某某、广州珠光实业集团有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市从化区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0117民初6322号 原告：***，女，1981年3月21日，汉族，住广东省广州市从化区。 委托诉讼代理人：***，广东径文律师事务所律师。 被告：广州珠光实业集团有限公司，住所地：广东省广州市从化区***御苑雅街8号，统一社会信用代码：91440101562270547M。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1988年8月21日出生，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。 第三人：广东南光建筑工程有限公司，住所地广东省梅州市丰顺县留隍镇(**)车头原卫生院址自编5号301室，统一社会信用代码914414237962644146。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**粤，女，1992年4月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系该公司员工。 原告***与被告广州珠光实业集团有限公司及第三人广东南光建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年8月31日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告广州珠光实业集团有限公司的委托诉讼代理人***及第三人广东南光建筑工程有限公司的委托诉讼代理人**粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求并变更为：1、被告向原告支付逾期交房的违约金125275元(以1354324元为计算基数，按每日0.05%计算，自2020年7月1日起至被告交付房屋止即2021年1月1日合计185天)；2、被告向原告支付迟延办证的违约金162519元(以1354324元为计算基数，按每日0.05%计算自2021年10月1日起至被告实际取得《房地产权证》之日止，暂算至2022年6月30日合计240天)；3、由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告就以1354324元的价格购买由被告开发的，位于广州市从化区江埔街珠江御景山水花园24栋2**1006房，并于2018年9月28日签订《广州市商品房买卖合同》和《房屋装修合同》，《广州市商品房买卖合同》的第十三条、十四条约定被告应在2020年6月30日前交付房屋，如未能按合同规定的期限交房，自约定交房期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。但被告直至2021年1月1日才交付楼房给原告，原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交房应按照约定承担违约责任，自2020年7月1日起，被告每日应向原告支付逾期交楼违约金125275元。双方签订的《广州商品房买卖合同》第二十一条约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。根据该条约定，被告应在2021年10月1日前办妥产权登记证，但时至今日，被告仍未依约办妥。根据第二十二条约定，被公告应承担迟延办证的违约责任，自2021年10月1日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准计算向原告支付违约金共162519元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、广州市商品房买卖合同；2、房屋装修合同；3、购房发票、收据。 被告广州珠光实业集团有限公司答辩称：我方不同意原告的诉讼请求，1、关于原告诉请涉案房屋存在逾期交楼的意见，受制于政府限价的影响，涉案房屋在交易时采取了双合同的方式交易，即由原告同时签署商品房买卖合同和装修合同，商品房买卖合同和装修合同共同构成了双方交易的全部内容，因此涉案房屋约定的交付日期应当以最后约定的交付日期也即装修合同约定的日期为准，我方在装修合同约定的交付日期前向业主寄发了交付通知，履行完毕了通知义务，不存在逾期交楼的法律责任，由于原告因自身原因而迟延前来办理交付手续，应该由原告自行负责，综上，我方认为我方不构成逾期交楼，原告诉请的交楼违约金没有法律依据和合同依据。2、关于原告诉请涉案房屋的逾期办证违约金的答辩，原告诉请的逾期办证违约金的计算方法与双方合同约定的不符，根据双方合同的约定，逾期办证违约金的计算方法应当是已付房款乘以百分之一除以365天再乘以逾期天数，原告主张的办证期限和逾期办证违约金的起算日期与双方合同约定不符，根据双方合同的约定，涉案房屋的办证期限是自业主实际收楼之日起550日内，因此逾期的起算日期应当是业主实际收楼后550日的办证期限届满后的次日。由于原告至今仍未办理涉案房屋的交付手续，因此涉案房屋的办证期限尚未起算，我方不存在逾期办证的事实。综上答辩我方认为，原告的诉请没有法律依据和合同依据，请求法院依法驳回。 被告为证明其主张向本院提交以下证据：1、购房合同；2、《房屋装修合同》；3、《房屋装修验收交接通知函》（复印件）；4、《房屋装修验收交接通知函》寄件单；5、《房屋装修验收交接通知函》的妥投证明。 第三人广东南光建筑工程有限公司述称，与被告广州珠光实业集团有限公司的答辩意见一致。 经审理查明，2018年10月21日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订了《房屋装修合同》，约定：第一条、工程装修概况：1、工程装修地点：从化区珠光御景山水花园莘学二街24栋2**1006房。2、委托内容：甲方委托乙方代为验收商品房，代为办理商品房毛坯交付相关手续。甲方不可撤销地委托乙方按本合同附件2室内装修设计平面图及附件3室内装修标准对该商品房进行装修并由甲方承担相应的责任。3、承包方式：乙方包工包料。第二条、工程装修价款及付款方式：1、本工程建筑面积（即销售建筑面积为90.22平方米，装修单价为2520.35元/平方米，装修总价款：227386元）。该装修工程为固定总价包干，上述装修总价款已包括设计、施工、材料、人工、搬卸、清运、面积差异及税金等全部费用。甲方应于签订房屋装修合同后按付款计划向乙方支付齐上述装修总价款。乙方收款后向甲方出具相应数额的收据，待乙方通知，甲方凭该收据换取发票。2、付款计划：分期付款方式：①甲方于签订房屋装修合同时交付定金10000元；②甲方于2018年10月2日前支付装修款227386元，若甲方未准时付款，将取消甲方准时付款折扣95折，折合金额为11968元。第三条、工程工期：按《乙方商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底最后一天前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。第四条、验收移交：1、装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续，否则，自该移交通知书所载明移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。2、甲方在验收时就装修、装饰、设备等如有异议，应当在验收当天一次性提出书面异议，如经乙方查核问题属实，该等问题均属于本装修工程的质量保修范围，乙方将按合同约定进行保修，甲方不得以此问题拒绝办理验收移交手续，否则，自移交通知书约定的移交期限届满之日起视为实际移交，乙方不承担任何延迟移交责任。 2018年11月12日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201811147885），约定：第四条、合同标的物基本情况：乙方所购买商品房为珠光御景山水花园24栋第10层1006号房，房屋地址：从化区江埔街珠光御景山水花园24栋2**1006房。该商品房合同约定建筑面积共90.22平方米。第七条、计价方式和价款：甲方与乙方约定该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15456.56元，总金额1126938元。第八条、付款方式：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付全部房价款的50.31%即566938元，剩余房款560000元须于2018年11月12日前申请办理银行按揭手续；第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2020年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条、产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任：1.甲乙双方共同办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。合同附件八补充协议：12、甲乙双方对本合同第二十一条约定如下：甲方协助乙方办证，并于该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构办理过户手续。甲方递件后，因政府或乙方原因导致延迟出证的，甲方不承担责任。本条第一款约定的“该商品房交付之日”是指：若该商品房提前收楼，则为合同约定交付之日；若该商品***收楼，则为乙方实际收楼之日。13、……甲方逾期办证的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金；未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向乙方支付违约金。逾期超过一年的，乙方有权提出退房，甲方按已付房款的1%赔偿乙方损失，并将乙方已付房款退还给乙方。 2020年12月18日，第三人向原告出具《房屋装修验收交接通知函》，载明：原告委托珠光流溪御景山水花园小区24栋2**1006房屋已按《装修合同》及其附件的装修标准装修完毕，已达到使用条件，原告于2020年12月31日前办理房屋验收手续，若原告未依时办理收楼手续的，则视原告已于2020年12月31日收楼。该通知函加盖第三人的公章。后第三人通过EMS向原告《广州市商品房买卖合同》（预售）中约定的通讯地址邮寄上述通知函。 再查，原告于2021年1月1日签署了收楼表格。 另查，广州御盈房地产有限公司于2019年3月26日名称变更为广州珠光实业集团有限公司。 2022年11月21日，被告提交情况说明一份，内容为：“截止2022年11月21日，案涉房屋因大确权的问题，暂不具备为业主办理不动产权证的客观条件。” 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实持续发生在《中华人民共和国民法典》实施后，故本案适用《中华人民共和国民法典》规定。本案涉及以下几个争议焦点：一、关于涉案合同的效力问题；二、被告是否应支付逾期交房违约金的问题；三、被告是否应支付逾期办证违约金的问题。 一、关于涉案合同的效力问题。 原告与被告之间签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定，依法对双方产生约束力。关于原告与第三人签订的《房屋装修合同》，从内容上看并不能反映是原告根据自己的意愿自主选择第三人作为装修人，且自主决定装修的风格、材料、价款和时间等内容。由此可见，第三人实质上是被告为完成必要的商品房配套装修工程而延请的工程施工单位。结合被告及第三人在庭上的自认，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，被告及第三人为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”涉案《房屋装修合同》因以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故而无效。至于《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同》（预售）构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同》（预售）约定的购房价1126938元+《房屋装修合同》约定的装修款227386元=1354324元。 二、关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。 本案中，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）约定的交房日期为2020年6月30日前交付；但《房屋装修合同》中第三条约定：“按《乙方商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底最后一天前完成装修工程。”第四条约定：“1、装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续，否则，自该移交通知书所载明移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。2、甲方在验收时就装修、装饰、设备等如有异议，应当在验收当天一次性提出书面异议，如经乙方查核问题属实，该等问题均属于本装修工程的质量保修范围，乙方将按合同约定进行保修，甲方不得以此问题拒绝办理验收移交手续，否则，自移交通知书约定的移交期限届满之日起视为实际移交，乙方不承担任何延迟移交责任。”该部分约定的内容应为商品房买卖合同的一部分，合法有效。故被告应在《广州市商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底即2020年12月31日前向原告交付涉案房屋，根据被告提交的《房屋装修验收交接通知函》及寄件单、妥投证明显示，被告已在约定的期限内向原告发出收楼通知，并未违约，原告实际收楼时间为2021年1月1日。故对于原告主张被告支付逾期交楼违约金的诉请，本院不予支持。 关于被告是否应支付逾期办证违约金的问题。 原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件约定：被告协助原告办证，并于该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构办理过户手续。而涉案房屋的交付日期为2021年1月1日，故被告应自2021年1月1日起550日内，即最晚应于2022年7月4日前为原告到房地产登记机构办理不动产登记证书的递件过户手续。但被告截止至一审辩论终结前仍未为原告到房地产登记机构办理不动产登记证书的递件过户手续，已构成违约，被告理应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金计算标准的问题，根据《广州市商品房买卖合同》（预售）中第二十二条约定如因被告未履行相关义务造成双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；合同附件八补充协议第13条约定被告逾期办证的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向原告支付违约金。原告主张附件补充协议为格式合同，应属无效。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”经审查，被告提供的《补充协议》虽为格式合同，但合同条款并无法律规定无效的情形，也无明显减轻自身责任或加重对方的责任、限制或排除对方主要权利的情形，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，根据合同附件八补充协议的约定，被告应向原告支付已付房款总额（元）即1354324元×1%÷365天×至实际办证之日的违约天数的违约金。 关于逾期办证违约金计算截止时间的问题。根据被告于2022年11月21日提交的情况说明显示，涉案房屋尚不符合合同约定以及法定的办证条件，鉴于涉案房屋具备办证条件的时间不确定，本院认为被告支付逾期办证违约金自2022年7月5日计算至2022年11月21日，共计140天。至于2022年11月22日起至涉案房屋具体符合办证条件之日止房逾期办证违约金，原告可待涉案房屋具备办证条件后与被告另行协商或另案主张。 综上，被告应向原告支付2022年7月5日至2022年11月21日，共计140天的逾期办证违约金5194.7元（总房价1354324元×1%÷365天×140天=5194.7元）。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第四百六十五条、第五百零八条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 被告广州珠光实业集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付2022年7月5日至2022年11月21日的迟延办证违约金5194.7元； 驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2808.5元，由原告***负担2757.5元；被告广州珠光实业集团有限公司负担51元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　*** 二〇二二年十一月二十八日 书记员　　**珊