陕西ｘｘ建筑装饰工程有限公司与西安ｘｘ房地产开发有限责任公司、陕西ｘｘ建筑工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民事判决书 （2024）陕0103民初11718号 原告：陕西xx建筑装饰工程有限公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：任x，执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，1980年6月11日出生，汉族，该××员工，住该××。 被告：西安xx房地产开发有限责任公司，住所地：西安市新城区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西博硕律师事务所律师。 被告：陕西xx建筑工程有限公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1971年12月6日出生，汉族，该××员工，住该××。 委托诉讼代理人：***，男，1994年4月5日出生，汉族，该××员工，住该××。 原告陕西xx建筑装饰工程有限公司与被告西安xx房地产开发有限责任公司、陕西xx建筑工程有限公司（以下分别简称xx建筑公司、xx地产公司、奥x建筑公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行审理。原、被告之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告xx建筑公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告立即支付原告卖房款907545元及利息损失272263.5元（以907545元为基数，按照每年6%自2019年6月12日暂计算至2024年6月12日，此后利息损失按照6%每年继续主张至给付之日）；2．本案诉讼费、保全费、保险费由二被告承担。事实和理由：2023年12月2日，原告与二被告签订《置换协议》，将位于西安市××路××号××房小区××号楼××单元××层××号商品房以801900元抵给原告，被告奥x建筑公司欠原告528945元工程款抵为购房款，剩余房款272955元原告需以房贷形式支付。由于当时被告xx地产公司未办理涉案房屋预售许可证，无法办理按揭贷款手续，也未交房。2017年5月15日，涉案房屋才办理了西安市商品房预售许可证，当时原告不知情。2018年底，被告xx地产公司通知原告办理涉案房屋手续，原告于2019年6月份去办理涉案房屋手续，被告知该商品房已另卖他人，被告xx地产公司不给原告办理涉案房屋手续。无奈，原告通过12345投诉至西安市碑林区住建局，经住建局查询，涉案房屋产权依然在被告xx地产公司，并未出售。原告多次去办理涉案房屋手续均被拒绝。2020年1月1日，原告将二被告诉至法院，庭审中，被告才出具了涉案房屋另卖给第三人***的《认购协议》，***作为第三人也参加了诉讼。《认购协议》显示涉案房屋以总价832920元卖给第三人***，第三人***提供的转账金额为1211520元，转账金额与《认购协议》价格明显不一致。2022年5月30日，西安市碑林区人民法院作出（2021）陕0103民初13936号民事判决书，判决原告与二被告就位于本市碑林区xx小区1号楼1单元18层11814号房屋所签订的《置换协议》有效，继续履行。后二被告及第三人***上诉至西安市中级人民法院，2022年11月18日，西安市中级人民法院作出（2022）陕01民终1892号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后原告多次联系被告xx地产公司履行《置换协议》，但一直推脱。遂原告申请法院强制执行，二被告均称涉案房屋已卖给***，涉案房屋由***出租无法履行。既然《置换协议》不能实现履行目的，原告只能继续诉讼要回卖房款，被告xx地产公司将《置换协议》工程款抵给原告的商品房于2019年6月12日以总价1211520元卖给***，扣除原告应支付剩余房款272955元，以及案涉房屋实测多出2.82平方米价格为31020元，共计为303975元。故被告xx地产公司应于2019年6月12日支付原告卖房款907545元，被告至今一直未支付原告卖房款期间造成原告利息损失为272263.5元。由于《置换协议》为三方以商品房抵工程款，被告奥x建筑公司有协助完成履行义务。原告通过法院执行无果，特诉至本院，请求判如所请。 被告xx地产公司辩称，一、《置换协议》不是商品房买卖合同，原告拒不履行办理抵账手续的义务，也没有与被告xx地产公司签订商品房买卖合同，构成根本违约，双方实际早已解除《置换协议》，故原告不享有案涉房屋的权益；《置换协议》是以工程款冲抵房款，没有约定房款办理贷款，且根据习惯工程款冲抵房款根本就不办理贷款，因系原告没有支付购房款，构成根本违约；原告的诉讼请求实际是被告奥x建筑公司欠付的工程款，原告不履行《置换协议》的情况下应向被告奥达建筑工作主张工程款。二、其公司为减少损失，在《置换协议》实际解除后将房屋出售不违反法律规定，无需承担任何违约责任。三、原告工程款较总房款差距巨大，且原告拒不履行义务构成违约，即使原告对案涉房屋享有权益，也无权主张全部的房屋差价。四、原告主张工程款和房屋差价的利息没有合同和法律依据，也远超其工程款利息损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告奥x建筑公司辩称，一、原告违约在先，致使协议无法履行，理应承担不利后果。因其欠付原告工程款528945元尚未支付，被告xx地产公司与其有债权关系，遂三方在2013年签订《置换协议》，约定将被告xx地产公司所有的位于xx小区1号楼1单元18层11814号房屋作价801900元抵付给原告，剩余272955元由原告向被告xx地产公司支付。同时协议第三条约定，原、被告三方相互出具相应的发票以及收据等手续。其已经按照协议约定向被告xx地产公司出具了收据并交给了原告，原告应及时向被告xx地产公司提交该收款收据，办理房屋买卖合同等相关手续。但是原告长达5、6年时间未与被告xx地产公司办理房屋买卖合同等相关手续，违约在先，致使协议无法履行，理应承担不利后果。二、原告并非案涉房屋的所有人，因此原告主张的两被告承担房款907545元没有事实和法律依据。综上，被告奥x建筑公司欠原告工程款528945元属实，因原告违约致使三方协议无法履行，且原告不是案涉房屋所有权人，被告奥x建筑公司也愿意支付原告工程款528945元，原告主张二被告承担房款无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 经审理查明，2013年12月2日，原告xx建筑公司（丙方）与被告xx地产公司（甲方）、奥x建筑公司（乙方）签订《置换协议》，载明的主要内容是：甲方欠乙方工程款、乙方欠丙方所欠款项，经过甲、乙、丙三方友好协商，就商品房、工程款及所欠款项倒账事宜，达成如下协议：一、甲方欠乙方的工程款801900元，以甲方开发建设的xx小区房屋1号楼1单元18层11814号房壹套房屋（同下称该房屋）商品房共计72.9㎡，以总价款为801900元的价格一次性抵付给乙方。二、乙方以甲方抵付的上述该房屋抵付给丙方（委托人：）作为偿还所欠款项，金额为801900元，乙方与丙方发生的业务、账务关系与甲方无关。三、该协议签订生效后，甲、乙、丙三方相互出具相应的收据、发票等相关手续，办理相关的财务手续。四、甲方根据丙方出具的委托书为房屋所有人办理签订《购房协议》、交房及该房屋有关的其他相关手续等。2014年5月9日，被告奥x建筑公司出具收款收据载明“工程款（代付陕西迪诺建筑装饰公司材料抵房），金额为528945元”。 2019年6月12日，案外人***向被告xx地产公司转款378600元、832920元，合计为1211520元。同日，被告xx地产公司出具收款收据，载明收到“***（11814）尚书房项目房款金额为832920元”。2019年6月28日，被告xx地产公司与案外人***签订尚书房认购协议，约定将位于西安市××路××号××房小区××层××号房（75.72㎡）出售给案外人***，房款为832920元，且已经交付该房屋。庭审中，双方确认该房屋即案涉《置换协议》中载明的xx小区房屋1号楼1单元18层11814号房。 另查，原告xx建筑公司曾于2020年4月22日以合同纠纷为由将二被告诉至本院，请求1．判令二被告立即履行《置换协议》，办理xx小区1号楼1单元18层11814号交房及房产登记手续；2．由被告承担本案诉讼费用。本院于2020年8月17日作出（2020）陕0103民初3819号民事判决书，判决驳回原告xx建筑公司的诉讼请求。原告xx建筑公司不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，该院于2021年3月8日作出（2020）陕01民终13869号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）陕0103民初3819号民事判决，发回重审。本院重审后于2022年5月30日作出（2021）陕0103民初13963号民事判决书，判决案涉《置换协议》有效，继续履行。后案外人***与被告xx地产公司不服该判决上诉至西安市中级人民法院，该院于2022年11月18日作出（2022）陕01民终13892号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明“争议在于奥x房地产公司称系迪x公司未及时履行合同，其有理由信赖合同已经解除的情况下，将房屋出卖给了***致合同不能继续履行，要求驳回迪x公司的诉讼请求。奥x房地产公司并未提供证据证明其主张的事实成立，也没有证据证明其所称在与***订立合同前以合法的方式向迪x公司发出了解除合同的通知，故其拒绝履行《置换协议》的上诉请求不应支持。”后原告xx建筑公司申请强制执行，强制执行中被告仅履行诉讼费11819元。原告xx建筑公司称在生效判决执行过程中二被告称案涉房屋卖给案外人***，《置换协议》内容无法履行，遂以合同纠纷为由诉至本院。庭审中，经本院释明，原告不再主张案涉房屋的确权和过户的请求，要求二被告支付案涉房屋卖房款及相应利息损失。 上述事实有《置换协议》、收款收据、（2021）陕0103民初13963号民事判决书、（2022）陕01民终13892号民事判决书、《尚书房认购协议》、银行交易流水明细及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第二十七条规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 原告主张的案涉《置换协议》有效并继续履行的诉讼请求，经过本院（2021）陕0103民初13963号民事判决以及西安市中级人民法院（2022）陕01民终13892号民事判决已被确认，且原告就该诉讼请求已向本院申请执行但仅执行诉讼费。原告明确表示不再主张案涉房屋的确权和过户的请求，故原告仍享有根据《置换协议》对被告主张的相关权利。西安市中级人民法院（2022）陕01民终13892号民事判决认定被告xx地产公司没有证据证明其所称在与***订立合同前以合法的方式向原告发出了解除合同的通知，故被告xx地产公司应承担导致《置换协议》不能履行的法律后果。现原告据此要求被告xx地产公司承担返还卖房款及相应利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告奥x建筑公司作为原债务人，也应当与被告xx地产公司承担共同还款责任。根据收款收据及《尚书房认购协议》，可以确认出售的房款为832920元，被告应当予以返还。关于原告主张的利息损失，本院酌定自2019年6月13日起算，其中2019年8月19日之前的利息按照同期中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告主张的保全费由二被告承担；原告主张保全保险费，双方对此并未明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第二十七条规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十五日内，被告西安xx房地产开发有限责任公司、陕西xx建筑工程有限公司支付原告陕西xx建筑装饰工程有限公司832920元。 二、本判决生效之日起十五日内，被告西安xx房地产开发有限责任公司、陕西xx建筑工程有限公司支付原告陕西xx建筑装饰工程有限公司利息损失：以832920元为基数，其中2019年6月13日至2019年8月19日期间的利息按照同期中国人民银行贷款基准利率计算、2019年8月20日至实际给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。 三、驳回原告陕西xx建筑装饰工程有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15436元，由原告陕西xx建筑装饰工程有限公司负担1269元（已缴纳），由被告西安xx房地产开发有限责任公司、陕西xx建筑工程有限公司负担14167元及保全费5000元，合计为19167元（此款原告已预交，二被告于支付上述款项时直付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院；也可在判决书送达之日起十五日内，向陕西省西安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年一月二十日 法官助理*** 书记员***