**、***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省信阳市中级人民法院

民事判决书

（2017）豫15民终128号

上诉人（原审被告）：**，女，1978年2月13日生，汉族，户口地为息县，现住息县。

委托诉讼代理人：***，河南***律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1981年3月2日生，汉族，户口地为息县。

委托诉讼代理人：**，河南晓燕律师事务所律师。

原审第三人：河南长城铁路工程建设咨询有限公司

组织机构代码：16997191—0。

住所地：郑州市新圃西街150号。

法定代表人：***，该有限公司负责人。

原审第三人：河南长城铁路工程建设咨询有限公司s337线息县夏庄至罗山县段改造第一总监办（居所地：息县息寨路与新铺街交叉口东200米路南）

上诉人***与被上诉人***、第三人河南长城铁路工程建设咨询有限公司（下称长城铁建咨询公司）及其S337线息县夏庄至罗山县段改造第一总监办房屋租赁合同纠纷一案，不服息县人民法院（2016）豫1528民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案，依法组成合议庭，于2017年2月14日对本案进行了公开开庭审理。上诉人**及其委托诉讼代理人***、被上诉人***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，长城铁建咨询公司及其S337线息县夏庄至罗山县段改造第一总监办经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：撤销原判，依法改判双方的房屋租赁合同继续有效，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与第三人之间不存在租赁关系，仅仅是临时借用关系，一审认定存在转租行为事实错误，适用有关转租的法律规定错误。2、上诉人并未违反双方租赁合同的约定，双方在租赁合同中并未约定房屋的用途，上诉人将房屋借予第三人使用属于合理合法行使自己的使用权，不属于非法转租。3、被上诉人对该土地没有使用权，对本案的房屋没有所有权，不是争议房屋的权利人。4、即使上诉人存在事实上的租赁关系，依据法律规定也是合法有效的。上诉人是2015年12月份将房屋借给他人使用，被上诉人是2016年8月15日起诉的，超过了6个月的异议期，属于事后的默认。

被上诉人***辩称，1、上诉人已经将诉争的租赁房屋交给第三人总监办有偿使用，并且未经被上诉人同意，上诉人虽然未与第三人签订书面合同，但存在实际上的房屋租赁关系。2、双方的租赁合同明确约定租赁房屋就是经营饭店之用，上诉人将房屋转租给第三人作为办公、生活起居之用，改变了房屋用途，违反了合同约定。3、该房屋是被上诉人夫妇共同出资所建，是实际权利人，进行出租使用并无不当。4、被上诉人是在2016年3月份才知道上诉人转租的事实，随即进行交涉并向上诉人发出了律师函，不存在默认其转租的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，2、判令被告拆除加建的设施，赔偿损失2万及家电损失1万元整。

一审法院查明：2013年3月1日，原告***作为甲方与作为乙方的被告**签订了一份房屋租赁合同，由原告将其占有使用的一处饭店（名为“野外园”，含周边鱼塘及空地）出租给被告**经营，双方约定：①租期六年，自2013年3月1日至2019年3月1日，②租金每年5万元，当年初先一次性付清，③甲方保证饭店及周边地段与他人无纠纷，乙方保证不随意拆建、改建建筑主体，保护房屋原有设施，④遇有客观原因或政策性因素，可变更解除，互不追责，否则违约方赔偿损失，⑤签字日即本日合同生效，但双方未就饭店转租事项予以约定。被告***合同签订日接手饭店开始经营，并如约交付租金，双方如约履行合同。2015年12月份，被告**在原告不知情情况下，不与原告协商，私自将饭店转交给本案第三人使用。当日第三人公司S337线夏庄至罗山××第一总监办，搬入该饭店，将饭店作为办公地点和部分工作人员食宿地点，而且第三人自费在饭店内添建了部分板房，从事工作、生活活动至今。原告得知后因与被告和第三人协商未果而于2016年8月15日起诉。一审法院认为，被告**与第三人咨询公司下属S337线夏庄至罗山改造第一总监办之间的房屋使用行为，实际上为房屋租赁行为，应认定为事实上的房屋租赁关系，因为第一，被告**停止了饭店经营行为，主动中止了其与原告在租赁合同上约定的行为，收取了第三人公司交付的使用费用，第二，第三人公司已将房屋的使用性能（为饭店）作了改变，作为其办公场所和吃饭、住宿地点使用，且在大门外挂了单位招牌，贴上公司部分章程，公众已认为此处为单位办公地点；第三，第三人公司对被告交付的房屋进行了添建加附；第四，第三人公司至今仍在使用饭店，时间已近一年，并非临时使用，综上，被告与第三人虽然没有签订书面合同，但不影响租赁关系认定。由于原告***在租赁合同中没有授权被告**转租之权，且双方也没约定转租事宜，所以被告**与第三人公司之间的房屋租赁使用行为无效，原告关于解除其与**之间租赁合同的意见应予以支持；关于加盖的设施问题，待本案判决生效后，第三人公司可与原告***协商房屋使用问题，取得一致意见后，可重新签订合同，不须拆除添加的设施，如协商不成，应拆除加盖的设施；原告诉请赔偿损失2万元及家具家电耗损1万元之事，无证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告***与被告**于2013年3月1日签订的“租赁合同”；二、第三人河南长城铁路建设咨询有限公司及其总监办于本判决生效20日内拆除加盖的设施；三、驳回原告***的其它诉讼请求。本案诉讼费减半收取后为275元，由被告**承担。

本院二审期间，被上诉人提交了一份被上诉人与第三人的工作人员***的录音资料，拟证明上诉人确实存在转租的事实，每年6万元的租金，并且没有经过被上诉人的同意。上诉人质证称，视听资料必须取得对方同意，说明来历，录音的时间、地点及录音人的身份无法辨别。二审查明的事实与一审相同。

本院认为，本案审理的是合同纠纷，不是物权纠纷。只要合同真实、合法、有效，对双方当事人均具有约束力，房屋的出租人是否为所有权人，不是本案审查的范围，如果出租人侵犯了其他人的权利，可由相关权利人另行主张，且上诉人亦未提供房屋属他人所有的充分证据。上诉人与被上诉人对房屋租赁合同的真实性没有异议，本案审理的争议焦点是该租赁合同是否应当予以解除。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，将租赁房屋交予第三人办公、住宿、餐饮所用，双方虽然没有书面的租赁合同，但被上诉人在一、二审期间提供的证据可以证明上诉人转租的事实。该转租行为是对房屋的重大处理，上诉人没有提供充分证据证明转租房屋经过出租人的同意或事后取得出租人的追认，虽然在租赁合同中未对转租事宜作出约定，但并不意味着上诉人可以转租，其改变房屋使用现状的行为超出了当事人的合同预期，对被上诉人构成了违约，一审法院解除双方合同的处理并无不当。

综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长刘友成

审判员*钢

代理审判员**新

二〇一七年二月二十三日

书记员段凤娇