某某、上海皇冠建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)苏07民终457号

上诉人（原审原告、案外人）：***，女，1963年3月15日生，汉族，住连云港市海州区。

委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海皇冠建筑工程有限公司，住所地上海市。

法定代表人：金郁，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李寒松，江苏明亮律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。

法定代表人：陈昌元。

上诉人***因与被上诉人上海皇冠建筑工程有限公司（以下简称上海皇冠公司）、连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2021）苏0706民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审,由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定以房抵债仍是金钱之债明显是错误的。理由是,2013年9月6日，荣阳房产公司向上诉人借款110万元，后未偿还，2014年3月份经连云港市新浦区人民法院（以下简称新浦区法院）判决，荣阳房产公司向上诉人支付105万本金及利息，但该款一直未偿还。2014年5月份申请执行，在执行中，上诉人与荣阳房产公司协商达成，荣阳房产公司将连云港市海州区室、室、室房产出售给上诉人抵充借款，并保证产权清晰；签订协议后，荣阳房产公司将房产交付于上诉人，因涉案楼盘不能办证，未能及时办证。虽上诉人与荣阳房产公司之前是金钱债务，但双方签订以房抵债协议，双方之间存在房产买卖合同，上诉人房款付清且以交付履行完毕，参照最高人民法院第72号指导案例，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同具有法律效力，故上诉人款项应是购房款，而不应当是债权。二、一审判决认定上诉人不是消费者购房人明显是错误的。上诉人至今没有一套住房，在一审开庭时明确讲其中一套是自己居住的，购房人不是消费者是什么？综上，请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。

上海皇冠公司答辩称，上诉人上诉理由均不能成立。一、涉案房产是上海皇冠公司垫资所建，海州区法院于2018年作出的民初712号民事判决书已确认上海皇冠公司对垫资所建的29号楼工程，依法可以折价或拍卖的价款中优先受偿。该判决已认定荣阳房产公司未能按约如期支付工程进度，导致工程在主体封顶后停工，应承担相应的违约责任。该房屋至今未竣工，电梯门窗水电均未安装，该工程至今是烂尾楼工程。二、本案争议焦点为以房抵债协议是否能对抗法院涉案房产的执行。海州区法院（2018）苏0706民初712号判决已明确判令上海皇冠公司在41983509.58元范围内对荣阳房产公司、、号楼工程依法可折价或拍卖的价款优先受偿，所涉的、、房产属于上海皇冠公司享有优先受偿权范围，依法有限保护。***所称的以房抵债协议，设立目的在于消灭旧的金钱之债。以房抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质仍然是金钱之债。涉案房产的物权并未发生变动。该以房抵债协议无论是否真实，均未履行完毕。故，***对涉案房产享有的金钱之债不能对抗上海皇冠公司享有的价款优先受偿权。三、2019年2月14日，海州区法院曾对***所诉的以房抵债房产、、室进行过公开拍卖。其中室已经拍卖成交，其余两套房产没有拍卖成交，详见海州区法院2019年1月23日拍卖公告，***对于上述拍卖并没有提出执行异议。而上海皇冠公司提出执行异议，最终海州区法院将室拍卖成交款依法优先移交上海皇冠公司，其余两套房屋则依法定优先权裁定给上海皇冠公司。四、荣阳房产公司共有140余件执行案件，该公司早已资金断裂。五、海州区法院（2018）苏0706民初712号判决认定2017年9月19日号、号、号楼商品房获得《商品房预（销）售许可证》。而***并未办理正规的商品房买卖手续，因此不能认定其为购房消费者。六、上诉人在上诉理由中所依据的最高人民法院指导案例与本案无关联性。最高人民法院案例中的商品房买卖，以房抵债是经过乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了商品房买卖登记的正规手续，而***所诉的本案其也自认没有办理商品房买卖登记，因此，不发生物权转移的效力。综上，一审判决合法有效，请求二审法院予以维持。

经审理查明，2018年3月7日，一审法院对上海皇冠公司与荣阳房产公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏0706民初712号民事判决：一、解除上海皇冠公司与荣阳房产公司于2014年3月25日签订的住宅小区号、号、号楼及人防地下室《建设工程施工承包合同书》；二、上海皇冠公司在41983509.58元范围内对荣阳房产公司住宅小区号、号、号楼及人防地下室在工程依法可以折价或拍卖的价款中优先受偿；三、荣阳房产公司于判决生效之日起十日内给付上海皇冠公司工程款15155517.77元及利息（按月利息1.5%，从2018年1月22日起算至实际给付之日止）。

根据上海皇冠公司的申请，一审法院于2018年5月29日立案强制执行，案号为（2018）苏0706执2258号，后该案终结本次执行程序。2020年5月13日，一审法院恢复执行，案号为（2020）苏0706执恢836号。2020年6月4日，一审法院依法查封连云港市海州区室、室、室等房产。2021年2月7日，一审法院作出（2020）苏0706执恢836号执行公告，要求被执行人荣阳房产公司十日内履行完毕生效法律文书确定的义务，逾期一审法院将依法对涉案房产予以询价、评估、拍卖、变卖、抵债。案外人***对本案执行标的提出异议后，一审法院于2021年6月8日作出（2021）苏0706执异160号执行裁定，驳回***的异议请求。

***不服上述裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉称，***系连云港市海州区室、室、室房产所有权人，上海皇冠公司无权申请执行涉案房产。20l3年9月6日，荣阳房产公司向***借款110万元，后未偿还，2014年3月份，经新浦区法院判决，荣阳房产公司向***支付105万本金及利息，但该款一直未偿还。2014年5月份申请执行，在执行中，***与荣阳房产公司协商，荣阳房产公司将涉案房产出售给***抵充借款，并保证产权清晰；签订协议后，荣阳房产公司将房产交付于***，因涉案楼盘当时验收不能办证，未能及时办证。虽***与荣阳房产公司之前是金钱债务，但双方签订以房抵债协议，双方之间存在房产买卖合同，***房款付清且已交付履行完毕，也非***原因导致房产未及时登记，***系房产所有权人，上海皇冠公司无权申请执行涉案房产。请求：1、对连云港市海州区室、室、室房产停止执行，确认上述房产归***所有；2、被告承担本案诉讼费用。

一审法院另查明，2014年3月20日，新浦区法院就***诉荣阳房产公司、张斌民间借贷纠纷一案，作出（2014）新民初字第0722号民事判决：一、荣阳房产公司偿还***借款105万元及利息（其中100万元的利息，从2013年9月6日起，另5万元的利息，从2013年12月17日起均至判决书确定给付之日止均按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；二、张斌对上述款项100万元及利息承担连带责任。该判决已生效。

再查明，***另举证以下证据：（一）2015年6月24日，***（乙方）与荣阳房产公司（甲方）签订《买卖合同》一份，约定：甲乙双方经过平等协商，本着合法自愿卖给乙方，抵充借款……1、甲、乙双方经对账确认，截止到2015年6月24日为止，甲方共计欠乙方合计人民币计144.79万元整，乙方以此款作为下列购房款（以结算对账为准）。2、甲方同意用其所有的位于连云港海州区小区：面积91.48平方，面积91.48平方，面积91.48平方，共三套房产卖给乙方，等预售许可证下来，可以网签时给乙方办理网签买卖合同。3、上述三套房产面积以产权处测绘面积为准，多退少补。4、甲方保证上述房产的产权清晰，对外无争议，不出现一房两卖……

（二）2021年3月29日，***（乙方）与荣阳房产公司（甲方）签订《补充协议书》一份，约定：甲、乙双方于2015年6月签定《买卖合同》，甲方于2017年11月已将连云港市海州区小区、、房屋交付给乙方，因水、电不通，现就《买卖合同》的内容补充如下：一、甲方要求乙方每套房屋给付5万元，保证水、电、门窗完好，并要求乙方于2021年3月29日前给付。二、甲方收到上述15万元后，保证连云港市海州区小区、、房屋无任何争议，并保证水、电、门窗于2021年5月1日前完好……

（三）2021年3月29日，荣阳房产公司出具《收据》一份，载明交款单位为***，收款方式转账，人民币15万元，收款事由为：、、，交房后补水、电、门窗款。

上海皇冠公司对***举证的上述三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

***与上海皇冠公司均认可：案涉三套房产至今未办理初始登记。

一审法院认为，本案争议焦点为：***对案涉三套房产的权利，能否对抗被告上海皇冠公司享有的工程价款优先受偿权。

一审法院认为，一、案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。

二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

根据上述批复，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当从严把握，不宜扩大适用。本案中，***与荣阳房产公司系民间借贷法律关系，一审法院对其民间借贷一案已作出生效判决。即便***举证的房屋买卖合同及补充协议属实，根据房屋买卖合同的内容，一审法院认为认定为以房抵债更为适宜。而设立以房抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以房抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，更毋论对抗建设工程价款优先受偿权。

退一步讲，即便如***诉称其与荣阳房产公司之间的借款已通过签订房屋买卖合同的方式转化为购房款，***已由民间借贷的债权人转化为案涉三套房产的房屋买受人，鉴于***并非消费者购房人，故其仍不能对抗建设工程价款优先受偿权。

综上，***对案涉三套房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回其停止执行的诉讼请求。鉴于案涉房产至今未办理初始登记，更未过户至***名下，物权并未发生转移，故***确认案涉三套房产归其所有的诉求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。荣阳房产公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉，依法应承担举证不能的法律后果。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定之规定，一审法院遂于2021年8月30日作出（2021）苏0706民初5386号民事判决：驳回***的诉讼请求。

经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院二审期间，上诉人***向本院提交（2016）苏0706执恢186之二执行裁定书一份，主要证明，邵珠莉和***在2014年一起起诉，后在执行中，邵珠莉由法院裁定将查封房屋直接裁定给了邵珠莉，而***在执行中与荣阳房产公司在2015年6月24日达成了案涉房屋买卖合同，荣阳房产公司于2017年11月将涉案三套房屋交付给了***。双方在该诉讼执行过程中达成的房屋买卖合同，而被上诉人的判决书是在18年之后，我们房屋买卖合同并不损害被上诉人的权益。如果我们当时不签订买卖合同，法院也会将涉案房屋裁定给***。

被上诉人上海皇冠公司质证称，对于上诉人所举证的海州区法院执行裁定书，真实性没有异议，关联性有异议，邵珠莉的裁定书与本案没有关系。***并未取得海州区法院执行裁定，将该三套房屋裁定给***。没有证据可以证明，2017年11月荣阳房产公司将上诉三套房产交付给***。另，涉案房产上海皇冠公司在2017年6月已经诉讼保全，案号为（2017）苏0706民初5068号的判决就有体现，并且该房屋是在建工程，法院在判决中已经认定，不存在上诉人所说的交付问题。上诉人与荣阳房产公司恶意串通，抢占涉案房产。

本院对上述证据认定如下：从内容上看，（2016）苏0706执恢186之二执行裁定书与本案无关，本院不予采信。

被上诉人提交证据：一、2019年海州区法院发布的拍卖公告，公告中明确涉及到、、室，是其他申请执行人申请拍卖的，***没有提出任何执行异议，而上海皇冠公司提出异议主张优先权；二、（2017）苏0706民初5068号民事判决，证明该工程是在建工程，同时涉案的29号楼已经被申请诉讼保全；三、（2018）苏0706民初712号民事判决，证明被上诉人对上述房产享有优先受偿权，而本案被上诉人不享有以房抵债的权利；四、上诉人上诉所称的最高人民法院的指导性案例（2015）民一终字第180号民事判决，第一页已明确案例中的房屋是签订了正规的商品房预售合同，并且到乌鲁木齐市房屋产权交易中心备案登记。证明该指导性案例，与***上诉所称是完全不一致的。如果***与荣阳房产公司办理了上诉房屋买卖登记，那么则产生了物权转移的效力，即便***诉称以物抵债在没有办理产权转移的情况下，该以物抵债不能成立。

上诉人***质证称，一、对于拍卖，***不知情，拍卖之后，***知道后提出异议，并不代表***对此没有异议。二、对2017年判决书，真实性无异议，但该判决并不能证明涉案房屋查封的时间是在2017年6月，我们没有看到相关查封。况且，涉案房屋已经于2015年6月已经抵给***。三、对2018年判决真实性无异议，但判决确认行使优先权是在2018年之后，而本案中涉及到的是在2015年已经以房屋买卖方式卖给了***，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，本案中工程优先受偿是发生在18年之后，而案涉房屋买卖是在2015年，优先权不能对抗***的买卖合同。四、对于最高人民法院判决书真实性无异议，该判决书认定以债抵房是具有法律效力的，并且对抗查封，至于被上诉人所讲房屋买卖合同应当到产权部门交易备案登记。买卖合同是否具有法律效力，要看房屋是否有明确的房屋位置、面积、价格等条款。***与荣阳房产公司签订的房屋买卖合同，完全符合商品房买卖合同的要件。从而也可以说明***买卖合同是有效的。

本院对被上诉人提交的上述证据认定如下：上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认，但证据一拍卖公告与本案无关，即便***当时未及时提出异议，并不影响其在本案中主张权利；证据二（2017）苏0706民初5068号民事判决已发生法律效力，本院对该判决载明的事实予以确认，该判决认定涉案工程尚未竣工，并查明在该案审理期间，对坐落于连云港市海州区小区号楼等55套房产进行了保全；（2018）苏0706民初712号民事判决属于本案执行依据，不属于新证据；（2015）民一终字第180号民事判决所涉案例已在一审中由上诉人提供，不属于新证据。

本院另查明，***在提交给海州区法院的《执行异议书》中载明“2014年3月20日海州区人民法院（2014)新民初字第0722号民事判决书生效后，由于被执行人连云港市荣阳房地产开发有限公司未有资金还款，双方于2015年6月24日签定《买卖合同》，即用连云港市海州区、、的购房款抵充借款，故上述房屋已归异议人所有”。

再查明，(2018)苏0706民初712号判决认定，2017年9月19日，案涉三套房产所属的连云港市海州区号楼商品房获得《商品房预（销）售许可证》。

本院认为，本案的争议焦点为，***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉房屋建设工程价款优先受偿权的确立、以房抵债行为均发生在民法典实施前，故对***就案涉房屋享有的权益与上海皇冠公司享有的建设工程价款优先受偿权关系的认定，应当适用民法典实施之前的相关法律。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，结合本案具体情况，在上海皇冠公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权的情况下，主张购买案涉房屋的***必须属于商品房消费者，并在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件下，方可对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。

第一，消费者购房人的期待权优先于建设工程价款优先受偿权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。因此，对于消费者购房的认定应着重把握是否为居住需求。本案中，从***的陈述及其所举证的案涉《买卖合同》签订的原因及内容等案件相关事实来看，***并非出于居住需要而向荣阳房产公司购买案涉房产，而是因荣阳房产公司无资金向***偿还借款，***出于冲抵借款的目的，在荣阳房产公司尚未获得案涉楼房《商品房预（销）售许可证》的情况下，即和荣阳房产公司就案涉三套房产签订《买卖合同》，通过以房抵债的方式实现债权。因此，综合案件事实，难以认定***系为居住需求一次性购买了超出居住所必需的案涉三处房屋。

第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，审判实践中，该项所指的“买受人名下”并非仅是指买受人个人名下，而是作宽泛的理解，将买受人及对其有扶养义务的人作一并考虑，只要买受人或对其有扶养义务的人名下有房屋，即可视为买受人已有居住用房。本案中，***并未举证证明自己或对其有扶养义务的人名下无其他居住用房，因此，***的请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件，难以认定***对案涉三套房屋享有消费者物权期待权。

至于***所提的最高人民法院发布的第72号指导案例，经查，该案例与本案案情并不相同或类似，况且本案中，即便***与荣阳房产公司就案涉三处房产签订的《买卖合同》合法有效，如前所述，***对案涉房屋也不享有足以排除执行的消费者物权期待权。

综上，在上海皇冠公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权的情况下，***所举证据不足以证明其于案涉三处房屋属于消费者购房人而享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院对其诉求不予支持并无不当。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14250元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李红梅

审 判 员　王学明

审 判 员　乔永礼

二〇二二年五月十九日

法官助理　于学金

书 记 员　王诗语

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。