广东益安人防工程科技有限公司
广东益安人防工程科技有限公司与广东粤联企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤0103民初4434号
原告:广东益安人防工程科技有限公司，住所地广东省东莞市石排镇赤坎下基围工业区五路。
法定代表人：姚锐芬，职务：董事长。
委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。
被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路****。
法定代表人：高国河。
委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。
原告广东益安人防工程科技有限公司（以下简称益安公司）诉被告广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟钦才、钟旭杰，被告委托诉讼代理人曾旭山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益安公司向本院提出诉讼请求：1、判决自2018年11月22日起原被告双方于2017年11月14日签订的合同编号：B2-7《物业租赁合同》解除；2、判令被告向原告双倍返还履约保证金18522元；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告因长期拖欠广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社租金而被荔湾区法院强制执行收回经营场地。被告已无权将场地出租给原告。被告对提供场地给原告使用的行为已构成法律上的履行不能。被告的行为已构成根本性违约。原告有权依法解除合同。被告应双倍返还履约保证金。
被告粤联公司答辩：我方不同意原告的全部诉请。我方已向荔湾区法院提起执行异议，在荔湾区法院作出（2019）粤0103执异182号执行裁定书后，我方又在法定期限内（2019年8月12日）向广州市中级人民法院申请复议。因此我方认为（2018）粤0103执4785号执行决定书并未发生法律效力，广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地的经营权仍属于我方，并不构成根本违约的行为。双方签订的《物业租赁合同》仍然有效。
经审理查明：2017年11月14日，粤联公司与益安公司签订了《物业租赁合同》，约定益安公司租赁广州市荔湾区穗盐路5号B2-7号铺，租赁期限为2017年11月16日至2020年11月15日，从2017年12月1日起租；需支付9261元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金，在合同终止后10个工作日没有拖欠应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时无息退还；因益安公司违约而提前终止合同的，粤联公司有权没收合同项下之履约保证金；因粤联公司违约而提前终止合同的，粤联公司应无息双倍返还履约保证金。
庭审时，诉讼双方确认益安公司已于2017年11月15日支付9261元，且粤联公司也开具了相应的收据，但益安公司认为其所交的该9261元就是合同所约定的履约保证金，而粤联公司则认为该9261元应按收据上所写明的内容来确认，是“租赁保证金”，而非“履约保证金”，两者并不相同。“租赁保证金”实际上是水电周转金。
据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社在2019年8月15日对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物。
2018年11月22日，本院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司到会并签名。
本院认为：涉案租赁物广州市荔湾区穗盐路5号B2-7号铺建筑物，已取得房地产权证。涉案的租赁合同应为有效合同。穗盐路5号场地已经本院强制执行移交给业主经济联合社。粤联公司与益安公司签订的穗盐路5号B2-7号铺租赁合同事实上已于2018年11月22日解除。故原告要求确认涉案租赁合同于2018年11月22日解除的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。
粤联公司辩称“租赁保证金”实际上是水电周转金，明显与合同约定不符，本院不予采纳。因合同有效，益安公司要求粤联公司双倍返还履约保证金，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，判决如下：
一、确认被告广东粤联企业管理有限公司与原告广东益安人防工程科技有限公司于2017年11月14日签订的广州市荔湾区穗盐路5号B2-7号铺的《物业租赁合同》（合同编号：B2-7）于2018年11月22日解除。
二、在判决发生法律效力之日起十天内，被告广东粤联企业管理有限公司返还履约保证金18522元给原告广东益安人防工程科技有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费264元，由被告广东粤联企业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭卫群
人民陪审员 黄 镭
人民陪审员 李玉兰
二〇一九年九月九日
书 记 员 江一品
