准许并经摇珠选定广东证诚价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2022年4月11日作出《关于广东省韶关市武江区汇展华城二区**城南侧商业B栋1层233-238号和2层325-326号商铺因水浸受破坏的装修修复费用价格评估报告》，评估鉴定结论为：广东省韶关市武江区汇展华城二区XXX栋1层233-238号和2层325-326号商铺因水浸受破坏的装修修复费用为291700元，***公司为此支付评估费13200元。8.营业的用工损失120581元。***公司就此提交了一份该公司出具的《工作联系函》《***5月份工资报表》及劳动合同节选予以佐证。该院根据***公司所提交的劳动合同上所载的部分可接通的电话进行电话调查情况为：*****工资为2000元/月，忘记是否签订劳动合同；******薪为2000元/月；*****2021年6月不是正常营业，但是上班并发了该月工资，工资底薪忘了是1800元还是2000元，没有签劳动合同；****2021年6月基本没有上班，工资底薪2000元加提成，需要签工资条；*****薪2000元加提成，基本上是拿底薪，不需要签工资条；*****工资3000元/月，另加200元补贴（餐费），有签工资条，但没签劳动合同；****2021年6月有上班，工资2000-3000元/月，没有签工资条，忘记有没签劳动合同；*****2021年6月有上班但没营业，发了工资，只发底薪2000元，教练每个月正常发放工资，签了劳动合同，需签工资条。 该院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉两份《商铺租赁合同》的合同主体是何人的问题，虽然该两份《商铺租赁合同》上所载的出租方为***，承租方为***，但因***系受案涉商铺的权属人汇展公司的委托处理该商铺的出租事宜等，***公司与汇展公司一致确认出租方为汇展公司，故该合同的出租方应认定为汇展公司。关于承租方的问题，***公司主张***是代表***公司签订的上述合同，***公司为承租方，汇展公司则认为承租方为***。对此，该院认为，因签订案涉两份《商铺租赁合同》时***公司尚未设立，而该商铺实际由***公司用作经营场所，且***系***公司的法定代表人，故对***公司主张***系代表***公司签订的合同，承租方为***公司的意见，该院予以采纳，并予以认定案涉两份《商铺租赁合同》的出租方为汇展公司、承租方为***公司。该两份《商铺租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对租赁双方当事人均具有法律约束力，***公司与汇展公司均应当按照约定全面履行各自的义务。本案中,根据当事人的诉辩主张及一审庭审**的事实，本案争议的焦点为：一、汇展公司交付的租赁物是否符合约定，该公司是否应对因案涉326号商铺天花消防栓水管90度弯头卡箍连接处脱离，导致漏水造成***公司财产损失承担赔偿责任；二、***公司主张的财产损失应如何认定；三、**租赁服务部是否应对案涉债务承担连带责任。对此，该院作如下分析认定。 一、汇展公司交付的租赁物是否符合约定，该公司是否应对因案涉326号商铺天花消防栓水管90度弯头卡箍连接处脱离，导致漏水造成***公司财产损失承担赔偿责任。对此，该院认为，汇展公司作为案涉商铺的出租人，该公司所承担的合同的主要义务为交付符合合同约定用途的租赁物给承租人。汇展公司虽就案涉商铺的消防工程是否合格的问题提交了该工程的《工程竣工验收报告》（消防）《建设工程竣工验收消防备案凭证》予以佐证，但工程验收合格并不等于工程真正合格，如因工程质量问题造成财产损失的，相关责任人仍应依法承担民事赔偿责任。此外，虽然***公司向**租赁服务部申请过对案涉商铺进行改动消防系统，但案涉326号商铺天花90度弯头卡箍连接处发生脱离的消防栓水管并非是***公司铺设的，而汇展公司也未提供证据证明***公司对该消防栓水管进行过改动，而从***公司提交的广东联纵建设工程有限公司粤北分公司对于案涉326号商铺天花90度弯头卡箍连接处发生脱离的原因分析显示为：①末端或某个消火栓箱有人动用消防水，导致前端消火栓水泵间断性的加压，由于水压过大造成弯头卡箍脱离；②消防栓水泵控制柜因不确定因素自动启泵或人为进行加压，由于水压不断上升导致消火栓主管网90度弯头卡箍连接处脱离。该原因分析与向汇展公司承接包括案涉商铺在内的消防工程的顺源公司对于326号商铺天花90度弯头卡箍连接处发生脱离的原因分析为：此次事故的发生的主要原因是加压泵加压过大而造成的意见基本是一致的。一审庭审时，汇展公司、**租赁服务部**事发当天由顺源公司对消防管道的水压进行检测，顺源公司则称系由汇展公司组织检测。根据广东联纵建设工程有限公司粤北分公司及顺源公司对消火栓主管网90度弯头卡箍连接处脱离的原因分析，以及汇展公司、**租赁服务部、顺源公司事发当天对消防管道的水压进行检测的事实，该院认为案涉326号商铺出现漏水的原因不在***公司，在此基础上，汇展公司作为出租方，因其出租的商铺漏水造成***公司财产损失，其应对***公司因此产生的损失承担赔偿责任。对于***公司主张的损失，该院分析认定如下： （一）物品损失41747.93元。***公司虽就其主张的该项损失，部分物品提交了发票，但其中部分发票的开具时间发生在漏水发生后，双方在发生漏水后也未对漏水损坏的物品进行清点，漏水是否对物品的使用功能造成影响以及影响程度亦未可知，***公司**该部分物品有的已抛弃，有的能使用也不能作为赠品使用，只能给员工日常使用。此外，***公司提交的号码为86XXX49、86261244的发票显示的物品为定制工艺地板，***公司对案涉商铺进行装修时，仅自行购买该部分装修材料的可能性较小，且发票的开具时间在漏水发生后，其中号码为86261249的发票上有手写内容“泓辉公账”，而经查询国家企业信用信息公示系统，韶关市泓辉文化体育有限公司系***公司的全资股东。因此，***公司提交的该组证据不能有效证明其实际损失，对其主张汇展公司赔偿该项损失41747.93元的请求，该院不予采纳，但考虑到当时漏水的强烈程度以及***公司准备开业的实际情况，漏水必然会造成***公司一定的物品损失，故该院对***公司主张的该项损失酌情支持10000元。 （二）会员退费损失106210.01元。***就其主张的该项损失，提交了入会协议、收款收据、网上银行电子回单予以佐证，但因所有网上银行电子回单上的付款方账号均为447********，户名为应付商户迟延清算款、摘要为转账存款，***公司主张上述款项为会员交纳的费用，明显与事实不符，且经该院根据***提交的入会协议及收款收据上所载的会员电话核实，***公司入会协议上的电话基本上都不是协议上所谓的会员的电话，也并未向***公司交纳过会员费，且***公司实际获得该部分收入尚需付出一定的成本，故退一步而言，即便***公司存在退费，该部分费用亦不宜认定为***公司的直接损失。故该院对***公司主张的该项损失，该院不予支持。 （三）消防设施损失21100元。1.感烟探测器：5300元；2.防火卷帘：6800元；3.应急照明和疏散指示照明：500元；4.应急广播系统：500元；5.自动报警系统检测：8000元。因***公司就其主张的该项损失提交了一份广东联纵建设工程有限公司粤北分公司2021年6月3日出具的《工作联系函》及《***体育健身有限公司消防设施受损整改报价情况》以及***公司支付了21100元的消防设施维护费的发票予以佐证，故该院对***公司主张的该项损失21100元，予以支持。 （四）音响设备损失5370元。***公司就其主张的该项损失提交了武江区四条鱼电子产品商行2021年6月4日出具的《关于音响浸水情况排查分析》及发票予以佐证，故对***公司主张的该项损失5370元，该院予以支持。 （五）空调损失16360元。***公司就该项损失提交了一份韶关市智家电器有限公司2021年6月4日出具的《关于空调有浸泡情况排查情况说明书》，该说明书不足以证明***公司的该项实际损失，故该院难以支持。 （六）清理场地损失1100元。***公司就此提交了一份该公司出具的《工作联系函》及一张经手人为**的《收据》予以佐证，考虑到案涉商铺系天花90度弯头卡箍连接处发生脱离漏水，***公司主张清理天花塌陷的费用1100元，有事实依据且在合理范围内，故该院予以支持。 （七）装修损失414482.4元。关于该项损失，经广东证诚价格评估有限公司进行鉴定，案涉韶关市武江区汇展华城二区**城南侧商业B栋1层233-238号和2层325-326号商铺因水浸受破坏的装修修复费用为291700元。该价格鉴定结论系由法院依法委托有鉴定资质的鉴定机构作出的价格鉴定结论，汇展公司、**服务经营部虽对该价格鉴定结论有异议，认为鉴定机构仅依据***公司提交的《汇展华城健身房装饰改造工程估算表》作为评估依据不客观、不全面，且对损失的程度认定过高，对此，该院认为，该价格鉴定结论并非仅依据***公司提交的《汇展华城健身房装饰改造工程估算表》作出，鉴定机构在鉴定过程中已对鉴定标的进行查勘，***公司、汇展公司、**租赁服务部、顺源公司均派人参加了现场查勘并在查勘笔录上签名确认，该价格评估报告书中的《价格评估明细表》中亦有列明项目名称、修复项目描述及数量，汇展公司并未能说明该《价格评估明细表》所列的项目存在不真实、明显依据不足的内容，亦未提供证据予以推翻该价格鉴定结论，故该院对该价格鉴定结论予以采信，并予以认定***公司的装修损失为291700元。 （八）营业的用工损失120581元。***公司就此提交了一份该公司出具的《工作联系函》《***5月份工资报表》及劳动合同节选予以佐证。但根据该院按***公司所提交的劳动合同上所载的部分可接通电话的***、***、***、**、**、***等人进行电话调查情况显示，上述人员均一致**工资为底薪2000元/月，另加提成，对于是否签订了劳动合同以及签工资条则存在不同**，同时***、***亦明确表示2021年6月基本没上班，但发了该月工资。上述人员的**与***公司提交的***5月份工资报表》及劳动合同节选明显不符，但考虑到漏水发生在***公司准备开业的前两天，***公司聘用员工的必然性，且为继续经营，辞退员工及不支付该月工资的可能性极小，故该院对***公司主张存在该项损失的意见予以采信，根据***公司举证的情况及该院电话调查的情况，该院对***公司主张的该项损失酌情支持65000元。 关于***公司主张的律师费20000元的问题，因双方并未对该费用的负担进行约定，且律师费并不属于必然的损失，故对***主张的律师费20000元，该院不予支持。 综上，对于***公司主张因漏水造成的损失，该院予以支持的数额为394270元，汇展公司应予赔偿给***公司。关于**租赁服务部是否应当承担连带责任问题，***公司明确其系选择按合同关系主张权利，且明确本案为房屋租赁合同纠纷，而与***公司存在房屋租赁合同关系的是汇展公司，虽然**租赁服务部为案涉商铺提供物业服务，但其与***公司存在的是物业服务合同关系，与本案并不属于同一法律关系，根据一诉一案的原则，该院对于***公司在本案中要求**租赁服务部承担连带责任的请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，于2022年7月18日作出（2021）粤0203民初3609号民事判决：一、韶关市汇展房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿韶关市***体育健身有限公司394270元；二、驳回韶关市***体育健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11109.71元，财产保全费4220元，合计15329.71元，由韶关市***体育健身有限公司负担5624.31元，韶关市汇展房地产有限公司负担9705.4元。韶关市汇展房地产有限公司应于判决生效之日起七日内向该院缴纳应承担的诉讼费，逾期未缴纳，该院将强制执行；韶关市汇展房地产有限公司承担的诉讼费，韶关市***体育健身有限公司可在判决发生法律效力之后向该院申请退回。 二审中，各方当事人均没有提交证据。 对于一审法院审理**的事实，除与本院**事实不符外，本院予以确认。 本院另**，***公司于2021年1月28日成立。***公司工商登记的经营场所为韶关市武江区××路××号××南侧商业Ｂ幢1层233-238商铺。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕汇展公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审法院对于本案案由的定性是否准确；二、***公司是否是本案的适格主体；三、汇展公司应否承担责任；四、一审法院对于损失的认定是否妥当。 一、关于一审法院对于本案案由的定性是否准确的问题。汇展公司上诉认为本案应为侵权纠纷，一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷存在不当。对此，本院认为，本案存在侵权责任与违约责任竞合的情形，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条：“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”的规定，受损害方可以在两种请求权中选择行使一种请求权，本案中，***公司明确选择以违约责任主张权利，故一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷，并无不当。 二、关于***公司是否是本案的适格主体的问题。汇展公司上诉认为案涉《商铺租赁合同》的签订主体为***，***公司并非租赁合同主体，***公司的股东也并不是***，一审法院判决支持***公司以承租方身份向汇展公司主张合同权利没有法律依据。对此，本院认为，案涉《商铺租赁合同》订立时间在***公司设立登记完成前，由其设立后的法定代表人代为签订《商铺租赁合同》，之后，《商铺租赁合同》所涉租赁物用于***公司，汇展公司也收取***公司支付的租金，故***公司为案涉《商铺租赁合同》权利义务的实际承受人，其提起本案诉讼主体适格，本院予以确认。 三、关于汇展公司应否承担责任的问题。对此，本院认为，案涉事故发生当日，案涉商铺所在小区进行消防管道水压检测，而顺源公司于2021年7月9日作出《情况说明回复函》认定此次事故发生的主要原因是“加压泵加压过大而造成”，广东联纵建设工程有限公司粤北分公司认定的事故原因为“①末端或某个消火栓箱有人动用消防水，导致前端消火栓水泵间断性的加压，由于水压过大造成弯头卡箍脱离；②消防栓水泵控制柜因不确定因素自动启泵或人为进行加压，由于水压不断上升导致消火栓主管网90度弯头卡箍连接处脱离。”，顺源公司作出的《情况说明回复函》系依汇展公司要求作出，而广东联纵建设工程有限公司粤北分公司则是承接***公司消防装修改造工程项目的承包人，两者认定的原因基本一致，可信度高，本院予以采信，因此，汇展公司在二审庭审询问后向本院申请对消防管道弯头卡箍连接处发生脱离的原因进行司法鉴定，已无必要性，故本院对此不予准许。至于汇展公司认为漏水系***公司人为改动了消防管道所致，其并未提供任何证据予以佐证，无法推翻前述两公司作出的原因分析，故本院对此不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”之规定，汇展公司出租案涉房屋给***公司应保持租赁物符合出租的条件，案涉房屋因案涉小区消防水泵加压泵加压过大导致消防管道弯头卡箍脱离，消防水渗漏到案涉商铺造成***公司的财产损失，汇展公司的行为已构成违约，故根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，***公司要求汇展公司承担赔偿损失的违约责任，理据充分，一审法院判决汇展公司承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。至于消防主管道的维护责任，并不影响本案责任的划分，汇展公司以此抗辩其不承担责任，理据不足，本院不予采纳。 四、关于一审法院对于损失的认定是否妥当的问题。本院对此逐一论述如下：（一）关于物品损失。汇展公司认为***公司主张的部分物品系漏水发生后购买，部分受损商品虽在漏水前购买，但不能证明系因漏水产生的损坏，故汇展公司不应承担赔偿责任。对此，本院认为，二审调查询问时，本院要求汇展公司对其所主张的发生在漏水后所购买的商品予以列明，汇展公司明确为《韶关***健身体育健身有限公司物品报价清单2》中的第2-6项，经计算，该第2-6项所涉金额共计14677元，而按照《韶关***健身体育健身有限公司物品报价清单2》所示，***公司主张的物品损失总金额为41747元，即汇展公司未明确提出异议的金额为27070元，一审法院基于案涉消防主管道漏水确实会对***公司存放在案涉商铺内的物品造成损失，酌定***公司的该项损失为10000元，并无不当，本院予以维持。（二）关于会员退费损失。一审法院并没有支持***公司的退费损失，故本院对于汇展公司上诉提出的该项异议不再赘述。（三）关于消防设施损失。汇展公司上诉认为***公司没有提供相关费用支付凭证，故认为***公司主张消防设施损失没有依据。对此，本院认为，虽然***公司没有提供支付凭证，但其对于该项损失提供了《工作联系函》《***体育健身有限公司消防设施受损整改报价情况》以及***公司支付了21100元的消防设施维护费的发票，故应认定***公司发生该项损失具有高度可能性，一审法院予以支持，并无不当。（四）关于音响设备损失。汇展公司上诉认为***公司没有提供相关维修费用支付凭证，且经查询，开具维修发票的单位武江区四条鱼电子产品商行不具备音响设备定损资质或维修资质，无法证明音响设备的实际损失。对此，本院认为，***公司为证明其该项损失，提供了《关于音响浸水情况排查分析》及发票，同样***公司该项损失的发生具有高度可能性，即便武江区四条鱼电子产品商行不具备音响设备定损资质或维修资质，也不足以否认***公司因案涉事故造成音响设备受损进行维修的事实，一审法院予以支持，并无明显不当。（五）关于空调损失。一审法院并没有支持***公司的空调损失，故本院对于汇展公司上诉提出的该项异议不再赘述。（六）关于清理场地损失。汇展公司上诉认为***公司仅提交了《工作联系函》以及一张手写的《收据》予以佐证，没有支付凭证及正式发票予以证明，无法证明该项损失的真实性。对此，本院认为，案涉商铺天花90度弯头卡箍连接处发生脱离漏水，***公司主张该项损失是用于清理天花塌陷的费用，有图片予以佐证，且发生的金额也与当地物价水平相当，故一审法院予以支持，并无不当。（七）关于装修损失。汇展公司上诉认为对于装修损失委托鉴定的鉴定结果不客观，且对损失的程度认定过高。对此，本院认为，价格鉴定结论并非仅依据***公司提交的《汇展华城健身房装饰改造工程估算表》作出，鉴定机构在鉴定过程中还对案涉场地进行查勘，***公司、汇展公司、**租赁服务部、顺源公司也均派人参加并在查勘笔录上签名确认，汇展公司未能提供证据推翻该鉴定结论，也未举证证明该鉴定结论依据不足且认定过高，故一审法院对于该价格鉴定结论予以采信，并无不当。至于汇展公司认为案涉商铺已经修复，应以实际修复的金额认定损失金额，对此，***公司不予认可案涉商铺已经完全修复，汇展公司也未能提供相关证据予以证实其主张，本院对此不予采纳。（八）关于营业的用工损失。汇展公司上诉认为***公司未提供实际支付工资凭证，仅有单方制作的工资报表，***公司不能证明实际用工损失。对此，本院认为，一审法院按照***公司提交的劳动合同上记载的员工电话进行核实，确实存在用工的情况，且漏水发生在***公司准备开业的前两天，故***公司主张的用工损失符合常理，一审法院酌情支持该项损失65000元，并无不当，汇展公司也没有提交相反证据予以推翻。综上，一审法院对于前述损失的认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，汇展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11109.71元，由韶关市汇展房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十二月三十日 书记员　　李　娟