某某、浙江柯桥新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙06民终3501号

上诉人（原审被告）：浙江柯桥新华书店有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥笛扬路1692号。

法定代表人：桑定龙，总经理。

委托诉讼代理人：鲁建国，浙江纳森律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋建明，公司职员。

被上诉人（原审原告）：***，男，1954年1月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。

委托诉讼代理人：谢冬黎，女，1983年12月23日出生，汉族，住绍兴市越城区，被上诉人之女。

委托诉讼代理人：许玥，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。

上诉人浙江柯桥新华书店有限公司（以下简称新华书店）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初10647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

新华书店上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清。1．一审判决一方面认定调解协议“新华书店自愿放弃其他诉讼请求，款清后新华书店与谢冬黎不再就房屋租赁关系存在任何经济与法律纠葛”，另一方面却又认定调解笔录“谢冬黎反诉第二项请求后期由***起诉”，二者明显存在自相矛盾。2．新华书店早已依谢冬黎的请求给其减免租金。2018年6月15日，谢冬黎要求减免租金，2018年7月3日双方签订的补充协议载明“2018年6月18日至2020年6月17日年租金由130万元调整为118万元”，2020年2月至4月，谢冬黎正常经营，还转租，未产生损失。3．上诉人为建造配电房投入资金6.3万元，后配电房被拆，该损失按照2012年8月24日《会议纪要》第一点的规定应由承租户承担。因电力施工变更，施工单位返还上诉人设施建设费4.6782万元，但不足以弥补上诉人的损失。4．一审判决应明确认定对于二楼独立消防设施及安装不予补偿，也不应留有尾巴。不能确认相关设备设施和物品为被上诉人所有，被上诉人明示这些物品为之前的租户留下来的。

***辩称，1．一审判决关于调解协议的认定是正确的。双方签订的《人民调解协议书》第三点与调解笔录确实存在不一致的地方，但并不矛盾。前者是上诉人自愿放弃其他诉讼请求，而后者针对的是补偿消防设施、电力增容设施、装修及疫情期间的房租等费用的起诉权利由谢冬黎转给被上诉人。2．疫情期间上诉人并未减免租金，一审判决减免2万元租金过低。2018年调整租金时并非疫情期间，当时调整租金系基于市场的变动。上诉人于2020年2月至4月基本处于不营业状态。3．因电力施工变更，被上诉人以上诉人名义缴纳了128355元，施工单位返还上诉人46782元，该款应返还给被上诉人。会议纪要第一点“如未办妥”是指规划局只同意建造临时配电房期限为一年，一年以后临时配电房的相关手续由承租户续办，如未办妥，所有损失由承租户自负。因该临时配电房使用期限并未满一年，故该条款适用的前提并未成就。双方在会议纪要中明确约定在新增用电量过程中所有手续由承租方办理，所有费用由承租方共同承担，上诉人只承担临时配电房建造所需的资金，即上诉人认可的6.3万元。4．一审判决准许被上诉人拆除吸顶空调等部分物品是正确的。涉案房屋原为毛坯，经被上诉人装修后才出租，即使部分可移动设施设备是其他承租人留下的，也因被上诉人免除其他承租人的部分租金，他们才愿意把设施设备留下，给予被上诉人继续出租。故上述设施设备的所有属于被上诉人。

***于一审时的诉讼请求：一、判令被告立即归还柯桥笛扬路705号一、二楼房屋内所有原告的设施设备（见清单），归还低压电力增容设备一套及多余款项36129.70元；二、判令被告向原告支付自2020年6月28日起至实际归还设备之日止的使用费，按1000元／天计算；三、判令被告对原告免除2020年2月到2020年4月的租金，返还29.5万元。

一审认定：***于2009年8月28日注册设立个体工商户绍兴市越城区茂盛服装店（以下简称茂盛服装店），该店于2018年11月1日注销。2012年3月5日，新华书店（出租人、甲方）与茂盛服装店（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方柯桥笛扬路705号1-2层五间营业房用于经营，租赁期限自2012年3月5日起至2017年3月4日止，前3年年租金为212万元，第4年起每年在前一年租金的基础上逐年递增15％，租赁期满后，乙方交还甲方的房屋、设施应当保持基本完好，乙方租用期间添置的设施、设备归乙方所有，甲方对乙方的装修不作任何补偿、不承担安置，合同还对其他事项作了约定。2012年8月22日，茂盛服装店、***等向新华书店提交报告一份，主要内容为：原大楼核定电量已不能满足现在的经营需要，需增至315KW才能满足所有承租户用电需要。在增电过程中估计需要支付高压配电设施、设备费用15万元，高配房土建费用5万元，预计20余万元。要求贵公司帮助协调该大楼承租户共同承担上述设备、设施费用。新增配电设备、设施归贵公司所有，承租户在本租赁期内享受使用权。2012年8月24日上午，在新华书店会议室召开柯桥笛扬路705号原购书中心电力增容、建造配电房等事宜协调会议，会议由***等人参加，形成了会议纪要，会议纪要主要内容为：根据承租户***、胡新君、李根连要求增加用电量的报告，经电力部门审核同意新增至315KVA，并报县规划局同意建造临时配电房。预计315KVA干式自变一套设备设施（同时保留原购书中心四台交流低压配电柜）需资金14万余元，新建临时配电房一间需资金6万余元，合计20万余元，现要求新华书店帮助协调共同承担上述设备、设施费用。经协商，就此事提出如下意见：一、在新增用电量过程中所有手续有承租方负责办理，费用由承租方共同承担，出租方新华书店只提供方便。因规划局只同意建造临时配电房期限为一年，一年后临时配电房的相关顺延手续由承租户自负，如未办妥，影响到临时配电房的拆除，所有损失均由承租户自负，同时必须无条件承担恢复新华书店原75KVA用电量通电的有关事宜。二、新增用电量所产生的有关费用分摊，临时配电房建造所需资金由新华书店承担，电力设备、设施安装由上述各承租户共同承担，原购书中心75KVA用电量分解到各楼层，即每层保留拥有为15KVA。现实际用电量各层分别为：1-2层承租户***100KVA，3-4层胡新君55KVA，5层以上李根连75KVA，减去每层保留的15KVA，1-2层承租户***需增加70KVA，3-4层胡新君需增加25KVA，5层以上李根连需增加60KVA。电力设备、设施安装总费用除新增加总用电量为费用系数，系数乘各承租户的新增加用电量为承担费用。三、电梯改装费用由3-4层和5层承租户承担，2层承租户补贴15％费用给3-5层承租户。四、会议明确、新增电力设备、设施归新华书店所有，承租户在本承租合同期内享受使用权。其中***分摊电力设施费用预算14万元中的63000元，电梯设备安装费用22000元，合计85000元。***于2012年9月13日将该85000元款项转账给新华书店。2012年9月15日，新华书店与绍兴宏业建设工程有限公司签订一份《施工承包合同》，将建造配电房工程发包给该公司施工，工程总造价63000元，该款已支付。后因增加电力方式由高压变更为低压，该新建配电房被拆除，电力设施施工单位决算后向新华书店退回了46782元费用。2017年6月8日，新华书店（出租人、甲方）与***之女谢冬黎（承租人、乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方柯桥笛扬路705号1-2层房屋，建筑面积合计约1000平方米，租赁期限自2017年6月起至2020年6月止，一楼年租金合计115万元，二楼年租金15万元，租赁期满后，乙方交还甲方的房屋、设施应当保持基本完好，乙方租用期间添置的设施、设备归乙方所有，甲方对乙方的装修不作任何补偿、不承担安置，租赁期满乙方如无违约行为，则享有在同等条件下对房屋的优先租赁权，合同还对其他事项作了约定。谢冬黎自用了一楼中间的房屋用于经营饮品店，其他房屋用于转租。2020年6月5日、15日，新华书店向谢冬黎发两份《回告函》，主要内容为：合同到期后不再续签，对于装修的问题：二楼独立消防增压设施及安装费用，可以协商后给予补偿（需提供有关发票及资料），如果协商不成可以拆除但应保证二楼租户安装的消防设施及其他装修完好，否则不得拆除；一楼南侧通道的灯具、柜体，一楼南侧第一至两间（手机）空调、柜台可以拆除；一楼低压电力增容设施及其他装修不得拆除、不予补偿。后新华书店起诉谢冬黎，要求其腾退房屋、支付占有使用费并赔偿损失。谢冬黎则提出反诉，其中第二项请求为新华书店立即归还保证金10万元，补偿二楼消防设施等共计9万元，归还低压电力增容设施及电梯费用85000元、多余款项36129.7元，新华书店对谢冬黎出资的装修予以适当补偿，退还疫情期间房租费。2020年7月8日，经绍兴市柯桥区人民调解委员会驻法院工作室主持调解，双方达成如下调解协议：一、谢冬黎于腾退一楼租赁房屋；二、新华书店退还给谢冬黎保证金89578元；三、新华书店自愿放弃其他诉讼请求，款清后新华书店与谢冬黎不再就房屋租赁关系存在任何经济与法律纠葛。在调解笔录中载明，谢冬黎反诉第二项请求后期由***起诉，新华书店表示同意。在本案审理过程中，原告方已自行拆除原租赁房屋二楼的两个消防增压泵，现存的两个消防增压泵和两段连接管系新安装。2021年6月17日，该院对案涉房屋的设施装修进行现场勘验，确认在室内原先存在的可移动设施设备包括吸顶式空调五台（二台海尔牌、三台格力牌）、壁挂式空调一台（格力牌）、柜台十四只、水晶灯两只、LED筒灯十三只，其他如吊顶、地砖、门窗、电箱、电路、二楼卫生间设施等均为不可移动装饰装修。

一审认为，《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》均自2021年1月1日起施行。而本案纠纷的法律事实发生于2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。新华书店与茂盛服装店签订的一份《房屋租赁合同》以及与谢冬黎签订的两份《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一、关于***的原告主体资格问题。1．对于***要求新华书店归还低压电力增容设备及多余款项的诉讼请求，该部分事实发生于茂盛服装店合同期间，因茂盛服装店已注销，现由经营者***提起诉讼，其原告的主体适格。2．对于***要求新华书店归还房屋内设施设备、支付使用费及免除（返还）疫情期间租金的诉讼请求。根据新华书店与谢冬黎达成的调解协议，谢冬黎保留了部分权利转由***行使，新华书店也予以同意。本案中***提出的诉讼请求均在保留的范围之内，且茂盛服装店合同终止后双方并未就设施和装修问题进行处理，故现统一由***提起诉讼，其原告的主体适格。被告辩称***的原告主体不适格，理由不成立，该院不予采纳。二、关于归还房屋内设施设备及支付使用费的诉讼请求。1．根据***签署的报告及会议纪要第四条，***承诺新增电力设备设施归新华书店所有，施工方案的变更不影响承诺的效力，现***要求新华书店返还，与其承诺不符，且该设施并非仅由茂盛服装店（***）出资，故该院不予支持原告要求返还的诉讼请求。2．因电力施工变更，施工单位返还新华书店设施建设费用46782元，该款由各承租户支付，新华书店应当予以返还。根据会议纪要第二条载明的各户新增用电比例，新华书店应返还***的款项金额为21127元（70KVA÷155KVA×46782元）。根据会议纪要，配电房建造资金由新华书店承担，现新华书店以已承担该费用为由不予返还，理由不成立，该院不予采纳。3．三份租赁合同均约定“乙方租用期间添置的设施、设备归乙方所有，甲方对乙方的装修不作任何补偿、不承担安置”，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，对于可移动（拆除）的设施和装修物即空调（包括内外机和管线）、柜台、水晶灯、LED筒灯，可由***拆除，其中一楼南侧第一间房屋内有柜台十四只，另根据2020年6月15日《回告函》第3条一楼南侧通道有柜体，原告主张合计十五只，该院予以支持；二楼消防设施中的两个增压泵及两段连接管系新安装，其他管道目前用于学校消防设施，为避免意外，该消防管道不予拆除，对2020年6月15日《回告函》第1条所称的补偿问题***可另循合法途径解决；二楼广告牌和储物柜，因***无证据证明由其安装，故不予支持拆除；其他***所列清单中的装饰装修物如吊顶、地砖、门窗、隔墙、电箱、电路、二楼卫生间设施等均为不可移动装饰装修，不予拆除。4．对原告主张设施设备使用费的诉讼请求，根据前述司法解除规定，未形成附合的装饰装修物拆除应由承租人***实施，且新华书店2020年6月15日的《回告函》亦同意承租人拆除本案确定的可移动（拆除）的设施设备，双方系因拆除的范围发生争议故未实施，但该院均不支持***主张的其他设施设备返还，目前可拆除部分设施设备未能拆除的原因不能归责于新华书店；根据合同约定，出租人对承租人的装修不作任何补偿，故该院对原告第二项诉讼请求不予支持。三、关于返还2020年2月至4月租金的诉讼请求。众所周知，因出现新型冠状病毒感染肺炎疫情，浙江省在2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，谢冬黎租赁合同期间涵盖上述疫情期间。谢冬黎饮品店的经营地即在房屋租赁合同所涉地点，其响应政府部门防控要求而影响经营是不争的事实，且系不可归责于承租人、出租人的不可抗力原因所致，故租金应适当予以返还。谢冬黎自用了一楼中间的部分房屋用于经营饮品店，其他房屋转租，故其损失应以其直接使用的房屋范围为限，至于其转租房屋的损失，谢冬黎并未提供证据证明，该院不予认定。该院根据公平原则结合疫情影响程度酌情确定被告返还租金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决一、原告***可于本判决生效后拆除位于绍兴市柯桥区柯桥笛扬路705号房屋一楼内的五台吸顶式空调（二台海尔牌，三台格力牌，均包括内外机和管线）、一台壁挂式空调（格力牌，包括内外机和管线）、十五只柜台、两只水晶灯、十三只LED筒灯，被告浙江柯桥新华书店有限公司应予配合；二、被告浙江柯桥新华书店有限公司应于本判决生效后十日内返还原告***41127元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8067元，由原告负担7067元，被告负担1000元，被告负担部分限于本判决生效之日起七日内向该院缴纳。

二审中，双方均未向本院提交新的证据。

经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，1．被上诉人提起本案诉讼，系上诉人与谢冬黎在调解笔录中的约定，而该约定系双方当时的真实意思表示。2．上诉人应谢冬黎之申请减免租金发生于2018年，当时尚未发生新冠肺炎疫情，故一审判决酌情支持被上诉人减免租金的诉求并无不当。3．电力设施施工单位退回的46782元费用，该笔费用原本是由承租户承担，故一审判决按比例返还给被上诉人，亦无不当。4．涉案房屋二楼独立消防设施及安装费用，因上诉人在之前发给谢冬黎的回告函中明确“可协商处理”，故一审判决认为该问题双方另寻合同途径解决，并不违背上诉人之前的意愿。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结论正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费828元，由上诉人浙江柯桥新华书店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长梅云

审判员张百元

审判员姚瑶

二○二一年十一月二十三日

书记员叶婷