苏南、内蒙古万和工程项目管理有限责任公司等民事二审民事判决书

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）内01民终107号 上诉人（原审原告）：苏南，女，1963年2月11日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。 委托诉讼代理人：朱**鑫，男，系苏南丈夫。 上诉人（原审被告）：内蒙古万和工程项目管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区石羊桥路三里营巷***B区。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区如意大厦505室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，内蒙古至为律师事务所律师。 上诉人苏南、上诉人内蒙古万和工程项目管理有限责任公司（以下简称万和公司）因与被上诉人呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司（以下简称山城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2021）内0104民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依法不开庭审理本案。本案现已审理终结。 苏南上诉请求：请求呼和浩特市中级人民法院依法撤销一审法院作出的民事判决书中第三项即：房屋附属设施费及相关利息返还苏南不予支持的判决。判令万和公司在一个月内退还违规向苏南收取的案涉房屋附属费4650元以及由此产生的利息2650元。本次上诉费用及一审受理费由万和公司承担。事实与理由：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用，如果没有这些附属设施是无法通过验收合格交付使用的；而不是一审法院认为的相关附属物已投入使用多年，就可以违规乱收费，万和公司违规收取附属费多年未得到纠正。案涉房屋在苏南与万和公司达成购买协议之前，呼和浩特市住房和城乡建设局就已下发《关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知》（呼房办（2006）109号文件），文件规定“从2007年1月1日，开发企业或其代理楼盘销售的中介机构不得向购房户收取下列费用：（一）水表、电表分户费；（二）防盗门费；（三）可视对讲门费；（四）测绘费；（五）土地分割费；（六）分图费；（七）代办房本费；（八）垃圾二次清运费；（九）天然气安装费。凡是没有经市房产行政主管部门审核备案过的任何费用，一律不得收取。”万和公司不仅违反了“呼房办[2006]109号文件”，而且违反了《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行至2021年1月1日止）以及《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）的有关法律条文和精神。依据《中华人民共和国合同法》如下：第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定，合同条款无效。第五十三条（三）因故意或重大过失造成对方损失的合同中的免责条款无效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据《中华人民共和国民法典》相关的法律条文，如下：第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。2007年7月12日万和公司提供的第一版《职工集资购房者与组织者购房协议（协议编号：098）》是在苏南缴纳购房首付款时双方签订的，其中的协议内容并没有“附属费”的相关条款，但2009年6月20日万和公司要求必须按照第二版《职工内部购房协议（编号：C3-4-1西）》并且最后一次付清购房全款及附属费用时签订的，其中就强行加入了“二、4、乙方自行承担附属物所需费用”的条款。同时万和公司收回了第一版《协议》原件，要求以第二版《协议》执行。万和公司为了利益最大化，未执行呼和浩特市住房和城乡建设局下发的文件规定，违规强行加入格式条款，强行向苏南收取房屋附属费，万和公司为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先交齐房屋附属费才可领取所购房屋钥匙入住，是违法的胁迫行为。基于以上事实与理由，恳请呼和浩特市中级人民法院依法依规判令万和公司退还向苏南违规收取的4650元，附属费及由此产生的12年利息2650元（按照中国人民银行同期一至三年贷款利率4.75%计算：4650×4.75%×12=2650）。本上诉费用及一审受理费用由万和公司承担。 万和公司辩称，对于附属费的问题，万和公司保留一审的意见，不应该由万和公司承担。 山城公司述称，一、就本案房屋买卖的客观事实来看，苏南与山城公司并未签署书面的买卖合同，山城公司也未向购房业主收取购房款和附属设施费，所以，苏南要求退还附属费的上诉请求和万和公司要求撤销一审判决其退还购房款的上诉请求，均是与山城公司没有关系的。玉泉区***小区是由山城公司开发建设的棚户区改造项目，该项目是由万和公司进行的工程监理。为了拉动项目销售，也为了万和公司能享受到购房优惠，***小区的部分房屋均由万和公司进行的整体团购，团购价也均低于当时的市场均价，团购合同也是均由万和公司直接与其团购职工签署，团购房款也直接由万和公司收取，山城公司不与团购房业主进行交易，该房屋买卖的权利义务也均由万和公司与业主直接进行约定。苏南购买的房屋具备交付条件后，山城公司按照万和公司提供的购房业主名单履行了房屋交付义务，该房屋交付业主使用也都十多年了。因***小区为棚户区改造项目，部分开发建设手续因行政机关的原因也不完备，这也是几乎全国所有棚户区改造项目共同存在的问题。为了加快推进解决项目产权权属登记工作，呼市政府在2019年颁布了【2019】53号文件，***小区项目也是严格按照该文件的要求，积极的办理了各项产权登记手续，到目前为止，***小区98%以上的业主（包括本案大部分的万和团购房业主）均已按照购房协议的约定和法律的规定，办理完毕产权登记，取得了房屋权属证书。本案苏南一审中前三项诉讼请求，即“退还面积误差购房款、退还配套费并承担相应利息”均是向和其有房屋买卖合同关系和财务结算关系的万和公司主张的，基于一审查明的基本事实，基于合同的相对性原则，基于不告不理的基本原则，一审法院判决也认定苏南的前三项诉讼请求与山城公司没有关系。唯一与山城公司有关的苏南主张办理不动产权属登记的第四项诉讼请求也得到了一审判决的支持，而且几方当事人对该判项也均未上诉。所以，本案二审中，苏南退还附属费的上诉请求和万和公司不予退还购房款的上诉请求，均是与山城公司没有关系的。二、苏南上诉主张退还附属设施费及利息是没有事实和法律依据的。苏南与万和公司签署的购房协议中明确约定，“乙方（购房者）自行承担附属物所需费用”，可见，附属设施费即便产生，也应当由购房者承担，而且购房者现主张的返还房屋附属设施费具体项目与呼和浩特市政府的规定项目也是不一致的，苏南主张的返还房屋附属设施费及利息是没有事实依据的。从法律上讲，苏南与万和公司签署的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律（全国人大和常委会）和行政法规（国务院行政法规）的强制性、禁止性、效力性规定，苏南到现在也不否认合同的有效性，法院至今也不否认合同的有效性。苏南上诉状中陈述的收取房屋附属设施费违反的呼市住建局规定，并非我国合同法中合同效力性的全国人大和常委会制定的法律，也非国务院制定的行政法规。况且，涉案购房协议签署和房屋交付使用都十多年了，苏南关于该购房协议或部分条款因重大误解或显失公平的撤销权也均已过了法定除斥期间和诉讼时效。所以，苏南退还附属设施费的上诉请求也是没有法律依据的。 万和公司上诉请求：请求呼和浩特市中级人民法院对原判决作部分撤销，撤销万和公司向苏南退还房款11029元。二审案件受理费由苏南、山城公司承担。上诉理由：1.本案中，万和公司虽与苏南签署《职工内部购房协议》，但万和公司本质实为组织者身份，是为了改善职工居住环境，体现企业凝聚力，并非商品房买卖合同的当事人，也并非***小区开发商，开发商应为山城公司。万和公司仅负责统筹、协调该购房事项，负责收集、整理购房职工的资料以及代为收取购房款，并且万和公司已将各种款项、资料手续全部交付给山城公司，苏南与山城公司才是房屋买卖合同的真正当事人。2.本案房款差价不应由万和公司承担，因万和公司已将代为收取的购房款全部支付给山城公司，关于返还房款差价应当由最终收取购房款的房屋实际出卖人山城公司退还，不应当由万和公司退还苏南房款11029元。3.涉案房屋早已由山城公司发放钥匙并交付，可事实证**和公司已将涉案房屋购房款及其他全部款项支付至山城公司，不存在其主张欠付、未结清情况，否则山城公司不可能发放钥匙并交付房屋给苏南。综上所述，一审法院认定事实错误，所作的判决不当，请求撤销原判决，给予依法改判。 苏南辩称，一审判决在退还房屋面积差价5.38平方米的差价，苏南与万和公司签订的合同中有约定，是以多退少补有约定，一审判决中也有判决了，需要退还苏南5.38平方米的房屋面积差价。 山城公司辩称，因为万和公司的上诉主要针对的是返还购房款的问题，就本案客观事实来看，山城公司没有和个人签订过合同，也没有收取过购房款，所以一审判决让万和公司承担返还购房款的义务，山城公司是认可的，万和公司的上诉请求与我公司没有任何关系。 苏南向一审法院起诉请求：1.请求一审法院依法判令万和公司向苏南退还房屋实测面积比原协议面积缩小的5.38平方米房款11029元。2.请求一审法院依法判令万和公司向苏南偿还自2009年6月20日交齐房款至今12年的因房屋面积缩小而多交房款11029元的利息，即：11029×4.75%×12＝6048元（注：按当期贷款利率4.75%计算）。3.请求一审法院依法判令万和公司退还向苏南违规收取的附属费4650元。4.请求一审法院依法判令万和公司退还自2009年6月20日至今12年的违规收取附属费4650元的利息，即：4650×4.75%×12＝2650元（注：按当期贷款利率4.75%计算）。5.请求一审法院依法判令万和公司无任何附加条件为苏南办理呼市玉泉区××小区××号楼××**××层西户的不动产权证。6.请求一审法院依法判令本案诉讼费由万和公司、山城公司承担。 一审法院认定事实：2009年8月13日，苏南与万和公司签订了《职工内部购房协议》，约定苏南购买由山城公司的案涉房屋，房屋约定面积为137.12㎡，价格为2050元/㎡，房屋总价为281096元。房屋总价款最终以实测面积多退少补。案涉房屋实际测绘建筑面积为131.74㎡。 一审法院认为，苏南与万和公司签订的《职工内部购房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。且万和公司是山城房地产委托办理团购的受委托人，其法律后果应由山城房地产承担。由于《职工内部购房协议》约定房屋总价款最终以实测面积多退少补，现房屋实际测绘建筑面积为131.74㎡，而约定面积137.12㎡。故苏南主张万和公司退还面积缩小的5.38平米房款11029元（137.12-131.74＝5.38，5.38×2050元＝11029元）的诉讼请求，一审法院予以支持。现案涉房屋已交付使用多年，万和公司的抗辩一审法院不予支持，山城房地产应协助苏南办理房屋产权证书。关于苏南主张万和公司返还的附属设施费及利息，案涉房屋已交付使用多年，相关附属物已实际投入使用，一审法院对该项主张不予支持。综上所述，苏南的诉讼请求部分成立，一审法院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决：一、呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助苏南办理位于呼市玉泉区××小区××号楼××**××层西户房屋的不动产权属登记。二、内蒙古万和工程项目管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向苏南退还房款11029元。三、驳回苏南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由苏南承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉《职工内部购房协议》的双方当事人是万和公司与苏南，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，案涉房屋建筑面积为137.12㎡，价格为2050元/㎡，房款共计281096元，房屋总价款最终以实测面积多退少补。现房屋实际测绘建筑面积为131.74㎡，苏南主张万和公司依据合同约定退还面积差额房款11029元的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。万和公司辩称案涉房屋购房款已全部支付给山城公司，应由山城公司负责退还差额房款。但山城公司并非案涉《职工内部购房协议》的当事人，该合同对山城公司不具有法律约束力，且万和公司亦未提交证据证明山城公司曾作出过关于承担退还房屋面积差额款责任的意思表示，故万和公司该项抗辩不能成立。关于苏南主张万和公司应返还其附属设施费的上诉请求，因案涉房屋已由苏南使用多年，相关附属物已实际投入使用，故其该项主张，本院不予支持。 综上所述，万和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；苏南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费131.00元，由苏南负担50元（已交纳）、内蒙古万和工程项目管理有限责任公司负担81元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** （案件唯一码） 二〇二三年二月十日 法官助理　韩　超 书 记 员　***