长沙平行电子科技有限公司、中通服项目管理咨询有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘01民终12865号

上诉人（原审原告）：长沙平行电子科技有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道中南汽车世界****。

法定代表人：侯昱杉。

委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南天楚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中通服项目管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园远大二路**天园通信技术研发基地研发楼**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：唐亮，总经理。

委托诉讼代理人：徐丰林，湖南大鲲律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：常铁辉，男，1975年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。

委托诉讼代理人：周宇，湖南天樽律师事务所律师。

原审第三人：湖南新兴电器控制设备有限公司，住所地湖南省长沙市天心，住所地湖南省长沙市天心区大托镇新路村长沙天心工业园新岭路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：段碧兰。

原审第三人：长沙农村商业银行股份有限公司环科园支行，营业场所湖南省长沙市雨花区同升街道兴安路与环保大道交叉路口西南角。

负责人：骆静尧。

上诉人长沙平行电子科技有限公司（以下简称平行公司）因与被上诉人中通服项目管理咨询有限公司（以下简称中通服公司）、常铁辉，以及原审第三人湖南新兴电器控制设备有限公司（以下简称新兴公司）、长沙农村商业银行股份有限公司环科园支行（以下简称农商行环科园支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人平行公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定《工程款抵扣物业协议》成立并生效违背了法律规定。1.《工程款抵扣物业协议》的合同主体为四方当事人，作为丙方的农商行环科园支行既未在协议书上签字盖章，也未追认，根据《合同法》第三十二条的规定应当认定《工程款抵扣物业协议》未成立。2.《工程款抵扣物业协议》第二条第3款充分说明农商行环科园支行是该协议不可或缺的一方当事人，作为抵押权人的农商行环科园支行是否同意解除抵押，直接影响涉案房屋的完整性和合法性，是上诉人决定购买该房屋的重要前提条件。原审判决认为农商行环科园支行“仅系涉案房屋抵押权人，虽写为合同当事人，但与上述三方合同权利义务之约定并无关系，其是否在合同上签字不影响上述三方一致的意思表示之成立、生效”，完全抛弃了客观事实。3.中通服公司明确提出《工程款抵扣物业协议》系常铁辉冒用项目部名义签订，协议上加盖的“项目部”系私刻，因此该协议更无从谈什么成立和生效。二、上诉人尚未与新兴公司签订《商品房买卖合同》，随时有权要求返还购房款。根据《工程款抵扣物业协议》第四条的约定，该协议并不是房屋买卖合同，虽然上诉人已经支付了199999元的购房款，但上诉人至今没有与新兴公司签订《商品房买卖合同》，不论《工程款抵扣物业协议》是否成立，在没有就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的情况下，上诉人有权要求退还购房款。三、涉案房屋已被原审法院查封，不可交易，上诉人购买涉案房屋的目的也不可能实现。

被上诉人中通服公司辩称，一、《工程款抵扣物业协议》成立且生效。《工程款抵扣物业协议》实际包含两层法律关系，一是常铁辉与新兴公司之间的债务清偿关系，二是平行公司与新兴公司之间的房屋买卖合同关系。平行公司按照协议约定，将本应支付给新兴公司的购房款直接交付给常铁辉，用于清偿新兴公司欠付的工程款，再由新兴公司将案涉房屋交付给平行公司使用，协议对三方权利义务约定的明确具体。农商行环科园支行虽然以抵押权人的身份作为协议一方主体，但其存在与否对于协议各方的上述权利义务并无影响，因此，各方才会在协议第六条第二款约定:“本协议自三方签订之日起生效”。此外，如果平行公司认为协议未生效的话，也决不会按照协议将案涉的199999元转账支付给常铁辉，新兴公司也不会将房屋交付给平行公司，由此更能说明协议已经成立且生效。本案中，平行公司要求中通服公司及常铁辉返还购房款及其利息，系以涉案协议未成立为事实基础，而不是解除、撤销或者确认协议无效，因此在涉案协议成立且生效的情况下，平行公司提出的诉请没有事实依据。二、即便涉案购房款及利息需返还，则也应由新兴公司及常铁辉承担责任，而非中通服公司。如法院认定平行公司的购房合同目的无法实现要求退还购房款，则属于基于房屋买卖合同关系而引发的纠纷。在此情况下，应由作为开发商的新兴公司承担责任。退一步而言，根据各方在协议中的约定，新兴公司只有在50个月内没有签订商品房买卖合同及办理备案手续时，才需要承担违约责任，但截至平行公司提起诉讼时尚未达到50个月的期限，因此，平行公司的本次起诉没有事实依据，应以驳回。三、常铁辉订协议不属于其工作内容，且未获得中通服公司的授权，其以中通服公司的名义签订本协议不具备表见代理的权利外观，再加上购房款系其个人收取，应认定本协议的签订系其个人行为，应由其个人承担相应法律责任。同时，平行公司在签订本协议时没有对常铁辉的授权及身份进行核实，没有尽到审慎义务，也应自行负担由此引发的不利法律后果。四、上诉人提交的证据无法证明涉案房屋已经被查封，应承担举证不能的法律后果。即便上诉人有证据证明涉案房屋已经被查封，那也是新兴公司作为开发商应当承担的合同责任，上诉人应当另行提起诉讼解除其与新兴公司的房屋买卖合同关系，而不是要求中通服公司承担责任。综上所述，平行公司的上诉请求没有事实和法律依据，还请依法全部驳回。

被上诉人常铁辉辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。应当驳回上诉，维持原判。一、双方签订的工程款抵扣协议已经合同当事人签字并生效，根据协议第六条第二款的约定，协议自三方签字之日起生效。二、该协议的主要义务双方已经履行，上诉人在2018年5月31日就把涉案房屋的大部分房款支付给了被上诉人，涉案房屋也已经交付给上诉人，合同的主要义务已经履行完毕。三、协议中对商品房买卖合同的签订时间明确约定了50个月，目前该时间还未到期。上诉人起诉的是协议是否生效，属于确认之诉，如果50个月内未签订商品房买卖合同，上诉人可以按照协议约定主张违约责任。

原审第三人新兴公司、农商行环科园支行均未向本院提交答辩意见。

平行公司向一审法院起诉请求：一、判令中通服公司与常铁辉向平行公司返还购房款199999元，并自2018年5月14日起至付清之日止按同期银行贷款利率（年利率6%）计付利息（计算至2020年5月13日的利息为24000元）；二、由中通服公司与常铁辉承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：平行公司提供一份《工程款抵扣物业协议》，甲方为新兴公司，乙方为中通服公司新兴企业中研发楼新建工程项目监理部（以下简称中通服监理部），丙方为农商行环科园支行，丁方为平行公司。该协议写明甲乙双方根据2017年11月3日签订的《工程结算书》，甲方应向乙方支付工程款267630元。甲乙丙丁四方约定甲方以坐落于长沙市天心区××路××号新兴企业中心研发楼803房抵扣上述工程款267630元。本协议签订后，甲方已按合同全部履行所欠工程款的付款义务，双方再无经济纠纷。丙方在甲乙双方签订《工程款抵扣协议》后签订商品房买卖合同前，丙方同意予以解除抵押，保证房源的完整合法性。甲乙双方经协商一致，由乙方指定的购房人按照上述约定与甲方签订《商品房买卖合同》，合同价格由乙方确认为5480元／平方米，甲方承诺不高于售楼部先行的销售单价。因甲方原因在本协议签订50个月内不能办理《商品房买卖合同》签订及备案，乙方有权退房。合同末尾写明协议一式四份，甲乙丙丁各执一份。甲方处加盖有新兴公司公章，乙方处加盖有中通服监理部印章，代理人处签名为常铁辉，丁方处加盖有平行公司公章，仅丙方处系空白。合同签订日期亦为空白。

关于该合同签订事宜。常铁辉称系2018年5月14日在新兴公司处签订，且先由平行公司支付购房款后才签订，签订后合同原件均被平行公司带走签字盖章。新兴公司认可系在其公司处签订，平行公司工作人员当时未带公章，故将所有合同原件带回盖章，按约定平行公司盖完章后需将合同带回，找农商行环科园支行解押，但一直没有带回。平行公司陈述，该合同已签字盖章的三方是在同一天即2018年5月13日签署，合同约定需农商行环科园支行的认可，平行公司后去找农商行环科园支行及常铁辉要求落实，但一直未能落实。平行公司提供一份支付宝转账电子回单，显示周劼于2018年5月13日通过支付宝向常铁辉转账199999元。平行公司称该周劼系其员工，公司委托周劼向中通服公司代理人即常铁辉支付购房款199999元。

中通服公司提供一份新兴公司与中通服公司于2015年8月25日签订的《建设工程监理合同》，约定新兴公司委托中通服公司作为工程湖南新兴电器控制设备有限公司新兴企业中心的监理人。新兴公司于2017年1月25日通过银行转账向中通服公司支付工程款832000元。中通服公司称新兴公司委托中通服公司担任工程监理人，双方已进行结算并通过公司公账支付完毕。庭审中，常铁辉称其系中通服公司的员工，是涉案房屋项目监理方面的负责人。因为其和中通服公司是约定该工程为内部责任制，需要双方进行内部结算，故常铁辉要求平行公司将上述购房款199999元转账至常铁辉个人账户。中通服公司予以否认，称常铁辉仅系涉案房屋项目上的工作人员，并称《工程款抵扣物业协议》加盖的中通服监理部印章并非中通服公司刻制，没有备案。

另查明，平行公司诉称认为《工程款抵扣物业协议》系当事人四方约定，四方中的一方农商行环科园支行未签字盖章，故合同未成立生效，依此要求恢复原状，退还购房款，赔偿相应利息损失。

一审法院认为，本案原委实系新兴公司开发建设湖南新兴电器控制设备有限公司新兴企业中心过程中将该工程监理部分委托中通服公司，双方对部分工程监理款采取以房抵款的形式进行支付。但房屋交付过户的对象并非中通服公司，而系工程双方以外的第三方即平行公司，意即中通服公司又将房屋转售平行公司，由平行公司将相应购房款直接支付给中通服公司。依此产生上述三方（其中中通服公司以监理部名义）签订的《工程款抵扣物业协议》，约定新兴公司以坐落于长沙市天心区××路××号新兴企业中心研发楼803房抵扣结算后尚欠中通服公司的工程款267630元，该房屋以5480元／平方米的价格交付过户至指定购房人平行公司。该合同虽未明言平行公司与中通服公司关系，但联系合同上下文意思，中通服公司与平行公司实系存在房屋买卖关系，仅在于新兴公司将涉案房屋交付过户给中通服公司，再由中通服公司转售平行公司繁琐且无意义，故由新兴公司将其所持有的涉案房屋直接交付过户至平行公司，由平行公司支付相应购房款给中通服公司。平行公司诉称中认为《工程款抵扣物业协议》系四方约定，农商行环科园支行未签字盖章，合同未成立生效，依此要求中通服公司与常铁辉返还相应购房款及支付利息。但一审法院认为《工程款抵扣物业协议》中写明上述三方以外的第四方农商行环科园支行，仅系涉案房屋抵押权人，虽写为合同当事人，但与上述三方合同权利义务之约定并无关系，其是否在合同上签字盖章根本不影响上述三方一致的意思表示之成立、生效。如农商行环科园支行未解除抵押权，仅合同存在权利瑕疵，依合同违约之约定或相应法律规定处理即可。另平行公司已依约履行合同义务，向中通服公司支付相应购房款199999元，即使如平行公司所述合同未签订，但其已履行合同主要义务，仅依此合同亦应视为已成立且生效。故一审法院认定《工程款抵扣物业协议》中三方签订的部分已成立且生效，平行公司以合同尚未成立生效为由，要求退还购房款及支付利息的诉讼请求，一审法院全部予以驳回。该合同存在违约、可撤销、无效等情形时，平行公司可另行主张。至于中通服公司辩称《工程款抵扣物业协议》并非其所签订，所加盖的中通服监理部印章为非其刻制。一审法院认为中通服公司并无证据证明合同上加盖的中通服监理部印章为假，且其认可常铁辉确为其工作人员，常铁辉又在中通服监理部代理人处签名。从外部观察，作为善意的第三方，完全可以得出常铁辉系其代理人并拥有相应代理权之论断，故常铁辉或为表见代理，或为有权代理，但均不妨碍常铁辉代理中通服公司签订《工程款抵扣物业协议》之效力。至于中通服公司与常铁辉之真实内部关系，与本案无涉，双方均可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回长沙平行电子科技有限公司全部诉讼请求。本案受理费4660元，减半收取2330元，由长沙平行电子科技有限公司负担。

本院二审期间，上诉人平行公司向本院提交了一审法院（2019）湘0103财保99号协助执行通知书及本院（2019）湘01民初3557号民事裁定书，拟证明涉案房屋已被法院查封，即使平行公司想购买房屋也已经不可能了。本院经审查认为，上诉人平行公司提供的上述证据无法证明涉案房屋已被法院查封，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为平行公司要求退还购房款的请求是否成立。首先，从《工程款抵扣物业协议》约定的内容看，该协议包含了两层法律关系，一是新兴公司与中通服公司之间的以涉案房屋抵工程款关系，二是中通服公司将新兴公司所抵的涉案房屋转让给平行公司的房屋买卖合同关系。中通服公司抗辩称代表其公司签署《工程款抵扣物业协议》的常铁辉并无相应签约权力，且协议上加盖的中通服监理部印章非中通服公司刻制，故其非协议的签订主体。本院认为常铁辉系中通服公司聘请的工作人员，且中通服公司未提供证据证明协议上加盖的中通服监理部印章系他人伪造，故对中通服公司的上述抗辩主张，本院不予采信。其次，《工程款抵扣物业协议》包含了两层法律关系主体为新兴公司、中通服公司、平行公司三方，农商行环科园支行仅系涉案房屋抵押权人，并非抵债关系或房屋买卖关系的主体，故本院认定协议第六条第二款约定的“本协议自三方签订之日起生效”中所指的三方为新兴公司、中通服公司、平行公司，农商行环科园支行未在协议上签字盖章并不影响上述三方之间抵债关系及房屋买卖关系的成立；这点从平行公司在签订协议当天即向中通服公司的签约代表常铁辉支付了购房款亦可作证。故平行公司以《工程款抵扣物业协议》未经农商行环科园支行签字盖章及其尚未与新兴公司签订正式的商品房买卖合同为由主张其与中通服公司之间的房屋买卖合同关系不成立，缺乏依据，本院不予支持。第三，根据《工程款抵扣物业协议》第五条第2项之约定，新兴公司签订商品房买卖合同及备案的时间为该协议签订后50个月，平行公司作为协议的签订主体，上述约定对其具有约束力。平行公司未提供充分证据证明中通服公司违反了《工程款抵扣物业协议》的约定或存在其他导致房屋买卖合同无法继续履行的法定情形，故一审法院驳回平行公司要求退还购房款及相应利息的主张，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人平行公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4660元，由上诉人长沙平行电子科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　凯

审判员　刘　英

审判员　金新贵

二〇二〇年十二月十一日

书记员　陈　娇