中航中关村科技有限公司与北京中搜搜悦网络技术有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京0108民初58854号 原告：中航中关村科技有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路43号院2号楼201，统一社会信用代码：91110000717830204Y。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京嘉润律师事务所律师。 被告：北京中搜搜悦网络技术有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路43号院2号楼5层01-03A，统一社会信用代码：91110108MA0038H46J。 法定代表人：**，总经理。 被告：北京中搜网络技术股份有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路43号院2号楼5层5-7**，统一社会信用代码：91110108764237059U。 法定代表人：**，董事长。 二被告之共同委托代理人：***，北京市安衡律师事务所律师。 原告中航中关村科技有限公司（以下简称中航公司）与被告北京中搜搜悦网络技术有限公司（以下简称中搜搜悦公司）、被告北京中搜网络技术股份有限公司（以下简称中搜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中航公司委托诉讼代理人**与被告被告中搜搜悦公司、中搜公司之共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中航公司向本院提出诉讼请求：1、确认2019年5月16日中搜搜悦公司单方解除租赁合同无效，确认租赁合同自2019年6月16日起解除；2、请求判令中搜搜悦公司支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的租金及物业费共计220513.6元；3、请求判令中搜搜悦公司支付拖欠的电费17343.2元；4、请求判令中搜搜悦公司支付补足租金保证金5292.33元；5、请求判令中搜搜悦公司支付中途退租违约金1182825.6元；6、请求判令中搜搜悦公司返还一个月的免租金共计342848元；7、请求判令中搜搜悦公司支付自2019年6月16日至2019年7月11日止的逾期占有使用费761340.74元；8、请求判令中搜搜悦公司支付因可归责于其原因导致我方按合同约定解除合同的违约金946260.48元；9、请求判令中搜搜悦公司支付律师费75000元；10、诉讼费由中搜搜悦公司承担；11、请求判令中搜公司就上述全部诉讼请求向我方承担连带担保责任；12、请求判令中搜搜悦公司将注册地址自北京市海淀区北三环西路×号处迁出。事实和理由：我方与中搜搜悦公司于2016年3月17日签署了《租赁合同》。根据租赁合同的约定，其承租我方位于中航广场×1号的房屋，建筑面积1558.4平方米，租期自2016年3月1日起至2021年9月30日止；租金为220元/建筑平方米/月；自2018年10月1日至2021年9月30日，租金标准在前三年租金标准基础上上浮15%，物业费为30元/建筑平方米/月。免租期1月，自2018年9月1日至2018年9月30日。 2016年3月17日，我方与中搜搜悦公司、中搜公司签署了《补充协议》，约定：中搜公司作为保证人对中搜搜悦公司向我方履行承租人的义务和责任承担连带责任。2019年5月16日，我方收到中搜搜悦公司发出的《解除合同通知函》称：“由于其自身原因决定解除合同，不再租用上述房屋”。之后中搜搜悦公司并未将现场物品全部搬出，也未交付租赁房屋钥匙，直至2019年7月11日，才腾空现场。中搜搜悦公司单方提出解除合同，既不符合双方合同约定也非出现法定的解除事由，其解除行为应属无效。 合同约定应在每月15日前支付下个月的租金，但中搜搜悦公司只将租金支付到了2019年5月31日，未在5月15日前支付6月份租金及物业费。2019年5月16日及2019年6月，我方曾向中搜搜悦公司发出《催款通知》及《律师函》，催促其支付拖欠租金、物业费、电费等，但中搜搜悦公司至今尚未支付。其逾期支付租金的行为已构成严重违约，按约定每逾期一天应按照逾期支付金额的万分之八支付违约金，逾期超过30日，视为中搜搜悦公司中途退租。截止至2019年6月15日，中搜搜悦公司已逾期支付租金、物业管理费超过30天，至2019年6月16日，可视为中搜搜悦公司单方中途退租，租赁合同自2019年6月16日解除。中搜搜悦公司中途退租，我方有权没收租赁保证金不予退还，中搜搜悦公司应支付相当于三个月租金的违约金；退租时租赁保证金少于三个月租金金额或未支付该违约金的，我方有权要求中搜搜悦公司承担因追索该违约金及租赁保证金不足部分所发生的费用，包括但不限于律师、诉讼费等，补缴装修期内免去的相应租金。 合同约定中搜搜悦公司应在合同解除后将租赁**恢复原状，返还给我方。如未能如期返还，中搜搜悦公司应按照每日租金及物业管理***的2倍向我方支付逾期占有使用费，以及承担因此给我方造成的其他经济损失。如果逾期返还超过7日的，则我方将有权依约定腾空房屋。我方解除合同后，中搜搜悦公司并未积极履行房屋恢复原状、腾退房屋义务，直至2019年7月11日，房屋才腾退完毕。按照约定，因可归责于中搜搜悦公司的原因导致我方按照合同约定解除合同的，中搜搜悦公司除应按照《租赁合同》约定承担违约责任外，还应支付年租金总额20%的合同解除违约金。 中搜公司作为连带承保责任方有义务向我方承担连带承保责任。 中搜搜悦公司与中搜公司共同辩称：对于中航公司的第八项诉讼请求，应表述为我方同意解除合同承担违约金，但认为违约金过高请求法院调整。对其余诉讼请求均不同意。 本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，中航公司（甲方）与中搜搜悦公司（乙方）签订租赁合同，约定如下主要条款： 一、主要商业条款：租赁**为中航广场×1号，建筑面积1558.4平方米（以最终实际测绘面积为准）；租期为2016年3月1日至2021年9月30日终止；2016年3月1日至2018年9月30日，租金220元/建筑平米/月，月租金342848元，2018年10月1日至2021年9月30日，租金标准统一为前三年租金标准的基础上涨幅15%后的金额；物业管理费30元/建筑平米/月，每月合计46752元；租赁保证金：相当于3个月租金及3个月物业管理费的金额，合计1168800元；免租期2018年9月1日至2018年9月30日。 二、4.1条约定：租金应按月提前支付。自起租日起算，首期租金应于本合同签署后且起租日前3个工作日内支付，此后每月15日前支付下个月的租金（免租月份除外）。如首期租金或最后1期租金所对应的月份不足1个月的，租金的数额应当是实际租用该**天数*每日每平米租金（即7.23元/日/平米，不包括物业管理费）*租用面积。4.2条约定：物业管理费应按月提前支付。物业管理费自交付日起算，首期物业管理费应于本合同签署后且起租日前3个工作日内支付，此后每月15日前支付下个月的管理费。如首期物业管理费或最后1期物业管理费所对应的月份不足1个月的，物业管理费的数额应当是实际租用该**天数*每日每平米物业管理费（即1元/日/平米）*租用面积。4.3条约定：本合同第6条规定的其他费用，原则上根据实际使用情形依照4.2条按月支付，但即时收取的押金等费用除外。 三、7.1条约定：自本合同签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金。7.2条约定：如乙方违反本合同，甲方有权自租赁保证金中扣收乙方在本合同下应支付甲方或物业管理机构的任何款项。甲方应在实施前述扣收后书面通知乙方。7.3条约定：如租赁保证金依照7.2条被扣收，或非甲方原因被第三方采取法律行动而受到查封、冻结等强制措施的，乙方应依照甲方书面通知，在其通知的期限内补足差额部分。如乙方在通知的期限内仍无故不补足保证金，甲方有权终止合同。7.4条约定：除本合同依法解除、终止的情形外，乙方在租赁期内不得以租赁保证金抵付其在本合同项下应支付的任何款项。 四、15.1条约定：乙方应不晚于租赁期满或本合同被依法解除、终止之日当日17:00向甲方返还租赁**。如乙方未经甲方书面同意，亦未与甲方达成书面的续租协议，而逾期不返还租赁**，每逾期一日，乙方应按照每日租金及物业管理***的2倍向甲方支付逾期占有使用费，并承担逾期内租赁**所发生的一切其他费用。因乙方逾期给甲方造成损失的，乙方还应对此承担赔偿责任。 五、16.3条约定：乙方于本合同生效后单方面中途退租的，或者因乙方原因致使本合同被解除的，甲方有权没收租赁保证金不予退还。乙方并应另向甲方支付相当于3个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失的补偿。如乙方在退租时租赁保证金少于本合同约定的数额或未支付该违约金，甲方并有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。16.4条约定：乙方于本合同生效后单方面中途退租，或者因乙方原因致使本合同被解除且未提前6个月通知甲方的，除适用本合同第16.3的约定外，甲方在单方面中途退租前，或者合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还，甲方还有权索取装修期内免去的相应租金。16.5条约定：乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，应自前述款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付金额的万分之八支付违约金。逾期超过15日，且经甲方催告后仍未支付的，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁**等措施，以督促乙方纠正违约行为。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租，按本合同16.3、16.4条办理。 六、17.2条约定：乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应依照本合同承担违约责任。17.3条约定：因可归责于乙方原因导致甲方按照合同约定解除本合同或乙方无正当理由单方解除本合同且没有提前6个月通知甲方的，乙方除应按照本合同约定承担违约责任外，还应向甲方支付租赁**年租金总额20%的合同解除违约金。 2016年3月17日，中航公司（甲方）与中搜公司（乙方）、中搜搜悦公司（丙方）签订补充协议，约定：一、甲方和乙方于2015年6月9日签订的租赁合同及2015年11月6日签订的补充协议，约定乙方承租甲方中航广场×2号，建筑面积2996.8平米；二、本协议各方一致同意，自2016年3月1日起，乙方不再承租租赁**项下的部分房屋（即中航广场×1号，建筑面积为1558.4平方米），该部分房屋由丙方承租，乙方作为保证人对丙方向甲方履行承租人的义务和责任承担连带责任。甲方与丙方就上述房屋租赁事宜另行签订房屋租赁合同；三、各方同意，甲方与丙方签署的房屋租赁合同中，由丙方向甲方支付全部费用均由乙方代为统一支付，甲方向丙方开具相应发票或收据；四、若甲方和乙方签署的《租赁合同》解除或终止，则本补充协议及甲方与丙方签署的《租赁合同》亦同时解除或终止。 2019年5月15日，中搜公司与中搜搜悦公司主张中搜公司依据租赁合同第17.3条的约定向中航公司发出《解除合同通知函》，主要内容为：由于其自身原因，决定自2019年5月15日解除原合同，不再租用中航公司的房屋。自本通知发出之日起房租费用不再缴纳，该公司已于2019年5月15日将全部私人物品搬出，烦请配合进行房屋验收。联系人：***。 2019年5月16日，中航公司于收到该解约函的次日向中搜公司发出通知，载明：“1、根据贵我双方签订的房屋租赁合同约定：贵司应于每月15日前支付下个月的租金和物业费，至2019年5月16日止，贵司已逾期，请及时补齐房屋的租金和物业费；2、根据贵司2019年5月15日的函告，若贵司单方解除租赁合同，按照约定，贵司应按照合同中15.2、16.3、16.4、16.5、16.6、17.3中约定的违约条款进行赔偿，进而进行双方合同解除协议的签署。否则我公司将保留依法追究其法律责任的权利。”中搜公司于2019年5月17日收到上述通知。 2019年6月17日，中航公司向中搜搜悦公司发出律师函，主要内容为：截至2019年6月15日，中搜搜悦公司逾期支付租金、物业管理费超过30天，按合同约定，2019年6月16日应视为中搜公司单方中途退租，中搜公司应承担相应的违约责任。2019年6月18日，中搜搜悦公司收到上述律师函。 中搜公司分别于2015年6月11日、2018年9月13日向中航公司交纳租赁保证金2337600元、308563.2元。双方均认可上述保证金中，涉及本案诉争合同的保证金金额为1323081.6元。双方均认可涉案房屋租金交付至2019年5月31日。 中航公司称中搜搜悦公司尚拖欠电费17343.2元，对此其提交了以下证据：(1)2019年2月10日至2019年6月10日期间的电量统计表;(2)中航公司向中搜公司出具的《付款通知》，付款通知中所列用电量数据与电量统计表一致；(3)2019年6月12日中航公司***与中搜公司***的聊天记录截图，该截图内容显示***向***发送付款通知的照片截图。中搜公司对上述证据的真实性不予认可。中航公司主张付款通知中的电费金额34686.4元系中搜搜悦公司与中搜公司所承租房屋的水电费总金额，涉及本案诉争合同的电费金额为17343.2元。 中航公司认为中搜搜悦公司于2019年7月11日才将涉诉房屋腾空交还。对此，其提交了以下证据：（1）时间分别为2019年7月4日、2019年7月11日的物品出门条3张，携带物品分别为自动售货机及清理、搬迁后遗留桌椅垃圾。签字人为***；（2）2019年7月4日拆除遗留家具、2019月7月11日运走售卖机的照片及已清理完毕并封门后的现场照片；（3）中航公司工作人员***与***2019年7月11日就拉走自动售货机事宜的微信聊天记录截图。中搜公司、中搜搜悦公司对上述证据不予认可。 中航公司就律师费的主张提交了《委托代理合同》及北京嘉润律师事务所出具的金额为52500元的法律服务费发票。中搜公司、中搜搜悦公司对该证据的真实性予以认可，但主张律师费不应由该公司承担。 另查，中搜搜悦公司现注册地址为北京市海淀区北三环西路×号。 本院认为：中航公司与中搜搜悦公司之间的房屋租赁合同，中航公司与中搜搜悦公司、中搜公司之间的补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。中搜搜悦公司与中搜公司主张其依据《租赁合同》第17.3条向中航公司送达了解除合同的通知，双方合同应自通知送达之日解除，但是《租赁合同》第17.3条并非对合同解除权的约定，而是对违约责任的约定。中航公司收到解除通知后并未同意，双方未就解除合同达成一致，故该公司解除合同的通知不能发生解除合同的法律效力。但中搜搜悦公司与中搜公司均未支付诉争合同的租金超过30日，构成根本违约，中航公司有权依据《租赁合同》第17.2条约定，提出解除合同。中搜搜悦公司于2019年6月18日收到中航公司解除合同通知，故本院确认双方租赁合同于2019年6月18日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，中搜搜悦公司应支付合同履行期间欠付的租金、电费以及物业管理费，鉴于中航公司仅主张租金及物业管理费至2019年6月15日，本院对此不持异议。中航公司提交的关于电费的证据充足，本院对于中航公司关于电费的诉讼请求予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。第一，对于房屋使用费的问题，租赁合同第16.1条约定合同解除后房屋占有使用费系租金及物业管理费标准的2倍。中搜搜悦公司主张其已于2019年5月15日搬离房屋，但其无权解除合同，其所提供证据亦不足以证明其于2019年5月15日已经全部搬出，本院对其主张不予采信。中航公司主张中搜搜悦公司于2019年7月11日腾退涉诉房屋，要求中搜搜悦公司支付2019年6月19日至7月11日期间的房屋使用费，因双方未就涉诉房屋进行交接，考虑双方提供证据的情况，本院认定腾退时间为2019年7月11日，并按照双方约定的房屋占有使用费计算标准确定中搜搜悦公司应支付的房屋占有使用费，占有使用费经核算金额为667722.97元。第二，对于免租期租金问题，出租方中航公司基于合同全面履行给予承租方免租期租金免除，但合同因中搜搜悦公司原因未能履行完毕而解除，中航公司有权依据合同要求中搜搜悦公司支付免租期的租金342848元。第三，关于律师费的问题，律师费作为守约方损失，中搜搜悦公司应予赔偿，根据中航公司提交的票据，本院认定中搜搜悦公司支付中航公司律师费52500元。第四，关于违约金，虽然双方合同约定了提前退租违约金以及解除合同违约金，但中搜公司与中搜搜悦公司请求法院对违约金进行酌减，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金予以酌定。本院酌情判令中搜搜悦公司支付中航公司相当于三个租金的违约金1182825.6元。中航公司要求支付解除合同违约金946260.48元及补足保证金5292.33元的诉讼请求，本院不予支持。根据补充协议约定，中搜公司对于中搜搜悦公司的上述债务承担连带清偿责任。 双方合同解除后，中搜搜悦公司的注册地址应从承租房屋中迁出，故本院对于中航公司要求中搜搜悦公司迁出注册地址的请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下: 一、确认中航中关村科技有限公司与北京中搜搜悦网络技术有限公司与于2016年3月17日签订的租赁合同自2019年6月18日解除； 二、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后七日内支付中航中关村科技有限公司自2019年6月1日至2019年6月15日期间的租金及物业管理费共计220513.6元； 三、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后七日内支付中航中关村科技有限公司电费17343.2元； 四、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后七日内支付中航中关村科技有限公司免租期租金342848元； 五、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后七日内支付中航中关村科技有限公司房屋使用费667722.97元； 六、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后七日内支付中航中关村科技有限公司律师费52500元； 七、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后七日内支付中航中关村科技有限公司违约金1182825.6元； 八、北京中搜网络技术股份有限公司对于北京中搜搜悦网络技术有限公司的上述全部债务承担连带清偿责任； 九、北京中搜搜悦网络技术有限公司于本判决书生效后十五日内将其公司注册住所登记地自北京市海淀区北三环西路×号迁出； 十、驳回中航中关村科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17606元（中航中关村科技有限公司已预交），由中航中关村科技有限公司负担4829元，已交纳；由北京中搜搜悦网络技术有限公司与北京中搜网络技术股份有限公司负担12777元，于本判决书生效后七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年五月二十一日 书记员　　***