大庆力安化工有限公司、大庆市大广工程建设监理有限责任公司租赁合同纠纷再审民事判决书

黑龙江省高级人民法院

民事判决书

（2018）黑民再315号

申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：大庆力安化工有限公司，住所地大庆市让胡路区北方建材城16-2综合楼。

法定代表人：**，该公司经理。

委托诉讼代理人：符军，男，该公司副经理。

委托诉讼代理人：***，黑龙江衡平律师事务所律师。

被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：大庆市大广工程建设监理有限责任公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：于洋，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。

申诉人大庆力安化工有限公司（以下简称力安公司）因与被申诉人大庆市大广工程建设监理有限责任公司（以下简称大广公司）租赁合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2009）庆民再字第24号民事判决，向本院申诉。本院于2018年2月28日作出（2018）黑民监4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人力安公司的委托诉讼代理人符军、***、大广公司的法定代表人***、委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

力安公司申诉称，本案生效判决认定事实错误。2003年12月30日其确实曾与大广公司签订了1份房屋租赁合同，但在2004年12月20日双方又重新签订了房屋租赁合同。另案大广公司起诉力安公司解除合同纠纷一案，即（2006）让民初字第1489号民事判决，大广公司已提供的证据即2004年双方签订的合同，对该事实已认定。大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）证明已给付相应补偿款，但其至今未收到一分补偿款。其被法院强制执行迁出租赁房屋，大广公司应承担违约及赔偿各项损失的责任。

大广公司辩称，我公司当时作为原告起诉力安公司解除合同的案件，是因为未找到2003年12月30日签订的合同，该合同系双方实际履行的合同，双方2004年12月20日签订的合同未实际履行，系虚假合同。请求驳回力安公司的申诉。

大广公司向一审法院起诉请求：返还租金、赔偿违约金、装修费用及支付搬迁费用、停产补助费共计1,773,737元。一审法院认定事实2004年12月20日，力安公司与大广公司签订房屋租赁合同，约定大广公司将位于大庆市让胡路区长青小区商业群房东，万利筑路公司后身的二楼所有（共计十间）房屋及三个车库出租给力安公司，租赁期限为十年，自2004年12月20日起至2014年12月20日止。总租金为135万元。年租金定为第一年10万元，期后每多租一年租金增加l万元，即第二年11万元，第三年12万元，以此类推，一直增加到年租金15万元，期后不再增加，剩余款项每年定为15万元，直到房屋租赁期限届满为止，租金支付方式为力安公司一次性付给大广公司五年承租费60万元，剩余租金于第6年一次性付清后5年租金。并约定，力安公司不得转租、转借、承租、出售房屋，否则一切经济损失由力安公司承担。双方还在合同中约定了违约责任，约定如大广公司违反合同约定提前收回房屋，应按照合同十年总租金的50%向力安公司支付违约金，并退还所交纳的剩余租金，若支付的违约金不足弥补损失的，大广公司还应负责赔偿在房屋使用中所花费的一切费用及给力安公司带来各项手续的变更费用直至达到弥补全部损失为止。2006年6月，因该地段要用于集中供热工程，大广公司通知力安公司要收回房屋，但因就赔偿事宜双方未能达成一致意见，力安公司拒绝搬出。双方产生争议，2006年8月6日，力安公司从房屋搬出后，该租赁的房屋被拆除。故力安公司诉至法院。要求给付违约金1,882,000元。在庭审中，力安公司明确诉讼请求为要求返还租金426,667元；赔付违约金945,000元；赔偿装修费530,834元；支付搬迁费用21,233.6元；支付停产补助费120,000元。共计1,773,737元。大广公司未提交所争议房屋的产权手续，经释明后亦未提交所争议房屋的面积大小。力安公司认可楼房及车库的总面积按2,123.66平方米计算（根据大广公司提交的评估报告计算），并自认所租赁的车库系用于仓库。力安公司原名为大庆市力安经贸有限公司，2004年8月经工商局批准更名为大庆力安化工有限公司，系自然人出资的有限责任公司，公司住所地为让胡路区北方建材城16-2综合楼。该住所至2002年11月起登记后再无其他变更。一审法院判决：一、大广公司退还力安公司剩余租金426,667元；二、大广公司赔偿力安公司违约金675,000元。上述款项于判决生效后十日内一次性付清；三、驳回力安公司的其他诉讼请求。案件受理费19,420元，由大广公司承担7358元，力安公司承担12,062元。

大广公司不服一审判决，上诉请求：撤销二审判决并改判驳回力安公司诉讼请求。二审法院认定的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，一、关于租赁费用60万元是否交纳问题。租赁使用房屋近两年之久，大广公司从未向力安公司主张索要租金，且依据交易习惯，初次租赁房屋在未付约定租金情况下，不能产生租赁行为的履行。力安公司在未按合同约定付清首付款60万元租金情况下，在两年之久使用期间，大广公司从未提出过索要租金或以诉讼方式索要租金的行为，并且在大广公司作为原告，起诉力安公司要求解除租赁合同的(2006)让民初字第1489号民事案件中，大广公司一直未提及租赁费交纳与否问题，故可认定。60万元租金已按合同约定交付。二、关于违约是否成立问题。大广公司所称涉诉房屋所属地段用于集中供热工程系因公益事业需要而进行拆迁，并未举证证明，通过审理，开发该地域的房地产开发企业建设的供热工程占用土地，并非政府公益供热行为，而是商业开发行为。在拆迁通告上标明的建设项目为建设商服及公寓，并未指出集中供热工程，既便在该地段上建设了供热工程，也是服务于房地产开发企业的商服及公寓，故不能认定为公益行为。大广公司在明知与力安公司有租赁协议未履行完毕，且未履行完毕提前收回房屋将要负担退还剩余租金及承担高额违约金情形下，仍与房地产开发企业达成拆迁协议，从而损害了力安公司利益，导致租赁合同无法履行，其主观上具有故意，客观上违反了合同约定，故应承担违约责任。三、关于房屋权属。本案争议系因房屋使用权而产生，该房屋由大广公司出租，享有房屋使用权，承租后，租赁行为履行近两年，其权属的归属并非影响租赁行为的根本因素，力安公司称房屋权属归于让胡路区政府，但未举证证实，故对此种主张不予认定。四、关于适用《城市房屋拆迁管理条例》相关规定问题。该条例规定的出租人与承租人达不成协议情形下，拆迁单位给予被拆迁人产权调换，产权调换后的房屋仍由原承租人承租，双方另签订协议。但双方未另行签订协议，并未让力安公司承租拆迁后产权调换的房屋。且在(2006)让民初字第1489号案件中，大广公司作为原告提出解除合同，在此点上，依然构成违约，致力安公司租赁目的不能实现。在(2006)让民初字第1489号民事案件中大广公司亦表示因提前收回房屋造成的合理必要损失，可依法给予适当补偿。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费14,715元，由大广公司负担。

大广公司再审称，原一、二审认定的租赁合同系其与力安公司恶意串通签订的虚假合同，其目的是为了从拆迁方佞金公司多得拆迁补偿金，其公司与力安公司曾经以该合同为基础共同向佞金公司主张赔偿，但被佞金公司拒绝，佞金公司最终以评估作价的方式给付了拆迁补偿金。事实是，该合同并未在申请人与被申请人之间实际履行。现申请人已经找到双方2003年12月20日签订的原始合同，该合同才是双方真实的实际履行的合同。故请求法院再审驳回被申请人的诉讼请求。大庆市中级人民法院于2009年4月16日作出（2009）庆民监字第24号民事裁定、裁定对本案进行再审。二审法院再审查明，2003年12月30日大广公司与力安公司签订房屋租赁合同，合同约定租期为7年，自2004年2月10日至2011年2月10日止，年租金为52,000元人民币，力安公司分四次共给付大广公司房屋租金102,000元。力安公司于2004年2月入住该楼。2006年6月，因该地段要用于集中供热工程，大广公司通知力安公司要收回房屋，但因就赔偿事宜双方未能达成一致意见，力安公司拒绝搬出，双方产生争议。2006年8月6日，力安公司从房屋搬出后，该租赁的房屋被拆除，后力安公司将大广公司诉至法院，要求赔偿各项损失共计1,773,737元。再审认定的其他事实与原一、二审认定的事实一致。二审法院再审认为，关于2004年12月20日大广公司与力安公司所签订的房屋租赁合同如何认定的问题。根据再审查明的事实，该份合同并未实际履行。而双方实际履行的合同是2003年12月20日双方所签订的房屋租赁合同。根据2004年12月20日合同的违约条款，大广公司违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同十年总租金50%向力安公司支付违约金，并退还大广公司所交纳的剩余租金，若支付的违约金不足弥补损失的，还应负责赔偿在房屋使用中所花费的一切费用及给力安公司带来各项手续的变更费用直至达到弥补全部损失为止。而2003年12月30日双方签订的房屋租赁合同，根据该份合同违约条款，甲方在乙方租用期间，如房屋因不可抗力原因收回，应提前两个月通知乙方，并退还乙方剩余租金。通过对比两份合同的违约条款，可以看出前后两份合同的关于出租方大广公司承担违约责任的约定相差巨大。且2004年12月20日双方签订的租赁合同中并没有相关的条款对2003年12月20日的合同作出明确约定，由此可见2004年的合同并不是对2003年的合同一种变更。另外，根据拆迁补偿方佞金公司出具的证明，证实大广公司与力安公司曾一同依据2004年12月20日签订的租赁合同向该公司索要补偿款，该公司经研究认为该租赁合同条款的设计很明显是为了多得补偿款，且有恶意串通损害第三人利益的嫌疑，拒绝以该合同的内容给付补偿款，后经评估给付了相应的补偿款。综上，再审认为2004年12月20日双方所签订的房屋租赁合同既未实际履行，在违约条款约定上又与实际履行的合同相差巨大，且拆迁补偿方也拒绝以此份合同给付拆迁赔偿款，故应认定2004年12月20日签订的房屋租赁合同系虚假合同。再审判决：一、撤销大庆市中级人民法院(2008)庆民一终字第555号民事判决及大庆市让胡路区人民法院让民初字第2761号民事判决；二、驳回大庆力安化工有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费34,315元，由力安公司负担。

本院再审确认二审法院再审查明的事实。

本院再审认为，2003年12月20日大广公司与力安公司签订的房屋租赁合同约定的履行期间为2004年2月10日至2011年2月10日，该合同约定，大广公司在力安公司租用期间，如房屋因不可抗力原因收回，应提前两个月通知力安公司并退还剩余租金。2004年12月20日双方所签订的房屋租赁合同约定的履行期间为2004年12月20日至2014年12月20日，该合同约定，大广公司违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同十年总租金50%向力安公司支付违约金，并退还大广公司所交纳的剩余租金，若支付的违约金不足弥补损失的，还应负责赔偿在房屋使用中所花费的一切费用及给力安公司带来各项手续的变更费用直至达到弥补全部损失为止。2006年8月6日，力安公司从案涉房屋搬离，房屋被拆除。两份租赁合同的履行期间大部分重叠，且力安公司搬离时均在两份合同约定的履行期间内，如何认定两份合同的效力系本案双方争议的焦点的问题。根据二审法院再审查明的事实及综合本案现有证据，二审法院再审关于2004年双方签订的租赁合同并未实际履行系虚假合同的认定，并无不当。一是前后两份合同的关于出租方大广公司承担违约责任的约定相差巨大，后一份合同对大广公司的违约责任约定过于苛刻;二是前后两份合同约定的租金相差过大，且无适当理由；三是大广公司提供的证据可以证实双方履行的系2003年的合同，而力安公司却未能提供证据证实其给付了60万元的租金，履行该合同约定的义务；四是2004年的合同附件一中列举了房屋附属设施、装修费用中人工费、材料费合计637,000元,不符合房屋租赁的交易习惯，不能排除存在意图获取高额拆迁赔偿的故意。另根据拆迁补偿方佞金公司出具的证明，证实大广公司与力安公司曾一同依据2004年12月20日签订的租赁合同向该公司索要补偿款，该公司经研究认为该租赁合同条款的设计很明显是为了多得补偿款，且有恶意串通损害第三人利益的嫌疑，拒绝以该合同的内容给付补偿款。故二审法院再审认定2004年12月20日双方签订的房屋租赁合同系虚假合同而驳回力安公司的诉讼请求是正确的。

综上所述，力安公司的再审请求不能成立。但在本院再审审理期间，大广公司认可力安公司在租赁案涉房屋期间投入装修费用为5万元，愿意给予补偿，此系当事人自主处分民事权利，且不违反法律规定，本院予以确认。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2009）庆民再字第24号民事判决第二项；

二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2009）庆民再字第24号民事判决第一项；

三、大庆市大广工程建设监理有限责任公司在本案判决生效后三十日内给付大庆力安化工有限公司装修补偿款5万元；

四、驳回大庆力安化工有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费34,315元，由大庆力安化工有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年八月二十九日

书记员***