福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司与福州开发区远大电器有限公司、福建风向标科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市台江区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)闽0103民初310号

原告（反诉被告）：福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦3层，统一社会信用代码91350100154412032R。

负责人：陈苏闽，总经理。

委托诉讼代理人：左向真、黄朝铭，福建智君律师事务所执业律师。

被告（反诉原告）：福州开发区远大电器有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星西路48号马尾商业步行街B区1#楼09店，统一社会信用代码91350105784516549Y。

法定代表人：谢祖禧，执行董事兼总经理。

被告（反诉原告）：福建风向标科技发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街33号武夷中心六层C单元，统一社会信用代码91350100674036800W。

法定代表人：王国富，执行董事兼总经理。

上列被告共同委托诉讼代理人：钟三宇、吴占或，福建融成律师事务所执业律师。

原告福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司（以下简称新华发行福州分公司）与被告福州开发区远大电器有限公司（以下简称远大电器公司）、被告福建风向标科技发展有限公司（以下简称风向标科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，被告远大电器公司、被告风向标科技公司在答辩期限届满之前向本院提起反诉，本院予以准许并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）新华发行福州分公司的委托诉讼代理人黄朝铭，被告（反诉原告）远大电器公司、被告（反诉原告）风向标科技公司的共同委托诉讼代理人钟三宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新华发行福州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决新华发行福州分公司与远大电器公司签订的《租赁合同》从2017年3月1日起解除；2.请求判决远大电器公司、风向标科技公司共同支付租金（房屋占有使用费）177298元（从2016年12月20日至2017年4月19日每月为17335元，2017年4月20日计至2017年10月13日，每月18721元，此后以每月18721元计至将租赁房屋归还之日止）、电费1500元、电费滞纳金488200元（以58537.27元为基数，从2016年1月7日起以每日2%的标准计算至2017年4月14日），以上合计668246元；3.本案案件受理费用由远大电器公司、风向标科技公司承担。诉讼中，新华发行福州分公司增加一项诉讼请求为：4.请求判决远大电器公司、风向标科技公司支付空调拆机费3350元、搬运费700元，合计4050元。事实和理由：2009年4月2日，新华发行福州分公司与远大电器公司签订一份《租赁合同》，将位于福州市沿街店面，面积为764.33平方米场地出租给远大电器公司，租赁期限从2009年4月20日至2019年4月19日，租金采取递延增加方式，从2014年4月20日至2017年4月19日期间每月租金为17335元，2017年4月20日至2019年4月19日期间每月租金为18721元。合同第四条约定租金应当在每月3日前缴清当月应缴纳的租金，若延期5天交纳租金，有权解除合同，将押金作为违约金收取，并应即时退出租赁场地。合同第五条约定远大电器公司每月的电费和水费必须按时交纳，若延期交纳，新华发行福州分公司在水电费押金中扣除水电费滞纳金（每天按水电费总额的2%计算）。合同签订后，新华发行福州分公司交付了租赁场地，履行了合同义务。2012年4月1日，福建风向标冷气设备有限公司（2017年3月20日更名为风向标科技公司）递交一份报告，表示风向标科技公司与远大电器公司均由王国富设立，法定代表人也都是王国富，办公地点也都在上述租赁场所，因远大电器公司转让给他人，请求将租赁合约转为风向标科技公司，但实际由两个公司共同承租，租金由风向标科技公司的银行账户汇出。从2016年12月开始，远大电器公司及风向标科技公司没有按照约定支付租金，虽经不断催促，仍未按照约定缴纳。2017年2月27日新华发行福州分公司发函给远大电器公司，因其逾期2个月未交租金，按照合同约定通知其从2017年3月1日起解除租赁合同，没收租赁押金，要求于2017年3月10日腾空场地并归还，且在此期限交清所有欠款。远大电器公司收到通知后回函要求协商解决纠纷。因远大电器公司没有支付拖欠的租金和归还租赁场所，新华发行福州分公司于3月17日再次发函，要求支付拖欠的租金、电费、滞纳金等，远大电器公司、风向标科技公司于2017年4月14日支付了拖欠的电费58537.27元，但未支付拖欠的租金及滞纳金等欠款。虽然新华发行福州分公司一直催促，但远大电器公司、风向标科技公司直至2017年10月13日才将租赁场所归还，至今仍有租金178546元、电费1500元、电费滞纳金488200元未支付。远大电器公司、风向标科技公司还留下一些设备暂由新华发行福州分公司保管。新华发行福州分公司于2018年3月20日书面通知在3月25日前取走以上设备，但远大电器公司、风向标科技公司没有搬走设备。新华发行福州分公司于是委托福州市仓山区闽惠家电维修服务部拆卸空调，支付拆机费3350元，委托福州合家欢搬家有限公司搬运拆卸后的空调，支付搬运费700元。现新华发行福州分公司要求远大电器公司、风向标科技公司支付上述代为支付的费用。为此，新华发行福州分公司诉至法院，要求判如所请。

远大电器公司辩称，1.远大电器公司未逾期缴交租金，新华发行福州分公司发函解除《租赁合同》的条件不成立，新华发行福州分公司通知合同解除的函不生效；2.远大电器公司未按约定支付租金，系因新华发行福州分公司提出提前解除合同，并同意在赔偿远大电器公司二次装修费用（以评估确定的金额为准）和搬迁费用（三个月房租）中扣除应付的租金；3.2017年9月，新华发行福州分公司就以房屋加锁的形式收回租赁房屋，房租支付的截止期限应当仅计算到2017年9月份；4.新华发行福州分公司于2017年3月17日第一次向远大电器公司催缴58537.27元电费，经远大电器公司核实，确有该笔电费未支付，并于2017年4月14日支付了该笔电费。远大电器公司未支付该笔电费没有过错，不应当承担违约责任。综上，新华发行福州分公司承诺给付远大电器公司赔偿的金额超过远大电器公司应当支付的租金，新华发行福州分公司的诉请没有合同和法律依据，应当依法予以驳回。

风向标科技公司辩称，其不是本案的适格被告，其他同意远大电器公司的答辩意见。

远大电器公司、风向标科技公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令新华发行福州分公司向远大电器公司、风向标科技公司支付赔偿金194998元及搬迁费56163元；2.请求判令新华发行福州分公司向远大电器公司、风向标科技公司返还经营场地押金45860元及水电费押金5000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由新华发行福州分公司承担。事实和理由：2009年4月20日，新华发行福州分公司与远大电器公司签订了一份《租赁合同》，将位于福州市沿街店面，面积为764.33平方米场地出租给远大电器公司，租赁期限从2009年4月20日至2019年4月19日，合同期满后远大电器公司无违约行为，新华发行福州分公司应在十天内将场地押金45860元及水电费押金5000元退还远大电器公司。2012年4月1日，风向标科技公司向新华发行福州分公司递交一份《报告》，因远大电器公司转让给他人，请求将租赁合约转为风向标科技公司，新华发行福州分公司未书面回复，但之后的租金和水电费都是由风向标科技公司的银行账户汇给新华发行福州分公司。2016年6月，新华发行福州分公司突然通知欲提前收回租赁场所供自己经营使用，故双方多次协商后确定方案为远大电器公司、风向标科技公司寻找搬迁至其他办公场所，新华发行福州分公司免收三个月的租金作为搬迁费，并委托评估公司对租赁场所的二次装修及电器设备的价值进行评估赔偿，双方届时根据评估报告协商终止租赁合同的赔偿金额，并且直接在赔偿款中抵扣未付租金部分。远大电器公司、风向标科技公司与新华发行福州分公司协调提前解除租赁合同赔偿方案后，远大电器公司、风向标科技公司在2016年11月自行购买新的办公场所并抓紧进行装修，于2017年6月搬迁至新的办公场所，随时准备将租赁场所移交给新华发行福州分公司。2016年9月份，新华发行福州分公司委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对远大电器公司、风向标科技公司租赁场所的二次装修及电器设备在现状原地使用状态前提下于评估基准日2016年9月12日的市场价值进行了评估。2017年2月6日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的闽华审评报字[2017]15号《租赁合同解除涉及补偿的福州开发区远大电器有限公司二次装修及电器设备评估报告》。《报告》载明：委托方为新华发行福州分公司，委托时间2016年9月12日（评估基准日）；评估目的为新华发行福州分公司与远大电器公司签订《租赁合同》，现因委托方经营需要，需协商解除租赁合同，收回租赁场所，依《合同法》及相关法律规定，需对租赁场所承租方投入的二次装修及电器设备进行补偿，评估报告为确定补偿金额提供价值参考依据；评估结论为评估值为194998元，其中二次装修价值评估值为155517元，电器设备评估值为39481元。收到评估报告后，新华发行福州分公司单方不认可评估报告的金额，拒绝赔偿，之后更是以各种理由拒绝办理移交手续，直到2017年10月13日才签收了《福州市台江区白马南路沿街店面1-2层移交单》，远大电器公司、风向标科技公司不存在任何的违约行为。新华发行福州分公司要求提前解除租赁合同，并委托评估公司对远大电器公司、风向标科技公司的损失进行评估，但却拒绝履行赔偿义务，违反了双方的约定，却起诉要求远大电器公司、风向标科技公司支付租金及违约金，实是不诚信之行为，新华发行福州分公司的行为严重损害了远大电器公司、风向标科技公司的合法权益。为此，远大电器公司、风向标科技公司提出上述反诉请求，要求判如所请。

新华发行福州分公司辩称，1.远大电器公司、风向标科技公司违反合同约定拖欠租金已经超过2个月，新华发行福州分公司依照合同约定有权解除合同，没收场地押金45860元及水电费押金5000元，远大电器公司、风向标科技公司无权要求返还；2.因远大电器公司、风向标科技公司拖欠租金、水电费导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，远大电器公司、风向标科技公司无权要求赔偿装修残值194998元。远大电器公司、风向标科技公司要求支付搬迁费56163元不仅没有法律根据也没有合同依据，而且也没有证据证明搬迁费用的金额；3.新华发行福州分公司仅仅提出协商提前解除合同的意向，先由评估公司进行评估，然后按照评估的金额来赔偿。新华发行福州分公司从未同意远大电器公司、风向标科技公司不支付租金或者以租金来抵扣赔偿款，因为双方从未就解除合同达成一致意见，只是开始协商，这种协商是自愿的，没有强制力，协商不成就继续履行合同，因此不可能在达成书面解除协商之前同意不支付租金或者以租金来抵扣赔偿款。远大电器公司、风向标科技公司若同意评估金额，双方可以评估金额来赔偿，然后签订书面协议解除合同，若远大电器公司、风向标科技公司不同意评估金额，则双方继续履行合同，不存在新华发行福州分公司强行单方解除合同的事实，远大电器公司、风向标科技公司没有任何证据。由于评估的金额为194998元，电器设备评估为39481元，但远大电器公司、风向标科技公司提出要求赔偿四十多万元，远远高于评估金额，远大电器公司、风向标科技公司声称其一开始就同意评估金额明显与事实不符，其提供的2017年11月13日的回函中要求赔偿38万元就可以证明其同意评估金额的说法不属实，其提供的录音也可以证明因为双方价格没有谈成，所以从未就协商解除合同达成一致意见，既然双方没有达成一致意见，也就没有同意赔偿装修，新华发行福州分公司不必按照评估金额来赔偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年4月20日，新华发行福州分公司（甲方、出租方）与远大电器公司（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》（合编2009-007），主要内容为：1.甲方同意将其位于福州市沿街店面（以下简称讼争店面），面积为764.33平方米场地出租给乙方经营空调电器展示和销售；2.租赁期限：2009年4月20日至2019年4月19日止；3.租金支付：2014年4月20日起至2017年4月19日，在2013年的租金基础上按8%递增，即租金为每月22.68元/平方米，每月合计租金为17335元。2017年4月20日起至2019年4月19日在2016年的租金基础上按8%递增，即每月合计租金为18721元；4.乙方本着先付款后使用的原则，每月3日前缴清当月应缴纳的租金，租金以转账或现金方式支付，甲方提供正式税务发票。乙方若延期5天交纳租金，甲方有权解除合同，并将乙方所交押金作为违约金予以收取，乙方应即时退出租赁场地；5.本合同签订时，乙方须向甲方一次性交纳经营场地押金45860元和水电费押金5000元，合同期满后乙方如无违约行为，甲方应在十日内将乙方交纳的场地押金及水电押金无息退还乙方。乙方每月的电费和水费必须按时交纳，若延期交纳，甲方有权在乙方所交纳的水电费押金中扣除水电费滞纳金（每天按水电费总额的2%计算）；6.乙方因经营需要对甲方租赁场地进行装修或改造时，应将装修、改造设计方案报甲方同意，有关报批手续，组织施工及与此有关责任均由乙方自行负责，完工时乙方应提供消防部门的审批件；7.如遇国家法律政策及政府有关部门等规定不得租赁，甲方有权停止租赁，乙方应主动撤出，无权要求安置或补偿；8.乙方违约行为所造成甲方损失，如以押金仍不足以补偿，乙方仍应赔偿该不足部分损失。上述合同还约定其他事项。合同签订后，远大电器公司向新华发行福州分公司交纳经营场地押金45860元和水电费押金5000元。新华发行福州分公司将讼争店面交付远大电器公司使用。此后，远大电器公司依约向新华发行福州分公司支付租金至2016年12月19日止。

2012年4月1日，福建风向标冷气设备有限公司向新华发行福州分公司递交一份《报告》，主要内容为：“福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司：兹福州开发区远大电器有限公司，法人代表：王国富……于2009年4月20日与贵（集团）签订了为期10年的租赁合同，租赁地址：福州市台江区。因拓展需要，2008年王总（王国富）又成立了福建风向标冷气设备有限公司。两家公司为同一法人代表，办公地点同在。因福州开发区远大电器有限公司于2012年1月转让他人，故之前与贵（集团）所签订的租赁合约现转为福建风向标冷气设备有限公司！特此报告！”，新华发行福州分公司收到《报告》后，未予回复。

2017年2月27日，新华发行福州分公司向远大电器公司发出一份《函》（榕分函[2017]6号），主要内容为：“福州开发区远大电器有限公司：贵方租赁我司位于福州市沿街店面，截至目前，贵方房屋租金仅交纳至2016年12月19日止，根据我司与贵方签订的《租赁合同》（合同编号：2009-007）的约定‘第四条乙方本着先付款后使用的原则，每月3日前缴清当月应缴纳的租金，租金以转账或现金方式支付，甲方提供正式税务发票。乙方若延期5天交纳租金，甲方有权解除合同，并将乙方所交押金作为违约金予以收取，乙方应即时退出租赁场地。’贵方至今已逾期2个月（2016年12月20日至2017年2月19日）未缴纳租金已违约。现我司通知贵司，具体如下：1、我司从2017年3月1日起解除与贵司签订的租赁协议（合同编号2009-007）并没收租赁押金，贵司须于2017年3月10日前腾空所有移动的物品并归还租赁场地，届时，我司派人办理场地和附属设施移交手续。2、贵司须于2017年3月10日前缴清所有欠款。3、若未完成上述要求事项，我司保留追究法律责任的权利。特此函告”，远大电器公司已回函确认收到上述函件。

2017年3月2日，远大电器公司向新华发行福州分公司发出一份《复函》，部分内容为：“福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司：贵方《榕分函【2017】6号》收悉。现复函如下：贵司要求解除合同的行为有违诚实信用原则，有违法律和合同的约定，我司不同意解除合同。我方租赁贵司位于福州市沿街店面，……，距今2017年3月2日以近8年了。在2016年12月末，这7年多的时光里我方每月如约支付租赁费，与贵方相处融洽，从未有过任何不愉快。……当贵方2016年8月提出店面收回的时候，我方如当头棒喝，打乱我方的经营计划，措手不及。在与贵方协商多时，我方最终无法改变贵方的店面收回，协商无果，我方不得已同意贵方赔偿我方在该店面上的二次装修及电器设备，我方即找其他办公场所搬离此处，此时已2016年12月末了。……2016年12月末我方全力寻找办公场所，寻找了几处对比之下，我方决定购置鼓楼区东街33号武夷中心六层C单元（03,07,08）、52车位作为我方新的办公场所。我方2017年2月17日在福州市不动产登记和交易中心受理房屋所有权转移登记事宜，2017年3月2日下午领证，于2017年3月中旬交房，装修2个月左右，预计我方2017年5月末搬入该处，届时贵我双方可继续协商提前解除合同事宜。关于贵方在《榕分函【2017】6号》上所述我方没有如约支付租赁费，那是由于我方同意贵方所提，即将搬离位于福州市沿街店面我方办公场所，余下的房屋租赁费从贵方赔偿我方在该店面上的二次装修及电器设备的赔偿款中扣除。对于赔偿金额，贵方委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对我司承租房产的装修价值进行评估，以便双方协商终止租赁合同的赔偿金额，双方达成以赔偿金结算一并抵扣房租的意愿。在评估报告出来后，贵方不认可评估报告的金额，拒绝赔偿，现又反说我司未按时支付租金，要求解除合同，实在不符贵方作为国有公司的身份，有违诚实信用原则。……双方按着《租赁合同》（合同标号：2009-007）中所说的‘甲乙双方本着互惠互利、诚实信用、共同发展的原则，在双方充分协商的基础上’妥善处理终止该合同的所有事宜。……2017年3月2日”，新华发行福州分公司已回函确认收到上述函件。

2017年3月8日，新华发行福州分公司向远大电器公司邮寄发出一份《回函》（榕分函[2017]7号），主要内容为：“福州开发区远大电器有限公司：贵方2017年3月2日给我司的复函已收悉。现函复如下：1、对于贵方在复函中提出未按约支付租赁费的理由即：‘那是我方同意贵方所提，即将搬离位于福州市沿街店面我方办公场所，余下的房屋租赁费从贵方赔偿我方在该店面上的二次装修及电器设备的赔偿款中扣除。’我方声明：从未提议和听说贵方从2016年12月起用租赁费抵扣赔偿款一事，且贵方违反合同约定无故拖欠租金的事实清楚。2、请贵方按榕分函[2017]（6号）的要求，于2017年3月10日前缴清所有欠款，并腾空贵方所有可移动物品后，立即归还租赁场地。”该函件因“拒收”被退回。

2017年3月17日，新华发行福州分公司向远大电器公司的“王文琴”邮寄发出一份《通知》（榕分综[2017]18号），主要内容为：“福州开发区远大电器有限公司：贵司承租我司位于福州市沿街店面以来，未按照租赁合同（合编2009-007）的约定按时缴纳租金，为此，我司于2017年2月27日发函（榕分函6号）通知贵司从2017年3月1日起解除与贵司签订的租赁协议（合同编号2009-007）。在此期间我司对贵司所欠缴的租金及水电费进行清账中发现，贵司不仅欠缴我司2016年12月20日至今的租金52005元，还欠缴2014年5月至2015年12月的电费58537.27元及由此产生的滞纳金488200.00元、2016年的电费3311.30元和2017年1月至2月的电费2844.14元以及由此产生的滞纳金[按照合同第五条‘乙方每月的电费和水费必须按时交纳，若延期交纳，甲方有权在乙方所交纳的水电费押金中扣除水电费滞纳金（每天按水电费总额的2%计算）’]。请贵司在收到本通知的三个工作日内，缴齐所欠缴的租金、水电费及滞纳金，否则我司将采取相应的措施维护合法权益。特此通知”该函件于2017年3月18日被签收。2017年4月14日，风向标科技公司向新华发行福州分公司的银行账户汇入58537.27元，用途标注为“2014.4-2015.12月电费”。

2017年10月13日，以远大电器公司、风向标科技公司为移交方，新华发行福州分公司为接收方，共同签订《福州市台江区白马南路沿街店面1-2层移交单》，确认移交方向接收方移交福州市台江区沿街店面1-2层（面积为764.33平方米），远大电器公司、风向标科技公司留在店内的设备由新华发行福州分公司暂代保管。

2017年11月10日，新华发行福州分公司向“福州市鼓楼区XX中心XX层XX单元”的地址邮寄发出两份《福建新华发行集团福州分公司关于要求缴清租金欠款的函》（榕分函[2017]15号），主要内容为：“福州开发区远大电器有限公司：贵司租赁我司位于福州市台江区沿街店面（租赁面积764.33平方米），租赁期限从2009年4月20日至2019年4月19日止，贵司及共同租赁人福建风向标冷气设备有限公司于2017年10月13日提前将租赁房屋归还我司并将空调设备委托我司暂时保管。按照你我双方签订的租赁合同（合编2009-007）的约定，贵司截止至2017年10月13日仍欠缴租金178546.00元（欠缴时间从2016年12月20至2017年10月13日止），现函告如下：1、请贵司于2017年11月15日前缴清欠缴的租金，否则，我司将根据租赁合同（合编2009-007）的约定追究贵司相应责任。2、贵司缴清欠款后我司将不再追究贵司的违约责任。贵司暂时委托我司保管的空调设备请贵司提出处置意见。专此函告”，上述两份函件于2017年11月11日被签收。

2017年11月15日，远大电器公司向新华发行福州分公司发出《对榕分函【2017】15号文的复函》，主要内容为：“福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司：贵公司《福建新华发行集团福州分公司关于要求缴清租金欠款的函》（榕分函[2017]15号）文件，我司应于2017年11月11日收悉。在收到函件后，我司领导极为重视，但贵公司的函件内容陈述的不客观，有意隐瞒了事实真相，现我司觉得有必要做如下阐述：……自我司向贵公司承租房屋后，一直都是按时足额缴纳租金，不存在任何违约行为，与贵公司关系也较为融洽。2016年6月份，贵公司向我司提出要求提前收回房屋的请求，并承诺就我司二次装修、电器设备进行赔偿及对办公室的搬迁进行补偿，而且同意免收我司3个月房租作为我司新办公场所的装修期。鉴于我司与贵公司近8年的友好合作关系，且贵公司是大型国有企业，不同于言而无信的小企业，我司同意贵公司提出的上述条件。2016年9月12日，为明确二次装修、电器设备的赔偿数额，贵公司与我司协商一致，由贵公司委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对我司二次装修、电器设备进行评估。同时，为配合贵公司的要求，在与贵公司沟通后，我司于2016年12月购买址在福州市鼓楼区XX中心XX层XX单元的办公场地。2017年2月份，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具了《租赁合同解除涉及补偿的福州开发区远大电器有限公司二次装修及电器设备评估报告》（闽华审评报字[2017]15号）。嗣后，贵公司与我司达成一致条件，对我司二次装修、电器设备进行赔偿及对办公场所的搬迁进行补偿合计38万元，同时免3个房租作为我公司新办公场所的装修期，且尚未支付的租赁费用我司有权从贵公司赔偿我司的款项中扣除。2017年2月27日，我司突然收到贵公司寄出的（榕分函[2017]6号）文，声称我司未按时交纳房租，要求解除合同，但却对赔偿一事，只字未提。对此，我司于2017年3月2日回复贵公司。在《复函》中也明确阐明了该事实，并要求贵公司积极处理赔偿一事。但贵公司在收到《复函》后，不予回复。在此之后，我司也曾多次尝试与贵公司沟通，但贵公司都予拒绝。2017年8月末，我司致电贵公司，要求贵公司派人过来移交租赁房屋，2017年9月初，贵公司派人将我司大门加锁，此事有相关人证。至此，贵公司已实际接管了租赁房屋。2017年10月13日，鉴于赔偿事宜尚未解决，且之前双方已就电器设备赔偿一事达成一致条件，所以，贵公司与我司就电器设备的移交一事达成书面意见，先将电器设备交由贵公司保管，并办好交接手续。综上所述，系贵公司未信守承诺，不兑现赔偿事宜在先，我司不存在任何违约行为，在贵公司未能按双方约定、支付我司赔偿款38万元钱，我司有理由有权利暂不支付相关的租赁费用，该租赁费用待与赔偿事宜一同解决。并且，按照约定，租赁费用应从2016年12月20日起计算至2017年9月初，在扣除原定装修免租金三个月，实际的租赁费用应为97421.5元。……请贵公司在收到我司函件后十日内退还我司缴纳的场地押金45860元及水电费押金5000元，并支付我司二次装修、电器设备赔偿款、搬迁补偿款38万元。……2017年11月13日”，该函件于2017年11月17日被签收。

2018年3月20日，新华发行福州分公司向远大电器公司、风向标科技公司位于“福州市鼓楼区XX中心XX层XX单元”的地址邮寄发出一份《函》（榕分函[2018]1号），主要内容为：“福州开发区远大电器有限公司、福建风向标科技发展有限公司：因工作需要，请贵司在2018年3月25日前将撤离租赁场地福州市XX南路XX-XX号商铺时寄存我司暂代保管的设备全部搬离。逾期未搬离的，视为贵司放弃所遗留物品的所有权，我司有权进行清理，并不承担任何责任，你方还应支付由此产生的清理费用。特此函告”。风向标科技公司已回函确认收到上述函件。

2018年3月23日，风向标科技公司向新华发行福州分公司发出《回函》，主要内容为：“贵司2018年3月20日《函》收悉。现回函出（注：如）下：贵司诉我司及福州开发区远大电器有限公司租赁合同纠纷一案，台江区人民法院已立案受理，在该案中，贵司函件中所涉及的代保管设备根据双方约定，由贵司补偿我司。我司已就贵司应当补偿的事宜反诉至台江区人民法院，在台江区人民法院未就此作出裁判前，该保管设备归属不明，我司不同意搬离，敬请贵司做出合适的安排，若导致所保管的设备损失由贵司承担法律责任。特复函！”

另查明，2016年7月，新华发行福州分公司因经营需要口头通知远大电器公司欲提前解除租赁合同。双方为此在2016年7月至2017年2月期间就补偿等事项进行协商。期间，新华发行福州分公司委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司，对因解除租赁合同涉及补偿的资产---二次装修及电器设备在2016年9月12日所表现的市场价值进行评估。2017年2月6日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司作出闽华审评报字[2017]15号《租赁合同解除涉及补偿的福州开发区远大电器有限公司二次装修及电器设备评估报告》，评估报告所载部分内容为：“评估目的：……现因经营需要，需协商解除租赁合同，收回租赁场所，依《合同法》及相关法律规定，需对租赁场所承租方投入的二次装修及电器设备进行补偿；福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司委托福建华审资产评估房地产土地估价有限公司对二次装修及电器设备进行评估，为确定补偿金额，提供价值参考依据。评估对象和评估范围：评估对象为XX新村沿街店面XX-XX层二次装修及电器设备。评估范围包括二次装修面积764.33平方米；电器设备13项；但不包括店面价值和合同违约金等。……评估结论：评估基准日（2016年9月12日），评估对象在原地使用前提下、在满足假设限制条件下重置成本为487340元；评估值为194998元，其中二次装修价值评估值为155517元，电器设备评估值为39481元。”

2017年3月20日，福建风向标冷气设备有限公司更名为福建风向标科技发展有限公司。同日，风向标科技公司变更住所为福建省福州市鼓楼区XX街XX号XX中心XX层XX单元。

诉讼中，新华发行福州分公司陈述，1、讼争店面电费的缴纳方式为，由新华发行福州分公司先行向福州电业局缴纳后，电话通知远大电器公司、风向标科技公司结算。新华发行福州分公司为此提交了一份确认人为“王文琴”、落款时间为2016年1月7日的电费结算单；2、2018年4月11日，新华发行福州分公司委托福州市仓山区闽惠家电维修服务部拆除讼争店面内空调，支出空调拆机费3350元；同日，新华发行福州分公司委托福州合家欢搬家有限公司将前述空调设备搬运至公司仓库，支出搬运费700元。现新华发行福州分公司同意向远大电器公司、风向标科技公司返还上述设备。

诉讼中，远大电器公司、风向标科技公司陈述，1、2016年11月6日，风向标科技公司的法定代表人王国富与案外人陈忠的代理人陈秀钦签订《房产买卖及经纪服务合同》，向案外人陈忠购买坐落于福州市鼓楼区XX中心XX层XX单元（03、07、08）及地下二层52#车位房产，作为风向标科技公司的办公经营场所使用。自2017年6月起，风向标科技公司已实际搬迁至上述地址经营；2、王文琴2016年-2017年系风向标科技公司的出纳，2018年1月已辞职。远大电器公司、风向标科技公司未授权其在电费核对单上签字，也对其是否在电费核对单上签字不知情。3、根据双方约定，讼争店面内的电器设备所有权应归新华发行福州分公司所有，新华发行福州分公司应按照评估报告列明的金额支付补偿款。

本院认为，新华发行福州分公司与远大电器公司签订的《租赁合同》系立约双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。《租赁合同》约定：“租赁期限：2009年4月20日至2019年4月19日止”，现新华发行福州分公司因自身经营需要，在租赁期限尚未届满前即向远大电器公司发出解除租赁合同的意思表示，该意思表示已为远大电器公司知悉并取得远大电器公司同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，双方已就解除租赁合同达成合意。此后，双方磋商的重点已非是否解除租赁合同，而是确定补偿金额。为此，新华发行福州分公司委托评估机构对租赁合同涉及补偿的二次装修及电器设备的市场价值进行评估（评估对象并不包括店面价值和合同违约金等），而远大电器公司亦配合评估。同时，远大电器公司亦为合同解除进行了必要准备，如购买新的办公经营场所、陆续腾空搬离讼争店面等。远大电器公司履约至此并无过错，系守约方，而新华发行福州分公司因提前解除租赁合同，构成违约，系违约方。远大电器公司逾期交租的事由发生在双方的前述磋商期间，且在评估机构评估补偿资产价值期间，上述期间，新华发行福州分公司负有向远大电器公司支付二次装修等补偿款的义务，远大电器公司提出将新华发行福州分公司应付的补偿款抵扣远大电器公司未付的租金（参考评估报告，二次装修的补偿款金额大于2个月的租金金额），符合解约磋商阶段款项结算的交易习惯，亦未损害双方的合法权益。若新华发行福州分公司确不同意租金抵扣补偿款，本着善意履约之原则，应自逾期次日起及时提出书面异议、催讨租金，而非径直发函解除合同。且，新华发行福州分公司已因提前解除合同而违约在先，现复主张对方逾期付租而行使守约方才享有的解除权，实非诚信之举。合同的解除需以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时开始发生法律效力。新华发行福州分公司并非守约方，其关于确认《租赁合同》于2017年3月1日解除的诉请，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新华发行福州分公司与远大电器公司已于2017年10月13日签署《福州市台江区白马南路沿街店面1-2层移交单》，确认移交收回讼争店面，也即《租赁合同》已不再继续履行。据此，本院确认《租赁合同》于2017年10月13日解除。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”远大电器公司占有、使用讼争店面至2017年10月13日，应向新华发行福州分公司支付2016年12月20日至2017年10月13日期间租金共计177921.8元（17335元/月×4个月+18721元/月×5个月+18721元/月÷30日×24日）。新华发行福州分公司诉请远大电器公司支付租金177298元，未违反法律规定及合同约定，本院予以照准。新华发行福州分公司应向远大电器公司退还场地押金45860元及水电费押金5000元。远大电器公司的相关反诉主张，本院予以支持。

关于电费及电费滞纳金。《租赁合同》约定：“乙方每月的电费和水费必须按时交纳，若延期交纳，甲方有权在乙方所交纳的水电费押金中扣除水电费滞纳金（每天按水电费总额的2%计算）”，但租赁合同并未就电费、水费的缴交时间进行约定，且租赁合同约定的滞纳金计算标准过高。诉讼中，双方均确认讼争店面的电费系由新华发行福州分公司先行垫付后，通知远大电器公司缴纳。结合2017年3月17日，新华发行福州分公司发出的《通知》（榕分综[2017]18号）部分内容：“……在此期间我司对贵司所欠缴的租金及水电费进行清账中发现，贵司不仅欠缴我司2016年12月20日至今的租金52005元，还欠缴2014年5月至2015年12月的电费58537.27元……”的表述可知，新华发行福州分公司是在近期清账中才发现部分电费欠缴，现新华发行福州分公司提供的证据不足以证明已于2017年3月17日前通知远大电器公司缴交2014年5月至2015年12月期间的部分电费58537.27元，故其主张2016年1月7日至2017年3月17日期间的电费滞纳金，本院不予支持。但自2017年3月18日起至2017年4月14日期间的滞纳金，本院酌定按58537.27元的日万分之五的标准，由远大电器公司向新华发行福州分公司支付，共计790元（58537.27元×0.05%×27日，四舍五入取整）。新华发行福州分公司未提供证据证明远大电器公司欠缴电费1500元，应自行承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉请主张，不予支持。

关于空调拆机费、搬运费。从新华发行福州分公司将讼争店面的二次装修与电器设备一并委托评估机构予以评估的情形，可推知新华发行福州分公司在磋商阶段曾经同意继续利用讼争店面内的电器设备并给予补偿。但电器设备不属于讼争店面内的装饰装修物，现新华发行福州分公司不同意继续利用、保管前述电器设备，未违反法律约定及合同约定，远大电器公司应将前述电器设备搬离讼争店面。新华发行福州分公司因远大电器公司拒绝主动搬离而支出的搬运费，应由远大电器公司返还。但新华发行福州分公司未能提供空调拆机发票原件且远大电器公司、风向标科技公司对此不予认可，本院对此不予支持。据上，远大电器公司应向新华发行福州分公司支付电器设备搬运费700元。

关于装饰装修残值损失等赔偿金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，如前所述，新华发行福州分公司因提前租赁合同，构成违约，远大电器公司诉请新华发行福州分公司参照闽华审评报字[2017]15号《租赁合同解除涉及补偿的福州开发区远大电器有限公司二次装修及电器设备评估报告》所载：“二次装修价值155517元”的评估结论赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，符合前述司法解释的规定，本院予以支持。但电器设备不属于装饰装修物，而新华发行福州分公司明确表示不同意继续利用并同意向远大电器公司返还，远大电器公司可将电器设备取回，但其关于电器设备的赔偿主张，于法无据，本院不予支持。

远大电器公司及风向标公司关于搬迁费的诉请，未能提供证据予以证明，本院不予支持。

关于风向标科技公司的责任。风向标科技公司于2012年4月1日向新华发行福州分公司递交《报告》，要求将远大电器公司与新华发行福州分公司签订的《租赁合同》的承租人变更为风向标科技公司。新华发行福州分公司接受该《报告》后未明确表示同意，至此，合同主体并未变更。风向标科技公司作为讼争店面的使用人，应对2016年12月20日至2017年10月13日期间的租金承担连带清偿责任。新华发行福州分公司对风向标科技公司的相关诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。

综上，新华发行福州分公司、远大电器公司的诉请，超出本院上述确认部分，本院不予支持。风向标科技公司所提全部反诉诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司与福州开发区远大电器有限公司于2009年4月20日签订的《租赁合同》于2017年10月13日解除；

二、福州开发区远大电器有限公司应当于本判决生效之日起十日内向福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司支付2016年12月20日至2017年10月13日期间租金共计177298元，福建风向标科技发展有限公司对上述款项负连带清偿责任；

三、福州开发区远大电器有限公司应当于本判决生效之日起十日内向福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司支付2017年3月18日至2017年4月14日期间电费滞纳金共计790元；

四、福州开发区远大电器有限公司应当于本判决生效之日起十日内向福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司支付搬运费700元；

五、福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司应当于本判决生效之日起十日内向福州开发区远大电器有限公司赔偿剩余租期内装饰装修残值损失共计155517元；

六、福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司应当于本判决生效之日起十日内向福州开发区远大电器有限公司返还场地押金45860元、水电费押金5000元，共计50860元；

七、综合以上二、三、四、五、六项判决金额，福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司应当于本判决生效之日起十日内向福州开发区远大电器有限公司支付27589元；

八、驳回福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司的其他诉讼请求；

九、驳回福州开发区远大电器有限公司的其他反诉诉讼请求；

十、驳回福建风向标科技发展有限公司的全部反诉诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10482元、反诉案件受理费2915元，共计13397元，由福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司负担9670元（本诉7678元+反诉1992元）；由福州开发区远大电器有限公司、福建风向标科技发展有限公司负担3727元（本诉2804元+反诉923元）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审　判　长　　董　清

人民陪审员　　时湘闽

人民陪审员　　叶维浩

二〇一八年十月二十二日

法官　助理　　江紫沫

书　记　员　　江　梨

第25页共25页

附：一、本判决书所适用的主要法律条文

《中华人民共和国合同法》

第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

二、执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。