***、**等合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉01民终4451号 上诉人（原审第三人）：***，女，1976年2月6日出生，汉族，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：***，***洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，1967年1月11日出生，汉族，住榆树市。 委托诉讼代理人：***（系**丈夫），男，1975年9月7日出生，满族，住榆树市。 委托诉讼代理人：***，***洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长春市东郡房地产开发有限公司，住所地：吉林省榆树市健康路与榆树大街交汇处（***综合楼1号底商）。 法定代表人：***，总经理。 原审第三人：吉林省恒安建设管理有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区开运街富腾家天下小区3(b1)栋b1**401室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，工程师。 上诉人***因与被上诉人**、长春市东郡房地产开发有限公司（以下简称东郡公司）及原审第三人吉林省恒安建设管理有限公司（以下简称恒安公司）合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2021）吉0182民初6470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.请求长春市中级人民法院依法撤销榆树市人民法院（2021）吉0182民初6470号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人**的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对此案事实认定错误，适用法律错误，具体如下：一、2014年5月25日东郡公司与恒安公司签订建设工程监理合同及补充协议，一审中**提供的监理合同系复印件无法核实其真实性，也没有其他的施工监理日志等材料予以佐证，是否存在恶意串通的行为无法得知。二、东郡公司没将案涉房屋交付**，**没有实际占有案涉房屋。从**提供的2015年7月15日榆树市***B7座1**602号房的售楼票据只能作证双方就案涉楼房达成了购销的一致意见，并不能证实案涉楼房已经实际交付**。从**提供的2015年12月4日向东郡公司交纳二期费用的票据时间可以证实在2015年7月15日**没有办理案涉房屋的占有使用手续，没有实际占有房屋，**提供的订货单也没法证实其实际占有使用了案涉房屋。三、***与东郡公司于2015年7月17日签订了《商品房买卖合同》，已经实际支付了全额购房款，并且在榆树市房屋产权管理中心已经备案登记，还实际占有使用房屋至今，所以***购买案涉房屋的事实应该得到认定。***通过**购买案涉房屋事实清楚，证据充分，**通过与东郡公司协商用一辆路虎轿车和20万元现金与东郡公司进行兑换，东郡公司将包括案涉房屋在内的三套房屋兑换给**，**有权对外出售上述房屋，***通过姐姐宋淑娟将购房款支付给**，**配合***到东郡公司办理的购房手续，购房后***对房屋进行了装修入住，实际占有案涉房屋至今，所以***与东郡公司的买卖合同依法有效。四、一审法院认为**占有案涉房屋在先，具有权利优先性，从而撤销***的合同备案登记，不符合事实和法律规定。从本案的证据可以看出**并没有实际占有案涉房屋，该房屋一直由***占有使用，所以**并不享有权利的优先性。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，实务中一房数卖应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况等顺序确定权利保护顺位。本案中，是***实际合法占有房屋，并办理了合同备案登记，而**只有售楼票据，并没有实际占有房屋，也没有其他的优先情形，所以，应该优先保护***的权利。五、一审法院适用法律错误，本案发生在2015年，虽然原告在2021年起诉，但是依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案不存在法律、司法解释另有规定的情形，所以，应该适用2015年的法律及司法解释。综上，一审认定事实错误、适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应该依法改判驳回被上诉人**的诉讼请求。 **辩称，一、本案应驳回上诉，维持原判。二、关于监理事实，我方可以提供监理记录等证据证明监理事实存在。三、案涉房屋交付**，**占有过程中被***强行侵占至今。四、***与东郡公司并非真实买卖关系，是东郡公司从**手中高利借款后，用案涉房屋抵押，所以办理备案登记至***名下。一审开庭时东郡公司已经提供相关证据，证明借贷与还款事实成立，及与**已经结清债务关系，但是***不配合解除案涉房屋的备案登记，从而引发诉讼。一审法院支持我方诉求正确，请求二审法院维持一审判决。 东郡公司二审未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见：一、一审判决认定事实清楚，结果正确，本案应驳回上诉，维持原判。二、恒安公司对项目进行监理事实真实存在，不存在恶意串通、虚假行为。三、**交二期费用时，已经将房屋及钥匙交给**，**在装修过程中，房屋被***侵占，为此，**还多次找物业和开发商解决问题，期间报案至派出所，但是都未能解决问题，***拒不搬出，侵占至今。四、我公司从**手里借款，用此楼房作抵押，按照**要求将案涉房屋备案至***名下，后来东郡公司与**之间的债务已经结清，但是***拒不配合办理撤销备案登记，引发本案诉讼。对此我方一审已经向法院提供证据。 恒安公司述称，要求本案驳回上诉，维持原判。东郡公司与恒安公司监理业务属实。 **向一审法院起诉请求：1.判决**与东郡公司就榆树市***小区B区7栋1**602室，面积129.58平方米的房屋形成的房屋买卖合同合法有效；2.判决东郡公司和**形成的房屋买卖合同继续履行，东郡公司为**办理榆树市***小区B区7栋1**602室，面积129.58平方米的房屋不动产登记手续；3.撤销东郡公司和***就榆树市***小区B区7栋1**602室，面积129.58平方米房屋所办理的网签备案手续；4.诉讼费由东郡公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月25日，东郡公司与恒安公司签订建设工程监理合同及补充协议，约定东郡公司将***B区工程交由恒安公司监理，监理费支付方式为50％现金、50％楼房。该监理项目由恒安公司***负责。***与**系夫妻关系。工程结束后，东郡公司与恒安公司就监理费的实际给付达成合意，由东郡公司向***的妻子**履行合同债务。2015年7月15日，东郡公司为**开具榆树市***B7座1**602号房的售楼票据。之后，**向东郡公司交付了案涉房屋的二期费用及水、电费、取暖费、装修保证金、物业费等一切费用。2015年7月17日，东郡公司与***就榆树市***B7座1**602号房签订商品房买卖合同，并在榆树市房屋产权管理中心办理了合同备案手续。现**为办理案涉房屋的房屋产权登记诉至法院。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百二十二条二款规定，向第三人履行的合同中的第三人依法或依约定享有履行请求权。本案中，东郡公司与恒安公司是建设工程监理合同的当事人，双方基于该合同产生债权债务关系，双方依据意思自治和契约自由原则，约定由债务人即东郡公司向**履行合同之债，**获悉后也并未拒绝，符合上述法律规定的情形，因此，**可以突破合同相对性，取得独立的履行请求权，系本案适格的原告，具备诉讼主体资格。2015年7月15日，东郡公司为**开具案涉房屋的售楼收据，并实际交付房屋，是东郡公司对债务的实际履行，亦应视为**对合同利益即合同之债的受领。**在办理房屋产权登记后方可取得案涉房屋的所有权，届时，东郡公司的债务才履行完毕。2015年7月17日，东郡公司与***就案涉房屋签订商品房买卖合同，并在榆树市房屋产权管理中心办理了合同备案。但该合同备案仅为房地产管理部门基于管理需要而设定的程序性义务，不创设新的权利，不具有登记对抗效力，亦不发生物权变动的效果，仅能证明该合同成立或有效，无法证明合同的实际履行情况，***亦不能据此享有案涉房屋的物权期待权。庭审中，东郡公司主张与***签订房屋买卖合同实质是以案涉房屋担保其与案外人**之间的债，且该债务已经清偿完毕，但***一直拒绝注销该合同备案。综合庭审调查及交易习惯，法院无法认定***与东郡公司是否存在真实的买卖关系，即便存在，***对案涉房屋也仅享有债权请求权。综上，**与***对案涉房屋享有的同为普通债权请求权，而东郡公司与恒安公司为**设立的利益第三人合同成立在先，**取得履行请求权、合法占有案涉房屋在先，***与东郡公司签订合同在后，因此，先行受领交付的**应当具有权利优先性。***在合同无法履行的情况下，可依据合同向相对方另行主张权利。***就案涉房屋的合同备案对**的权利实现构成障碍，应予撤销，东郡公司应于合同备案撤销后向**履行转移案涉房屋所有权的义务，即协助**办理该房屋的产权登记。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销被告长春市东郡房地产开发有限公司与第三人***就榆树市***B7座1**602号房在榆树市房屋产权管理中心办理的合同备案，第三人***于判决生效后立即协助被告长春市东郡房地产开发有限公司办理该房屋的合同备案撤销手续；二、被告长春市东郡房地产开发有限公司于撤销合同备案后十日内向原告**继续履行转移榆树市***B7座1**602号房所有权的义务，即协助原告**办理该房屋产权登记。案件受理费2,594.00元，由被告长春市东郡房地产开发有限公司负担。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。 本院认为，关于东郡公司与**之间是否以案涉房屋抵顶监理费用问题。一审中恒安公司提供了东郡公司与恒安公司签署《建设工程监理合同》原件，根据该份证据结合施工过程中产生的监理记录，能够证实东郡公司与恒安公司之间形成监理事实，东郡公司为了给付恒安公司建立费用，在恒安公司的认可下，将其开发建设的房屋抵账给**。东郡公司虽然与**之间未签署书面的以房抵债协议，但是东郡公司于2015年7月15日为**开具了案涉房屋的售楼票据，并向**实际交付房屋，能够证实双方之间以物抵债事实存在并已实际履行。***虽然主***公司与**之间存在以物抵债关系，东郡公司将包括案涉房屋在内的三套房屋向**抵账，***系通过案外人宋淑娟向**购买案涉房屋，但是***并不能提供充分证据证实东郡公司与**之间存在以物抵债关系且用案涉房屋予以抵债，***提供宋淑娟向**转款40万元亦无法形成完整证据链，证明**有权出让房屋，且***从**处购买案涉房屋。即使案涉房屋备案至***名下，但东郡公司与***签署商品房买卖合同前，已将案涉房屋抵账给**，且根据**提供的票据能够证实**已经实际使用案涉房屋，故一审认定**取得履行请求权、合法占有案涉房屋在先，***与东郡公司签订合同在后，先行受领交付的**应当具有权利优先性，该认定正确，本院予以维持。关于***提出本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律和司法解释规定问题，本院认为，**与东郡公司之间法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故***提出应当适用此前法律和司法解释规定正确，一审判决虽适用法律不当，但是判决结论正确，本院予以维持。 综上，一审判决结论。***的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2594元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　周　岩 二〇二三年二月二十一日 书记员　　***