钟国标、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终3630号 上诉人（原审原告）：钟国标，男，1970年10月20日出生，汉族，住广东省广州市从化区。 上诉人（原审原告）：***，女，1974年7月11日，汉族，住广东省广州市从化区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东径文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州珠光实业集团有限公司，住所地广东省广州市从化区***御苑雅街8号，统一社会信用代码91440101562270547M。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原审第三人：广东南光建筑工程有限公司，住所地广东省梅州市丰顺县留隍镇(**)车头原卫生院址自编5号301室，统一社会信用代码914414237962644146。 法定代表人：***。 上诉人钟国标、***因与被上诉人广州珠光实业集团有限公司（以下简称珠光公司）、原审第三人广东南光建筑工程有限公司（以下简称南光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2022）粤0117民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月15日立案受理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本案适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，于2023年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人钟国标、***委托诉讼代理人***、被上诉人珠光公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人钟国标、***上诉请求：1.撤销一审判决，改判珠光公司向钟国标、***支付逾期交房的违约金161446元(以1745366元为计算基数，按每日0.05%计算，自2020年7月1日起至珠光公司交付房屋之日，暂计算至2022年1月1日)；2.珠光公司向钟国标、***支付迟延办证的违约金209444元(以1745366元为计算基数，按每日0.05%计算，自2020年10月1日起至珠光公司办妥房产证之日，暂计算至2022年6月30日)；3.本案一审、二审诉讼费由珠光公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。（一）关于逾期交房违约金问题。钟国标、***与珠光公司于2018年9月28日签订《广州市商品房买卖合同》约定珠光公司应当在2020年6月30日前将广州市从化区江浦街珠江御景山水花园xx栋xx**xx房（以下简称案涉房屋）交付给钟国标、***使用。同日，珠光公司为了规避限价政策与钟国标、***另行签订《房屋装修合同》，但该房屋装修合同并未真正履行，且违反相关的法律法规，应为无效。原审法院也在一审认定涉案《房屋装修合同》因以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故而无效。但是，一审在认定珠光公司是否逾期交房的问题时，却依据无效的《房屋装修合同》中关于完成装修时间的条款，认定“故珠光公司应在《广州市商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底及2020年12月31日前向钟国标、***交付案涉房屋……”一审既然认定《房屋装修合同》无效，确依据无效合同作出判决，实属自相矛盾，合同无效自始无效，原审法院不能依据无效合同作出判决。关于交房时间应依据钟国标、***与珠光公司签订《广州市商品房买卖合同》条款，珠光公司应在2020年6月30日前交付房屋，珠光公司在2020年12月31日才向珠光公司发出收楼通知书，珠光公司严重违约。再有，因案涉房屋质量问题，钟国标、***至今未有收楼，珠光公司应承担逾期交房的违约责任。（二）关于珠光公司支付逾期办证违约金问题。钟国标、***与珠光公司于2018年9月28日签订《广州市商品房买卖合同》约定珠光公司应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构办妥产权登记，并将房地产权证交付给钟国标、***。补充协议约定珠光公司于商品房交付之日起550天内到房地产登记机构办妥产权登记。钟国标、***认为补充协议另行约定交房时间的条款不合理的免除减轻了珠光公司的责任，该条款无效，不能依该补充协议条款作出判决。 被上诉人珠光公司答辩称，不同意钟国标、***的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：（一）针对钟国标、***在诉状中提及的逾期交房问题，根据双方签订的商品房买卖合同和装修合同，以及类案判例可知，案涉交易合同约定的交房时间应当是2020年12月31日，而珠光公司在2020年12月31日已经向钟国标、***发出了收楼通知书，是钟国标、***未依约完成收楼义务，才导致案涉房屋未能完成交付。钟国标、***在一审期间并没有提及案涉房屋存在质量问题，也没有提供任何证据证明案涉房屋存在质量问题。案涉房屋已经取得了包括工程竣工验收备案表等政府部门要求，取得的所有交楼文件，不存在质量问题，因此钟国标、***所诉请的逾期交房违约金不成立，依法应当予以驳回。（二）关于钟国标、***诉请的逾期办证违约金问题，根据双方签订的合同可知，案涉房屋的办证期间需要从钟国标、***完成收楼手续之日起算，而钟国标、***并未完成案涉房屋的收楼手续，因此办证期间还未起算，自然不存在逾期办证违约金。据此，钟国标、***的上诉请求不成立，恳请依法驳回，维持一审判决。 原审第三人南光公司未到庭陈述意见。 钟国标、***于2022年7月19日向一审法院提出诉讼请求：1.珠光公司向钟国标、***支付逾期交房的违约金479975元(以1745366元为计算基数，按每日0.05%计算，自2020年7月1日起至珠光公司交付房屋之日止，暂计算至2022年1月1日)；2.珠光公司向钟国标、***支付迟延办证的违约金209444元(以1745366元为计算基数，按每日0.05%计算自2021年10月1日起至珠光公司办妥房屋产权证止，暂算至2022年6月30日，合计240天)；3.珠光公司承担案件诉讼费。 一审法院经审理查明，2018年9月18日，钟国标、***（甲方）与南光公司（乙方）签订了《房屋装修合同》，约定：第一条、工程装修概况：1、工程装修地点：从化区珠光御景山水花园莘学二街xx栋xx**xx房。2、委托内容：甲方委托乙方代为验收商品房，代为办理商品房毛坯交付相关手续。甲方不可撤销地委托乙方按本合同附件2室内装修设计平面图及附件3室内装修标准对该商品房进行装修并由甲方承担相应的责任。3、承包方式：乙方包工包料。第二条、工程装修价款及付款方式：1、本工程建筑面积（即销售建筑面积）为101.44平方米，装修单价为4706.89元/平方米，装修总价款：477467元。该装修工程为固定总价包干，上述装修总价款已包括设计、施工、材料、人工、搬卸、清运、面积差异及税金等全部费用。甲方应于签订房屋装修合同后按付款计划向乙方支付齐上述装修总价款。乙方收款后向甲方出具相应数额的收据，待乙方通知，甲方凭该收据换取发票。2、付款计划：分期付款方式：①甲方于签订房屋装修合同时交付定金10000元；②甲方于2018年9月30日前支付装修款47747元；③甲方于2018年11月30日前支付装修款38198元；④甲方于2019年1月30日前支付装修款38198元；⑤甲方于2019年3月30日前支付装修款38198元；⑥甲方于2019年5月30日前支付装修款38198元；⑦甲方于2019年7月30日前支付装修款38198元；⑧甲方于2019年9月30日前支付装修款38198元；⑨甲方于2019年11月30日前支付装修款38198元；⑩甲方于2020年1月30日前支付装修款38198元；甲方于2020年3月30日前支付装修款38198元；甲方于2020年5月30日前支付装修款38198元；甲方于2020年8月30日前支付装修款47740元。第三条、工程工期：按《乙方商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底最后一天前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。第四条、验收移交：1、装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续，否则，自该移交通知书所载明移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。2、甲方在验收时就装修、装饰、设备等如有异议，应当在验收当天一次性提出书面异议，如经乙方查核问题属实，该等问题均属于本装修工程的质量保修范围，乙方将按合同约定进行保修，甲方不得以此问题拒绝办理验收移交手续，否则，自移交通知书约定的移交期限届满之日起视为实际移交，乙方不承担任何延迟移交责任。 2018年9月28日，钟国标、***（乙方、买方）与珠光公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201809330968），约定：第四条、合同标的物基本情况：乙方所购买商品房为珠光御景山水花园xx栋第xx层xx号房，房屋地址：从化区江埔街珠光御景山水花园xx栋xx**xx房。该商品房合同约定建筑面积共101.44平方米。第七条、计价方式和价款：甲方与乙方约定该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15465.96元，总金额1267899元。第八条、付款方式：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付全部房价款的52.68%即667899元，剩余房款600000元须于2018年9月28日前申请办理银行按揭手续；第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2020年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条、产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任：1.甲乙双方共同办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。合同附件八补充协议：12、甲乙双方对本合同第二十一条约定如下：甲方协助乙方办证，并于该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构办理过户手续。甲方递件后，因政府或乙方原因导致延迟出证的，甲方不承担责任。本条第一款约定的“该商品房交付之日”是指：若该商品房提前收楼，则为合同约定交付之日；若该商品***收楼，则为乙方实际收楼之日。13、……甲方逾期办证的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金；未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向乙方支付违约金。逾期超过一年的，乙方有权提出退房，甲方按已付房款的1%赔偿乙方损失，并将乙方已付房款退还给乙方。 2020年12月18日，南光公司向钟国标、***出具《房屋装修验收交接通知函》，载明：钟国标、***委托珠光流溪御景山水花园小区24栋1**1602房屋已按《装修合同》及其附件的装修标准装修完毕，已达到使用条件，钟国标、***于2020年12月31日前办理房屋验收手续，若钟国标、***未依时办理收楼手续的，则视钟国标、***已于2020年12月31日收楼。该通知函加盖南光公司的公章。后南光公司通过EMS向钟国标、***《广州市商品房买卖合同》（预售）中约定的通讯地址邮寄上述通知函，钟国标、***于2020年12月28日本人签收该通知函。 钟国标、***与珠光公司均确认截止至一审法院开庭之日止即2022年9月8日，钟国标、***仍未实际收楼。 一审另查，广州御盈房地产有限公司于2019年3月26日名称变更为广州珠光实业集团有限公司。 2022年11月21日，珠光公司提交情况说明一份，内容为：“截止2022年11月21日，案涉房屋因大确权的问题，暂不具备为业主办理不动产权证的客观条件。” 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实持续发生在《中华人民共和国民法典》实施后，故本案适用《中华人民共和国民法典》规定。本案涉及以下几个争议焦点：一、关于涉案合同的效力问题；二、珠光公司是否应支付逾期交房违约金的问题；三、珠光公司是否应支付逾期办证违约金的问题。 一、关于涉案合同的效力问题。 钟国标、***与珠光公司之间签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定，依法对双方产生约束力。关于钟国标、***与南光公司签订的《房屋装修合同》，从内容上看并不能反映是钟国标、***根据自己的意愿自主选择南光公司作为装修人，且自主决定装修的风格、材料、价款和时间等内容。由此可见，南光公司实质上是珠光公司为完成必要的商品房配套装修工程而延请的工程施工单位。结合珠光公司及南光公司在庭上的自认，案涉房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，珠光公司及南光公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”涉案《房屋装修合同》因以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故而无效。至于《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同》（预售）构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同》（预售）约定的购房价1267899元+《房屋装修合同》约定的装修款477467元=1745366元。 二、关于珠光公司是否应支付逾期交房违约金的问题。 本案中，钟国标、***与珠光公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）约定的交房日期为2020年6月30日前交付；但《房屋装修合同》中第三条约定：“按《乙方商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底最后一天前完成装修工程。”第四条约定：“1、装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续，否则，自该移交通知书所载明移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。2、甲方在验收时就装修、装饰、设备等如有异议，应当在验收当天一次性提出书面异议，如经乙方查核问题属实，该等问题均属于本装修工程的质量保修范围，乙方将按合同约定进行保修，甲方不得以此问题拒绝办理验收移交手续，否则，自移交通知书约定的移交期限届满之日起视为实际移交，乙方不承担任何延迟移交责任。”该部分约定的内容应为商品房买卖合同的一部分，合法有效。故珠光公司应在《广州市商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底及2020年12月31日前向钟国标、***交付案涉房屋，根据珠光公司提交的《房屋装修验收交接通知函》及寄件单、妥投证明显示，珠光公司已在约定的期限内向钟国标、***发出收楼通知，并未违约。故对于钟国标、***主***公司支付逾期交楼违约金的诉请，一审法院不予支持。 三、关于珠光公司是否应支付逾期办证违约金的问题。 第一、钟国标、***与珠光公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件约定：珠光公司协助钟国标、***办证，并于该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构办理过户手续。珠光公司递件后，因政府或珠光公司原因导致延迟出证的，珠光公司不承担责任。同时约定“该商品房交付之日”是指：若该商品房提前收楼，则为合同约定交付之日；若该商品***收楼，则为钟国标、***实际收楼之日。但是截止至2022年9月8日，本案钟国标、***仍未实际收楼，故根据双方合同约定，应该以钟国标、***实际收楼之日起计算协助办理过户时间。第二、钟国标、***主张附件补充协议为格式合同，应属无效。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”经审查，珠光公司提供的《补充协议》虽为格式合同，但合同条款并无法律规定无效的情形，也无明显减轻自身责任或加重对方的责任、限制或排除对方主要权利的情形，故对钟国标、***的该主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第四百六十五条、第五百零八条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，于2022年11月28日作出如下判决：驳回钟国标、***的全部诉讼请求。一审案件受理费3431.5元，由钟国标、***负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审庭审中，双方当事人均确认涉案房屋于2020年8月21日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》【穗联验（从）字〔2020〕044号】，另外，双方均未提交新证据。 本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前持续至实施后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，应适用《中华人民共和国民法典》的规定审理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：1.珠光公司是否需要向钟国标、***支付逾期交房违约金。2.钟国标、***主***公司支付逾期办证违约金应否支持。对此，本院评析如下： 关于珠光公司是否需要向钟国标、***支付逾期交房违约金问题。一审法院已就涉案《房屋装修合同》中隐藏的房屋买卖内容为《广州市商品房买卖合同》（预售）的一部分，该部分内容合法有效，并与《广州市商品房买卖合同》（预售）构成完整的商品房买卖合同，作出了充分、详细的阐述，本院予以确认并不作赘述。虽然《广州市商品房买卖合同》（预售）约定的交房日期为2020年6月30日前，但《房屋装修合同》中第三条已约定乙方按《商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底最后一天前完成装修工程。第四条约定装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。由此可见，一审法院认定珠光公司应于《广州市商品房买卖合同》约定收楼之日起六个月月底即2020年12月31日前向钟国标、***交付涉案房屋正确，本院予以认可。本案中，珠光公司已举证证明其在2020年12月31日前书面通知钟国标、***收楼，因此，珠光公司不存在逾期交房违约事实。钟国标、***上诉认为一审法院认定《房屋装修合同》整体无效，与一审认定事实不符，其据此认为涉案房屋交付时间为2020年6月30日前，依据不充分，本院不予采信。钟国标、***表示涉案房屋存在质量问题，亦无提交证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响居住使用，因此，钟国标、***以前述理由要求珠光公司支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。 关于钟国标、***主***公司支付逾期办证违约金应否支持问题。钟国标、***与珠光公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件约定，珠光公司于涉案房屋交付之日起550日内协助钟国标、***到房地产登记机构办理过户手续。而对于涉案房屋的交付之日，该合同还作出具体解释为：若该商品房提前收楼，则为合同约定交付之日；若该商品***收楼，则为钟国标、***实际收楼之日。但钟国标、***截止本案审理期间仍未实际收楼，故钟国标、***主***公司向其支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。至于钟国标、***提出《广州市商品房买卖合同》附件中的《补充协议》约定珠光公司于商品房交付之日起550天内到房地产登记机构办妥产权登记的条款无效问题，因该条款不存在《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定的无效情形，故钟国标、***主张该条款无效，本院不予采纳。 综上所述，钟国标、***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，举证责任分配和适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6863元，由上诉人钟国标、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　余　盾 二〇二三年五月九日 法官助理　　*** 书 记 员　　***