山东银座***餐饮管理有限公司、**等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0102民初12961号

原告（反诉被告）：山东银座***餐饮管理有限公司，住所地济南市高新区新泺大街888号山东福瑞达医药集团公司一楼餐厅，统一社会信用代码：91370100MA3EW7K49T。

法定代表人：孙建章，总经理。

委托诉讼代理人：周海洋，山东舜翔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏艳茹，山东舜翔律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：**，男，1968年2月27日出生，汉族，住济南市市中区阳光舜城北区七区19号楼1单元301号，公民身份号码：370103196802275037。

被告：济南市建设监理有限公司，住所地山东省济南市历下区旅游路21737号，统一社会信用代码：913701022642839641。

法定代表人：**，董事长。

以上两被告共同委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。

以上两被告共同委托诉讼代理人：张凯，山东京鲁律师事务所律师。

原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司（以下简称***公司）与被告（反诉原告）**、被告济南市建设监理有限公司（以下简称监理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）***公司的委托诉讼代理人周海洋、苏艳茹，被告（反诉原告）**、被告监理公司的共同委托诉讼代理人苑强、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***公司向本院提出诉讼请求：1.判令***公司与**于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》中关于济南市旅游路21737号未取得房产证的地下储藏室(架空层)面积共计703.5平方米部分的约定无效；济南市旅游路21737号商铺(负一层储藏室)部分的约定于2020年8月25日解除；2.判令**、监理公司赔偿***公司经营投入损失共计1638367元（去除已搬走设备对应价值127220元）；3.判令**、监理公司返还《房租租赁合同》中储藏室(架空层)部分租金共计571593.75元；4.判令**、监理公司赔偿***公司已搬走设备再利用损失及搬运费合计10000元；5.诉讼费、评估费等费用由**、监理公司承担。事实和理由：2019年2月28日，***公司与**签订《房屋租赁合同》，***公司租赁位于济南市旅游路21737号“商铺”及“地下储藏室”。合同租赁期自2019年3月1日至2027年2月28日，约定用于餐饮经营。合同签订后，***公司进行了装饰装修、消防设施安装及改造，并多次向消防部门申请消防安全检查，但均未通过。***公司经询问消防及规划部门后得知“地下储藏室”为架空层无产权且规划功能为不利用，无法通过消防安全检查。鉴于“地下储藏室”之现状，***公司无法且不能继续经营，合同目的无法实现，遭受巨大损失。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望依法裁判。

**、监理公司共同辩称，***公司的诉讼请求无事实和法律依据，系其为将经营风险转移到**、监理公司身上而恶意提起的诉讼。1.***公司称“地下储藏室”为架空层无产权且规划功能为不利用，无法通过消防安全检查，无事实和法律依据。1.**、监理公司提供的案涉房屋本身是经过消防验收，合格的工程。案涉房屋依法向济南市公安消防分局申报了建设工程消防设计，于2008年9月3日通过审核后按照该建筑工程消防设计进行施工，济南市公安消防分局2011年1月25日出具的《建设工程验收备案结果通知书》中，备案结果为抽查合格。该工程于2011年5月12日完成房屋建筑工程竣工验收备案。所以，**、监理公司提供的房屋本身是通过消防验收的，合格的工程。2.有无房产证与能否通过消防安全检查无关。首先，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》及《建设工程消防设施验收管理暂行规定》的相关规定，建设单位申请消防验收需要提交以下材料：（一）建设工程消防验收申报表；（二）工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸；（三）消防产品质量合格证明文件；（四）具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；（五）消防设施检测合格证明文件；（六）施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；（七）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（八）法律、行政法规规定的其他材料。可见，申请消防验收不需要房产证，其能否通过消防验收更是和房产证无关。其次，**、监理公司向济南市历下区消防大队的工作人员电话咨询产权证与消防安全检查的相关问题，其工作人员回复“该建筑符合《建筑设计防火规范》，就可以通过消防安全检查，与房产证无关”。故***公司诉状中“***公司经询问消防及规划部门后得知地下储藏室为架空层无产权且规划功能为不利用，无法通过消防安全检查”无事实和法律依据。3.案涉房屋无法通过消防安全检查的过错在***公司，系***公司未依据法律规定对案涉房屋的装饰装修、消防设施安装及改造进行消防设计、竣工验收消防备案，即因***公司自身原因导致案涉房屋无法通过消防安全检查。案涉房屋的面积达到300平米以上，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》及《建设工程消防设施验收管理暂行规定》的相关规定，该房屋的装饰装修、消防设施安装及改造等工程需要消防设计、竣工验收消防备案。经**、监理公司向济南市历下区消防支队查询，***公司向济南市历下区消防支队申请消防安全检查的申请书中的申报面积仅为292平方米，其谎报了建设面积，未依法向消防支队进行消防设计备案，而私自开工，严重违反了法律规定。4.架空层出租不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定《房屋租赁合同》有效。**、监理公司与***公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，双方之间的《房屋租赁合同》合法有效。现***公司在拖欠房租的情况下，单方面要求解除《房屋租赁合同》，其行为已经构成违约，故即便是《房屋租赁合同》解除，其过错也是在***公司，而非**、监理公司。5.***公司对“地下储藏室”没有产权证的事实是明知的，而且从房屋租赁合同中的表述以及对“地下储藏室”租金的约定来看，**、监理公司明显地将“商铺”与“地下储藏室”做了区分，即**、监理公司未将“地下储藏室”作为商业经营场所进行出租。“地下储藏室”从字面理解，可以存放物品的地方，即***公司可以将其作为餐饮经营物品存放地方，而不是餐饮经营场所，故***公司自行将“地下储藏室”进行装饰、装修做商业经营，由此产生的风险也应该由***公司自身来承担，而不是将风险转移给**、监理公司。6.根据最高人民法院未经消防验收合同而订立的合同如何认定其效力的复函2003民一他第11号规定，案涉租赁房屋的消防申办义务者是***公司，本案租赁房屋的消防是否验收合格不是认定案涉房屋租赁合同效力的必要条件，此外，本案当中争议的架空层租赁并没有违反现行法律法规强制性规定，不存在无效的情形。最后，监理公司不是本案的被告，与本案租赁合同没有直接的关联关系。综上，***公司的诉讼请求无事实和法律依据。请求贵院依法查明事实，驳回***公司的诉讼请求，维护**、监理公司的合法权益。

**向本院提出反诉请求：1.判令***公司支付租金、物业费、车位费1256972.60元；2.判令***公司支付拖欠用电费12997.20元；3.判令***公司返还餐卡费163066元；4.本案反诉费用由***公司承担。事实和理由：2019年2月28日，**与***公司签订《房屋租赁合同》，约定***公司租赁**所有的位于济南市旅游路21737号的房屋，租期8年，其中商铺建筑面积321.93平方米，租金每天4.5元/平方米；地下储藏室建筑面积703.5平方米，租金每天2.5元/平方米、车位数16个，车位租金为每月300元/个，同时约定了租金每3个月缴纳一次，物业管理费每半年缴纳一次，使用该房屋进行商业活动产生的各项费用均由***公司缴纳。***公司因股东内部矛盾停止经营，自2020年5月1日至今未向**支付上述租金、物业管理费、车位费、电费，因***公司停止经营导致**已充值的员工餐卡也无法使用。***公司违反双方合同约定解除租赁合同，但拒不依法向**交付房屋也拒绝交付租金，反而向**提出无任何理由的索赔。为维护自身合法权益，**特提出以上反诉请求，请贵院裁判予以支持。

***公司对**的反诉辩称，不应支付租金、物业费、车位费，应根据补充协议由**承担。具体拖欠电费及餐卡费用需庭后核实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、房屋权属及竣工验收备案相关事实

案涉租赁房屋的登记所有权人系**。

2008年11月24日，济南市规划局为济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司办理了龙泉山庄居住区二号地块9#、11#、13#、15#、16#住宅楼、幼儿园、配套公建、会所、1#-3#及6#地下车库项目的《建设工程规划许可证》。配套公建南侧一层规划标注功能为门厅及储藏功能；配套公建南侧一层下架空层规划标注功能为结构架空层（不利用）。

2011年1月25日，济南市公安消防分局出具《建设工程消防验收备案结果通知书》，载明：济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司：你单位从“消防办事大厅”系统申请备案的龙泉山庄红山圣都组团1#、2#、3#、6#地下车库、公建、会所工程（备案编号370000WYS110000962），工程位于济南市历下区旅游路以北，洪山以东，1#地下车库为地下车库一、地下车库二，车库层高3.6米，建筑面积2607.1平方米；2#地下车库为一层地下车库，车库层高3.6米，建筑面积1883.54平方米；3#地下车库为一层地下车库，车库层高3.6米，建筑面积1256.26平方米；6#地下车库为一层地下车库，车库层高3.6米，建筑面积1563.16平方米；会所地下1层，地上3层，建筑高度11.6米，建筑面积1309.11平方米；公建地上5层，建筑高度19.05米，建筑面积3132.83平方米；属于车库及公建工程，依据《中华人民共和国消防法》、公安部《建设工车行消防监督管理规定》，备案结果为：抽查合格。

2011年5月12日，龙泉山庄居住区红山圣都组团配套公建进行了竣工验收备案。

二、合同签订事实

2019年2月28日，**（出租人、甲方）与***公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条房屋坐落地址。出租方出租的商铺坐落地址：济南市旅游路21737号，商铺建筑面积321.93平方米，地下储藏室建筑面积703.5平方米、车位数16个。第二条租赁期限。租期8年，自2019年3月1日起至2027年2月28日止。第三条租金和押金。1.商铺租金单价为每天4.5元/平方米，每年租金为321.93平方米×4.5元/平方米×365天=528770元。地下储藏室租金单价为每天2.5元/平方米，每年租金为703.5平方米×2.5元/平方米×365天=641943.70元。车位租金为每月300元/个，每年租金为16个×300元/个×12个月=57600元。每年租金合计为1228313.70元。每季度租金为307078.40元。3.租金按每3个月交纳一次，共307078.40元。乙方须提前一个月交纳下季度的房租……4.乙方必须按照约定时间向出租方缴纳租金，不得无故拖欠租金，出租方给予承租方30天的宽限期。超出此时限出租方有权处理该出租房屋。第五条各项费用的交纳。1、物业管理费：承租方每半年交纳一次物业管理费19545.10元（商铺：7726.30元=321.93平方米×4元/平方米/月×6个月、地下储藏室：11818.80元=703.5平方米×2.8元/平方米/月×6个月）。2、维修费：租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。3、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承租方缴纳，其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。第九条合同终止。2、双方通过书面协议解除本合同……4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。

**（甲方）与***公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：***公司所租赁旅游路21737号房屋地下一层为架空层，所有权人为**，由于地下一层架空层未办理房产证，给实际经营带来一定风险，经双方友好协商达成以下意见：1、乙方在实际经营过程中如遇到因地下一层架空层未办理房产证所引起相关单位和个人的干扰和阻碍，甲方需要积极协助乙方进行处理。2、乙方在实际经营过程中由于地下一层架空层未办理房产证的原因造成有关部门的处罚及停业整顿期间的房屋租赁费用，由甲方承担，从房屋租金中扣除。

三、合同履行事实

2019年11月4日，济南市消防救援支队历下区大队作出《行政处罚决定书》，济南市消防救援支队历下区大队发现***公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令***公司于两日内停产停业，并给予罚款3万元的行政处罚。

2020年6月19日，监理公司为***公司开具179712.64元收据，收款事由：收2019年5月1日至2020年4月30日房租。

2020年6月23日，***公司通过尾号为3429的银行账户向监理公司尾号为7245的银行账户转账支付179712.64元，摘要：房租。

2020年8月7日，***公司向**出具《山东银座***餐饮管理有限公司关于川小满火锅旅游路店闭店的告知函》，载明：川小满火锅旅游路店于2020年8月2日晚再次接到消防投诉，8月3日下午历下消防大队到店通知，因未取得消防手续，要求于8月7日前闭店或缴纳12-25万元的罚款。鉴于消防部门的整改要求，我方被迫于2020年8月7日闭店。我方自2019年2月16日筹备该项目以来一直在积极协调办理消防证件，但因该房屋规划用途及地下一层无房产证问题，消防证件办理未果。经营期间屡次接到消防投诉、罚款及关店等行政处罚，损失严重。如2019年12月5日收到历下消防大队停业通知并罚款3万元。鉴于以上情况，我方无法按合同履约，特向你方告知如下事项：1、自2020年8月7日历下消防大队查封起，停业整顿。2、目前川小满火锅店存在极大的经营风险，希望甲方给予协调消防事项，协助办理消防证件，恢复正常经营。3、如协调无果，无法办理消防证件，我方将按房屋租赁合同、补充协议和相关法律法规处理后续问题。

同日，**签收《山东银座***餐饮管理有限公司关于川小满火锅旅游路店闭店的告知函》。

2020年8月24日，***公司向**发出《解除通知函》，载明：我方与您于2019年2月28日签订了《房屋租赁合同》，约定承租您所有的位于济南市旅游路21737号商铺及地下一层储藏室用于经营餐饮项目，截至今日，因房屋规划用途及地下一层无产权证问题，该项目迟迟未通过消防安全检查，我方被迫于2020年8月7日停业整顿。鉴于以上，我方签订该《房屋租赁合同》根本目的无法实现，故决定解除该合同。请您于该《解除通知函》送达之日起7日内与我方联系磋商后续费用清算、赔偿损失等相关事宜。

2020年8月26日，**签收《解除通知函》。

2020年11月3日，**向***公司发出《关于山东银座***餐饮管理有限公司解除的复函》，载明：贵司向我方出具解除《房屋租赁合同》的通知函，我方不予认可，理由如下：1、贵司作为专业经营餐饮业公司，对于租赁场所的要求是明知的，在租赁我方商铺及地下一层该房屋作为经营川小满火锅的场所时，对于我方的房屋规划用途及地下一层无产权的现状是明知且认可的，我方时应贵司要求才签订的《房屋租赁合同》，且贵司也已经履行，不能因为贵司经营困难而转嫁风险给我方。2、贵司作为该店的实际经营、使用者，有义务办理消防等手续，房屋产权证书不是办理消防的必要条件。3、基于以上因素，结合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，贵司并不具备合同单方解除权。因此，贵司向我方出具解除《房屋租赁合同》的通知函时无约定和法定依据的，我方也不认可。截止我方发函之日，贵司已拖欠我方租金长达七月之久，贵司从未向我方进行过任何交接或就解除达成一致意见。有鉴于此，请贵司接函后7日内，立即结清欠付我方的所有租金，逾期我方将依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定另行将房屋出租，所有损失贵司自行承担。

2021年3月23日，***公司与监理公司签订《川小满搬走设备明细表》，搬走设备金额合计127220元。

四、装修价值评估

***公司申请对济南市旅游路21737号“商铺”及“地下储藏室”装修价值、投入的设备设施金额进行鉴定。经本院委托，2021年3月3日，山东正衡价格评估有限公司出具《价格评估报告》，评估意见为：在2020年8月25日，位于济南市旅游路21737号商铺及地下储藏室装修评估价值为1122800元，投入的设备设施评估价值为428100元，以上两项合计评估价值为1550900元。

***公司还申请对济南市旅游路21737号“商铺”及“地下储藏室”内无机房客梯及涉及的钢结构、井架、配电线路、弱电监控、排烟管道、楼梯、弹簧门-隔断门现值进行评估。经本院委托，2021年5月10日，山东正衡价格评估有限公司出具《价格评估报告》，评估意见为：在2020年8月25日，位于济南市旅游路21737号“商铺”及“地下储藏室”内无机房客梯及涉及的钢结构、井架、配电线路、弱电监控、排烟管道、楼梯、弹簧门-隔断门评估价值为214687元。

监理公司对评估报告提出异议，主要为：1.山东正衡价格评估有限公司评估时，将监理公司所有的价值为128565元设备及***公司已搬走的价值为127220元设备也评估在内，多评255785元。2.排烟管道、室内部分为监理公司所建，所有权人系监理公司，评估时未排除。

2021年6月22日，山东正衡价格评估有限公司出具《关于对正衡价评字[2021]第ZHJGPG20210201-01号、正衡价评字[2021]第ZHJGPG20210427-01号报告的异议回复》，主要内容为：1.我机构业务范围为对委托标的的价格进行评估，对于标的权属无权进行评估，对于争议部分价值单独列示。2.对于已搬走设备价值，从评估意见中扣除。综上，我机构正衡价评字[2021]第ZHJGPG20210201-01号报告“价格评估意见”修改为：在评估基准日（2020年8月25日），位于济南市旅游路21737号商铺及地下储藏室装修评估价值为：1122800.00元；投入的设备设施评估价值为：172315元[原评估价值(428100元）一餐椅（10935元）-博古架（1620元）一单独列示油烟分解净化火锅（116010.00元）一搬走设备（127220.00元）]，以上两项合计评估价值为：1295115元。因权属有争议，单独列示油烟分解净化火锅评估价值为：116010元。供委托方办案参考使用。正衡价评字[2021]第ZHJGPG20210427-01号报告“价格评估意见”修改为：在评估基准日（2020年8月25日），位于济南市旅游路21737号商铺及地下储藏室内无机房客梯及涉及的钢结构、井架、配电线路弱电监控，楼梯、弹簧门-隔断门评估价值为：181387元。因权属有手议，单独列示排烟管道评估价值为：33300元。供委托方办案参考使用。

本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的效力；二、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的解除日期；三、对***公司、**所主张的款项的认定；四、监理公司应否承担责任。

一、《房屋租赁合同》的效力

***公司主张《房屋租赁合同》中约定的“地下储藏室”系架空层，无产权证书，无规划，不属于可利用建筑空间，系**违法施工改造的结果，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《房屋租赁合同》中关于地下储藏室的约定应为无效。对此本院认为，第一，济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司于2008年11月24日，取得龙泉山庄居住区二号地块9#、11#、13#、15#、16#住宅楼、幼儿园、配套公建、会所、1#-3#及6#地下车库项目的《建设工程规划许可证》，济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司在申请审批时即规划建设配套公建南侧一层下架空层，架空层并非**后期自行施工建设。2011年1月25日，含案涉租赁房屋在内的建设工程进行了消防验收备案，备案结果为“抽检合格”。2011年5月12日，含案涉租赁房屋在内的建设工程进行了竣工验收备案。**出租的房屋取得了建设工程规划许可证，不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形。第二，现行法律未明确禁止将无不动产权证书的房屋对外出租，虽然出租架空层违反了行政法规的管理性强制规定，但违反管理性强制规定并不必然导致合同条款无效。故，《房屋租赁合同》系***公司与**的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。对于***公司请求确认《房屋租赁合同》中关于地下储藏室部分的约定无效的诉讼请求，本院不予支持。

二、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的解除日期

***公司主张因房屋规划用途及地下一层无产权证问题，导致川小满火锅店迟迟未通过消防安全检查，《房屋租赁合同》根本目的无法实现，依照《中华人民共和国民法典》第565条的规定，***公司享有合同解除权。本院对其主张不予采信，理由如下：首先，公安消防机关列示的办理消防许可证所需材料清单及申报流程，未将不动产权证书作为办理消防许可证的必要条件。其次，双方在签订《房屋租赁合同》及补充协议时，即已对租赁房屋的用途作出了明确的区分约定，**对架空层无不动产权证书的事实进行了明示，**向***公司交付了符合合同约定的租赁房屋。最后，***公司未能充分证明其无法通过消防安全检查系因**的原因导致，其主张因**的原因导致合同目的无法实现，依据不足。基于前述分析，**不构成违约，***公司不享有合同解除权，其以2020年8月25日作为合同解除日期，本院不予支持。

租赁期限未届满，***公司即主张解除合同，且其欠付租金等，经催告后仍未支付，构成违约。因***公司实际已向**腾还案涉租赁房屋，**亦已将案涉房屋另行对外出租，双方的租赁合同及补充协议实际已无履行可能，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》于2020年11月10日（**给予***公司的催告履行期届满之日）解除。

三、对***公司、**所主张的款项的认定

（一）房屋租金及占有使用费

《房屋租赁补充协议》约定：“乙方在实际经营过程中由于地下一层架空层未办理房产证的原因造成有关部门的处罚及停业整顿期间的房屋租赁费用，由甲方承担，从房屋租金中扣除。”***公司经营的店铺因未能通过消防安全检查而被相关部门责令停产停业，如前所述，***公司未能充分证明其未通过消防安全检查系因架空层未办理房产证导致，其依据该约定向**主张返还租金，无事实及法律依据，本院不予支持。

《房屋租赁合同》约定，商铺租金单价为每天4.50元/平方米，商铺建筑面积为321.93平方米；地下储藏室租金单价为每天2.50元/平方米，地下储藏室建筑面积为703.5平方米；车位租金为每月300元/个，共16个车位。《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》于2020年11月10日解除，本案审理过程中，***公司与**均确认***公司已付清2020年4月30日前的租金、车位费、物业费。2020年5月1日至2020年11月10日的房屋租金计算为622242.39元（4.50元/平方米/天×321.93平方米×194天+2.50元/平方米/天×703.5平方米×194天），车位租金计算为31040元（300元/个/月×16个÷30天×194天）。

***公司主张自2020年8月29日起，案涉租赁房屋的控制权即已转移给**，**主张***公司于2021年4月27日才向其交付案涉租赁房屋。对此本院认为，对案涉房屋进行鉴定时，案涉租赁房屋即已由**控制，**作为案涉房屋的出租人，在明知***公司已要求解除租赁合同的情况下，其负有防止自身损失扩大的义务，***公司与**均未能充分证明案涉租赁房屋的腾还时间，本院以2021年3月23日（***公司与监理公司签订《川小满搬走设备明细表》之日）作为腾还房屋之日。2020年11月11日至2021年3月23日的房屋占有使用费计算为426588.86元（4.50元/平方米/天×321.93平方米×133天+2.50元/平方米/天×703.5平方米×133天），车位占有使用费计算为21280元（300元/个/月×16个÷30天×133天）。

（二）物业费

《房屋租赁合同》约定，商铺物业管理费为4元/平方米/月，商铺建筑面积为321.93平方米；地下储藏室物业管理费为2.80元/平方米/月，地下储藏室建筑面积为703.5平方米。2020年5月1日至2021年3月23日的物业费计算为35506.97元（4元/平方米/月×321.93平方米÷30天×327天+2.80元/平方米/月×703.5平方米÷30天×327天）。

（三）电费

《川小满欠款清单》系**单方制作，***公司对此不予认可。因本院认定的房屋腾还时间与**主张的时间不一致，**未提交用电明细或支付凭证，在案证据不足以确认***公司的实际用电量，本院对**主张的电费不予支持。若**为***公司垫付电费，双方可另行依法解决。

（四）餐卡费

《川小满欠款清单》系**单方制作，***公司对记载的餐卡费不予认可。**未提交证据证明其与***公司已对餐卡费进行了对账确认，本案中对该费用不予确认。对于**的返还请求，本院不予支持。

（五）经营投入损失、已搬走设备再利用损失、搬运费

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案租赁合同因***公司违约而导致合同解除，其诉请**赔偿经营投入损失、已搬走设备再利用损失、搬运费，本院依法不予支持。***公司装修的无机房客梯、空调及新风系统，**于租赁合同解除后进行了利用，经评估，无机房客梯价值112500元，空调及新风系统价值129600元，本院酌定**向***公司补偿169470元。该费用自***公司欠付的租金中予以抵充。

四、监理公司应否承担责任

第一，案涉房屋除架空层外，已办理不动产权证书，**系案涉房屋的登记所有权人。第二，《房屋租赁合同》及补充协议载明的合同相对方为**与***公司，监理公司并非租赁合同的相对方。第三，监理公司系依法登记成立的独立法人，非一人有限公司，***公司未能充分证明**与监理公司构成人格混同，仅凭监理公司代收租金并开具收据，不足以认定**与监理公司存在财产混同。故对于***公司诉请监理公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）**签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》于2020年11月10日解除；

二、原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）**支付房屋租金452772.39元、车位租金31040元；

三、原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）**支付房屋占有使用费426588.86元、车位占有使用费21280元；

四、原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）**支付物业费35506.97元；

五、驳回原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费24560元，减半收取计12280元，由原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费8849元，由原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司负担6736元，由被告（反诉原告）**负担2113元。鉴定费48000元，由原告（反诉被告）山东银座***餐饮管理有限公司负担43200元，由被告（反诉原告）**负担4800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　　马振亮

二〇二二年一月二十七日

书记员　　杨淇程