中国国际工程咨询有限公司与北京华川经济贸易开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京02民初235号

原告：中国国际工程咨询有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。

法定代表人：王安，董事长。

委托诉讼代理人：吴晓梅，北京市炜衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。

被告：北京华川经济贸易开发公司，住所地北京市西城区万明园甲4号。

法定代表人：庞伟，总经理。

委托诉讼代理人：王进东，北京大成律师事务所律师。

第三人：北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。

法定代表人：罗志伟，董事长。

委托诉讼代理人：余明旭，北京市天元律师事务所律师。

第三人：中华人民共和国财政部，住所地北京市西城区三里河南三巷3号。

法定代表人：刘昆，部长。

委托诉讼代理人：付文辉，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘徙南，北京市天元律师事务所律师。

第三人：四川长虹电子控股集团有限公司，住所地四川省绵阳市高新技术产业开发区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：张立新，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：颜世兵，男，该公司工作人员。

原告中国国际工程咨询有限公司（以下简称国际工程咨询公司）与被告北京华川经济贸易开发公司（以下简称华川公司）及第三人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市公司）、第三人中华人民共和国财政部（以下简称财政部）、第三人四川长虹电子控股集团有限公司（以下简称四川长虹公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张希、吴晓梅，被告之委托诉讼代理人王进东，第三人华联超市公司之委托诉讼代理人余明旭，第三人财政部之委托诉讼代理人付文辉，第三人四川长虹公司之委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

国际工程咨询公司向本院提出诉讼请求：1．判令华川公司继续履行双方签订的《协议书》及《补充协议》，立即为国际工程咨询公司办理已交付四川大厦房屋面积的不动产权属转移登记手续；2．对四川大厦合建项目的工程结算和财务决算进行整体清算，并确定各方的投资比例，从而确认国际工程咨询公司应得而未得房屋面积、房屋收益等权益；3．华川公司承担案件受理费、鉴定费等全部的诉讼费用。事实和理由：1983年开始，华川公司与北京华远经济建设开发总公司（后由北京市西城区住宅建设开发公司和华川公司继续合资建设）在北京市西城区阜成门立交桥西北角合资共建四川大厦，华川公司投资70%，北京华远经济建设开发总公司投资30%。1985年11月30日，华川公司与国际工程咨询公司、中国投资银行签订《协议书》，约定国际工程咨询公司、中国投资银行通过参加华川公司集资的方式参与到合资共建四川大厦项目，其中国际工程咨询公司投资4000万元，华川公司保证在四川大厦建成后，按四川省内集资办法，划给国际工程咨询公司房屋240间，由国际工程咨询公司长期使用，其余之客房、餐饮、商场、康乐、停车场等按股分红（具体内容办法另行商定）。1992年1月22日，双方签订《补充协议书》，约定国际工程咨询公司增加投资900万元用于四川大厦裙楼装修。至此，国际工程咨询公司共出资4900万元，共拥有四川大厦办公楼建筑面积9200平方米产权，其中1200平方米交由华川公司经营使用并负责维修，所得纯收益双方对半分成。1994年3月14日，双方签订《修改、补充协议书》，约定，1．明确四川大厦总建筑面积113000平方米，若国际工程咨询公司享有产权面积部分包括办公用房建筑面积8922.09平方米（占总建筑面积7.8%），公共设施和基础设施建筑面积3554.82平方米（占总建筑面积的3.1%）2．四川大厦总投资62812.78万元，国际工程咨询公司投资共计10257.068万元（包括已投资4900万元，该投资款增值2822.52万元，继续投资2534.548万元），占总投资额16%，最终投资以竣工决算为准；3．国际工程咨询公司作为投资方之一，对四川大厦享有一定产权，同时对享有产权的面积及相关部分提供建设资金；华川公司作为投资方之一和建设单位，对四川大厦享有一定产权，对享有产权面积及相关部分提供建设资金，并负责建设管理。4．国际工程咨询公司对享有产权的办公用房拥有使用、出租、抵押、收益、出让的权利。5．华川公司在建设期间应按季度向国际工程咨询公司通报工程进度及出资各方资金到位情况，完工后应向国际工程咨询公司提交工程决算。上述协议履行中，国际工程咨询公司自1986年1月27日至1995年9月18日共向四川大厦项目投资10745.386万元，加上华川公司认可的前期投资增值2822.52万元，共计投资13567.906万元。四川大厦1998年12月底竣工后，国际工程咨询公司目前暂时仅分得东塔楼10-17层、29层、30层共十层的办公用房。

华川公司辩称，1．双方签订的合同实为合作建房，所以国际工程咨询公司以合资、合作房地产开发事由起诉与客观事实不符。根据双方签署1985年11月30日《协议书》、1992年1月22日《补充协议书》、1994年3月14日《修改、补充协议书》之约定，国际工程咨询公司按约出资，且按出资额分得其对应的房屋面积（8922.09平方米），并按约承担公共设施等分摊责任（分摊率为39.843%）。2．根据四川大厦开竣工资质和验收报告等文件，华川公司或四川大厦筹建处才是四川大厦的建设业主。因此，国际工程咨询公司及其他合建人均不是四川大厦楼盘的合作开发者。3．四川大厦不具备所有权登记的前提条件。合作建房的土地使用属性因合建人的参与而发生变化，其用地属性由划拨用地转变为商业用地，经历了无土地出让金政策到有土地出让金政策的设立到规范的历史过渡。因土地出让金的政策演变，导致各方在签署协议时均未曾预料到的政策性变化。因此，根据协议未尽事宜的处置原则，该土地出让金应当遵从相关政策规定的承担与支付原则。但在实际处置过程中，因各方对此意见不同，最终导致土地出让金至今未交纳，且已数额近亿。根据现行房屋权属登记政策，土地出让金的缴纳是房屋实施初始登记的前提条件或法定条件，故国际工程咨询公司要求为其取得房屋办理所有权登记，现不具备登记的法定条件。4．国际工程咨询公司在四川大厦的实际投资额为88137680元，其主张135679060元的事实不成立。5．国际工程咨询公司要求确认双方及其他合建方的投资比例，从而确认国际工程咨询公司应得未得房屋面积、房屋收益等权益的请求，应予驳回。根据双方签订的协议，国际工程咨询公司在四川大厦中，只有按约取得8922.09平方米办公房的所有权，并按约承担3554.82平方米公共区域和约定面积的分摊义务。自四川大厦竣工后，华川公司已按约定将办公楼层交付给国际工程咨询公司使用至今。国际工程咨询公司按约应当分得的房屋面积已实际取得，且对取得事实并无任何争议。国际工程咨询公司参与四川大厦合作建房的分得范围，仅取于主楼办公室，即除主楼之外的任何有效房屋面积，国际工程咨询公司均无分配权。6．本案第三人身份不适格。

第三人财政部述称，1990年5月至1994年3月期间，华川公司与中华会计师事务所、中华财务会计咨询公司签订了《合作建造四川大厦协议书》、《合资建设北京四川大厦协议书》、《修改补充协议书》等合同，对四川大厦的出资建设、权益承担进行了约定。协议履行过程中，中华财务会计咨询公司履行了出资义务，根据2000年1月筹建处竣工决算报表显示，拨款数额为2857.5万元。2000年6月，财政部《关于中华财务会计咨询公司脱钩改制方案的批复》（财办发字[2000]79号）明确：中华财务会计咨询公司整体脱钩，咨询公司及下属公司的1003.23万元所有者权益全部为国有资产，全部上交财政部。四川大厦办公用房产权归财政部。各方按照上述文件进行了交接。目前，财政部占用并使用四川大厦东塔楼8、9两层。财政部作为四川大厦的合建方，已经履行了合同义务，华川公司应当为财政部取得的房产办理产权登记，并对合建项目的工程结算和财务决算进行整体清算，确定各合建方的投资比例，从而确定财政部应得而未得的全部权益。

第三人华联超市公司辩称，1．案外人中国投资银行系四川大厦项目初始合建方之一，其在该项目中的全部合同权益均转移归中国光大银行承继。华联超市公司后与中国光大银行签署合同，合法受让四川大厦项目有关合同项下的全部权利义务，且受让已经得到华川公司的认可，故华联超市公司承继了四川大厦项目合建方的资格，并对该项目享有权益。2．四川大厦竣工后，华川公司按照94年《修改、补充协议书》的约定，将四川大厦相关面积交付给合建方，但至今未能办理所有权证书。因此，国际工程咨询公司要求华川公司办理权属转移登记手续的诉讼请求，合法有据，且华联超市公司亦有同样的诉求。3．四川大厦项目至今未能进行工程结算和财务决算。

第三人四川长虹公司辩称，四川长虹公司是1995年成立的，国营长虹电器厂还存在，主体请求法院确认。具体投资情况因年代久远，没法核实清楚。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

1984年7月，四川省人民政府驻京办开始负责筹建四川大厦项目工作。1985年4月，四川省实业开发公司（甲方）、北京华远经济建设开发总公司（乙方）签订《关于合资共建“四川大厦”协议书》，约定，双方遵照国家颁布的有关法律规定，本着互利互惠的原则，合资兴建和经营北京“四川大厦”。甲、乙双方同意采用合资建造、共同经营的方式。甲方投入总投资的70%，乙方投入总投资的30%（所需三材亦按投资比例分摊）。长期进行合资经营，其收益按投资比例进行分配。首期可行性研究费用按双方投资比例提供。该协议尾部除加盖了甲乙双方的公司公章外，还盖有下列单位的公章：四川省人民政府办公厅、四川省人民政府、北京市西城区人民政府、北京市人民政府。

1985年11月30日，华川公司（甲方）与中国国际工程咨询公司、中国投资银行（乙方）签订《协议书》，约定，经过协商，本着相互支援的精神，就乙方参加甲方集资同北京华远经济建设开发总公司合资共建“四川大厦”事，达成如下协议：一、甲方已与北京华远经济建设开发总公司达成协议，并经四川省与北京市人民政府批准，在北京阜城门立交桥西北侧合资共建“四川大厦”，甲方投资70%，北京华远公司投资30%。甲方同意在甲方投资总额中、吸收乙方入股五千万元。二、乙方只负责投资入股，大厦的筹建和管理由甲方会同北京华远公司负责办理，乙方不参加董事会，不参加经营管理，争取一九八六年九月开工，一九八九年九月建成交付使用。三、乙方入股投资，由中国国际工程咨询公司投资四千万元，中国投资银行投资一千万元，均系预算内拨款，同时按照国家规定，相应地划给三材分配指标。甲方保证在大厦建成时，按照四川在省内集资的办法，划给乙方不低于三百个自然间的写字间（每间建筑面积约三十三平方米）其中，中国国际工程咨询公司不低于二百四十间，中国投资银行不低于六十间，包括写字间内的家具、电话等设施，由乙方长期使用，只收取统一经办所需之维修、水电气、服务等费用。其余之客房、餐饮、商场、康乐、停车场等按股分红。（具体内容、办法另行商定）。七、本协议书经甲乙双方盖章签字，并经四川省人民政府和国家计委认可、盖章后立即生效，任何一方不得违约。《协议书》落款处有加盖了华川公司、国际工程咨询公司、中国投资银行、四川省人民政府、中华人民共和国国家计划委员会的公章。

1987年3月25日，华川公司（甲方）与北京市西城区住宅建设开发公司（乙方）签订《关于合作建设“四川大厦”协议书》，约定，经北京市人民政府京政（1984）031号函复，同意四川大厦在北京市西城区阜成门立交桥西北角兴建，东起西二环路西侧，西至北礼士路（现规划路）东侧，南起阜外大街路北，北至水产大楼南侧。全部投资由甲方即四川省华川公司负责。总投资概算初步为一亿六千五百万元，包括营业流动资金，如因物价上涨等因素超过概算，由甲方予以追加，贷用的人民币由甲方以分得的税利偿还。投资指标，北京出百分之三十，四川省出百分之七十。利润分配依照国发（1986）36号文件精神，自首年起，合作双方按隶属关系分别向四川省，北京市西城区交纳所得税，归各自财政收入。

1992年1月22日，华川公司（甲方）与国际工程咨询公司行政局（乙方）签订《补充协议书》，约定，乙方再增加投资900万元，总投资额达4900万元。包括1985年11月30日双方签定的协议，乙方共拥有北京四川大厦办公楼建筑面各9200平方米的产权（约280个自然间），其中1200平方米，交由甲方经营使用，并负责维修，所得纯收益按对半分成。

1993年5月19日，华川公司（甲方）与北京市西城区住宅建设开发公司（乙方）签订《关于解除“合作建设四川大厦协议书”的协议书》约定，三、根据省、市领导协商意见，考虑到甲方要求单方面经营管理四川大厦的愿望，乙方为顾全省、市之间的合作关系，同意有偿退出合建工作。四、甲、乙双方经过协商，一致同意四川大厦领导小组最后裁决，由甲方一次性补偿乙方人民币5000万元，作为乙方另选项目的投资，并执行规定的拨款时间。自补偿费付清之日起四川大厦对四川省人民政府和北京市西城区人民政府共同征用的18354平方米的土地（附件六）即拥有全部使用权，乙方在四川大厦拥有的百分之三十的产权由甲方享有。

1994年3月14日，华川公司（甲方）与国际工程咨询公司（乙方）签订《修改、补充协议书（合同）》，约定，甲、乙双方根据北京市计委（85）京计基字第355号批复文件，于1985年11月30日就合建四川大厦事宜签订协议，并于1992年1月22日签订补充协议。现双方根据协议及四川大厦实际建设情况，就原有历次协议内容进行修改和补充，同时将有关重要事宜加以明确：第一条甲、乙双方地位。1．甲方作为四川大厦投资方之一和出资建设单位，依法对四川大厦享有一定的产权，并对所享有产权的面积及相关的部分提供建设资金，同时负有对四川大厦建设的管理权。2．乙方作为四川大厦投资方之一，依法对四川大厦享有一定的产权，同时对所享有产权的面积及相关的部分提供建设资金。第三条乙方享有产权部分的划分和分类。1．乙方对四川大厦办公用房享有建筑面积为8922.09平方米的产权。具体部分是：四川大厦东塔楼10-17层（每层建筑面积887.72平方米）、29层（建筑面积887.72平方米）、30层（建筑面积932.61平方米）。2．乙方对四川大厦公共设施和基础设施享有建筑面积为3554.82平方米的产权。第五条乙方投资款与享有房屋产权的计算原则和标准。1．乙方投资款与享有房屋产权的计算原则包括：（1）四川大厦建设实际发生的总造价费用；（2）与其他投资方共同分摊北京市方按原67966平方米建筑面积的30%产权的费用；（3）与其他投资方共同分摊项目筹建管理方按原67966平方米建筑面积的10%产权的费用；（4）与其他投资方共同分摊建设四川大厦归还西城区商业网点所发生的费用；（5）四川大厦早期投资方投资增值等利益；（6）共同承担四川大厦公共设施和基础设施面积的费用。第十一条甲、乙双方约定甲方向乙方交房时间力争一九九五年三月三十一日，最晚在一九九五年六月三十日。如甲方由于自身原因不能按时交房，则从应交房之日起算，按乙方应继续投资额的月息5‰向乙方交付罚金。如乙方未能按要求向甲方继续拨付投资，则按月息5‰向甲方交付滞纳金，超过三十天按本协议有关条款另行处理。该《修改、补充协议书（合同）》后附有数份附件。附件1是1985年4月29日北京市计划委员会给西城区计划经济委员会的“关于西城区与四川省合建‘四川大厦’立项的批复”（即（85）京计基字第355号），载明，同意西城区计划经济委员会与四川省合建“四川大厦”，总投资控制在一亿元以内，资金来源由合建双方筹集解决，但不要利用外资，建筑用的“三材”按双方投资比例分摊。附件3是1993年9月14日首都规划建设委员会办公室北京市计划委员会给华川公司、北京市西城区计划经济委员会的“关于调整北京四川大厦工程概算总投资的批复”（即（93）首规办规字第199号），载明，经几次研究，同意该工程因设计更变调整共增加建筑面积24034m2，原则同意该工程总投资概算为10亿元。附件6载明，确定单方造价及投资额的计算办法，（1）共同分摊北京市30%产权的造价：以最初批准的总建筑面积88966平方米为依据，将扣除一幢主楼面积21000平方米剩余部分的30%即20389平方米作为北京方产权乙方与其他单位共同分摊此部分面积的造价。（2）合理分摊项目所有者和筹建者的利益：以最初批准的总建面积88966平方米为依据，扣除一幢主楼面积21000平方米后，以剩余部分的10%即6796平方米作为对甲方的补偿，乙方与其他合建单位共同分摊此部分面积造价。甲、乙双方同意北京方应得的产权面积及四川方应得的补偿面积的具体部位系指主楼1-3层、裙房及地下室中的有效面积。

2017年12月29日，中国国际工程咨询公司更名为中国国际工程咨询有限公司。

另查，四川大厦的建设情况：1984年7月筹建。1988年2月开工，同年11月因国家政策调整被停缓建，后经国家计委批准于1992年5月复工建设。1995年5月，竣工验收并投入使用。2000年6月，在北京四川大厦筹建处与国际工程咨询公司的往来函件中，谈到四川大厦的工程决算问题，无果。国际工程咨询公司2011年10月21日给四川省政府各位领导的《关于北京四川大厦建设有关情况的汇报》中载明：2000年1月25日，华川公司提供的《北京四川大厦基本建设项目竣工财务决算报表》草稿中确定的工程总投资额为726735953.67元，但其他几家投资单位对此表示异议，使得四川大厦的竣工决算久拖未决。国际工程咨询公司提供一份2012年6月发给华川公司的函，要求对四川大厦项目进行竣工结算。后，双方再无关于决算事宜的往来函件。

再查，1990年5月8日，中华会计师事务所与华川公司订立《协议书》，约定中华会计师事务所投资参加合资建设四川大厦项目。1992年7月，中华财务会计咨询公司与华川公司订立《合资建设北京四川大厦协议书》。2000年6月14日，因中华财务会计咨询公司脱钩改制，财政部作出《关于中华财务会计咨询公司脱钩改制方案的批复》，确认中华财务会计咨询公司在四川大厦8、9层所占办公用房产权在其改制后由财政部接收。

诉讼中，各方认可，四川大厦尚未进行工程结算，且因各方在最初签订合同时并未出台土地出让金的规定，四川大厦建成后，出台了办理房屋权属登记需要交纳土地出让金的规定，因各方对土地出让金的交纳事宜未能协商一致，故四川大厦至今未能办理房屋权属登记。

本院认为，根据已查明的事实，针对四川大厦项目，国际工程咨询公司与华川公司自1985年至1994年期间，先后签订了《协议书》、《补充协议书》、《修改、补充协议书》等数份协议，协议中对于双方的出资、权益等事项进行了约定。1995年5月，四川大厦竣工验收并投入使用后，国际工程咨询公司依据合同约定收取了部分房屋并使用至今，但因未交纳土地出让金，四川大厦至今未能办理房屋权属登记。依据双方所签合同约定的内容可以看出，双方对于土地出让金的支付事宜未作明确约定，而交纳土地出让金是办理房屋权属登记的前提条件，且所涉应交纳的土地出让金数额较高。鉴于此，国际工程咨询公司现在要求华川公司为国际工程咨询公司收取的房屋办理房屋权属转移登记事宜，暂不具备条件，故该请求不予支持。关于国际工程咨询公司提交的证据保全及鉴定、审计申请，因不具备条件，故本院暂不予允许。鉴于国际工程咨询公司与华川公司针对四川大厦合建项目未进行结算，故国际工程咨询公司要求确认其应得而未得房屋面积、房屋收益等权益的请求，暂不予支持。应当指出，华川公司作为出资方、建设方负有完整的保管好四川大厦全部相关资料的义务，以确保各方投资人的利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：

驳回原告中国国际工程咨询有限公司的诉讼请求。

案件受理费720195元，由中国国际工程咨询有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。

审判长　陈　妍

审判员　蒋春燕

审判员　王艳芳

二〇一九年七月十六日

书记员　张　璐