北京中搜网络技术股份有限公司与中航中关村科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2020）京01民终2366号 上诉人（原审被告）：北京中搜网络技术股份有限公司，住所地北京市海淀区上地三街9号D座10（9）层D1005E。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：张姣姣，女，北京中搜网络技术股份有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：中航中关村科技有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路43号院2号楼201。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京嘉润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，中航中关村科技有限公司法律事务主管。 上诉人北京中搜网络技术股份有限公司（以下简称中搜公司）因与被上诉人中航中关村科技有限公司（以下简称中航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初56134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中搜公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判不支持一审判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项和第九项，即我公司无须支付第三项到第九项的费用；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.中搜公司享有单方解除权的依据是租赁合同“合同的解除与终止”项下的18.3，以及合同法第110条，中航公司已于2019年5月16日收到《解除合同通知函》。一审认定合同解除时间错误。2.中搜公司已于2019年5月15日搬离涉诉房屋，中航公司拒绝配合进行房屋验收，故相应费用应由中航公司自行负担，一审法院关于6月份的租金、物业管理费、电费的认定错误。3.一审法院同时认定提前退租违约金、合同解除违约金、租赁保证金等错误，且未对中搜公司有关违约金过高的抗辩予以审查。4.租赁合同是中航公司单方提供的格式合同，其中部分条款应为无效条款，不应作为法院审理本案的依据。 中航公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.中搜公司不享有单方解除权，一审法院认定合同解除时间正确。中搜公司单方提出解除合同属于违约，中航公司已经在异议期内向法院提起诉讼。2.合同解除前的租金、物业费、电费都应由中搜公司负担，中搜公司是否实际使用房屋，不是法院应查明的事实。实际上，中搜公司在2019年7月才将全部物品搬离涉诉房屋。3.中搜公司要求法院酌减违约金没有事实与法律依据，一审认定中搜公司应当承担的违约责任未超出中航公司的损失范围。4.涉案合同不是格式合同，是双方通过商业谈判签订的法律文件，对双方具有法律约束力。 中航公司向一审法院起诉请求：1、确认租赁合同自2019年6月16日解除；2、中搜公司支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的租金及物业费共计220 513.6元；3、中搜公司向我方支付拖欠的水电费17 343.2元；4、中搜公司向我方支付补足租金保证金5292.33元；5、中搜公司支付中途退租违约金1 182 825.6元；6、中搜公司向我方返还装修期内面积3116.8平方米对应的2个月的免租金及建筑面积1558.4平方米对应的1个月的免租期内的免租金共计1 714 240元；7、中搜公司向我方支付自2019年6月16日至2019年7月11日期间的逾期占有使用费761 340.74元；8、中搜公司向我方支付因可归责于其原因导致我方因合同解约产生的违约金946 260.48元；9、中搜公司向我方支***费75 000元；10、中搜公司将注册地址自海淀区北三环西路43号院2号楼5层5-7**处迁出；11、诉讼费由中搜公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月9日，中航公司（出租方、甲方）与中搜公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，主要商业条款一览表中载明：租赁单位为中航广场1号楼5层01-09**，建筑面积3116.8平方米（以最终实际测绘面积为准），租期为3+3年，自起租日计算，至2021年9月30日终止，前3年乙方按双方约定的租金标准交纳租金，后三年租金标准统一为前3年租金标准的基础上涨幅15%后的金额。起租日：2015年10月1日。交付日：2015年8月1日，如实际交付日期晚于约定日期，则装修期及起租日均相应顺延。租金标准：220元/建筑平米/月，每月租金合计为685 696元。物业管理费30元/建筑平米/月，每月合计为93 504元；租赁保证金：相当于3个月租金及3个月物业管理费的金额，合计2 337 600元。装修期：2个月，自交付日起计算。免租期1个月，自2018年9月1日至2018年9月30日。2.1条约定：甲方同意出租、乙方同意承租本合同《主要商业条款一览表》所述的租赁**。2.2条约定：租赁**的建筑面积如本合同《主要商业条款一览表》所述。租赁**的租金、物业管理费及其他依据面积计算的款项均以此为基准计算。乙方对前述面积没有异议。4.1条约定：租金应按月提前支付。自起租日起算，首期租金应于本合同签署后且起租日前3个工作日内支付，此后每月十五日前支付下个月的租金（免租月份除外）。如首期租金或最后1期租金所对应的月份不足1个月的，租金的数额应当是实际租用该**天数*每日每平米租金（即7.23元/日/平米，不包括物业管理费）*租用面积。4.2条约定物业管理费应按月提前支付。物业管理费自交付日起算，首期物业管理费应于本合同签署后且起租日前3个工作日内支付，此后每月十五日前支付下个月的管理费。如首期物业管理费或最后1期物业管理费所对应的月份不足1个月的，物业管理费的数额应当是实际租用该**天数*每日每平米物业管理费（即1元/日/平米）*租用面积。4.3条约定：本合同第6条规定的其他费用，原则上根据实际使用情形依照4.2条按月支付，但即时收取的押金等费用除外。4.4条约定：本合同项下乙方对甲方或物业管理机构支付的所有款项（包括而不限于租赁保证金、租金、物业管理费及其他费用，装修押金等），除即时收取的押金等费用外，应以人民币形式汇至甲方指定的账户，乙方应负担付款所发生的银行手续费等费用，并对自身错误、银行系统故障等非甲方原因导致的汇款风险自担责任。6.3条约定：甲方或物业管理机构在租赁期内有权调整物业管理费及其他费用。前述调整应该统一适用于大厦内全体租户，而非仅针对特定租户作出，且应以书面形式通知乙方。7.1条约定：自本合同签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金。7.2条约定：如乙方违反本合同，甲方有权自租赁保证金中扣收乙方在本合同下应支付甲方或物业管理机构的任何款项。甲方应在实施前述扣收后书面通知乙方。7.3条约定：如租赁保证金依照7.2条被扣收，或非甲方原因被第三方采取法律行动而受到查封、冻结等强制措施的，乙方应依照甲方书面通知，在其通知的期限内补足差额部分。如乙方在通知的期限内仍无故不补足保证金，甲方有权终止合同。7.4条约定：除本合同依法解除、终止的情形外，乙方在租赁期内不得以租赁保证金抵付其在本合同项下应支付的任何款项。8.1条约定：装修期自交付日开始计算，时间见《主要商业条款一览表》。装修期内乙方无须交纳租金，但须支付租赁合同条款约定的物业管理费、水费、电费及其他相关费用。9.1条约定：出租方同意在租期内给予承租方免租期，免租期具体时间见《主要商业条款一览表》。9.2条约定：免租期内，承租方无须支付租金，但须根据合同条款支付物业管理费、水费、电费及其他相关费用。免租期的约定以租赁合同的完全履行为前提。16.1条约定：乙方应不晚于租赁期满或本合同被依法解除、终止之日当日17：00向甲方返还租赁**。如乙方未经甲方书面同意，亦未与甲方达成书面的续租协议，而逾期不返还租赁**，每逾期一日，乙方应按照每日租金及物业管理***的2倍向甲方支付逾期占有使用费，并承担逾期内租赁**所发生的一切其他费用。因乙方逾期给甲方造成损失的，乙方还应对此承担赔偿责任。17.1条约定：任何一方违约，均需依照法律及本合同的相关规定承担违约责任。17.3条约定：乙方于本合同生效后单方面中途退租的，或者因乙方原因致使本合同被解除的，甲方有权没收租赁保证金不予退还。乙方并应另向甲方支付相当于3个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失的补偿。如乙方在退租时租赁保证金少于本合同7.1条约定的数额或未支付该违约金，甲方并有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。17.4条约定：乙方于本合同生效后单方面中途退租，或者因乙方原因致使本合同被解除且未提前6个月通知甲方的，除适用本合同第17.3的约定外，甲方在单方面中途退租前，或者合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还，甲方还有权索取装修期内免去的相应租金。17.5条约定：乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的（首期租金、首期物业管理费除外，该等款项的逾期支付执行本合同10.4），应自前述款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付金额的万分之八支付违约金。逾期超过15日，且经甲方催告后仍未支付的，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁**等措施，以督促乙方纠正违约行为。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租，按本合同17.3、17.4条办理。18.2条约定：本合同生效后，如发生以下任一情形，甲方均可书面通知乙方解除本合同，乙方应依照本合同承担违约责任：（d）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过30日的。18.3条约定：因可归责于乙方原因导致甲方按照合同约定解除本合同或乙方无正当理由单方解除本合同且没有提前6个月通知甲方的，乙方除应按照本合同约定承担违约责任外，还应向甲方支付租赁**年租金总额20%的合同解除违约金。双方在该合同落款处加盖合同专用章。 2015年11月6日，中航公司（甲方）、中搜公司（乙方）与天津***科技有限公司（以下简称***公司）（丙方）签订《租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议一）。该协议主要内容为：本协议各方一致同意，自2015年12月1日起，乙方不再承租租赁**项下的部分房屋（即实际楼层5层03B**，建筑面积为120平方米），该部分房屋由丙方承租，乙方作为保证人对丙方向甲方履行承租人的义务和责任承担连带责任。调整后的租赁合同中租赁**为中航广场1号楼5层01、02、03A、05-09**，建筑面积2996.8平方米（以最终实际测绘面积为准）。每月租金合计659 296元、每月物业管理费合计为89 904元。租赁保证金合计2 247 600元。各方同意，由丙方承租甲方所有的、位于中航广场实际楼层5层03B**（以下简称03B**，建筑面积为l20平方米）的房屋，甲方与丙方就前述房屋的租赁事宜另行签署房屋租赁合同。若甲方与乙方签署的《租赁合同》解除或终止，则本补充协议及甲方与丙方签署的《租赁合同》亦同时解除或终止，乙方和丙方应当按照合同约定将租赁**恢复原状并返还甲方。本协议是甲方与乙方签署的《租赁合同》的补充协议，与《租赁合同》不一致的，以本协议为准。三方在该协议落款处加盖合同专用章。 2016年3月17日，中航公司（甲方）、中搜公司（乙方）、北京中搜搜悦网络技术有限公司（丙方）签订《租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议二），主要内容为：本协议各方一致同意，自2016年3月1日起，乙方不再承租租赁**项下的部分房屋（即实际楼层5层01、02、08、09**，建筑面积为1558.4平方米），该部分房屋由丙方承租，乙方作为保证人对丙方向甲方履行承租人的义务和责任承担连带责任。甲乙双方一致同意，将原合同之主要商业条款一览表中的内容调整为：租赁**为中航广场2号楼实际楼层5层03A、05、06、07**，建筑面积1438.4平方米（以实际测绘面积为准），每月租金合计316 448元，每月物业管理费合计43 152元。租赁保证金为1 078 800元。各方同意，由丙方承租甲方所有的、位于中航广场实际楼层5层01、02、08、09**（建筑面积为1558.4平方米）的房屋，甲方与丙方就前述房屋的租赁事宜另行签署房屋租赁合同。若甲方和乙方签署的《租赁合同》解除或终止，则本补充协议及甲方与丙方签署的《租赁合同》亦同时解除或终止。三方在补充协议二的落款处加盖公司印章。 租赁合同及补充协议一、补充协议二履行过程中，中搜公司分别于2015年6月11日、2018年9月13日向中航公司交纳租赁保证金2 337 600元、308 563.2元。中搜公司与***公司向中航公司出具《关于***公司注销的说明》，主要内容为：因***公司无力继续经营…特提请中航公司自2017年1月1日起，03B**由中搜公司承租。 2019年5月15日，中搜公司表示其依据租赁合同第18.3条的约定向中航公司出具《解除合同通知函》（以下简称解约函），主要内容为：由于其自身原因，决定自2019年5月15日解除原合同，不再租用中航公司的房屋。自本通知发出之日起房租费用不再缴纳，在该日前已将全部私人物品搬出，烦请配合进行房屋验收。联系人：***。 中航公司于收到该解约函的次日向中搜公司出具《通知》，载明：“1、根据贵我双方签订的房屋租赁合同约定：贵司应于每月15日前支付下个月的租金和物业费，至2019年5月16日止，贵司已逾期，请及时补齐房屋的租金和物业费；2、根据贵司2019年5月15日的函告，若贵司单方解除租赁合同，按照约定，贵司应按照合同中15.2、16.3、16.4、16.5、16.6、17.3中约定的违约条款进行赔偿，进而进行双方合同解除协议的签署。否则我公司将保留依法追究其法律责任的权利。”中搜公司表示收到了该通知，亦认可下一期租金的交纳时间应为5月16日前。 中航公司称中搜公司尚拖欠水电费17 343.2元，对此其提交了以下证据：（1） 2019年2月10日至2019年6月10日期间的电量统计表；（2）中航公司向中搜公司出具的《付款通知》，付款通知中所列用电量数据与电量统计表一致；（3）2019年6月12日中航公司***与中搜公司***的聊天记录截图，该截图内容显示***向***发送付款通知的照片截图。中搜公司认可未交纳电费，认可电量统计表的真实性，但不认可付款通知及聊天记录截图的真实性。 2019年6月17日，中航公司向中搜公司出具《律师函》，主要内容为：中搜公司逾期支付租金等款项的行为构成严重违约，根据17.5条的约定视为2019年6月16日中搜公司单方中途退租，其应补足欠交租金等费用并承担相应的违约责任；中搜公司已依17.5条的约定将截至2019年6月15日应交未交款项的滞纳金按应交未交金额的日万分之八计算后从租赁保证金中扣除；中搜公司应于2019年6月16日17时前将租赁**恢复原状并返还。中搜公司于次日收到了该函件。 中航公司认为中搜公司于2019年7月11日才将涉诉房屋腾空交还。对此，其提交了以下证据：（1）时间分别为2019年7月4日、2019年7月11日的物品出门条3张，携带物品分别为自动售货机及清理、搬迁后遗留桌椅垃圾。签字人为***；（2）2019年7月4日拆除遗留家具、2019年7月11日运走售卖机的照片及已清理完毕并封门后的现场照片；（3）中航公司工作人员***与中搜公司工作人员***2019年7月11日就拉走自动售货机事宜的微信聊天记录截图。中搜公司表示现***已离职，不认可该组证据。法院认为该组证据在内容上互相印证，对其真实性予以确认。 中航公司就律师费的主张提交了《委托代理合同》及北京嘉润律师事务所出具的金额为52 500元的法律服务费发票。中搜公司对该证据的真实性予以认可，但不认可其关联性及证明目的。 一审法院认为，租赁合同及补充协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。中航公司及中搜公司均应按租赁合同及补充协议中约定的权利义务履行合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的当事人，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 本案的争议焦点为租赁合同的解除时间。对此法院认为，中搜公司虽主张其依据租赁合同第18.3条的约定享有单方解除权，并据此于2019年5月15日行使了该合同解除权。但租赁合同第18.3条的内容系对合同解除后违约责任的约定，并非是对于约定解除权情形的约定。中搜公司虽称该租赁合同为格式合同，其应享有单方解除权，但根据上述条款的内容可知，即便承租方享有单方解除权，亦应提前6个月通知对方。本案中，中搜公司于2019年5月15日当日发出解约函，要求当日行使解除权，亦不符合上述条款所约定的解除权行使条件。中航公司在收到解约函后，在合理的异议期内向法院递交诉状，故双方亦未就2019年5月15日解除合同达成合意，本案亦不符合协商解除的情形。综上，中搜公司所述租赁合同已经于2019年5月15日解除的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。其应按租赁合同的约定于2019年5月15日前支付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金。本案中，至2019年6月15日，中航公司逾期未支付租金已超过30日。中航公司认为“逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租”的约定属于附解除条件的约定，故该合同自2019年6月16日解除。对此，法院认为，合同一方当事人中途退租并不当然导致合同解除的法律后果。结合双方租赁合同的全文可知，中途退租与合同解除亦非同一概念，故双方上述关于中途退租的合同条款并非解除条款。依照租赁合同第18.2条的约定，在承租方逾期欠付租金及相关费用超过30日后，中航公司享有单方以书面方式通知中搜公司解除租赁合同的权利。2019年6月17日，中航公司以律师函的方式要求中搜公司腾退房屋、支付解约违约金等，作出了解除租赁合同的意思表示，中航公司于2019年6月18日收到后，该通知产生解除租赁合同的效力，故租赁合同应于2019年6月18日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中搜公司同意将注册地址自涉诉场地迁出，对此法院不持异议。中搜公司应依约支付2019年6月1日至租赁合同解除之日的租金及拖欠的电费。中航公司关于租金及物业管理费、电费的主张，于法有据，法院予以支持。 根据租赁合同第16.1条款的约定，中搜公司应于该合同被依法解除当日向中航公司返还租赁**，逾期返还，每日应按租金及物业管理***的两倍向其支付逾期占用使用费。前文已述，中搜公司系于2019年7月11日腾退涉诉房屋，故其应依约支付2019年6月19日至2019年7月11日期间的房屋使用费，经核算为705 643.5元。中航公司要求其支付房屋使用费的主张，于法有据，数额有误，法院予以调整。 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。中航公司依照17.3条的约定，要求中搜公司支付其中途退租违约金的主张，于法有据，数额合理，法院予以支持。因中搜公司在退租后没有支付该违约金，故中航公司关于律师费的主张，符合租赁合同第17.3条的约定，于法有据，法院予以支持，数额以增值税专用发票数额为准。 中航公司依照租赁合同第7.2条的约定，主张应自中搜公司提交的租赁保证金中扣除逾期30日内未支付租金等费用的违约金后由中搜公司补足租赁保证金数额。对此，法院认为，根据17.5条的规定，双方约定的应系不同的逾期情形下中搜公司应承担的不同违约责任。本案中，中搜公司逾期支付租金等费用超过30日，依约应适用17.3、17.4条办理。在中航公司根据17.3条款的约定主张了相应违约金的情况下，其再次以逾期支付金额为基数，按照日万分之八的标准主张扣除租赁保证金并要求中搜公司将相应租赁保证金补足的主张，没有依据，法院不予支持。 本案中，根据租赁合同第9.2条的约定，免租期的约定以租赁合同的完全履行为前提。据此可知，在合同提前解除情况下，中搜公司应向中航公司支付免租期内的租金。中航公司系因中搜公司的原因导致其依约行使合同解除权，根据租赁合同第17.4条、18.3条的约定，装修期内的相应租金应予交纳，且中搜公司应承担合同解除的违约责任，即按照年租金总额的20%支付合同解除违约金。综上，中航公司要求中搜公司支付装修期租金及免租期租金、解除合同违约金的主张，于法有据，法院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零八条之规定，判决：一、北京中搜网络技术股份有限公司与中航中关村科技有限公司于二〇一五年六月九日签订的《租赁合同》自二〇一九年六月十八日解除；二、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后十五日内将其公司注册住所登记地自北京市海淀区北三环西路四十三号院二号楼五层五-七**处迁出；三、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司自二〇一九年六月一日至二〇一九年六月十五日期间的租金及物业管理费共计二十二万零五百一十三元六角；四、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司二〇一九年二月至二〇一九年六月期间的电费一万七千三百四十三元二角；五、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司提前退租的违约金一百一十八万二千八百二十五元六角；六、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司装修期租金一百三十七万一千三百九十二元、免租期租金三十四万二千八百四十八元；七、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司合同解除违约金九十四万六千二百六十元四角八分；八、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司房屋使用费七十万五千六百四十三元五角；九、北京中搜网络技术股份有限公司于本判决书生效后七日内给付中航中关村科技有限公司律师费五万二千五百元；十、驳回中航中关村科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，中搜公司与中航公司之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。中搜公司主张其依据《租赁合同》第18.3条向中航公司送达了解除合同的通知，双方合同应自通知送达之日解除，但是《租赁合同》第18.3条并非对合同解除权的约定，而是对违约责任的约定。中搜公司提出解除合同后，中航公司并未同意，双方未就解除合同达成一致，故中搜公司解除合同的通知不能发生解除合同的法律效力，中搜公司仍应继续履行合同，但中搜公司未按约定支付租金超过30日，构成根本违约，中航公司有权依据《租赁合同》第18.2条约定，提出解除合同。中搜公司于2019年6月18日收到中航公司解除合同通知，一审法院据此确认双方租赁合同于2019年6月18日解除正确，本院对此予以确认。中搜公司主张涉案合同是中航公司提供的格式合同，但中搜公司与中航公司是法律地位平等的商业主体，且中搜公司亦未就此提供充分证据予以证明，本院对其主张不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，中搜公司应支付合同履行期间欠付的租金、电费以及物业管理费，鉴于中航公司仅主张租金及物业管理费至2019年6月15日，本院对此不持异议，一审法院判决中搜公司给付中航公司2019年6月1日至6月15日期间的租金及物业管理费以及2019年2月至6月的电费正确，本院对此予以确认。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。首先，对于房屋使用费的问题，租赁合同第16.1条约定合同解除后房屋占有使用费系租金及物业管理费标准的2倍。中搜公司主张其已于2019年5月15日搬离房屋，但其无权解除合同，其所提供证据亦不足以证明其于2019年5月15日已经全部搬出，本院对其主张不予采信。中航公司主张中搜公司于2019年7月11日腾退涉诉房屋，要求中搜公司支付2019年6月19日至7月11日期间的房屋使用费，因双方未就涉诉房屋进行交接，考虑双方提供证据的情况，一审法院采信中航公司提供证据，认定腾退时间为2019年7月11日，并按照双方约定的房屋占有使用费计算标准确定中搜公司应支付的房屋占有使用费正确，本院对此予以确认。其次，对于装修期租金以及免租期租金问题，出租方中航公司基于合同全面履行给予承租方装修期以及免租期租金免除，但合同因中搜公司原因未能履行完毕而解除，中航公司有权依据合同要求中搜公司支付装修期及免租期的租金，一审法院就此认定正确，本院对此予以确认。再次，关于律师费的问题，律师费作为守约方损失，合同约定应由违约方支付，一审法院判决中搜公司给***费正确，本院对此予以确认。最后，关于违约金的问题，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。虽然双方合同约定的提前退租违约金以及解除合同违约金，但中搜公司请求法院对违约金进行酌减，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对一审法院认定的违约金予以调整，对中航公司主张过高部分不予支持。 综上所述，中搜公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初56134号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项、第九项； 二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初56134号民事判决第七项、第十项； 三、驳回中航中关村科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23 091元，由中航中关村科技有限公司负担4832元（已交纳），由北京中搜网络技术股份有限公司负担18 259元（于本判决书生效后七日内交纳）。 二审案件受理费46 182元，由中航中关村科技有限公司负担9665元（已交纳），由北京中搜网络技术股份有限公司负担36 517元（于本判决书生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　*** 审　　判　　员　　　范　磊 审　　判　　员　　　*** 二〇二〇年四月二十二日 法　官　助　理　　　*** 书　　记　　员　　　明　玥