浙江省建筑科学设计研究院有限公司与苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0106民初6338号

原告（反诉被告）：浙江省建筑科学设计研究院有限公司，住所地：浙江省杭州市文二路**。

法定代表人：马旭新，董事长。

委托诉讼代理人：钱炬雷，北京浩天安理（杭州）律师事务所。

被告（反诉原告）：苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司，，住所地：浙江省东阳市白云街道兴平西路****

负责人：黄秋奇，总经理。

被告（反诉原告）：苏州大成尚品古典红木家具有限公司，住所地：，住所地：江苏省苏州市东大街**v>

法定代表人：黄秋奇，董事长。

被告（反诉原告）：杭州九州家具销售有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省杭州市西湖区西溪街道文二路**第**>

法定代表人：黄秋奇，董事长。

三被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：赵梁。

三被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：班丽。

原告浙江省建筑科学设计研究院有限公司（以下简称建筑设计院公司）与被告苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司（以下简称大成尚品东阳公司）、苏州大成尚品古典红木家具有限公司（以下简称大成尚品公司）、杭州九州家具销售有限公司（以下简称九州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理。大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司在举证期限内提起反诉，本院合并审理后依法适用普通程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。建筑设计院公司的委托诉讼代理人钱炬雷，大成尚品东阳公司、大成尚品公司及九州公司共同的委托诉讼代理人赵梁、班丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

建筑设计院公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除建筑设计院公司与大成尚品东阳公司在2016年11月30日签订的《办公楼租赁合同》及建筑设计院公司与九州公司在2017年6月5日签订的《办公楼租赁合同》；2.判令九州公司向建筑设计院公司支付2018年4月至7月的租金606000元（之后按照151500元／月的标准计至合同解除之日）及滞纳金24543元（暂计至2018年7月19日，按照每日万分之五的标准计算），以及装修免租期的租金303000元；3.判令九州公司支付建筑设计院公司违约金454500元；4.判令九州公司在支付违约金之外赔偿建筑设计院公司3个月的租金454500元补足房屋空置损失；5.判令九州公司腾退位于杭州市西湖区××路××号的浙江建设科技研发中心第1层东面950.54平方米房屋，保留该房屋内所附加的装修、设施、设备，交还给建筑设计院公司；6.判令九州公司向建筑设计院公司支付合同解除后至实际交还房屋之日的房屋占有使用费，按照约定的151500元／月的标准计算；7、判令大成尚品公司对九州公司的上述各项违约责任承担连带责任；8、判令本案诉讼费、财产保全费由大成尚品公司、九州公司承担。事实和理由：2016年11月30日，建筑设计院公司与大成尚品东阳公司签订一份《办公楼租赁合同》，约定建筑设计院公司将位于杭州市西湖区××路××号的浙江建设科技研发中心第1层东面950.54平方米出租给大成尚品东阳公司使用，租期为2016年12月1日至2021年11月30日止，租金半年一付，先付后用；租金为每日每平方米建筑面积5.24元，月租金为151500元，每两年递增3%。根据合同第四条的约定，甲方（建筑设计院公司）同意在租赁期内给予乙方（大成尚品东阳公司）自该房屋交付日起贰个月的装修免租期；若因乙方违约行为导致本合同解除的，甲方有权向乙方索取装修免租期内所免去的所有租金。合同第十一条11.3款约定，乙方逾期不支付租金及物业管理费等累计超过壹个月的，甲方可以书面通知乙方解除合同，乙方应当按照保证金的金额支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分。2017年5月29日，大成尚品东阳公司向建筑设计院公司申请，为注册成立九州公司，希望由九州公司与建筑设计院公司签订《办公楼租赁合同》，仅供工商注册使用，仍按原合同执行；九州公司对大成尚品东阳公司与建筑设计院公司签订的《办公楼租赁合同》负有连带责任。2017年6月5日，建筑设计院公司与九州公司签订与前述合同相同的《办公楼租赁合同》，供九州公司注册登记使用。后上述房屋由九州公司实际使用。2018年1月16日，九州公司向建筑设计院公司申请在2018年2月1日至2019年1月31日期间变更租金付款周期，调整为一月一付，以缓解经营压力。建筑设计院公司考虑到其实际情况，破例予以同意。但九州公司仍拖欠2018年4月至7月的租金至今，并对建筑设计院公司口头、书面催讨及律师发送的律师函不予理睬。建筑设计院公司认为，大成尚品公司与九州公司的行为已构成严重违约，建筑设计院公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。

大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司共同答辩称：1.同意解除与建筑设计院公司签订的合同，但对其余的诉讼请求不予认可。建筑设计院公司对案涉房屋不享有所有权，其应当提供证据证明对案涉房屋享有权利。2.建筑设计院公司交付的房屋性质为办公用房，但双方在合同中明确约定是用于展厅销售经营，建筑设计院公司故意隐瞒该事实，给大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司造成损失，故建筑设计院公司应当承担违约责任。3.2018年4月，因案涉房屋不符合约定，九州公司即无法使用该房屋，故租金不应由九州公司承担。2018年7月，九州公司为了避免损失扩大，准备搬出案涉房屋，并将房屋返还给建筑设计院公司。但建筑设计院公司通过物业公司禁止九州公司搬出，后又将房屋内的货物保全在案涉房屋处。建筑设计院公司的行为导致了损失扩大，导致案涉房屋被占用，故建筑设计院公司主张2018年4月至合同解除之日的租金、滞纳金、装修免租期的租金、违约金、房屋空置损失及房屋占用使用费的请求无事实依据与合同依据。4.建筑设计院公司诉请保留案涉房屋内的装修、设施无合同依据，建筑设计院公司如要求保留装修及设施，应支付相应对价。

大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司向本院提出反诉请求：1.判令建筑设计院公司返还保证金454500元；2.判令建筑设计院公司支付违约金454500元；3.判令建筑设计院公司赔偿损失3651937.4元；4.判令建筑设计院公司承担本案所有的诉讼费及财产保全费。事实与理由：2016年11月，九州公司在组建过程中，需要固定的经营场所，故先由关联企业大成尚品东阳公司向建筑设计院公司代为租赁了案涉房屋用于经营，建筑设计院公司对该事实是知晓并同意的。2017年6月2日，九州公司成立后，于同月5日与建筑设计院公司签订一份《办公楼租赁合同》，房屋的承租主体正式变更为九州公司。根据合同约定，九州公司租赁案涉房屋的用途为商业销售展厅，合同另约定了相应的违约责任。合同签订后，九州公司支付了保证金454500元及相应的房租，并花费巨资对案涉房屋进行了装修。2018年4月25日，杭州市公安消防支队西湖区大队对九州公司作出行政处罚，责令九州公司停产停业，并罚款5000元。九州公司方才知晓建筑设计院公司交付的房屋消防不符合要求，不能作为商业销售展厅使用。九州公司在消防部门作出处罚后，为避免损失扩大，决定将物品从案涉房屋处搬出，将房屋返还给建筑设计院公司，但遭到建筑设计院公司的阻止。由于建筑设计院公司将不符合合同约定的房屋租赁给九州公司使用，致使九州公司停产停业，其行为不但导致九州公司租赁目的无法实现，更造成了九州公司的损失进一步扩大。现为维护合法权益，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司提起反诉，请求判如所请。

建筑设计院公司针对反诉辩称：1.关于消防问题。案涉房屋所在的大楼是竣工验收合格的，也通过了消防验收，租赁合同是办公楼租赁合同，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司也知晓大楼的性质是办公用途；2.关于消防部门的行政处罚。对照处罚决定书所引用的法律条文，大成尚品东阳公司、九州公司在承租后应当自行向消防部门申请消防检查，并按要求办理相应的审查和验收手续；3.建筑设计院公司有权出租案涉房屋，九州公司之所以能够办理市场监督局的手续也是取决于建筑设计院公司提供了备案验收和消防验收的材料。综上，请求法院驳回大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司的全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据质证。

对建筑设计院公司提供的证据，本院认定如下：建筑设计院公司与大成尚品东阳公司签订的《办公楼租赁合同》、《租赁合同主体变更申请》、《申请书》、建筑设计院公司与九州公司签订的《办公楼租赁合同》的真实性，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司无异议，本院予以认定，对合同主体的认定在本院认为部分阐述；《房屋租金催缴函》、《关于变更租金付款周期申请》、《店铺租金减免申请书》、《关于店铺租金减免申请的回复函》、《律师函》、邮政快递面单、收据、银行业务回单、增值税发票的真实性，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司无异议，本院予以认定，可以证明双方自2018年2月对于租金交纳方式协商一致由半年支付变更为每月支付的事实及大成尚品东阳公司、九州公司向建筑设计院公司支付保证金454500元、租金支付至2018年3月的事实；《竣工验收备案表》、《浙江省住房和城乡建设厅转发浙江建设科技研发中心建设项目核准批复的函》、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、门牌证，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司对证明对象有异议，认为无法证明建筑设计院公司是案涉房屋的权利人。本院认为案涉房屋所在的浙江建设科技研发中心项目已取得建设工程规划许可证，该项目已经竣工验收备案且建筑设计院公司系该项目建设单位，故本院对上述证据予以认定；《物业服务合同》，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司认为与本案无关，本院对其质证意见予以采纳，对该证据不予认定。

对大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司提供的证据，本院认定如下：《办公楼租赁合同》、国家企业信用信息公示报告、国内支付业务付款回单的真实性，本院予以认定；《行政处罚决定书》、《浙江省代收罚没款专用票据》、《杭州市公安消防支队西湖区大队建设工程消防验收意见书》的真实性，建筑设计院公司无异议，本院予以认定，但该行政处罚的依据系因九州公司在营业场所投入使用前未向消防机构申请消防安全检查所致，故本院对证明对象不予采纳；《设计装饰装修合同》等证据，建筑设计院公司认为无法证明九州公司的实际损失，本院对其质证意见予以采纳，对改组证据的证据对象不予采纳；《杭州市不动产登记信息查询记录》、《杭州产权信息查询记录》、西溪派出所反馈信息表的真实性，建筑设计院公司无异议，本院对真实性予以认定，但上述证据与本案缺乏关联性，本院对证明对象不予采纳。

本院经审理认定本案事实如下：

2016年11月，建筑设计院公司（出租方、甲方）与大成尚品东阳公司（承租方、乙方）签订一份《办公楼租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的浙江建设科技研发中心，坐落在杭州市西湖区××路××号，楼层一层，建筑面积为950.54平方米，房屋用途为商业销售展厅。甲方应不迟于2016年12月1日将该房屋交付乙方，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止。在租期内由于乙方原因造成租赁合同提前解除或租期到期后乙方不再续约，则甲方无需对乙方在该房屋内所附加的装修和设施、设备做任何补偿和赔偿。该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.24元，月租金151500元，该房屋租金每两年递增3%；甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起2个月的装修免租期，即2016年12月1日至2017年2月1日；若因乙方违约行为导致本合同解除的，甲方有权向乙方索取装修免租期内所免去的所有租金。乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金454500元，如乙方违反本合同规定，经书面通知乙方后，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项、作为甲方因此遭受损失的赔偿或根据合同规定全部扣收保证金。乙方装修方案必须遵守所有中国政府有关部门，包括但不限于消防、质监、环保不时发布的相关规章制度和专项审批文件规定；乙方不得在获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证及甲方或物业管理公司书面批准前，对该房屋进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，倘因乙方因任何原因，在获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证前，已开始对该房屋进行内部装修、分隔、修建、按照设备或改建，乙方必须对该等非法工程而引起的一切后果独自承担责任。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方，应向另一方按保证金的金额支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在严重缺陷，实际危及乙方安全的。……（六）乙方逾期不支付租金及物业管理费等累计超过一个月的。……。租赁期内，乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的万分之五支付滞纳金。合同另对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，大成尚品东阳公司于2016年12月6日向建筑设计院公司支付1363500元（含保证金454500元、2017年2月至2017年7月租金909000元）。2017年5月29日，大成尚品东阳公司向建筑设计院公司提交一份申请书，主要内容为：2017年5月30日注册九州公司，注册地址为，注册地址为租用的**展厅位置公司与建筑设计院公司签订房屋租赁合同以及注册公司时需要向工商局提供该地址产权证明及盖章。九州公司签订的房屋租赁合同仅供工商注册使用，九州公司对大成尚品东阳公司与建筑设计院公司签订的房屋租赁合同负有连带责任。2017年6月5日，建筑设计院公司作为甲方，九州公司作为乙方签订一份《办公楼租赁合同》，合同条款均与建筑设计院公司和大成尚品东阳公司签订的《办公楼租赁合同》一致。2017年8月21日，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司向建筑设计院公司提交一份《租赁合同主体变更申请》，主要内容为：大成尚品东阳公司与建筑设计院公司签订租赁合同时，九州公司还未注册，现九州公司注册事宜已完妥，申请变更租赁合同主体。大成尚品东阳公司与九州公司对房屋租赁合同负连带责任。2017年12月18日，建筑设计院公司向九州公司发出一份房屋租金催缴函，催讨2017年8月至2018年1月的租金909000元。九州公司于2017年12月19日、2018年1月16日分两次向建筑设计院公司支付租金909000元。2018年1月16日，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司向建筑设计院公司提交一份变更租金付款周期的申请，请求将租金支付方式由每半年支付变更为每月支付，变更时间为2018年2月1日至2019年1月31日。建筑设计院公司对此予以同意变更。2018年1月29日及2018年5月18日，九州公司向建筑设计院公司支付2018年2月及3月的租金303000元。2018年4月25日，杭州市公安消防支队西湖区大队对九州公司发出《行政处罚决定书》，主要内容为：现查明杭州九州家具销售有限公司未经消防安全检查擅自投入营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予杭州九州家具销售有限公司责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。2018年6月29日，九州公司以店铺门头设计不清晰、消防部门行政处罚、行情下滑等因素向建筑设计院公司提出租金减免申请，建筑设计院公司对此予以拒绝。2018年7月14日，建筑设计院公司委托北京浩天安理（杭州）律师事务所向杭州九州家具销售有限公司、大成尚品公司发出律师函，要求其支付拖欠的2018年4月至7月的租金及滞纳金。2018年7月23日，建筑设计院公司以拖欠房租为由诉至本院，要求解除租赁合同并赔偿损失。审理中，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司对建筑设计院公司提起反诉，要求返还保证金并赔偿损失。

另查明，浙江建设科技研发中心大楼项目于2013年1月取得建设工程规划许可证，建筑设计院公司系该项目的建设单位，该项目于2017年3月通过竣工验收备案。

本院认为，本案争议焦点为：一、建筑设计院公司是否系案涉房屋的权利主体。二、《办公楼租赁合同》的合同相对人系大成尚品东阳公司还是九州公司。三、案涉合同当事人是否存在违约行为及双方的诉讼请求是否具有合同依据和法律依据。

关于焦点一，本院认为，案涉房屋所在的浙江建设科技研发中心项目已取得建设工程规划许可证，且该项目已经竣工验收备案，建筑设计院公司系该项目建设单位，故建筑设计院公司对案涉房屋享有权利，系本案适格主体。

关于焦点二，本院认为，大成尚品东阳公司与建筑设计院公司签订《办公楼租赁合同》，目的系设立九州公司并由九州公司开展商业销售展厅经营。九州公司成立后即与建筑设计院公司重新签订《办公楼租赁合同》，大成尚品东阳公司对此无异议，应当视为各方当事人对上述合同的确认，且从合同的实际履行来看，九州公司实际享有了合同的权利并履行合同义务，故合同相对人应当为九州公司。

关于焦点三，大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司认为建筑设计院公司交付的案涉房屋的消防不符合要求，不能用于商业销售展厅用途，导致九州公司被消防部门行政处罚，其合同目的无法实现。对此，本院认为，根据行政处罚决定书，行政处罚系因九州公司在营业场所投入使用前未向消防机构申请消防安全检查所致，与该房屋是否可用于商业销售展厅无关。而向消防机构申请安全检查并非建筑设计院公司的法定或合同义务，且大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司未提供证据证明案涉房屋不能作为商业销售展厅使用，故本院对大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司意见不予采纳。大成尚品东阳公司、大成尚品公司、九州公司基于建筑设计院公司违约而要求退还保证金、支付违约金、赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。九州公司自2018年4月起即未再向建筑设计院公司支付房屋租金，且经催告后仍未支付，构成违约，建筑设计院公司据此要求解除合同、支付租金及滞纳金、违约金、腾退房屋、支付房屋占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。九州公司先行支付的保证金折抵其应支付的违约金。大成尚品东阳公司承诺对九州公司的债务承担连带责任，不违反法律规定，本院予以确认。因分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故对原告要求大成尚品公司对九州公司的上述责任承担连带责任的请求，本院予以支持。至于建筑设计院公司主张的房屋空置损失及装修免租期的租金损失，均属九州公司违约给建筑设计院公司造成的损失，建筑设计院公司主张的违约金已足以涵盖上述损失，故对该两项请求，本院不予支持。至于建筑设计院公司要求保留案涉房屋内所附加的装修和设施、设备的请求，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：

一、浙江省建筑科学设计研究院有限公司与杭州九州家具销售有限公司签订的《办公楼租赁合同》于本判决生效之日起解除。

二、杭州九州家具销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省建筑科学设计研究院有限公司租金606000元（暂计至2018年7月，此后的租金按151500元/月的标准计算至合同解除之日止）及滞纳金24543元（暂计至2018年7月19日，此后的滞纳金按照日万分之五的标准计算至付清之日止）。

三、杭州九州家具销售有限公司于本判决生效之日起十日内按151500元/月的标准支付浙江省建筑科学设计研究院有限公司自本合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。

四、杭州九州家具销售有限公司于本判决生效之日起十日内腾退杭州市西湖区××路××号浙江建设科技研发中心第1层东面950.54平方米房屋并交付给浙江省建筑科学设计研究院有限公司。

五、苏州大成尚品古典红木家具有限公司对上述杭州九州家具销售有限公司的付款义务承担连带责任。

六、驳回浙江省建筑科学设计研究院有限公司的其他诉讼请求。

七、驳回苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司、杭州九州家具销售有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费收取21382元，保全费5000元，合计26382元，由浙江省建筑科学设计研究院有限公司负担17588元，由苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司、杭州九州家具销售有限公司负担8794元；反诉案件受理费21644元，由苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司、杭州九州家具销售有限公司负担。浙江省建筑科学设计研究院有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司、杭州九州家具销售有限公司于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　　庞邦彩

人民陪审员　　王卫国

人民陪审员　　曹　霞

二〇一八年十一月二十六日

书　记　员　　周　瑾