华夏银行股份有限公司福州台江支行、福建省景观园林建筑发展有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

福建省福州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2017)闽01执异284号

案外人：吴金旺，男，汉族，1958年10月23日出生，住福建省永泰县。

申请执行人：华夏银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区。

负责人：周宇，行长。

委托代理人：高翔，福建方圆统一律师事务所律师。

被执行人：福建省景观园林建筑发展有限公司，住所地福州市仓山区。

法定代表人：刘必响。

被执行人：福建省天地园林景观工程有限公司，住所地福州市鼓楼区。

法定代表人：刘用正。

被执行人：刘必响，男，汉族，1969年12月28日出生，住福州市仓山区。

被执行人：唐爱芳，女，汉族，1971年4月30日出生，住福州市仓山区。

被执行人：刘用正，男，汉族，1960年1月12日出生，住福州市仓山区。

被执行人：陈雪如，女，汉族，1965年9月23日出生，住福州市仓山区。

本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行与被执行人福建省景观园林建筑发展有限公司、福建省天地园林景观工程有限公司、刘必响、唐爱芳、刘用正、陈雪如金融借款合同纠纷一案过程中，案外人吴金旺向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

吴金旺异议称：2017年11月，申请人通过贵院作出的（2017）闽01执70号公告获悉，因申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行与被执行人福建省景观园林建筑发展有限公司、福建省天地园林景观工程有限公司、刘必响、唐爱芳、刘用正、陈雪如金融借款合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院于该案仲裁审理阶段查封了申请人位于福州市仓山区金洲南路550号房产（以下简称“涉案房产”），现贵院已立案执行该案仲裁裁决书，并责令房产使用人于2017年12月20日前自行迁出。申请人认为福州市仓山区人民法院和贵院对上述房产采取的保全和执行措施存在严重错误。一、在福州市仓山区人民法院查封涉案房产前，申请人已就涉案房产与被执行人刘必响签订了有效的《房屋转让合同书》，并已支付大部分的购房款。2006年因政府拆迁，福州市土地发展中心向被执行人刘必响承诺补偿位于福州市仓山区金建小区中的面积为90平方米的2套安置房、面积为25平方米的2套安置房、面积为105平方米的1套安置房。2010年4月18日，被执行人刘必响与申请人就涉案房产签订了《房屋转让合同》，约定被执行人刘必响以每平方米5300元的价格向申请人转让上述一套面积为105平方米的安置房。因签订之日上述安置房尚未建成，5套安置房具体坐落尚无法具体明确，故申请人与被执行人刘必响仅能以房屋面积确定具体的交易房产。而由5套安置房中有且仅有一套面积为105平方米，因此申请人与被执行人刘必响双方交易的房产实际已具体明确，即为涉案房产。2010年4月18日、2010年5月30日，申请人依约向被执行人刘必响支付了购房款人民币40万元，并由刘必响出具了相应的收条。2016年7月28日，福州市仓山区人民法院作出（2016）闽0104财保3号民事裁定书，查封了涉案房产。综上所述，申请人于涉案房产被法院查封之前与被执行人刘必响签订的《房屋转让合同》合法有效。并且，申请人已支付大部分购房款，上述《房屋转让合同》已实际履行。二、在福州市仓山区人民法院车费涉案房产前，申请人已合法占有、使用涉案房产。2013年左右，被执行人刘必响将涉案房产交付给申请人使用，申请人在接收涉案房产后，一直居住使用。而根据福州市仓山区金山街道居委会于2014年11月24日出具的居住证明以及福州金山鑫源物业管理有限公司出具的2014年至2017年期间的物业交付收款收据亦可知。三、由于涉案房产系拆迁安置房，基于正常原因使得申请人至今无法办理过户登记手续。根据有关政策规定，被拆迁人在取得拆迁安置房产权证之日起五年内不得转让。结合被拆迁人刘必响与福州市土地发展中心签订的《拆迁补偿安置协议书》可知，涉案房产的性质系拆迁补偿安置房。而涉案房产直至2013年左右方建成交付，至今仍未届至可过户期限，且已被福州市仓山区人民法院于2016年采取查封措施。由此可见，申请人对未办理涉案房产的过户登记手续不存在任何过错。如上所述，申请人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，依法有权排除本案对涉案房产的强制执行。涉案房产未办理过户登记手续并非申请人的过错，而系基于正常原因所致，因此人民法院依法不得对涉案房产采取查封措施，申请人有权要求立即解除对涉案房产的查封措施。综上所述，申请人请求：1、人民法院依法中止对福州市仓山区金洲南路550号房屋的执行。2、贵院依法立即解除对申请人位于福州市仓山区金洲南路550号房产的查封措施。

华夏银行股份有限公司福州台江支行答辩称：吴金旺所主张的“中止对福州市仓山区金洲南路550号房屋的执行”是不能成立的。福州市中级人民法院有权查封上述房产。吴金旺所提交的所谓证据存在以下明显有违常理和交易习惯的地方，不具有真实性、合法性、关联性，不能证明其所要证明的问题。1、《房屋转让合同》且不论真假，写的是17幢，不是20幢，显然该份合同与本案没有关联性。2、吴金旺提供交纳所谓“转让房款”的转账凭证没有注明转账用途是支付福州市仓山区金洲南路550号房屋“转让房款”，不能证明其已支付全部或部分“转让房款”。3、转账支付时间错乱，显然是人为拼凑而成。《房屋转让合同》中签订日期为2010年4月18日，转账凭证中记载的转账日期为2014年4月3日、4月8日、4月16日，转账日期均在合同签订之前，完全不符合交易习惯，是相互矛盾的。合同第四款中约定乙方（吴金旺）在合同生效的45天预付房款40万，但在转账时，合同即未签订，更没生效，根本就不存在支付“转让房款”的事实。4、“2010年10月18日”签订的《房屋转让合同》与《收条》不一致。《房屋转让合同》中约定20万元为定金，而同一天出具的《收条》上记载的是收到订金30万元。其次，依据转账凭证记载，截止2014年4月16日止，吴金旺已转账40万元，显然不可能于2010年4月18日同意刘必响仅仅出具订金30万元《收条》，而刘必响在2014年5月30日才出具共计收到40万元的《收条》，根本不符合房屋转让和房屋转让款支付的正常逻辑；5、吴金旺提交的物业费《收款收据》和刘必响之妻唐爱芳的《收据》也根本不符合生活习惯。缴纳物业费并不要求房屋登记的业主到场才能缴纳，缴纳物业费是生活中琐碎的小事，按照吴金旺出具唐爱芳签字的《收据》，唐爱芳需要先从吴金旺处拿到物业费用，其后去物业处缴纳物业费，然后再将物业费《收款收据》交付给吴金旺，此种变易为繁的做法根本是不正常的行为。按照吴金旺的说法，房屋早在2013年就已交付使用，不可能直至2017年还要透过唐爱芳之手缴纳物业费，这足以证明不存在房屋转让及占有的事实。

唐爱芳签收的2014年元月10日、2015年2月7日、2015年12月10日、2016年11月10日、2017年10月10日的《收据》，代为书写的字迹来自同一个人，纸张来源于同一本记录本，甚至书写用的笔也是同一把笔，这种时间跨度长达4年的巧合显然是不可能存在的。

结合以上种种不符合常理和交易习惯之处，显然，吴金旺与刘必响存在互相串通，通过倒签的方式伪造制作了所谓的《房屋转让合同》，且该合同与本案没有关联性，并将与刘必响其他资金往来款项伪称支付房屋转让款，制造假案。

综上所述，本案吴金旺的房屋转让合同是伪造的，房屋转让关系完全是虚假的，显然是在为强制执行制造障碍以达到逃避执行的目的，恳请贵院审慎审查，依法驳回吴金旺的请求，并追究吴金旺、刘必响伪造房屋转让合同，虚假诉讼的法律责任，以维护申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行的合法权益，维护生效法律文书的尊严。

为证明上述事实，吴金旺向本院提交了5组证据：1、2010年4月18日刘必响与吴金旺签订的《房屋转让合同》；2、刘必响出具的两份收据及相应转账凭证；3、2013年12月8日刘必响、唐爱芳出具的《交房确认书》；4、2013至2017年吴金旺委托唐爱芳代缴的物业费及公摊费用收据；5、福州市中级人民法院（2017）闽01执70号《公告》。华夏银行股份有限公司福州台江支行对吴金旺1-4的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被执行人刘必响对吴金旺的证据均予认可。因吴金旺提交的1-4证据涉及吴金旺与刘必响之间的买卖合同关系，合同双方当事人对证据无异议，本院对此亦予认定。

经查，申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行与被执行人福建省景观园林建筑发展有限公司、福建省天地园林景观工程有限公司、刘必响、唐爱芳、刘用正、陈雪如金融借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会于2016年12月15日作出的厦仲裁字[2016]第1054号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为人民币本金1997万元及其利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息等。本院于2017年1月20日依法立案执行。

本案在仲裁审理阶段，福州市仓山区人民法院依申请人华夏银行股份有限公司福州台江支行申请，作出（2016）闽0104财保3号民事裁定书，保全了被申请人下列房产：1、刘必响所有的位于仓山区建新镇新颐村刘必响楼一层左边前房、一层左边房、二层左边前房、二层左边房；2、刘必响所有的位于福州市仓山区的安置房房产；3、唐爱芳所有的位于福州市仓山区的安置房房产；4、刘用正所有的位于福州市仓山区的安置房房产。本案进入

执行程序，保全查封自动转为执行中的查封。本院于2017年11月6日作出（2017）闽01执70号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。

另查，吴金旺分别于2010年4月3日、2010年4月8日、2010年4月16日向刘必响汇款20万元、10万元、10万元，共计40万元。2010年4月18日刘必响与吴金旺签订房屋转让合同，将其名下位于福州市仓山区的安置房房产出售给吴金旺，合同约定“该房屋转让价为每平方米伍仟叁佰元整人民币，实际计价按房屋产权书登记的面积计算。”“预付转让房款人民币肆拾万元（其中贰拾万元为定金），付款方式为转账（现金）支付甲方（刘必响）。……其余房款等房屋所有权证书、土地使用权证书记于乙方名下并交付给乙方后的十五日内付清。”刘必响分别于2010年4月18日、2010年5月3日出具两份收据，确认收取吴金旺购房订金40万元。2013年12月8日刘必响、唐爱芳出具《交房确认书》将涉案房产交付吴金旺使用。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴金旺与刘必响签订的涉案房产转让合同时间早于本案保全查封的时间，吴金旺已支付了大部分购房款，且在查封前吴金旺已实际占有涉案房产，未能办理过户是由于政策原因而非吴金旺自身过错造成的。吴金旺的异议理由符合上述法律规定的情形，因此，对其异议请求应予支持。至于华夏银行股份有限公司福州台江支行关于吴金旺在转让合同签订前付款不符合常理的主张，本院认为在无证据证明吴金旺与刘必响有其他业务往来的情况下，可确认吴金旺通过银行转账的款项应为购房款，故吴金旺先付款后双方签订转让合同不能导致合同不真实的认定。华夏银行股份有限公司福州台江支行以涉案房产内水表数据为零认定吴金旺并未实际占有该房产，对此，本院认为所有权包括占有、使用、收益、处分，占有是所有权人对其房屋事实上的控制权，占有权是所有权的基本内容，是否使用并不对所有权产生影响，故对华夏银行股份有限公司福州台江支行的该项答辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：

中止对福州市仓山区的安置房房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　林　辉

审 判 员　　石文玉

审 判 员　　高德辉

二〇一八年五月十日

法官助理　　王秋华

书 记 员　　林静雅

附本案适用主要法律条文

中华人民共和国民事诉讼法

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。