某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

云南省昆明市西山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云0112民初18406号

原告：***，男，汉族，1970年8月20日生，现住：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。

原告：**，女，汉族，1973年8月22日生，现住：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。

两原告共同委托诉讼代理人：保东旭，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。

被告：昆明宝华房地产开发有限公司。

统一社会信用代码：91530112592028903G。

住所:云南省昆明市西山区丹霞路2号新东方女人广场1幢第4层。

法定代表人：王坤鹏。

委托诉讼代理人：张孝昆、张颖，云南众济律师事务所律师，特别授权代理。

原告***、**诉被告昆明宝华房地产开发有限公司（以下简称“宝华公司”）、中国银行股份有限公司昆明市官渡支行（以下简称“中国银行官渡支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年9月17日立案后，在诉讼过程中，原告撤回对被告中国银行官渡支行的起诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人保东旭，被告宝华公司的委托诉讼代理人张孝昆、张颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***、**向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告所签订的登记合同号为“ＮＫＭＸＳ00543400”的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。2、判令被告向两原告返还购房款1945386元。3、判令被告向两原告支付按揭贷款利息损失，直到被告向两原告全额偿还购房款中按揭款部分。4、判令被告向两原告支付首付款部分的资金占用损失。5、判令被告向两原告支付违约利息及违约金合计92630.88元。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。【原告在庭审中补充说明第4项诉讼请求变更为自2019年8月16日至递交起诉状之日2021年7月16日共计700天的利息73177.02元，第5项诉讼请求变更为主张违约金19453.86元。】事实与理由：两原告系夫妻关系，两原告于2019年8月16日在被告宝华公司所开发的“海伦堡中央广场”的楼盘购买了位于昆明市西山区××街道××幢××层××号××商铺，两原告与被告宝华公司签订了登记合同号为“ＮＫＭＸＳ00543400”的《商品房买卖合同》，同时于合同签订当日两原告就向被告宝华公司支付了首付款1045386元，剩余购房款项两原告以向被告中国银行官渡支行贷款的形式支付完毕。由于购房时，被告所开发楼盘仍为期房状态，待被告拟向两原告交付商铺时，两原告才发现商铺的实际现状与合同约定的房屋交付平面图完全不一致，商铺内部中央多出了一道面积很大的承重墙，此墙面不仅客观上占用商铺的既有面积，更加严重的是此墙面横立于商铺中间，完全影响了商铺的使用功能和使用价值。被告作为全国规模的专业开发商，建设施工前必然已经知晓实际规划设计与承诺原告的不一致情形，但是仍然在房屋实际状况发生重大变化的第一时间未向两原告告知。根据两原告与被告宝华公司所签订的《商品房买卖合同》所约定，在被告宝华公司的具体施工设计变更，可能会影响买受人所购商品房质量或使用功能等情形出现时10日内，其应当书面通知买受人。但客观上，两原告直至交房时才得知房屋现有状况变化，被告并未履行书面通知的义务，合同约定告知后两原告因此拥有的合同解除权也因此旁落，两原告直至交房时才得知房屋现有状况变化。两原告后续也与被告宝华公司沟通多次，被告承认重大瑕疵交付的事实，但没有提出可具操作性的解决方案。由此，两原告有权基于被告实质变更建筑工程施工设计为由，解除双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告返还已付购房款并追究其相应的违约责任。换言之，由于被告交付的上述涉案商品房与合同确定的房屋平面图相去甚远，多出的承重墙面客观上造成了商铺使用功能的阻碍及商铺物权价值的贬损，双方所签订《商品房买卖合同》的合同目的已明显不能实现。两原告如硬性接受此商铺，今后租售两难，明显有违购买商铺的合同目的及进行此次民事行为的公平原则。被告交付有重大设计变更的商铺行为明显属于根本违约，无论基于买卖双方的合同约定，还是相关法律规定，此商品房买卖合同均应当被解除。综上，为了维护两原告的合法权益，现两原告诉至法院。

被告宝华公司辩称：原告在诉状当中认为合同应当解除有两点理由。一是依据合同的第15条的约定，认为被告进行了设计的变更，被告未进行通知的义务，应当解除。但从被告后续提交的设计图纸上可以看到，2016年设计图纸设计出图，2017年省住建厅于12月份对图纸进行了审查，然后在2020年12月23日进行了竣工验收，所有的章都盖在这张图纸上面，从设计施工到竣工，被告都没有改变过商铺的设计，并没有涉及变更的情形，因为设计变更也是需要建设单位设计、设计单位、施工单位经过一定的审批流程才能够完成的。二、从售楼部当时宣传的图册，还有后续的测绘报告、设计图纸都可以证明，被告方是严格的按照设计的图纸在进行建设。在售楼的时候也是依据当时的设计图纸来进行出图的。被告认为原告作为一个购房者，在购房的时候一定是先看到售楼部的宣传图，当时这个工程在2019年7月份就已经封顶了，封顶以后周围施工用的围栏都已经拆除，是可以到现场看的，被告认为本案诉争商铺的价值将近200万元，实际上原告到现场也是看过有承重墙的，原告是看到现场并接受这个商铺的结构形状才进行了合同的签署。三、原告认为要解除合同的理由是设计变更，但被告没有进行过设计的变更，因此不适用这一条。另，合同中附件房屋的平面图确实是测绘公司或者是被告方公司的失误，给原告的平面图面积是不够的，图纸上的面积算下来只有23.37平方米，但是平面图下面的字面上又是与合同相符的面积，所以这是图纸的失误，相当于面积不全。被告方对此也是认可的，也可以给原告方一定适当的补偿，但是被告认为用合同第15条设计变更为理由解除提出解除合同是不成立的。另，原告认为被告根本违约，导致合同的目的不能实现，而要求解除，但是原告的理由依然是现房和设计图纸相距甚远，如前所述，设计图纸和现房是一致的，只是在签署合同的是作为一个附件，附件一的平面图发生了误差，所以被告不存在根本违约。从商铺来看，原告实际上在签合同的时候已经明知这个商铺的结构了，而且从周边的商铺图也可以看到，这些商铺都是各自有各自的结构，也各自有各自的承重墙在里面的，而且房屋的承重墙并非在铺面的1/2处，因为被告也到现场去看了。被告认为原告在购买的时候对此是没有异议的，现在的情况是原告没有接房，对商铺的功能是否形成了一个障碍、物权价值是否贬损，仅仅是一个自己内心的一个判断，而且原告对房屋的面积、质量也是没有异议的，被告认为这不属于根本违约，合同不应当解除。对原告的诉讼请求第二项到第五项，被告认为原告不应当依据合同的15条来进行解除因此对原告的这些诉讼请求也应当予以驳回。

原、被告为证明其诉讼主张向本院提交了证据，对双方均无异议的质证意见本院予以确认并在卷予以佐证。对双方有异议的证据本院在说理部分予以综合评判。

本院经审理确认法律事实如下：2019年8月16日，原告***、**作为共同买受人，与作为出卖人的被告宝华公司签订《商品房买卖合同（预售）》（登记合同号：ＮＫＭＸＳ00543400），约定两原告向被告购买坐落于昆明市西山区××街道××Ⅱ4-4幢1层Ｓ02号房屋，建筑面积共47.85平方米，房屋总价款1945386元，买受人于2019年8月16日前支付首期房价款1045386元，占全部房价款的53.74%，余款900000元向中国银行股份有限公司昆明官渡支行申请贷款支付。出卖人应当于2020年9月1日前向买受人交付该商品房。合同第十五条设计变更约定：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。2、供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：合同继续履行，双方互不承担责任。该合同附件一是《房屋平面图》，平面图上显示该商铺空间系一个通间，未建有承重墙。两原告在该平面图上签字捺印，被告宝华公司在该平面图上加盖合同专用章。该合同附件十一是《商品房买卖合同》补充协议，其中第十条约定：《商品房买卖合同》第十四条、第十五条关于“规划设计变更”的相关事宜补充如下：（一）因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电记和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房屋内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔。（二）项目内供排水管道、供电线路、安防设备、中水处理、垃圾清运等房屋外部的规划、设计施工等事宜，由甲方按科学布局、合理调整的原则执行并有权自行决定实施方案，在工程建设过程中，甲方有权对小区总平面规划或设计进行优化调整或合理变动，且不再另行通知乙方或征得乙方同意，乙方对于其现状予以认可，并承诺不提出相应异议。（三）甲方未书面通知乙方，乙方要求解除合同的，乙方应当自接收房屋之日起7日内提出解除合同的书面要求，否则视为乙方接受该变更。（四）、由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，甲方不承担违约责任。

同日，两原告与被告宝华公司就上述诉争商铺办理商品房买卖合同登记备案手续。备案表载明付款金额1045386元的付款日期为2019年8月16日。

2019年9月12日，原告***、**作为共同借款人，与作为贷款人的案外人中国银行股份有限公司昆明市官渡支行，及作为保证人的被告宝华公司签订《个人商业用房贷款合同》，约定两原告向该银行贷款90万元用于购买上述诉争坐落于昆明市西山区××街道××路社区××幢××层××号商铺。

同日，案外人中国银行股份有限公司昆明市官渡支行放款人民币900000元。

2020年11月25日，被告宝华公司向两原告发出《收楼通知书》，载明通知两原告于2020年12月22日到现场办理收楼手续。

2020年12月23日，包含诉争商铺在内的坐落于澜香苑（西山区3号片区城中村改造项目A-4地块）1-8栋地上部分办理完毕竣工验收手续。

2021年10月20日，本院向被告宝华公司邮寄送达起诉状副本等应诉材料，被告宝华公司于2021年10月26日签收了应诉材料。

两原告在庭审中陈述，两原告在签订合同时没有样板房，也未看到被告提交的宣传图册，原告方对合同的解除及至今未接房不存在过错。

被告在庭审中陈述，原告购买的商铺内部的三分之一处实际有一道承重墙，但对原告的使用不产生影响，后面可以作为商铺的储藏室使用。平面图纸是不全的。原告当时是看过了有承重墙在商铺内，最后决定购买的，但就此无证据。

本案争议焦点为：1、被告是否存在变更商铺平面图设计结构的行为？2、原告的诉讼请求是否能够得到支持？

本院认为：原告系以直接提起诉讼的方式要求解除合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”之规定，本案应当适用民法典的规定。

关于诉争原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》的效力，本院认为，该合同及补充协议系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应属合法有效，并受法律保护，合同当事人应当恪守履行。

关于被告是否存在变更商铺平面图设计结构的行为及诉争合同约定解除条件是否成就的问题，本院认为，商品房买卖合同签订后，作为标的物的商品房必须具备建筑法第六十一条规定的法定和合同约定的交房条件后，出卖人才能将其交付给买受人占有。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，两原告已按合同约定向被告宝华公司付清了房款，已履行了主要义务，而两原告与被告在签署的诉争《商品房买卖合同（预售）》附件一《房屋平面图》中共同确认的诉争商铺结构户型为没有承重墙隔断的一个通间，然被告实际欲交付给两原告的系在商铺内部三分之一处有一道承重墙隔断的商铺，明显与合同约定不符，导致目前对该商铺难以采取整改及补救措施，并影响了两原告对诉争商铺的使用功能。两原告系基于对被告《房屋平面图》的信任对诉争商铺的户型、结构作出了签字选择，但被告未按合同附件一《房屋平面图》的约定全面履行向两原告交付商铺的义务，已构成违约，根据诉争合同第十五条“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”之约定，被告在变更确立之日起10日内未将诉争商铺户型结构的变更通知两原告，故两原告依合同约定行驶解除权的条件已成就，两原告享有合同解除权，本院对两原告要求解除诉争合同及其补充协议的主张予以支持。

关于合同解除的时间，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，被告中昆公司于2021年10月26日签收了本案的起诉状副本等应诉材料，故诉争合同的解除时间为2021年10月26日。

关于原告要求被告返还全额购房款1945386元及支付按揭贷款、首付款利息及违约金的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，诉争商铺尚未交付，现两原告购房按揭贷款尚未还清，且因无法对商铺内部三分之一处的承重墙采取整改补救措施，故合同解除后，被告宝华公司应当返还两原告基于诉争合同取得的购房款1945386元，并承担相应损失。故本院对两原告要求被告返还购房款1945386元的主张予以支持。至于原告主张的按揭贷款、首付款利息损失，根据诉争合同第15条“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”之约定，原、被告就合同解除后按揭贷款、首付款利息损失未进行过约定，故本院只能依合同约定及原告当庭主张的利率标准确认被告自原告付款之日即2019年8月16日、支付首付款1045386元、及2019年9月12日银行放贷款900000元至被告清偿之日止，按每日万分之一的标准向两原告支付利息，并按全部房价款1945386元的1%向两原告支付违约金19453.86元。

综上，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条、第十六条、第二十九条之规定，判决如下：

一、于2021年10月26日解除原告***、**与被告昆明宝华房地产开发有限公司于2019年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（登记合同号：NKMXS00543400）。

二、由被告昆明宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***、**购房款人民币1945386元。

三、由被告昆明宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***、**支付以人民币1045386元为基数，自2019年8月16日起至款项实际清偿之日止，按每日万分之一计算的利息。

四、由被告昆明宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***、**支付以人民币900000元为基数，自2019年9月12日起至款项实际清偿之日止，按每日万分之一计算的利息。

五、由被告昆明宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***、**违约金人民币19453.86元。

六、驳回原告***、**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费已减半收取人民币2926元（原告已预交），由被告昆明宝华房地产开发有限公司负担（于支付上述款项时一并支付原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。

审判员　　周亚兰

二〇二一年十二月一日

书记员　　普茜茜