无锡智谷物业管理有限公司南通分公司与江苏省苏通建工项目管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省南通市港闸区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0611民初712号

原告：无锡智谷物业管理有限公司南通分公司，住所地在南通市港闸区科润路299号6幢2层，统一社会信用代码91320611MA1YFB0875。

负责人：宋杰伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵春红，江苏美德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨兆明（该公司员工），男，汉族，1970年6月20日出生，住江苏省盱眙县。

被告：江苏省苏通建工项目管理有限公司，住所地在南通市港闸区科润路299号17幢A室，统一社会信用代码91320611778025057T。

法定代表人：高峰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。

原告无锡智谷物业管理有限公司南通分公司（以下简称智谷物业南通分公司）与被告江苏省苏通建工项目管理有限公司（以下简称苏通建工公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告智谷物业南通分公司的委托诉讼代理人赵春红、杨兆明，被告苏通建工公司的委托诉讼代理人李仕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告智谷物业南通分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费19460元（3.8元/月/平方米×569.01平方米×9个月）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与地产商南通万晖科技有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于南通市港闸区科润路299号17幢A室房屋，该合同第十八条约定前期物业服务企业为上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司，物业管理服务费收取标准3.8元/月/平方米。现该物业企业与地产商南通万晖科技有限公司的物业服务合同于2019年5月31日到期，双方没有续签。后地产商与无锡智谷物业管理有限公司南通分公司签订了物业服务委托合同，地产商委托原告为该园区提供物业管理服务，原告于2019年6月1日进驻该园区开始提供物业服务，并以各种方式通知了各业主，一部分业主已与原告签订了物业服务合同，被告作为业主未缴纳物业管理服务费，原告提供了物业服务，且该园区没有成立业主大会、业委会，被告受原告与地产商签订的《物业服务委托合同》的约束，应当缴纳物业管理服务费，但被告仍未缴纳，原告多次沟通无果，遂提起诉讼，要求被告支付自2019年6月以来拖欠的9个月的物业管理服务费。

被告苏通建工公司答辩称：原告先后两次起诉提供的起诉状和证据材料相互矛盾，存在篡改证据的情形，原告诉讼主体不适格，应以第一次起诉提供的物业服务合同为准，受托方为无锡智谷物业管理有限公司，适格主体为无锡智谷物业管理有限公司；开发商选聘原告作为物业公司，程序上不合法，而且最终的物业服务合同涉及的物业价格并未经过物价部门备案；被告另行委托其他公司进行物业服务，并未接受原告的服务；园区的物业管理混乱，维修不及时，环境卫生差，路面道路停车无人管理，没有完全尽到物业管理的义务，收费不合理，物业管理服务费应予减免。

双方为证明各自主张向本院提供了以下证据：原告提供了其与地产开发商南通万晖科技有限公司签订的物业服务委托合同、日常物业服务图片、绿化养护日常保洁消防等台账、企业商家巡检服务表、外墙清洗确认表、客户满意度调查问卷、告知函、催款函及邮寄催款函的物流信息、履约保证金缴纳发票、2019年工作报告、违建治理通知情况反馈、安全生产管理责任书、会议签到表、被告与地产开发商签订的房屋买卖合同等证据；被告提供了其与案外人签订的物业服务管理合同、公共区域车辆停放照片、工商登记资料等证据。

本院经对原被告双方提供的证据及当庭陈述综合审查，确认以下事实：本案所涉物业区域南通长江智谷科技园坐落于南通市港闸区。被告苏通建工公司系南通长江智谷科技园17幢A室业主。本案原告智谷物业南通分公司系无锡智谷物业管理有限公司的分支机构，于2019年5月27日成立。地产开发商南通万晖科技有限公司与无锡智谷物业管理有限公司于2019年5月10日订立一份物业服务委托合同，合同约定了对南通长江智谷科技园物业管理服务的基本内容，在合同尾部签章处南通万晖科技有限公司及原告盖具公章。2019年6月原告进驻南通长江智谷科技园提供物业服务，在提供服务期间与南通万晖科技有限公司补充签订物业服务委托合同，该合同落款时间标为2019年5月30日。合同约定由原告对南通长江智谷科技园一期及配套工程提供物业管理服务。合同参照住宅物业服务5级标准。物业管理服务费收取标准3.8元/月/平方米。物业使用人按季度缴纳。对于拖欠物业管理服务费的按日收取万分之三滞纳金。2019年6月1日后园区业主缴纳的物业管理服务费、水电费、停车费等归原告所有。原告进驻南通长江智谷科技园后于6月26日向南通市港闸区住房和城乡建设局交纳物业管理履约保证金53694元。2019年8月26日在园区告示栏等处发布告知函，告知业主及租户，其受南通万晖科技有限公司委托已于2019年6月1日进驻南通长江智谷科技园，全面进行前期物业服务工作。在服务期间原告参加相关部门组织的物业管理活动接受检查，服务得到园区其他业主认可。6月以来被告亦有通过原告购电等记录。

另查，因被告未缴纳物业管理服务费，原告发出催款函未果，曾于2020年1月向被告提起诉讼，后撤诉。

本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其不是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告本次诉讼中提供的其与南通万晖科技有限公司签订的物业服务委托合同系前期物业服务合同，受法律保护，原被告均应按照合同约定履行义务。原告已经提供物业服务，履行了合同基本义务，被告未支付物业管理服务费，根据法律规定原告可以作为独立的诉讼主体提起诉讼。

本案被告认为合同有串通或篡改虚构情形且入驻未经业主同意、也未经合法程序，从而不认可原告的主体资格合同效力。本院认为，原告在公司注册期间与南通万晖科技有限公司达成前期物业服务合同关系合意，在注册成立之后实际于2019年6月进入园区提供相应的物业服务，5月30日的合同虽为补签，但原告提供了服务，并接受物业管理部门管理检查、服务得到园区其他业主认可、被告实际接受了物业服务是不争事实，合同内容与原告实际履行的事实吻合，补签合同是对双方合同关系的完善，法无禁止。关于收费标准，有合同约定，合同双方根据市场调节价进行协商不违反法律强制性规定，被告称收费过高有损业主利益，没有证据予以证明。故原告与南通万晖科技有限公司签订的物业服务委托合同对被告具有约束力，被告的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。

被告仅对停车管理等物业服务提出不满，但没有证据证明原告违反了根本义务。如果服务中出现瑕疵，被告作为业主可以向原告提出意见，要求限期整改或向原告主张违约责任，但其以此为由拒交或少交物业管理服务费证据不足。被告就其建筑范围相关服务事项与其他保洁公司签订协议，不影响原告向其主张物业管理服务费。综上，原告的诉讼请求有事实与合同依据，于法不悖，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

被告江苏省苏通建工项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告无锡智谷物业管理有限公司南通分公司支付物业管理服务费19460元（3.8元/月/平方米×569.01平方米×9个月）。

如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费143元（减半收取），由被告江苏省苏通建工项目管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　蒋晓青

二〇二〇年七月二日

书记员　　王　洁

拒不履行法律文书确定的义务风险提示

一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。

二、信用惩戒。

1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；

2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。

3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。

三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。