杭州宋都房地产集团有限公司、浙江鼎力工程项目管理有限公司等委托代建合同纠纷一审民事判决书

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浙江省诸暨市人民法院

民事判决书

（2022）浙0681民初2582号

原告：杭州宋都房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市上城区富春路789号501室。

法定代表人：俞建午。

原告：浙江鼎力工程项目管理有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区蒲州街道温州大道718号六楼A区。

法定代表人：张笃霖。

原告：新正科技有限公司，住所地浙江省丽水市景宁畲族自治县红星街道兴工路45号。

法定代表人：冯颂委。

三原告共同委托诉讼代理人：李建成，浙江博翔律师事务所律师。

三原告共同委托诉讼代理人：林娜，浙江博翔律师事务所律师。

被告：诸暨市惠民保障房建设有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路70号报业大楼13楼。

法定代表人：楼文钢。

委托诉讼代理人：石建潮，男，1979年6月20日出生，住浙江省诸暨市，系公司员工。

委托诉讼代理人：杨德海，浙江杭明律师事务所律师。

原告杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称宋都公司）、浙江鼎力工程项目管理有限公司（以下简称鼎力公司）、新正科技有限公司（以下简称新正公司）与被告诸暨市惠民保障房建设有限公司（以下简称惠民保障房公司）委托代建合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2022年3月7日公开开庭进行了审理。原告宋都公司、鼎力公司、新正公司的共同委托诉讼代理人李建成，原告新正公司的法定代表人冯颂委，被告惠民保障房公司的委托诉讼代理人石建潮、杨德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋都公司、鼎力公司、新正公司向本院提出诉讼请求：1、判决将《代建管理合同》第五条第5项变更为“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收备案之日起九个月内完成双方约定的不动产和车位、储藏室销售任务。如到期有未销售的不动产和车位、储藏室（在该时点之前已完成预售网签并已办理银行按揭相关手续只待按揭银行放款的该部分房产房款视为代建管理人已完成对应的销售及回款任务数），代建管理人需就未销售的不动产和车位、储藏室按双方约定的结算底价计算的款项一次性支付给诸暨市惠民保障房建设有限公司。2、未销售的不动产和车位、储藏室由代建管理人继续以诸暨市惠民保障房建设有限公司名义继续销售五年，并确保在五年期限届满之日起六个月内将全部房产过户给代建管理人指定的购房人。3、自包销到期之日起继续销售网签的房产，就销售溢价款（销售价与双方约定的底价差额）对应的预征部分土地增值税及附加税应由诸暨市惠民保障房建设有限公司承担，其他税款承担按原合同执行。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：判决将《代建管理合同》第五条第5项中“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收之日前销售完毕承诺比例的不动产和车位、储藏室”变更为“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收备案之日起九个月内销售完毕承诺比例的不动产和车位、储藏室”。事实和理由：2019年，三原告与被告签订《代建管理合同》，约定由三原告组成联合体作为越兴家园、越兴家园二期、东白嘉园项目代建管理人负责项目代建管理。双方签订《代建管理合同》的本意是，案涉项目由原告代建并销售至完毕，在约定的包销期限届满后有未销售房产的，则原告应将按约定价格计算的房款支付给被告（见《第代建管理合同》第二条、第五条第9项）。在合同履行过程中，由于新冠疫情暴发对本案项目的持续影响，特别是本次绍兴发生的新冠疫情影响，加之国家对房地产行业的“熔断”式调控，银行停止按揭贷款的放款，已完成网签并办理住房按揭贷款手续的购房客户在长达5个月多月的时间未能放款，导致本项目的正常销售房款无法回款。国家金融政策的临时调控已超出代建管理人的业务能力掌控范围，实为不可抗力所致。所以原告认为在该时点之前已完成预售网签并已办理银行按揭相关手续只待按揭银行放款的该部分房产房款视为代建管理人已完成对应的销售及回款任务数。前述客观因素对项目销售的不良影响，是原告在签订合同时无法预见、并不能掌控的客观情况，已超出代建管理人的业务能力掌控范围，也属于情势变更。结合目前项目的实际情况，原告认为应延长包销时间至竣工验收备案之日起九个月，即将合同第五条变更为：“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收备案之日起九个月内销售完毕双方约定的不动产和车位、储藏室。如在竣工验收备案之日起后九个月内有未销售的不动产和车位、储藏室（在该时点之前已完成预售网签并已办理银行按揭相关手续只待按揭银行放款的该部分房产房款视为代建管理人已完成对应的销售及回款任务数），代建管理人需就未销售的不动产和车位、储藏室按双方约定的结算底价计算的款项一次支付给诸暨市惠民保障房建设有限公司，未销售的不动产和车位、储藏室由代建管理人继续以诸暨市惠民保障房建设有限公司名义继续销售五年并确保在五年期限届满之日起六个月内将全部房产过户给代建管理人指定的购房人。”其他内容按原合同约定执行。原合同双方已就销售溢价款（销售价与双方约定的底价差额）的税费承担方式做了约定，双方应按照原合同约定的比例承担相关税费。现原告向法院起诉，请求支持原告变更后的诉讼请求。

被告惠民保障房公司答辩称，对代建合同等事实没有异议。原告提出受到疫情影响，确实是有这个影响的，请求法院依法判决。

双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。三原告提交了下列证据：原、被告公司的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，《代建管理合同》，中标通知书，涉案房屋购房客户名单及客户户籍属地等证据。经质证，被告对涉案房屋购房客户名单及客户户籍属地不知情，对其他证据的真实性无异议。被告未提交证据。经审查，本院对上述证据予以确认。

经审理，本院查明事实如下：2019年，原告宋都公司、鼎力公司、新正公司与被告惠民保障房公司签订了《代建管理合同》一份，约定由三原告组成联合体作为越兴家园、越兴家园二期、东白嘉园项目代建管理人负责项目代建管理。合同第五条第5项约定：“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收之日前销售完毕承诺比例的不动产和车位、储藏室……”。合同还约定了其他事项。庭审中，原、被告明确该条款中项目竣工验收之日是指项目竣工验收备案之日。合同签订后，因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，原告的房产销售工作无法正常开展，难以按照合同约定期限完成销售目标。

本院认为，本案为委托代建合同纠纷。合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条的规定，本案原、被告之间的合同受疫情和疫情防控措施的直接影响，该影响属于不可抗力。继续按照合同约定的期限履行合同对于原告明显不公平。现原告请求变更合同履行期限，合法有据。根据疫情及疫情防控措施与合同履行之间的因果关系和原因力大小，结合本地区实际情况，根据公平原则，本院酌情支持七个月；对于原告的其他请求在本案中不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，判决如下：

一、原告杭州宋都房地产集团有限公司、浙江鼎力工程项目管理有限公司、新正科技有限公司与被告诸暨市惠民保障房建设有限公司签订的《代建管理合同》第五条第5项中“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收之日前销售完毕承诺比例的不动产和车位、储藏室”变更为“房产包销期限：代建管理人须在项目竣工验收备案之日起七个月内销售完毕承诺比例的不动产和车位、储藏室”；

二、驳回原告杭州宋都房地产集团有限公司、浙江鼎力工程项目管理有限公司、新正科技有限公司的其他诉讼请求。

本案应收案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告杭州宋都房地产集团有限公司、浙江鼎力工程项目管理有限公司、新正科技有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员陈翊

二〇二二年三月十日

书记员周梦嘉