梅州市梅江区大华房地产开发有限公司与广东康宏建设工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

广东省梅州市梅江区人民法院

民事判决书

(2016)粤1402民初1456号

原告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司，地址：梅州市梅江区西郊镇十甲尾169号三楼。

法定代表人李小平，该公司董事长。

委托代理人刘建平，广东一粤律师事务所律师。

被告广东康宏建设工程有限公司，地址：梅州市梅县区华侨城高级别墅区A区3号。

法定代表人黄开达，该公司总经理。

委托代理人张展源、杨维志，均系广东从信律师事务所律师。

原告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司诉被告广东康宏建设工程有限公司合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘建平律师，被告的委托代理人张展源、杨维志律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年8月25日，原告将自己开发的“中能香榭丽花园”项目土建工程交给被告承建，并签订了《中能香榭丽花园建设工程合同书》。2013年5月5日，工程验收合格后，双方签订《关于解决“中能香榭丽花园”建筑工程结算及工程款支付的协议》，第四条第（二）项约定：“该工程建设部门验收后，如因小的项目维修，乙方有义务在接到甲方的通知之日起3天内进行维修，如乙方未能执行工程维修通知事项，甲方有权另行安排其他人进行维修，并有权按该项目市场价的双倍在乙方保修金中扣除，但甲方不得以此借口拖延或拒绝支付乙方工程款。”原告从乙方的工程款中扣留了150万元工程质保金用于工程保修。但因该工程陆续出现质量问题，原告先后十余次通知被告前来维修未果，后多次请梅州市弘源防水补漏有限公司（下称弘源公司）进行了维修，前后花费维修费用1037921元。其中第一次花费185891元，第二次花费852030元。依照协议约定，上述费用，原告可从工程质保金中双倍扣除，多出部分可以直接要求被告支付给原告。原告认为，被告作为“中能香榭丽花园”项目土建工程承包人，依据法律规定及合同约定对工程质量问题具有维修义务，经原告多次维修未果，被告依法应依照协议的约定承担法律责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1.被告三日内支付原告人民币575842元（按维修费用1037921元的双倍2075842元，扣除被告预留的工程保证金1500000元后的余额计算）。2.被告承担本案诉讼费。

原告提交的证据有：营业执照、组织机构代码证、建设工程合同书、协议、民事判决书、工程维修通知函、工作联系单、快递单回执、证明、已维修情况与通知函对照表、本体维修基金使用申请表、收款单、防水工程承包合同、银行电子回执单、照片等，以证明其诉请。

被告辩称，1.原告在工程未竣工验收前擅自使用，应对其质量问题自行负责。根据《关于解决“中能香榭丽花园”建筑工程结算及工程款支付的协议》第五条，证明公寓楼和整个工程的大部分己由原告擅自使用。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。2.本案所涉工程是已经原告和相关职能部门验收的合格工程，在交付给原告并且将房屋出售给他人后产生的问题，未经相关职能部门鉴定，不能定性为是原来工程所产生的质量问题。即是原告所述质量问题是否属实，是否由于出售后装修及使用不当等原因引起，是否存在漏水及漏水的原因，均应经相关职能部门进行鉴定确认。3.原告在被告未收到其所述的《工程维修通知函》和工作联系单的情况下擅自进行维修，在未经被告认可或相关部门鉴定确认，对方私自进行的维修行为难于确定是否属实，即使属实也应由其自行承担。被告是在质保金返还一案的一审开庭前一天(2016年3月16日)才收到原告提交的《工程维修通知函》和工作联系单，并在第二天开庭时当庭向原告提出异议，并且通过EMS向原告邮寄送达了关于对《未维修完成情况统计表》等证据的复函，再次向原告表示异议。4.本案工程不存在工程质量问题，也不存在质保期未维修情形。自工程竣工验收后，被告专门安排了一名施工管理人员黄宽操派驻工地负责“中能香榭丽花园”在质量保修期间的相关事宜。原告向被告派驻工地的工作人员黄宽操口头反映的保修期间的保修问题，被告在2015年1月16日委托弘源公司进行维修，并于2015年2月4日全部维修完成。5.原告提交的《工程维修通知函》和工作联系单所述维修部位与其提交的《已维修情况统计表与工程维修通知函对照表》和《维修情况统计表与工程维修通知函对照表》所述维修部位没有一处相符。且很多都不属于协议约定的“小的维修项目”。6.原告单方确认的价格未经物价等相关部门进行核定或鉴定，仅凭私自制作的白条单据不能认定。7.维修基金属于业主共有，不属于原告所有。即是说原告没有实际支出，原告的主张没有事实依据和法律依据。综上所述，原告在工程未竣工验收前擅自使用，又在未通知被告和相关职能部门进行鉴定的情况下擅自进行维修，原告的主张没有事实依据和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告提交防水工程承包合同、复函、快递单存根及回执查询单等，以证明其辩称。

经审理查明，原、被告均为有资质的企业法人单位。2010年8月25日，原、被告双方签订《中能香榭丽花园建设工程合同书》，约定原告投资筹建的中能香榭丽花园建设工程土建施工由被告承包。工程造价约1.1亿元，总工期为420天。工程保修期为二年，防水工程保修期为五年，自工程完工后经原告在验收合格证书签字之日起计算。质量保修金约定为总工程款的3%。在质保期内如因工程质量问题，被告应在接到原告的通知后24小时内进行维修。否则，原告有权请他人进行维修，所发生的维修费从被告质保金中直接扣除，不足部分由被告另行支付。此外双方还约定了工程款支付方式、工程质量标准、结算及争议解决等内容。2013年5月5日，原、被告双方签订《关于解决中能香榭丽花园建筑工程结算及工程款支付的协议》，约定原告实际共计需要支付被告工程款1.2628亿元。至2013年4月26日，双方一致确认，原告截止本日共欠被告工程款3315.645万元（以双方财务部门对账确认为准）。截至目前，在工程验收问题上存在以下问题需要解决：1.工程已接近完工，原告已将部分房屋交给业主在装修，对此，由原告承担责任。2.公寓楼已于2013年2月交给原告二次装修，除外墙、门窗项目外，室内项目视为交楼使用，以后其室内项目由原告自行完善。3.被告保证在2013年5月15日前按合同约定完成工程主体竣工验收（不包括低压电安装部分，但被告承诺在2013年6月30日前施工完毕），如被告未在原告通知之日起3天内安排施工的，原告有权安排施工队进场完善施工，该施工项目按市场价格的双倍价钱在乙方工程款中扣除。在2015年5月30日前，原告将150万元工程质量保证金在保修期满后一次性退还给被告。该工程建设部门验收后，如因小的项目维修，被告有义务在接到原告的通知之日起3天内进行维修，如被告未能执行工程维修通知事项，原告有权另行安排其他人进行维修，并有权按该项目市场价格的双倍在乙方保修金中扣除，但甲方不得以此借口拖延或拒绝支付被告工程款等内容。2016年1月，被告诉至法院，请求原告返还质量保证金150万元及逾期利息。原告辩称因工程有质量问题花费维修费用1037921元，按双倍计算扣除质保金150万元，还应支付其575842元。案经（2016）粤14民终475号生效判决认定，质量保修期至2018年5月10日，期限仍未届满，且仍有防水质量问题需维修。原告未就维修费用提出反诉，不作处理。判决驳回被告的诉讼请求。该案诉讼期间，被告向原告邮寄“关于对《未维修完成情况统计表》等证据的复函”，回复：中能香榭丽花园目前不存在质量问题，如属于保修期间的质量问题须经双方到现场确认后，被告会统一安排组织人员维修，如未经被告到现场确认质量问题前，擅自进行处理的，被告不予认可，责任由原告自行承担等内容。此后，双方因工程质量、维修费用等问题无法协商。原告于2016年8月诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩。

另查明，（2016）粤14民终475号生效判决查明，涉案工程于2013年5月10日竣工验收并已交付使用。经现场查勘，香榭丽花园中部分车库顶部、部分电梯部位、部分住宅楼天面部位、部分住户室内部位仍存在质量问题（主要是漏水问题）需维修。经法院向负责本案所涉《工程维修通知函》快递业务的顺丰速运梅州公司调查，该公司提供了寄件人为梅州市梅江区大华房地产开发有限公司，收件人为广东康宏建设工程有限公司，寄件内容为《工程维修通知函》的收件存根和派件存根复印件各12份。其中派件存根中收件人签名栏有签署为“黄”、“叶”、“刘”等字样的签名和签收时间。

庭审中，原告为证明其主张的维修费用1037921元（其中前期33项工程维修费用合计185891元，后期86项工程维修费用852030元）的事实，其提交了40份维修基金使用申请表（其中前期维修项目有33份申请表，后期维修项目有7份申请表）、与负责维修的弘源公司签订的《防水工程承包合同》及该公司出具的34份收款单（其中前期维修项目出具了33份收款单，合计金额185891元；后期维修项目出具了1份收款单，金额为854275元）、转账单。维修基金使用申请表载明需维修的质量问题状况、位置、维修措施、所需维修费及计算方式等，并分别有相应业主和物业管理公司签名确认。前期33个维修项目单独罗列，一个项目形成一份申请表；后期86个维修项目概括性罗列，形成7份申请表。35份收款单载明弘源公司收到了维修费合计1040166元。《防水工程承包合同》显示，工程为香榭丽花园小区外墙维修、楼板补漏及恢复。包工包料，工程总造价为852030元。转账单显示，2016年5月18日，原告向弘源公司转账450000元，用途为修理费。原告表示前期未签订合同，陆续发现问题，陆续进行维修，并支付相应维修费用。后期将业主反映的问题汇总后，统一由弘源公司负责维修，并与其签订了《防水工程承包合同》，工程已完工。原告为证明其所主张的维修项目在维修前已经通知了被告前来维修的事实，其提交了《工程维修通知函》及快递单回执，并制作了维修项目对应通知函的对照表。经查，上述《工程维修通知函》有些是针对维修项目中的某一项质量问题而发出，有些是概括性地指出质量问题而发出。被告主张未收到《工程维修通知函》，对原告口头反映的保修期间的质量问题，已安排人员进行了维修，其提交了与弘源公司签订的《防水工程承包合同》、补漏明细表予以证实。原告对于被告向其邮寄的“关于对《未维修完成情况统计表》等证据的复函”，表示双方的异议已经递交法院处理，双方应按照协议履行自己的义务。被告对原告主张的维修费用，认为不符合市场价格，未提供证据证实，亦未在规定的时间内申请维修费用的评估。

诉讼中，本院向弘源公司调查，该公司法定代表人李孟军陈述，公司与原、被告双方均有业务往来，都是针对中能香榭丽花园的防水补漏工程。与被告在2015年1月签订的施工合同已经在2015年3月完工，但被告一直没有付款。与原告的工程至今还有些零星的收尾工程未完成，2014年开始，工程比较零星，没有签订合同，后期因有较多维修项目，双方在2015年9月签订了一份合同，做出预算，工程基本完工，原告支付了一半的工程款，双方还未准确结算，854275元的收款单是原告要求先开具的，原告只支付了450000元，该450000元不包括前期的零星工程。工程的施工地点主要集中在小区的地下停车场，各栋住宅楼的顶楼天面，基本每栋住宅楼都有问题，还有电梯井。本院向梅州市香榭丽物业管理有限公司调查，该公司管理员姚仕皇陈述，涉案楼盘开盘后，2013年7、8月份开始就有业主反映问题，地下室和楼顶天面出现漏水，公司通知被告来维修，被告请弘源公司维修，之后还存在漏水情况，多次通知后，被告不来维修，公司继续请弘源公司维修，由原告与弘源公司结算付款。2015年的时候，原、被告双方针对业主反映的问题有协商过一次。地下室、楼顶天面、电梯井的防水工程大约在2016年11月底做好了，建筑物外墙面的脱落因为工程难度比较大，没有完全解决。本体维修基金使用申请表中的“姚仕皇”签名系其本人签名，前期的零星工程是业主陆续反映问题后，陆续去维修，并由反映问题的业主在申请表中签名。后期的维修项目由原告与弘源公司衔接，在2015年7月，整个小区进行全面检查，汇总需要维修的项目，统一请弘源公司维修。在申请表中由物业公司和部分业主见证维修的事实。不清楚维修费用有无支付。维修项目部分是业主反映，部分是物业公司发现，之前都有向被告反映。

对于本院的上述调查笔录，原告表示无异议，但针对《防水工程承包合同》所涉维修费用，主张双方已经在合同中明确了维修的价格，且弘源公司也出具了收款收据作为结算的依据，原告目前实际付款450000元，尾款还未支付，暂时拖欠。被告表示原告与弘源公司、梅州市香榭丽物业管理有限公司均有利害关系，不应采信。

本院认为，本案为建设工程施工合同纠纷。原、被告双方签订的《中能香榭丽花园建设工程合同书》及《关于解决中能香榭丽花园建筑工程结算及工程款支付的协议》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。（2016）粤14民终475号生效判决认定，涉案工程质量保修期至2018年5月10日。本案争议的焦点为：1.涉案工程竣工验收后是否存在质量问题需要维修。2.原告主张的维修费用是否合理。3.原告在维修前有无通知被告。

关于涉案工程竣工验收后是否存在质量问题需要维修的问题。根据（2016）粤14民终475号案的现场查勘情况，香榭丽花园中部分车库顶部、部分电梯部位、部分住宅楼天面部位、部分住户室内部位仍存在质量问题（主要是漏水问题）需要维修。结合原告提交的照片和维修基金使用申请表中相关业主和物业管理公司的签名确认，以及姚仕皇的陈述，足以证实涉案工程在竣工验收后存在漏水等质量问题（主要是公共部分的漏水问题）需要维修。被告辩称涉案工程是否存在质量问题、是否由于出售后装修及使用不当等原因引起、是否存在漏水及漏水的原因应经相关部门鉴定确认的主张，依据不足，本院不予采纳。

关于原告主张的维修费用是否合理的问题。原告主张的前期33个项目维修费用185891元，有原告提交的有相关业主和物业管理公司签名确认的33份维修基金使用申请表及负责维修的弘源公司出具的33份收款单予以证实，本院予以确认。原告主张的后期86个项目的维修费用852030元，虽然其提交了与弘源公司签订的《防水工程承包合同》和弘源公司出具的收款单，但据本院向弘源公司调查，李孟军陈述，双方对于该合同项下的工程未全面完工，维修费用尚未准确结算，854275元的收款单是原告要求先开具，原告只支付了450000元。原告亦承认只支付了450000元，但表示工程已完工，合同已经明确了维修费用，且弘源公司出具了收据单可作为结算的依据。原告与弘源公司对后期86个维修项目是否全面完工及有无结算的事实表述不一。现原告因未提供充分的证据证实其主张的852030元的维修费用就是确定必须产生的费用，本院对其已经实际支付的450000元予以确认。其他维修费用可待实际发生后再行主张。

关于原告维修前有无通知被告的问题。根据（2016）粤14民终475号案中，向负责本案所涉《工程维修通知函》快递业务的顺丰速运梅州公司的调查情况可知，原告向被告邮寄了《工程维修通知函》12份，且已经签收。《工程维修通知函》有些是针对涉案维修项目中的某一项质量问题而发出，有些是概括性地指出质量问题而发出。因此，可以证实工程有质量问题时，原告有多次通知被告前来维修的事实。

根据《关于解决中能香榭丽花园建筑工程结算及工程款支付的协议》的约定，涉案工程验收后，如因小的项目维修，被告有义务在接到原告的通知之日起3天内进行维修，如被告未能执行工程维修通知事项，原告有权另行安排其他人进行维修，并有权按该项目市场价格的双倍在乙方保修金中扣除，但甲方不得以此借口拖延或拒绝支付被告工程款。根据上述认定的事实，涉案工程有质量问题，且原告多次向被告发出《工程维修通知函》，通知被告前来维修，但被告未能全面执行工程维修通知事项。根据约定，原告可按维修项目市场价格的双倍在被告预留的保修金中扣除。因此，原告可按上述维修费用的双倍即1271782元[（450000+185891）×2]在被告预留的保修金1500000元中予以扣除。现原告请求被告在扣除保证金1500000元后支付维修费575842元的主张，本院对其合理部分予以支持。被告主张该维修费用不符合市场价格，因其未提供证据证实，本院不予支持。根据上述协议的约定，原告已将部分房屋交给业主装修，对此由原告承担责任。被告据此认为原告擅自使用，应对其质量问题自行负责的主张，因其未提供证据证实原告主张的维修项目属于原告已交付给业主装修使用的项目，且涉案工程主要是公共部分的质量问题。因此，被告的该主张，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百六十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

被告广东康宏建设工程有限公司应支付维修费1271782元给原告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司（该维修费用在被告预留的1500000元保修金中予以扣除）。

案件受理费9558.42元（已由原告预交），由原告承担4558.42元，由被告承担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。

审判长　　郭亮生

审判员　　曾士芳

审判员　　张炜健

二０一七年一月十九日

书记员　　陈　悦