某某、中国联合网络通信有限公司泰州市分公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰州市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1204民初903号 原告：***，男，1973年2月24日出生，汉族，住泰州市**区。 委托诉讼代理人：***，泰州市高港区大泗法律服务所法律工作者。 被告：中国联合网络通信有限公司泰州市分公司，统一社会信用代码91321291725223404G，住所地泰州市凤凰东路98号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**（该公司员工），男，1992年4月16日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 第三人：*****通讯器材经营部，统一社会信用代码92321204MA1UKQ495C，住所地泰州市**区张甸镇张甸村。 经营者：**，男，1986年8月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市，现住泰州市**区。 原告***与被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司（以下简称联通泰州分公司）、第三人*****通讯器材经营部（以下简称振超经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出（2020）苏1204民初2674号民事判决书。被告联通泰州分公司不服该判决提起上诉，泰州市中级人民法院于2021年2月7日作出（2020）苏12民终2765号民事裁定书，裁定撤销上述判决并发回重审，本院于同年2月22日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人***，被告联通泰州分公司委托诉讼代理人***、**，第三人振超经营部经营者**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.被告支付尚欠的2020年度房租60000元；2.被告继续履行2019年1月21日与原告签订的房屋租赁合同；3.被告支付逾期付款的违约金（自2020年1月20日起至被告实际付清之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将泰州市**区、建筑面积为110平方米的门面房出租给被告及第三人用于开办联通张甸营业厅，租赁期限为3年，自2019年1月20日至2022年1月19日止，年租金为100000元，其中被告承担70000元，第三人承担30000元，支付期限为每年1月20日前付清当年度租金；合同签订后，被告于2019年1月20日前支付70000元，第三人支付30000元。2020年1月20日至2021年1月19日的租金，第三人于2020年1月23日支付租金40000元，被告未能给付，故被告尚欠2020年度租金60000元。现被告不但不向原告支付租金，还企图单方违约，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告联通泰州分公司辩称，原、被告及第三人共同签订案涉房屋租赁合同，被告及第三人已按照合同约定提前两个月书面通知原告解除合同，并通知原告2020年6月19日前收房，所以该合同已于2020年6月19日解除。按照合同约定，至2020年6月19日计5个月的租金为41667元，第三人已付40000元，租金仅有1667元未给付，故原告的第一项诉讼请求与事实不符，请求法院不予支持；鉴于案涉房屋已于2020年6月10日腾空，该租赁事实上已经不能继续履行，根据合同法第一百一十条的规定，原告诉请继续履行不应支持；被告同意按照合同约定承担剩余租金1667元逾期付款的违约金及提前解除合同的违约金。请求依法判决。 第三人振超经营部述称，第三人已于2020年1月23日支付房屋租金40000元，并已于2020年6月10日腾空搬出。请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：1.2019年1月21日，原、被告及第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告及第三人共同承租原告位于建筑面积为110平方米的房屋，用于第三人开办联通业务，租期为3年，自2019年1月20日至2022年1月19日，年租金为100000元，其中被告承担70000元，第三人承担30000元，被告和第三人各自独立向原告承担租金给付责任，租金于每年1月20日前付清，并约定如逾期支付租金，应按逾期租金金额每日万分之五计算违约金，如确因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知原告，解除合同，并支付剩余租期内应交租金总额5%的违约金，等。 2.合同签订后，原告按约将房屋交付被告及第三人，被告及第三人交纳了2019年至2020年的租金100000元。2020年1月23日，第三人向原告交付40000元，在审理过程中，第三人明确其中30000元系其支付的2020年至2021年度的租金，另10000元是代被告缴纳的租金，被告亦予认可。 3.2020年4月14日、4月27日，被告两次向原告发出由被告及**签署的退租函，其中明确自2020年6月19日解除租赁合同，**已支付的40000元，为被告与**共同支付的2020年1月20日至6月19日的租金，尚欠1700元，被告愿意按照合同约定支付逾期付款的违约金和提前解除合同的违约金。 4.2020年4月16日，原告向被告发出催款函，要求被告在收函后7日内结清所欠租金60000元及逾期给付的违约金；2020年5月6日，原告向被告发出回复函，不同意被告解除房屋租赁合同，并要求被告继续履行合同。 5.案涉房屋系原告于2008年5月30日通过拍卖购买取得。 6.审理中，第三人**其已另行在张甸苏果超市东侧租赁了大约130平方米的房屋用于经营，年租金80000元。 7.被告及第三人至今尚未向原告交还承租房屋，但原告已于2020年8月4日在案涉房屋上张贴了招租广告。 上述事实有房屋租赁合同、退租函、催款函、回复函、原江苏省**市国家税务局出具的证明、拍卖成交确认书、发票、谈话录音、照片及当事人**等予以证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系房屋租赁合同纠纷，相关事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，本案中，原、被告及第三人签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，原告向被告及第三人交付了案涉房屋，被告及第三人应按约定各自承担交纳租金的义务。在合同履行过程中，被告及第三人交纳了2019年至2020年度的租金，2020年1月23日，第三人向原告交纳40000元，在审理过程中，第三人明确其中的30000元系支付的2020年至2021年度的租金，另10000元是代被告交纳的租金。被告未向原告交纳2020年至2021年度的租金，并于2020年4月14日、4月27日两次向原告发出由被告及**签署的退租函，要求解除与原告签订的房屋租赁合同，且第三人在他处另租房屋用于开办联通业务，原告亦张贴招租广告，欲将案涉房屋重新出租。本院认为，被告及第三人已用自己的行为明确表明了不再履行与原告签订的房屋租赁合同，原告亦以重新招租的行为予以默许，原、被告及第三人签订房屋租赁合同的合同目的已无法实现，故原告要求被告继续履行2019年1月21日与原告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持，案涉《房屋租赁合同》以原告张贴招租广告之日，即2020年8月4日予以解除。 合同解除后，被告应按约向原告支付的费用有：2020年1月20日至2020年8月3日的房屋租金27632元（196天×192元/天-第三人代为支付的10000元）及违约金2708元（27632元×196天×0.0005）,2020年8月4日至实际交付房屋之日止每日192元的房屋占有使用费及违约金5117元（剩余租期533天×192元/天×5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告***与被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司、第三人*****通讯器材经营部于2019年1月21日签订的《房屋租赁合同》，于2020年8月4日予以解除。 二、被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告***房屋租金27632元及违约金2708元。 三、被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司、第三人*****通讯器材经营部于本判决生效之日起十五日内向原告***交还坐落于泰州市**区面积110平方米的房屋。 四、被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告***自2020年8月4日起至实际交付房屋之日止每日192元的房屋占有使用费及违约金5117元。 五、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息及***行金。 案件受理费1300元，由被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司负担（原告同意其预交的案件受理费1300元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1300元。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年七月二十二日 法官　助理　　王　璐 书　记　员　　*** 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方***行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。