某某、内蒙古万和工程项目管理有限责任公司等民事一审民事判决书

呼和浩特市玉泉区人民法院 民事判决书 （2023）内0104民初2881号 原告：***，男，1966年01月23日出生，汉族，无固定职业,住呼和浩特市玉泉区。 委托诉讼代理人：**（系原告***妻子），女，1970年3月15日出生，汉族，无固定职业,住呼和浩特市玉泉区。 被告：内蒙古万和工程项目管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区三里营街***小区B区办公楼三楼。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区如意大厦505室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，内蒙古至为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古至为律师事务所律师。 原告***与被告内蒙古万和工程项目管理有限责任公司（以下简称万和工程公司）、呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司（以下简称山城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**，被告万和工程公司的委托诉讼代理人***、被告山城公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告1内蒙古万和工程项目管理有限责任公司向原告退还房屋实测面积比原协议面积缩小的5.38平米房款11728.4元（壹万壹仟柒佰贰拾捌元肆角整）。2、请求法院依法判令被告1内蒙古万和工程项目管理有限责任公司退还原告附属费4650元。3、自2009年6月交齐房款和附属费至今12年的以上两项应退款的利息，即：总利息＝3.87%×（2050×5.38＋4650）×12＝7281.33元。按照银行实际利息进行计算。银行利息见附件。合计23659元。4、请求法院依法判令被告2呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司无任何附加条件为原告办理位于呼市玉泉区××小区××号楼××**××楼西户的房屋不动产权证。5、请求法院依法判令本案诉讼费由两被告承担。、 事实与理由：原告在2007年以每平米2180元（贰仟壹佰捌拾元）总价款298922元（贰拾玖万捌仟玖佰贰拾贰元整）向被告1内蒙古万和工程项目管理有限责任公司购得一套位于呼和浩特原玉泉区交警队东南万和家园小区X区X号楼X**X楼X户，（具体位置在***路三里营巷）后万和家园小区更名为***小区。原告2009年8月19日在规定期限内向被告1交清房屋全款后，领到***小区X区X号楼X**XXX室钥匙。原告与被告1内蒙古万和工程项目管理有限责任公司在平等、自愿的原则下签订购房协议面积为137.12平米房屋一套。被告1内蒙古万和工程项目管理有限责任公司向原告承诺，该房屋面积以房产局实测面积为准。房屋总价款最终以实测面积为准多退少补。协议规定原告与被告1自签订协议后，原告不得随意出售所购买房屋，原告做到诚实守信并未出售此房屋。2020年开始办理商品房不动产证，***小区实测面积由呼和浩特市标准房产测绘有限公司测绘。实测面积后，原告购买的***X区X号楼X**XXX室由原协议面积137.12平米减少至131.74平米。原购房协议面积与实测面积相差5.38平米。自2020年办理不动产证以来，原告多次找内蒙古万和工程项目管理有限责任公司协商退款事宜均未得到被告1给予退款答复，此举违背了被告1与原告签订的购房协议条款：“以实测面积为准，多退少补”的原则。根据2006年呼和浩特市房管局就下发的第109号文件，从2007年1月1日起，禁止开发商收取配套附属费，在2009年被告1强行收取附属费，如不交附属费领不到***X区X号楼X**XXX室钥匙。被告2呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司在办理不动产证时，要求原告必须签订“承诺声明”放弃退款主张，没有“承诺声明”呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司拒绝为原告办理不动产证。两被告行为剥夺了原告的正当合法权益。原告特向法院提起诉讼，请予支持。 被告万和工程公司辨称，一、答辩人在本案中为组织者身份，并非房屋买卖合同的当事人。正如原告起诉状所述，2009年，答辩人为了改善职工居住环境，体现企业凝聚力，减轻职工在购房中的经济负担，以显著低于当时市场价的优惠价格组织职工购买由本案第二被告呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司（以下简称山城房地产公司）开发建设的***小区住宅楼共计300套。答辩人先后与原告和山城房地产公司签订了《职工内部购房协议》、《团购住房协议》。答辩人统筹、协调该购房事项，负责收集、整理购房职工的资料以及代为收取购房款，后统一交于第二被告山城房地产开发公司，然后协助出卖人履行向团购职工交付房屋的工作。各种款项、资料手续都已交付山城房地产开发公司，房屋也已经交付购房者，原告已经实际入住了十多年，原告与山城房地产公司才是房屋买卖合同的真正当事人，原告与答辩人只是委托关系。二、本案房款差价以及房屋附属费、违约金不应由答辩人承担，答辩人将代为收取的购房款全部向出卖人山城房地产公司交清。关于返还房款差价以及房屋附属费不应由答辩人返还，应当由最终收取购房款和房屋附属费的出卖人山城房地产公司返还或者退还，答辩人只是代为收取，履行受托人的职责。答辩人代为收取购房者交来的房款以及房屋附属费4650元；全部交于山城房地产出卖人处，山城房地产收到案涉房屋全部购房款才予以发放钥匙交付房屋，故答辩人已经将代为收取的购房款全部向出卖人山城房地产公司交清，不存在欠付、未结清情形。山城房地产公司辩称被告万和工程公司未向其结清购房款没有事实及法律依据。关于未取得不动产证的违约金，答辩人也不承担责任，因答辩人并非房屋买卖合同的当事人。房屋买卖合同的出卖人山城房地产以及买受人即原告双方受商品房买卖合同条款的约束，商品房买卖合同的条款不能约束答辩人。三、答辩人客观上无法办理不动产权证。关于原告至今未能取得不动产权证的原因是以前山城房地产开发公司的手续以及资料不齐全，客观上不具备办理产权证的条件。近年来，通过政府有关部门的不懈努力，解决了历史遗留问题，山城房地产开发公司具备了办理产权证书的条件，但山城房地产开发公司人为地额外设置了不合理的条件，要求购房人放弃退还平米差价才可办理因答辩人既非开发商，也非商品房的出卖人，答辩人从客观情况上无法办理。综上，答辩人与原告不是商品房买卖合同关系而是委托关系，请求人民法院驳回原告针对答辩人提出的诉讼请求。 被告山城公司辨称，就原告起诉被告被告万和工程公司和被告山城公司房屋买卖合同纠纷一案，山城公司作出如下书面答辩意见。 一、就本案房屋买卖的客观事实来看，原告与被告山城公司双方并未签署书面合同，被告山城公司也未直接收取购房款，基于合同相对性的原则，原告对被告山城公司提出的诉讼主张依法不应予以支持．玉泉区***小区是由山城公司开发建设的棚户区改造项目，该项目是由被告万和工程公司进行的工程监理。为了拉动项目销售，也为了被告万和工程公司能享受到购房优惠，***小区的部分房屋均由被告万和工程公司进行的整体团购，团购价也均低于当时的市场均价，团购合同也是均由被告万和工程公司直接与其团购职工签署，团购房款也直接由被告万和工程公司收取，山城公司不与团购房业主进行交易，该房屋买卖的权利义务也均由被告万和工程公司与业主直接进行约定。所以说，原告仅通过其本人与山城公司事实上建立的房屋买卖合同关系，就要求山城公司承担其与被告万和工程公司签署的合同义务，显然这是明显违背合同相对性基本原则。原告购买的房屋具备交付条件后，山城公司按照被告万和工程公司提供的购房业主名单履行了房屋交付义务，该房屋交付业主使用也都十多年了。因***小区为棚户区改造项目，部分开发建设手续因行政机关的原因也不完备，这也是几乎全国所有棚户区改造项目共同存在的问题。为了加快推进解决项目产权权属登记工作，呼市政府在2019年颁布了［2019]53号文件，***小区项目也是严格按照该文件的要求，积极的办理了各项产权登记手续，到目前为止，***小区98%以上的业主（包括本案大部分的万和团购房业主）均已按照购房协议的约定和法律的规定，办理完毕产权登记，取得了房屋权属证书。通过以上事实，完全可以说明，基于合同主体的相对性，即本案合同关系只能发生在特定的主体即购房业主与被告万和工程公司之间，也只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。基于合同内容的相对性，即只有合同当事人购房业主和被告万和工程公司才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的第三人山城公司不能负担合同中规定的义务。基于合同责任的相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负给付责任，合同当事人也不对其承担违约责任。可见，购房业主是无权向山城公司主张权利的。二、原告的第一项主张的房屋差价需根据不动产登记机构确认的面积进行最终结算，原告与被告一签署的购房协议明确约定，房屋单价为2180元，房屋约定面积为137.12平米，但该房屋面积未经产权登记机关确认。至于结算的主体和退费的主体均需按照合同的约定执行，应当考虑合同的相对性原则。因此，合同中的返还义务也应由被告一承担。三、原告的第二项、第三项诉讼主张即返还附属设施费和利息损失也是没有事实和法律依据的。原告与被告万和监理公司签署的购房协议中明确约定，“乙方（购房者）自行承担附属物所需费用”可见，附属设施费即使产生，也应当由原告承担，原告现第二项主张的返还房屋附属设施费与呼和浩特市政府的规定也是不冲突的。原告与被告一签署的合同中未约定退款利息以及利息的具体计算方式。因此，原告的第二项、第三项主张均是没有事实依据的。从法律上讲，原告与被告一签署的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律（全国人大和常委会）和行政法规（国务院行政法规）的强制性、禁止性、效力性规定，原告现在也不否认合同的有效性。原告诉状中陈述的收取房屋附属设施费违反的呼和浩特市政府规定，并非我国合同法中合同效力性的全国人大和常委会制定的法律，也非国务院制定的行政法规。况且，涉案购房协议签署和房屋交付使用都十多年了，原告关于该购房协议部分条款重大误解或显失公平的撤销权也均已过了除斥期间和诉讼时效。所以，购房业主的该项诉讼主张不仅没有事实和法律依据，而且也是明显超过诉讼时效不应得到司法支持的。四、原告第四项诉讼主张要求被告山城公司无任何附加条件办理产权登记在事实和法律上也均是实现不了的．办理房屋权属登记，不仅需要原告与被告山城公司签署正式的网签合同即《商品房买卖合同》，还需要原告缴纳各项契税和行政性费用，对于更名购房者，按照购房协议约定和房产管理部门的意见，开发商是可以拒绝办理产权登记的。本案在办理产权登记时，被告万和工程公司还需要向山城公司提供购房业主各项费用无争议的说明或证明，被告万和工程公司未能说明的，购房业主需要向山城公司作出说明，因为山城公司并非实际购房款的收款方，所以购房业主承诺不向山城公司主张权利的承诺山城公司也均是合情合理的。退一步讲原告第四项“无任何附加条件办理不动产权证”这一诉讼请求即便得到司法支持，也是无法进行强制执行的，因为作为购房业主的原告要求办理不动产权证的各项契税、物业基金等费用还未缴纳，原告还未提供需要办理产权登记报备的其他资料，涉案房屋的网签手续也未办理，即便办理产权登记，不动产登记中心也均是按照实测面积进行。所以，客观上讲，本案购房业主要求办理产权登记的条件也尚不具备即便法院判决支持其该项诉讼请求也无法进行强制执行。综合以上答辩意见，被告山城公司认为，原告对被告山城公司的诉讼请求均是不能成立的，请求法院依法驳回原告对被告山城公司的民事起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月7日，原告***与被告万和工程公司签订《职工内部购房协议》，协议约定原告***购买位于呼和浩特市玉泉区××队××和家园X区X号楼X**X楼X户，面积为137.12㎡，每平方米价格为2180元，总价款是298922元。被告万和工程公司在2009年7月7日向原告***出具了收到房款收据，金额为298922元，同日出具附属费收据，金额是4650元。2010年7月14日，原告***缴纳了相应的滞纳金15000元。依据现有的分户平面图标明案涉房屋的产权面积是131.74平方米。案涉房屋已交付原告***实际占有、使用。 依据生效判决认定的事实可以证实，2006年8月6日，山城公司、被告万和工程公司签订《团购住房协议》，确定山城公司作为甲方将其开发建设的约300套按照均价1850元出售给乙方员工。甲方在该土地所有房屋拆迁工作完成后，乙方按户交纳房款10%，工程完成基础工程后，乙方以户为单位交纳房款30%，剩余已按揭方式支付等等。 以上事实有《内蒙古万和工程建设监理有限责任公司职工内部购房协议》、收据、民事判决书等证据予以佐证。 本院认为，原告***与被告万和工程公司签订《职工内部购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应严格按照约定履行义务。在履行合同时，原告***向被告万和工程公司交纳房款是298922元，被告万和工程公司出具对应的收据。被告被告万和工程公司代为收取了原告***的购房款及附属费，现佐案证据显示目前房屋实测面积为131.74平方米，房屋面积与购买时相差5.38㎡，按照合同约定的单价2180元每平方米，故面积差价11728.4元，故被告万和工程公司应返还原告***面积差价11728.4元。原告***诉请返还房屋附属设施费用4650元的诉请，因案涉房屋已由原告***使用多年，相关附属物已实际投入使用，故其该项主张，本院不予支持。至于产权证问题，在房屋具备办理产权证书的条件下，本院对其要求办理产权证的主张本院支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告内蒙古万和工程项目管理有限责任公司在本判决生效后十五日内返还原告原告***房屋差价款11728.4元； 二、被告呼和浩特市山城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告***办理位于呼和浩特市玉泉区房屋的不动产权属登记； 三、驳回原告原告***的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196元，由被告内蒙古万和工程项目管理有限责任公司负担98元，由原告***负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月一日 [核对位置] 书记员***