***与甘肃省康县亿源建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

甘肃省陇南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）陇民一终字第31号

上诉人（原审被告）***，女，汉族，34岁，住甘肃省康县。

被上诉人（原审原告）甘肃省康县亿源建筑工程有限责任公司

法定代表人舒振国，任该公司经理。

上诉人***因与被上诉人亿源公司房屋买卖合同纠纷一案，不服康县人民法院（2013）康民初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2010年6月，原告亿源公司与被告***签订房地产买卖合同，原告将其开发的康县大堡镇街道村大青农贸市场2号楼5－6号房屋售于被告，双方约定单价每平方米1600元，面积160平方米，合同总价256000元。同时，双方还约定按工程进度付款，定金为造价的20%，两层主体起付70%，完工后付清房款。双方还约定于2011年10月1日交付房屋。合同履行过程中，按约定被告向原告支付了定金5万元。后于2011年6月17日向原告支付8万元，2012年1月14日向原告支付46000元，2012年1月20日向原告支付2万元，2012年10月13日向原告支付14000元，剩余46000元未付。房屋竣工后，被告以暂放东西为由把钥匙拿去，将该房屋一直占有使用。后经原告向被告索要剩余房款未果，遂诉至本院，请求依法判令被告立即支付购房款46000元，并由被告承担本案诉讼费用。

原审法院审理认为：被告***与原告亿源公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合同内容不被法律法规所禁止，且原、被告按合同约定实际进行了履行，原告交付了房屋，被告也支付了部分购房款，故该合同应为有效合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告交付房屋后，被告本应立即向原告支付剩余购房款，却拖延至今未付，显属被告违约，故原告的诉讼请求应予支持。被告认为原告主体不适格，故而双方签订的房地产买卖合同属无效合同，因原告委托代理人王家杰系该公司第四项目部经理，其对外的业务行为系代表亿源公司实施的民事法律行为，故本院不予支持。被告同时主张原告亿源公司的该处房产所处的土地未依法取得土地使用权，属于“小产权房”，并且没有取得商品房预售许可证，无法按照合同约定办理土地手续，该主张与事实不符，原告开发的农贸市场属招商引资项目，土地亦是通过县国土资源局出让取得的合法土地，故被告的该主张本院亦不予支持。另外，被告还主张该房屋有质量问题，要求原告返还购房款及利息，同时双倍返还定金10万元，并要求原告承担装修损失的赔偿责任，该主张被告未提供专业机构鉴定意见，也未提起反诉，且无事实依据及法律依据，故本院亦不予支持。据此判决：被告***在判决生效后10日内支付拖欠原告亿源公司的购房款46000元。

上诉人***不服康县人民法院上述判决，向本院提起上诉称：1、2010年9月26日上诉人作为买方与合同内容载明的卖方亿源公司签订了房地产买卖合同，该合同签订时卖方加盖的是一位建造师王家杰执业印章，签字的是侯作文、王家杰，买方是上诉人签字。仅仅从合同签订内容看，上诉人就与被上诉人公司没有合同法律关系。市场项目是侯作文等人合伙建设，未经合伙组织的清算或同意授权，权利主体不会转移。2、合同自始未生效。首先，上诉人与被上诉人签订的合同第九条约定“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，从生效方式来看，该合同应当是附条件生效合同，而由于该合同存在的主体及内容等缺陷，主管机关也不会作出准许的审查意见。其次，被上诉人如果确为该房产出卖人，该房产涉及房屋预售，该房产未办理预售许可。同时，项目的土地使用证没有依法办理，也无法办理施工许可证。3、被上诉人该处房产所在土地未依法取得土地使用权，属目前国家整治的“小产权房”。建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。另外，舒振国曾对此口头承诺要修筑房子边上的河堤，以防水患，但至今仍未实施。综上请求撤销原判，并作出公正判决。

被上诉人亿源公司二审答辩称：1、原审认定事实准确。2010年6月答辩人与***签订房地产买卖合同。该房屋系商品房，国有土地，并不是被答辩人所说的小产权房屋。***并没有按照合同约定支付70%房款，致使房屋修建进度有所延误，致使11月初才全部完工。***剩余46000元未支付，但向答辩人索要了钥匙在房屋内存放货物，此后***便以各种理由拒绝继续付款，答辩人只好起诉。2、原审判决适用法律正确。签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，双方应共同遵守合同的约定。但***一直未按合同付款，在先违反了合同约定，在交房已一年半的情况下，至今仍未付款至70%，答辩人该适用先履行抗辩权。在***未履行自己的义务时便要求答辩人履行全部的义务，显然是违反合同约定的。在其尚未支付房屋价款时答辩人不可能立即办理房产证从而转移房屋所有权。房产证的办理答辩人在***按照合同约定付款后会按合同约定和法律规定履行。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求驳回上诉，维持原判。

二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为：本案上诉人***与被上诉人亿源公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，交易的房产项目经发改委审批立项，房产占用土地办理了国有建设用地出让手续，并不是***主张的“小产权房”，合同内容并不违法，合法有效。王家杰系亿源公司第四项目部经理，其代表公司签订的合同应当由亿源公司承担责任，因此上诉人认为亿源公司不是本案的适格主体的主张本院不予支持。该合同在履行中，***已经实际占用并使用了合同约定的房屋，亿源公司已经履行了交房义务，因此，***应当按合同约定交付所欠的房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费950元由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　蔡喜平

审　判　员　　寇彩霞

代理审判员　　朱晓剑

二〇一四年六月九日

书　记　员　　张　亮