原告陕西恒翔建筑安装工程有限公司与被告陕西明诚投资管理有限公司、某某、陕西明诚餐饮管理有限公司、西安启华教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）陕0113民初4361号

原告：陕西恒翔建筑安装工程有限公司，住所地：西安市经开区泾河工业园泾渭二路。

法定代表人：王安政，该公司董事长。

委托代理人周维斌，该公司法务。

被告：陕西明诚投资管理有限公司，住所地：西安市南关正街95号长鑫大厦。

法定代表人：王涛，该公司总经理。

委托代理人王鹏飞，陕西东瑞律师事务所律师。

委托代理人高媛，陕西东瑞律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1973年2月15日出生，住陕西省乾县灵源镇吕胡村高*组。身份证号码：6104241973********。

被告：陕西明诚餐饮管理有限公司，住所地：西安市雁塔区青龙寺北路青龙寺北大门西侧（铁一中对面）。

法定代表人：藏旭。

被告：西安启华教育科技有限公司，住所地：西安市雁塔区青龙寺北路青龙寺北大门西侧（铁一中对面）汉水阁3楼301室。

法定代表人：王庆，该公司总经理。

委托代理人王海玉，该公司员工。

原告陕西恒翔建筑安装工程有限公司（以下简称：恒翔公司）与被告陕西明诚投资管理有限公司（以下简称：明诚投资公司）、***、陕西明诚餐饮管理有限公司（以下简称：明诚餐饮公司）、西安启华教育科技有限公司（以下简称：启华教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周维斌、被告明诚投资公司的法定代表人王涛及委托代理人王鹏飞，高媛、启华公司的法定代表人王庆及委托代理人王海玉出庭参加了诉讼。被告明诚餐饮公司与被告***经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陕西恒翔建筑安装工程有限公司诉称，原告在2010年元月12日与西安市隋唐长安城遗址保护中心签订了合作建房合同。双方约定由原告出资，建成后由原告有偿使用二十年。建成后，在2013年7月16日原告将房屋出租给被告陕西明诚投资管理有限公司。年租金为58元/㎡/月，每三年递增一次，每次5%，面积2610㎡，年限20年。被告陕西明诚投资管理有限公司每年支付一次租金，在每期房租到期前20天内将下一年度房租租金交付原告。被告陕西明诚投资管理有限公司在租赁期间多次违约，在2017年元月5日、2017年元月13日分别写有承诺书，保证按期支付房租，并称如不能按期支付，依约解除合同。原告考虑被告陕西明诚投资管理有限公司的不易，双方在2017年3月3日又签订了补充协议，后被告陕西明诚投资管理有限公司再次违约，因此原告向被告陕西明诚投资管理有限公司发出通知函，解除合同并要求被告陕西明诚投资管理有限公司无条件搬离。在2017年11月20日又向被告发出合同解除通知函。在2017年11月29日被告陕西明诚投资管理有限公司单方向原告再次做出房屋租金支付承诺，而被告陕西明诚投资管理有限公司又再次失信。在2018年2月26日原告向被告陕西明诚投资管理有限公司发出限期搬离通知函（2018年3月2日搬离房屋，被告陕西明诚投资管理有限公司法人并在限期通知函上签字）。原告依据2017年11月20日的合同解除通知函及2017年11月29日的房租支付承诺，原告在2018年3月9日实施收房时，遇到被告陕西明诚投资管理有限公司及王涛本人、被告***（及雇用员工）、被告陕西明诚餐饮管理有限公司、被告西安启华教育科技有限公司的阻拦，至今以上被告还在此房屋办公居住，给原告造成重大损失。给原告因此造成的损失，原告另案处理。恳请法院查明事实，依法保护原告的合法权益，判令以上四被告立即腾房，并承担本案诉讼费用。

被告陕西明诚投资管理有限公司辩称，双方的合同一直在履行，原告无权要求腾房，租赁费一直在支付，已支付至2018年4月18日。腾房必须解除合同，双方的合同并未解除。请求驳回原告的诉讼请求。

被告西安启华教育科技有限公司辩称，其将房屋租赁费已经交纳至八月份，愿意继续租赁房屋，希望能够协商解决纠纷。作为受害者，原告无权起诉其公司。

被告陕西明诚餐饮管理有限公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。

被告***经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。

经审理查明，2010年1月12日，原告与西安市隋唐长安城遗址保护中心签订合作建房合同，合同约定，由双方合作建设隋唐长安城遗址北大门西侧经营性用房。建成后由原告有偿使用20年，即2011年1月9日至2031年1月8日止，每年缴纳使用费，由原告以自己名义依法独立进行经营活动，对外承担一切法律责任。2013年7月16日，原告将上述经营性用房（西安市青龙路日式料理项目01.02.04区房屋及其设施，面积约2610平方米）出租给被告明诚投资公司，双方签订租赁合同，该租赁合同约定，租赁面积约2610平方米，租赁期限自2013年7月18日至2031年1月8日，租赁费每平方每月58元，每三年递增一次，每次递增百分之五。合同签订之日起七个工作日之内支付半年租赁费，以后每年支付一次租赁费，每期租赁费到期前20天内将下期房屋租赁费交付给原告。上述租赁合同签订之初，被告明诚投资公司还能如约履行合同，但在合同履行过程中，被告明诚投资公司开始未按照合同约定支付租赁费。

2017年1月5日，被告明诚投资公司向原告出具承诺书，该承诺载明：被告明诚投资公司未按照租赁合同约定支付2017年年度租赁费1907388元（2016年10月15日至2017年10月11日），由于管理问题，要求原告给予支付延期，并承诺于2017年1月10日前支付剩余租赁费，如有未付，原告可以解除合同，并于2017年1月10日搬离租赁房屋，室内装修及设备设施归原告所有，被告明诚投资公司愿意支付恢复原状的费用。该承诺上有被告明诚投资公司法定代表人王涛本人签名。

2017年1月13日，被告明诚投资公司再次给原告出具承诺书，承诺书载明：被告明诚投资公司承诺于2017年2月20日之前支付2017年度1月-2月房屋租赁费317898元，如逾期未付，根据合同约定解除租赁合同，租赁房屋内装修装饰、设备、酒店用品、办公用品等资产归原告所有，用于冲抵所欠房屋租赁费用。

2017年3月3日，原告与被告签订补充协议书，协议约定，鉴于被告明诚投资公司经营不善，未能依约履行付租义务，经友好协商达成如下协议内容：1、双方确认自本补充协议签订之日，被告欠付原告2017年年度剩余租赁费1007388元，欠付原告2018年年度全年租赁费1907388元，合计欠付租赁费2914776元；2、被告明诚投资公司承诺自2017年2月28日起，共分九期，截止2017年10月30日前向原告付清上述款项共计2914776元；3、被告明诚投资公司承诺按期履行付租义务，如有一期逾期，则租赁合同解除，无条件搬离物业，向原告交回房屋，并且租赁房屋内所有的装修装饰、设备、酒店用品、办公用品等所有资产全部归原告所有，用于冲抵所欠房屋租赁费。利息按照欠付租赁费总额的银行同期贷款利息四倍计算至清偿之日。上述补充协议签订后，被告明诚投资公司仍未按照补充协议内容完全履行支付租赁费的义务。

2017年7月4日，原告向被告明诚投资公司发出通知函，该通知函载明：因被告明诚投资公司装修改造未征得原告同意，并且逾期支付租赁费，要求被告明诚投资公司尽快安排处理上述事宜，停止改造，并恢复原貌，解除租赁合同，否则，原告将追究被告明诚投资公司的法律责任。该通知函有被告明诚投资公司法人王涛本人签名接收，庭审中，王涛对签名的真实性予以认可。

2017年11月20日，原告向被告明诚投资公司发出合同解除通知函，该函载明：根据双方签订的租赁合同及补充协议，被告明诚投资公司再次违约，未能完全履行付租义务，并且经原告多次催要，仍未履约，致使原告遭受经济损失，现原告正式提出如下意见：1、解除双方于2013年7月16日签订的租赁合同，被告明诚投资公司见函后七日内交回上述房屋及房屋设备，逾期原告将自行收回；2、根据补充协议，租赁房屋内的装饰装修、设备、酒店用品、办公用品等所有资产全部归原告所有，交回房屋时如有损坏应承担赔偿责任；3、被告明诚投资公司应在交接期间及时整理个人物品，逾期原告将集中存放另行通知领取，期间如有遗失毁损，原告不承担法律责任；该解除通知被告明诚投资公司法定代表人王涛于2017年11月21日签收，王涛对其签名的真实性予以认可，该解除通知发出后，被告明诚投资公司签收，对该解除合同的通知未提出异议。

2017年11月29日，被告明诚投资公司法定代表人王涛，向原告出具房租支付承诺，承诺载明：鉴于汉水阁餐厅经营情况未有起色，资金周转困难，未能依据2017年3月3日补充协议约定完全履行付租义务，截至目前，尚欠原告租赁费1054776元，现作出如下承诺：1、2017年12月30日前支付租赁费的百分之五十，；2、2018年1月30日前付清；如再次违反承诺，则原告租赁合同解除，被告明诚投资公司无条件搬离物业，将租赁房屋交回原告，租赁房屋内的装饰装修、设备、酒店用品及办公用品等所有资产以及已支付的租赁费全部作为违约金无偿归原告所有，落款处有王涛本人签名，王涛对签名的真实性予以认可。

2018年2月26日，原告向被告发出限期搬离通知书，该通知书载明：根据2017年11月20日合同解除通知函，现要求被告明诚投资公司于2018年3月2日搬离房屋，若超期一切责任后果自负。该限期搬离通知函接收人为王涛，王涛对该签名真实性认可。

另查明，本案原告与被告明诚投资公司签订租赁合同，承租人为被告明诚投资公司，实际租赁房屋使用人为被告明诚餐饮公司，2017年6月16日，租赁房屋实际使用人被告明诚餐饮公司与被告西安启华教育科技有限公司法定代表人王庆签订房屋租赁合同，将租赁房屋中约640平方米出租给王庆，用于教育培训，实际使用人为西安启华教育科技有限公司。对于明诚餐饮公司对外转租房屋给西安启华教育科技有限公司，原告认为，其无权转租，转租行为违法。

审理中，被告明诚投资公司辩称双方的租赁合同未解除，原告无权要求腾交房屋，双方合同一直在履行，并提交支付租赁费流水明细，原告对已经支付的租赁费不持异议，但对用支付租赁费证明合同未解除，不同意腾交房屋的意见不予认可。原告诉称合同解除后收回房屋时遭到被告包括被告***阻扰，故诉至法院，关于被告***的身份问题，被告明诚投资公司法定代表人王涛表示，被告***是被告明诚餐饮公司的员工。截止目前为止，本案租赁房屋实际由被告明诚餐饮公司使用，并由其实际控制房屋，被告明诚投资公司亦未按照双方签署的补充协议，以及履约过程中达成的承诺意见将房屋自动交还原告，致使本案纠纷发生。

以上事实，由原告提交的合作建房合同、房屋租赁合同、补充协议书、承诺书、通知函、合同解除通知函、交易流水及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。

本院认为，原告与被告明诚投资公司签订的租赁合同及房屋租赁补充协议书，系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力，双方理应依约履行各自的义务。原告依约交付租赁房屋给被告明诚投资公司使用，履行了合同义务，被告明诚投资公司履约初期虽能正常履约，但在履行过程中，仍存在迟延支付租赁费的主要义务，被告明诚投资公司虽多次承诺支付，仍未按照其承诺将拖欠的租赁费付清，已经构成违约。鉴于被告未按期支付租赁费，严重构成违约，故双方在2017年3月3日就拖欠租赁费具体如何支付达成补充协议，约定被告明诚投资公司将拖欠的2017年年度及2018年年度租赁费分九期予以结清，并约定逾期支付任意一期，则原租赁合同解除，被告明诚投资公司无条件搬离，租赁房屋内所有设施设备、装修及办公用品、酒店用品归原告，用于冲抵欠租，该补充协议双方签字盖章，合法有效，双方均应依约履行。但被告明诚投资公司仍未按照该补充协议依约将租赁费分期最终付清，按照补充协议约定的条件，任意一期逾期，租赁合同解除。因解除条件成就，2017年11月20日，原告向被告明诚投资公司发出合同解除通知函，该解除通知由被告明诚投资公司法定代表人王涛于2017年11月21日签收，自收到之日起已经超过三个月，被告明诚投资公司未提出诉讼确认解除效力问题，即原告行使解除权，被告明诚投资公司并未在法定期间行使异议的权利，故双方的租赁合同自2017年11月21日达到被告明诚投资公司后发生解除效力。另外，根据双方补充协议约定，合同解除后，被告明诚投资公司无条件搬离，租赁房屋内所有设施设备、装修装饰、办公用品、酒店用品归原告，用于冲抵欠租，被告明诚投资公司继续占用应属侵权，本院予以认定。为了防止损失继续扩大，原告要求被告明诚投资公司交回房屋并无不妥，也符合双方签署的补充协议的约定。关于审理中提及的租赁费问题，因双方就租赁费的支付及逾期支付的后果达成约定，该约定对双方合法有效，本院予以认定。合同解除后，实际使用人被告明诚餐饮公司与被告启华教育公司继续使用租赁房屋没有合法依据，实际使用人及实际使用人雇佣的员工应配合明诚投资公司主动按照租赁房屋内现状不变（不得将装修装修、设施设备、办公用品、酒店用品等所有资产带出租赁房屋，个人物品除外）将房屋交还原告，被告明诚餐饮公司及其员工不应继续阻挠原告收回房屋。至于明诚投资公司与明诚餐饮公司，以及明诚餐饮公司与启华教育公司之间关于房屋使用产生的纠纷与本案无关，本案不予涉及，双方对此有争议可另行协商或者诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一零七条之规定，判决如下：

被告陕西明诚投资管理有限公司、***、陕西明诚餐饮管理有限公司、西安启华教育科技有限公司应于本判决生效后十五日内将位于西安市青龙路日式料理项目01.02.04区房屋及设施设备、办公用品、酒店用品等所有资产（面积约2610平方米），按照现状腾交给原告陕西恒翔建筑安装工程有限公司，腾交房屋时不得损坏装饰装修，不得将室内设施设备、办公用品、酒店用品等所有资产带出租赁房屋，个人物品除外。

本案受理费100元，由被告明诚投资公司承担。因原告预交受理费100元，故被告明诚投资公司应在判决生效后直接将该款项给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长　　陈红联

审判员　　郭天鲁

审判员　　郝　杰

二〇一八年六月二十五日

书记员　　李大正