某某、某某、郑州绿湖置业有限公司等商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

河南省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）豫民申6084号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，汉族，1961年1月11日出生，住河南省新郑市。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，女，汉族，1963年6月18日出生，住河南省新郑市。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州绿湖置业有限公司。住所地：新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都＊温莎城邦售楼部二楼。

法定代表人：路向前，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邢丹丹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

一审被告、二审被上诉人：郑州绿都地产集团股份有限公司。住所地：郑州经济技术开发区经开第八大街以东。

法定代表人：杨张峰，该公司总经理。

一审被告、二审被上诉人：安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司。住所地：安徽省蚌埠市东海大道1599号龙子湖区投资大厦七层。

法定代表人：袁兴华，该公司董事长。

一审第三人：河南省建科建设监理有限公司。住所地：郑州市农科路38号楼3号楼404室。

法定代表人：王东奇。

一审第三人：河南省纺织建筑设计院有限公司。住所地：郑州市市场街69号。

法定代表人：张传武，该公司董事长。

再审申请人***、***因与再审申请人郑州绿湖置业有限公司（以下简称绿湖公司）、一审被告、二审被上诉人郑州绿都房地产集团股份有限公司（以下简称绿都公司）、安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司、第三人河南省建科建设监理有限公司、河南省纺织建筑设计院有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终2045号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

***、***申请再审称：（一）有新证据足以推翻原判决。1．***取得的新乡市绿湖置业有限公司的《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》和***书写的《***陈述》。该证据在绿湖公司不出示五大主体验收合格文件的情况下，其应当使用标准版本，如期自行制定两书，不能低于标准版本。绿湖公司自制的保证书仅有3页，应认定为无效文件，故***、***请求绿湖公司按标准履行补装和检验的诉讼请求有合同和法律依据。2．***2020年4月27日、28日、30日在房屋现场取证的图片、录像、报修记录等。证明绿湖公司交付的房屋不符合两书的约定和法律规定，房屋存在安全隐患。3．***与绿都物业柠檬的微信对话，证明房屋持续存在安全隐患的同时又发现新隐患，绿湖公司不履行判决，也不进行质量维修。4．***、***与绿湖公司相关人员的微信通话记录。证明要求绿湖公司履行第2045号判决义务，双方调解换房以及协商维修漏水的情况。（二）生效判决认定案件的事实缺乏证据证明。1．涉案房屋缺乏五大主体验收合格文件，缺乏《住宅工程质量分户验收合格证书》，生效判决认定绿湖公司交付房屋验收合格缺乏依据。（三）生效判决认定案件事实的主要证据是伪造的。本案商品房买卖合同出卖人的一份买受人处的签名及手印系出卖人伪造。（四）***在原审中提交了书面的《司法鉴定申请书》《调取证据申请书》《现场勘验申请书》《责令被告提交证据申请书》，一、二审法院均没有回应，部分不予准许。这些主要证据当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集。（五）生效判决适用法律错误。1．绿湖公司擅自修改原设计、规划，存在安全隐患。生效判决选择性引用合同条款，对***、***的诉讼请求不予支持属于适用法律错误。2．本案房屋存在质量问题，鉴定费2万元应由绿湖公司全部承担。本案诉讼费分担错误。（六）生效判决遗漏诉讼请求。综上，绿湖公司在先期收取定金、***在“开盘”选定具体房屋已经为履行合同备足首付款后依照约定发送确定房屋价款2007935元的第一条短信属于承诺或不可撤销的要约且没有明示撤销，买卖双方持有的主合同上均没有***的签名，证明了***没有接收2,124,182元的价款，原审法院对双方“未签名”这一关键事实故意不确认。在2015年1月31日合同约定的交付日，《房屋验收交接记录表》记载的包含渗漏水及安全隐患等在内的众多严重缺陷证明了绿湖公司将在交付日及以前已经发现的缺陷故意隐瞒并推迟至交付日后，应当认定没有按照约定要求完成涉案房屋建造。落款2014年9月25日分户验收复印件非来源于绿湖公司且缺失物业公司主体，记载的全合格内容虚假与交接记录不符；分户验收属于法定前置程序，延伸到所有的涉案质量合格文件相对于***无效。在2017年11月3日人民法院主持下的实际房屋交付日，绿湖公司继续拒绝出示合同约定的必备交付文件，依人民法院的安排在房屋不具备交付使用条件的情况下，***主动先期接收房屋但无实际居住的行为目的在于为了尽快以司法鉴定的方式查明事实，属于履行防止损失扩大的义务。司法鉴定结果是：“掏土法”维修“改变原设计且存在安全隐患”。随后在（2017）豫0184民初2466号案件中，2018年11月21日对鉴定结果的首次质证笔录第三页，***要求收回房屋检修并赔偿房屋空置、物业费等损失。前述足再次导致所有涉案合格文件因改变原设计及建设依据引发安全隐患而无效。“掏土法”维修从结构上改变原设计却无任何证据证明其合法合规。判定违约的时间应当以2017年11月3日为准，原审选定2015年1月31日错误。在合同约定的房屋交付日以后，未经***同意以涉案房屋为试验品擅自改变原设计超出了合同范围，即使完全符合建筑设计规范和质量标准，也不能免除法定重新检验义务和违约责任。依据2011版《建筑法》第六十一条，未经检验的房屋推定为不合格，不能交付使用。涉案房屋持续空置系改变原设计未履行法定检验义务所致且已存在的安全隐患、地下室及相邻区域渗水自始至终没有消除，应当按照逾期交房违约金标准连续承担违约责任至法定检验义务完成之日止。《住宅质量保证书》依照约定属于合同的一部分，但因其无质量保证内容，应当认定无《住宅质量保证书》并代之以当时通用标准版的《住宅质量保证书》作为合同约定内容。绿湖公司出于商业目的的系列有预谋的欺诈行为是导致设计障碍及各种安全隐患的根本原因。包含排水管道敷设在地下室土层无法检修、电梯无法在下叠开口、室内楼梯陡峭不能满足一般使用要求、天然气表箱裸装在机动车库边缘等引发的连锁安全、消防隐患并涉及建筑物区分所有权引发的面积误差。

对于超出一般人认知范围、对商品房买卖合同的订立和房价、物业费的确定有重大影响的事项，绿湖公司有事先告知或事后及时通知的义务。绿湖公司在合同签约时有预谋的故意隐瞒重大不利因素、事后交付的房屋与签约时公示的《小区平面图》、规划部门确定的建设依据2012—009《总平面图》有重大不符又故意不承认、不告知构成根本违约。应当承担由此引发的房屋贬值、物业费调减等法律责任。

《前期物业服务协议》第十五条之一“别墅住宅按3.76元／月．平方米…”抵触《商品房买卖合同》及其补充协议。之二“物业服务费用标准将按省市法规、政策调整”排斥之一。只有之一自始是政府备案价才存在之二的调整。别墅属于市场自由定价无需备案，涉案房屋以新中物备【2012】006号备案但无备案价，又因物业收费标准没有写入《商品房买卖合同》及其补充协议，故应当认定收费标准无依据，***已在《前期物业服务协议》书写“个人声明”不接受之一接受之二。

诚实信用是合同履行和民事诉讼应当遵循的法定原则，商品房是具有民生性质、价格昂贵的永久性建筑，合同条款本身就已明确定义以法律法规为准。原审审理的最大错误在于：没有依据诚实信用原则和法律规定进行“穿透式＂审判，尤其是忽略了法定的检验义务。该义务决定了司法鉴定费用承担与检验结果无关。绿湖公司取得的合格文件，大多属于“当事人陈述”的范畴，与法定中立的司法鉴定不是同一层级，不能对抗客观事实和司法鉴定的结果。原审司法鉴定、诉讼费用分担错误。连带责任是对“合同相对性”的突破，不以“相对”为必要。原审对发回重审后***增加的十七项诉讼请求实质上未予审理，用语模棱两可，相关事实未予确认，对“另行起诉”构成妨碍，***需保持现状等待再审查明。原审不作为并对***设定“充分证明”的标准，属于刁难民众。***、***根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第十一项的规定申请再审。

绿湖公司提交意见称：一、关于涉案商品房的总价款已经有***与绿湖公司签订《房屋买卖合同》对购房价款进行了明确约定。且该合同已经备案，***也已经按照约定支付了房款，生效判决涉及商品房价格的事实认定清楚，适用法律正确。二、涉案商品房已经验收合格，并取得了竣工验收备案证明书。***主张涉案商品房存在质量瑕疵，没有事实依据。2014年9月25日，涉案商品房建设、监理、施工单位出具了《住宅工程质量分户验收合格证书》，载明综合验收结论为合格。2015年2月2日取得竣工验收备案证明书。***拒绝收房，是混淆了逾期交房与质量保修责任。即便房屋存在质量瑕疵，在保修范围内和保修期限内，应由绿湖公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。***要求绿湖公司支付因房产质量问题导致的损害赔偿，无证据证明亦无合同事实依据。三、关于物业费的问题。***已经于2017年11月3日办理了涉案房产交付手续，且完成了不动产登记。根据双方合同约定，***应足额交纳前期物业服务费用。且2017年11月3日双方签订了《前期物业服务协议》，***对物业费的请求，无合同依据。四、***所主张的房产质量问题主要集中在地下室的渗水问题，因地下室为赠送，不计入建筑面积，***所述商品房地下室存在渗水问题，绿湖公司进行了维修义务，并专门委托原设计单位出具维修方案及图纸。***认可修复方案，而本案所述“掏土法”维修意见系原设计单位给出的，不存在变更设计问题，根本不存在安全隐患，绿湖公司也是严格按照该方案实施维修。原审法院支持***以地下室存在质量瑕疵为由拒不收房，对绿湖公司是不公平的。综上，请求驳回***、***的再审申请。

绿湖公司申请再审称：一、涉案商品房，绿湖公司在取得了五大主体验收合格的前提下，无理由逾期交房。绿湖公司依约通知***收房，***收到了收房通知及资料，但却以资料不全，拒绝收房，没有事实依据。生效判决认定的基本事实缺乏证据证明。二、***以涉案商品房存在质量瑕疵为由，拒绝收房无法律依据。即便涉案商品房存在***所述的质量瑕疵，依约也不影响交房手续的办理。生效判决混淆了房屋质量瑕疵与交付问题，判令绿湖公司承担逾期交房的违约金及承担部分鉴定费，适用法律有错误。

***、***提交意见称：绿湖公司质量保证、分户验收不符合法定要求，房屋交付时拒绝出具分户验收合格证明及合同第十一条约定的文件，也没有将主合同及补充协议交付***，《入伙通知书》没有提及主合同及其补充协议的任何条款，且将交付依据改为相关法律规定，补充协议3.2、3.3、3.4适用的前提条件不存在；主合同第八条约定的文件只有一份与无法出示无关联；***以《房屋验收交接记录表》记载的内容及《暂拒入伙通知书》阐明的事实暂拒接收房屋属于《入伙通知书》所述的正当理由；3.2、3.3、3.4应依据诚实信用原则善意解释，不适用交付日以前发现的缺陷拒不整修的情形；3.2、3.3、3.4抵触主合同、《入伙通知书》、法律强制性规定、住建部分户验收文件、GF-2014-0171第十一条、行业管理，依约、依法均不应适用；涉案房屋缘由安全隐患自始存在整修中又新增安全隐患且绿湖公司拒绝履行消除危险义务，该义务不因鉴定结果而改变，绿湖公司应当全额承担司法鉴定费用；绿湖公司在房屋建造及整修过程中存在擅自改变设计、规划的行为，所取得的所有验收合格文件均因此而失效；地下室是房屋主体结构的主要组成部分，商品房与地下室不是主物与从物的关系；绿湖公司没有履行企业的社会责任，行为损害社会公共利益；绿湖公司将安全隐患描述为“质量瑕疵”又试图否定质量瑕疵存在属于严重的不诚信行为，充分证明了***拒收房屋的充分必要性。***继续要求绿湖公司出示主合同第八条约定的文件并向***交付分户验收合格文件原件；绿湖公司的再审申请依法应予驳回，***的再审请求依法应予支持。

本院经审查认为，关于***再审提供的新证据，***、***提交的编号为ZX01至ZX09号证据，其中ZX01号是***与绿都物业人员的微信聊天记录，该证据显示涉案房屋存在安全隐患、渗水质量问题以及本案生效判决的履行情况；ZX02号温莎城堡维权群微信截图，该证据显示“温莎城堡一家人”微信群对小区购房、交房、物业费、小区设施及绿化等聊天情况。ZX03号证据照片及录像证明***主张的安全隐患观点及其自身房屋存在质量问题的情况，该图片、视频用以证明房屋存在安全隐患。涉案房屋存在质量问题，生效判决已经认可。ZX04号图片和录像，用以证明房屋存在安全隐患，房屋不具备“别墅环境”，不应当按照别墅收费。ZX05号图片和录像来证明房屋空置、渗水维修不及时、设计存在缺陷等事项。ZX06号图片和文档，***通过微信联系绿湖公司工作人员焦建奎告知其判决已经生效要求其转告公司并对是否执行进行答复，焦建奎回复会进行转告并联系对接人或律师的事实。5月19日***添加林磊锦天城律师微信对涉案房屋的调换房意见、调解方案，房屋漏水、生效判决的执行等情况进行了沟通及表达。该组证据拟证明双方对生效判决的履行、协商换房等内容进行协商；ZX07号证据系《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》的相关规定，拟证明绿湖公司房屋交付不具备交房条件。ZX08号证据系图片和另案生效判决，来证明开发商应当按照合同约定履行义务，变更合同约定应当承担不利后果。ZX09号微信截图和照片，该证据反映***询问物业工作人员关于渗水出现问题的咨询以及表达个人意见，并向物业索要他人联系方式沟通的情况，用以证明绿湖公司掩盖渗水原因。

涉案房屋巡查记录表反映了2020年1月8日至2020年6月5日记录正常；2020年6月11日记录车库北墙渗水、地下室西墙墙角渗水；2020年7月23日记录房屋维修；2020年8月5日记录未发现渗水的情况。***再审提供的新证据主要证明绿湖公司没有按照合同约定交付房屋以及争议房屋不符合相关验收合格标准。对于本案争议的房屋，生效判决已经认定存在质量瑕疵。

涉案编号为13591681《商品房买卖合同》第四条约定了计价方式与价款，其中约定了房屋价格的计算方式、每平米单价，总金额为2,124,182元；第六条付款方式及期限也约定按照第3种方式支付，约定金额644,182元为2013-09-07现金支付，比例为30.33%；约定金额1,480,000元为2013-10-22付款的商业贷款，比例为69.67%。双方对合同内容均予以认可，并于2013年9月7日盖章、签字、捺印。***与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，双方应按照约定全面履行各自的义务。涉案房屋在2015年2月2日取得新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，2015年1月31日绿湖公司向***交付房屋时，不符合双方约定的交付条件，在绿湖公司没有向***出示房屋经五大责任主体验收合格及合同约定的文件资料的情况下，***依据合同约定有权拒绝收房。且涉案房屋在交付时地下室存在渗水、墙面潮湿等质量瑕疵，之后双方对维修问题发生争议，导致涉案房屋未能按约交付，直至2017年11月3日才完成该涉案房屋的交付。原审判决根据房屋交付时的客观情况认定绿湖公司交房违约责任的起始时间及违约金计算方式并无不当。

涉案房屋交付时应当符合合同约定和相关法律规定。该房屋存在质量瑕疵是双方认可的事实，且经原审法院司法鉴定“存在安全隐患”。***作为房屋买受人在质量异议期间提出房屋存在质量问题，绿湖公司作为房屋出卖人应承担该涉案房屋质量瑕疵的担保责任。涉案《房屋买卖合同》第十八条仅约定了涉案房屋保修责任，但未对房屋质量违约金进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第111条的规定，双方对质量没有约定或约定不明确的，依照合同法第61条仍不能确定的，受损方可根据损失大小合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。涉案房屋出现瑕疵后***与绿湖公司就该问题持续沟通协商，且绿湖公司也依据保修责任进行了相应维修，但根据相关证据可以认定，该房屋至原审判决生效后仍存在渗水的现象，故***要求绿湖公司承担因房屋瑕疵造成的损失于法有据，鉴于***原审提供的证据不能证明其损失数额，也没有提供修复方案和修复费用，原判决对其请求按照租金数额赔偿损失不予支持并无不当，***可提供相关修复方案及修复费用的证据后另行主张。

***、***、绿湖公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第十一项的规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回***、***、郑州绿湖置业有限公司的再审申请。

审判长　　李百福

审判员　　蒋瑞芳

审判员　　辛季涛

二〇二一年二月三日

书记员　　李琪媛