华夏银行股份有限公司福州台江支行、福建省景观园林建筑发展有限公司、福建省天地园林景观工程有限公司等借款合同纠纷执行审查类执行令

福建省福州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）闽01执异5号

案外人：赵令建，男，汉族，***年6月14日出生,住福建省永泰县。

委托诉讼代理人：施明行、魏少***，北京中银（福州）律师事务所律师。

申请执行人：华夏银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区茶亭街道交通路1号鸿运星城1#楼，统一社会信用代码9135010059596027XX。

负责人：周宇。

委托诉讼代理人：张踔、何年霖，福建方圆统一律师事务所律师。

被执行人：福建省景观园林建筑发展有限公司,住福州市仓山区建新镇新颐村。统一社会信用代码913500002605775279。

法定代表人：刘必响。

被执行人：福建省天地园林景观工程有限公司,住鼓楼区安泰街道新权南路12号金福商厦1#楼5层10室，组织机构代码26020575-8。

法定代表人：刘用正。

被执行人：刘必响，男，汉族，1969年12月28日出生,住福州市仓山区。

被执行人：唐爱芳，女，汉族，1971年4月30日出生,住福州市仓山区。

被执行人：刘用正，男，汉族，1960年1月12日出生,住仓山区。

被执行人：陈雪如，女，汉族，1965年9月23日出生,住仓山区。

本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行与被执行人福建省天地园林景观工程有限公司、刘必响、唐爱芳、刘用正、陈雪如金融借款合同纠纷一案中，案外人赵令建向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人赵令建称，2017年11月，案外人通过福州中院作出的（2017）闽01执70号公告获悉，因申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行与被执行人福建省景观园林建筑发展有限公司、福建省天地园林景观工程有限公司、刘必响、唐爱芳、刘用正、陈雪如金融借款合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院于该案仲裁审理阶段查封了案外人位于福州市仓山区××小区××单元的房产（以下简称“涉案房产”），现该仲裁裁决书已申请立案执行，并责令房产使用人于2017年12月20日前自行迁出。案外人为此提出执行异议，具体事实与理由如下：一、涉案房产查封前，申请人已与被执行人刘必响签订了合法有效的《房屋转让合同》。2010年4月3日，被执行人刘必响与申请人就涉案房产签订了《房屋转让合同》，约定被执行人刘必响以每平方米5300元的价款向申请人转让一套面积为105平方米的安置房。因合同签订之日，上述安置房小区尚未建成，安置房具体坐落尚无法具体明确，故申请人与被执行人刘必响仅能以房屋面积确定具体的交易房产。2014年11月23日刘必响、唐爱芳向案外人出具《交房确认书》，主要内容为“……2010年4月3日与赵令建签订《房屋转让合同》时，双方在合同中约定将位于福州市××街道××小区××套面积为105平方米的房屋卖与赵令建。现我夫妇二人确认，分配到安置房屋后，我方与赵令建合意确认《房屋转让合同》的标的物为福州市仓山区金山街道金建小区二期20幢304室。其后，赵令建儿子赵林搬入该房屋居住至今。我夫妇二人已将《房屋转让合同》约定的房屋交付与赵令建。”涉案房产属于被执行人刘必响、唐爱芳的夫妻共同财产，唐爱芳对刘必响代表其就涉案房产签订《房屋转让合同》的行为已进行了明确确认。涉案《房屋转让合同》合法有效，案外人受让涉案房产的行为合法有效。二、案外人已通过配偶檀宝贞、妹夫王仁东以及担保人吴金旺的银行账户依约向被执行人刘必响支付了涉案房产的购房款。首先，从檀宝贞、王仁东、吴金旺相关转账流水可知，案外人在涉案《房屋转让合同》签订后，已于2010年4月3日通过此次购房行为的担保人吴金旺的银行账户，将赵令建预先转入吴金旺银行账户上的购房款20万元转账支付给刘必响；于2010年4月14日通过配偶檀宝贞的银行账户向刘必响转账支付购房款10万元；于2010年4月23日、26日通过妹夫王仁东的银行账户三次向刘必响转账支付购房款合计10万元。其次，根据刘必响于2010年5月3日出具的《收条》亦可知，上述款项均系用于支付涉案房产的购房款，且刘必响已实际收到上述购房款。案外人合计向刘必响支付了购房款40万元，完全履行了涉案《房屋转让合同》约定的义务。三、案外人入住涉案房产后家人已于2014年10月21日领取《福建省儿童预防接种证》，其上载明的常住地址为“金建小区20＃304”，福州市仓山区金山街道居委会于2014年11月24日出具的《居住证明》，于2015年5月5日向金山街道社区卫生服务中心签订《全科医生签约服务协议书》，有2014年5月份至2017年年底期间的自来水和燃气费缴费流水以及福州金山鑫源物业管理有限公司出具的2014年至2017年期间的物业缴费收款收据，这些均说明案外人赵令建于涉案房产被法院查封之前即2016年7月28日之前，已实际接收并使用涉案房产。四、涉案房产被法院查封之前，因政策原因尚未达到办理过户的条件。因此，案外人对涉案房产未在查封之前办理完毕过户登记手续，不存在任何过错。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）第三条“（十ー）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易…”及有关政策规定可知，涉案房产产权人在取得产权证之日起五年内不得转让。而涉案房产直至2013年左右方建成交付，可见案外人受让涉案房产时尚未届至可过户期限，且福州市仓山区人民法院于2016年对涉案房产采取了查封措施。因此，案外人对未办理涉案房产的过户登记手续不存在任何过错。综上，案外人完全符合《最高人民法院关于人民法院办执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，依法有权排除本案对涉案房产的强制执行。因此，案外人对涉案房产依法享有足以排除执行的权利，有权要求贵院立即解除对涉案房产的查封措施。

申请执行人称，案外人关于“中止对被执行人唐爱芳所有的福州市仓山区××小区××室房屋的执行并解除查封”的主张是不能成立的，福州市中级人民法院有权查封登记在被执行人唐爱芳名下的上述房产。1、根据本案协助执行通知书及查封公告，案涉房产为被执行人唐爱芳所有，并非被执行人刘必响所有。根据案外人提供的拆迁补偿安置协议书，被执行人刘必响仅有唯一的一套面积105平方米的安置房，而该套房产坐落于福州市××小区××室，而非本案中的304室，针对刘必响所有的唯一的一套105平米安置房（20幢305室），案外人吴金旺已另案在先提出执行异议。本案案外人提供的房屋转让合同及收条上均是刘必响的名字，并非房屋所有人唐爱芳所签订。2、本案案外人提供的收条金额仅40万元，与房屋买卖合同约定的总价556500元（5300元/㎡×105㎡）不符，且该笔大额的购房款没有任何转账凭据，仅有刘必响签名的收条一张，不能证明案外人已按照合同约定支付了购房款。即便是支付购房款，也应支付给房屋所有人唐爱芳。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”，案涉房屋为安置房，至今未依法登记领取权属证书，因此案外人明知案涉房屋没有产权证不得转让，甚至在2010年连房屋都还没有盖，案外人根本都不知道转让房屋的具体坐落是哪一幢楼、哪一层、哪一个单元，在具体的转让标的都不明确、不存在的情况下，案外人去签订房屋转让合同显然违反法律规定，因此，案外人主张的房屋买卖合同关系不合法，是无效的。4、案外人提供证据企图证明其已占有案涉房屋，但案外人未签订合法有效的房屋买卖合同，亦未支付购房款，其并非合法占有该不动产。5、案涉房产为拆迁安置房，在第一手房产证尚未办理且房屋尚未盖好的情况下，办理过户登记显然具有很大的不确定性，案外人明知未办证未竣工的安置房买卖存在诸多风险，仍旧进行交易，且最终导致目前未办理过户登记，案外人明显是存在过错的。综上，应驳回其关于排除对案涉房产执行的异议请求。

为证明上述事实，赵令建向本院提交了如下证据：1、2010年4月18日刘必响与赵令建签订的《房屋转让合同》；2、刘必响出具的两份收据及相应转账凭证；3、2014年11月23日刘必响、唐爱芳出具的《交房确认书》；4、2014至2017年赵令建缴纳的物业费及公摊费用收据；5、福州市中级人民法院（2017）闽01执70号《公告》；6、2014年11月24日福州市仓山区金山街道居委会出具的《居住证明》；7、户口簿以证明家庭成员之间的身份关系；8、2014年10月21日领取的《福建省儿童预防接种证》、2015年5月5日向金山街道社区卫生服务中心签订《全科医生签约服务协议书》。9、2010年4月3日、14日、23日、26日通过担保人吴金旺、配偶檀宝贞、妹夫王仁东的银行账户分别向刘必响转账支付购房款20万元、10万元、10万元共40万元；华夏银行股份有限公司福州台江支行对赵令建1-9的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

担保人吴金旺在接受本院询问时，陈述介绍了赵令建向刘必响购房的整个过程，本院对此予以认定。

经查，申请执行人华夏银行股份有限公司福州台江支行与被执行人福建省景观园林建筑发展有限公司、福建省天地园林景观工程有限公司、刘必响、唐爱芳、刘用正、陈雪如金融借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会于2016年12月15日作出的厦仲裁字[2016]第1054号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为人民币本金1997万元及其利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息等。本院于2017年1月20日依法立案执行。

本案在仲裁审理阶段，福州市仓山区人民法院依申请人华夏银行股份有限公司福州台江支行申请，作出（2016）闽0104财保3号民事裁定书，保全了被申请人下列房产：1、刘必响所有的位于仓山区××镇新颐村刘必响楼一层左边前房、一层左边房、二层左边前房、二层左边房（权证号：仓Ｓ1××68）；2、刘必响所有的位于福州市××小区××楼××室、××楼××室的安置房房产；3、唐爱芳所有的位于福州市××小区××楼××室的安置房房产；4、刘用正所有的位于福州市××小区××楼××室、××楼××室的安置房房产。本案进入

执行程序，保全查封自动转为执行中的查封。本院于2017年11月6日作出（2017）闽01执70号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。

另查，赵令建分别于2010年4月3日、14日、23日、26日通过担保人吴金旺、配偶檀宝贞、妹夫王仁东的银行账户分别向刘必响转账支付购房款20万元、10万元、10万元共40万元。2010年4月3日刘必响与赵令建签订房屋转让合同，担保人为吴金旺，将位于福州市××小区××（大约在××层以上）的安置房房产面积为105平方米出售给赵令建，合同约定“该房屋转让价为每平方米伍仟叁佰元整人民币，实际计价按房屋产权书登记的面积计算。”，“预付转让房款人民币肆拾万元（其中贰拾万元为定金），付款方式为转账（现金）支付甲方（刘必响）。……其余房款等房屋所有权证书、土地使用权证书记于乙方名下并交付给乙方后的十五日内付清。”刘必响于2010年5月3日出具收据，收到赵令建购房款40万元。2014年11月23日刘必响、唐爱芳出具《交房确认书》将出售房产的位置变更为福州市仓山区金山街道金建小区二期20幢304室，刘必响、唐爱芳将涉案房产交付赵令建使用。

再查，本院于2018年4月27日向福州市仓山区房屋拆迁工程公司调取刘必响、唐爱芳拆迁安置房产档案，证实刘必响、唐爱芳名下安置的房产中，面积为105平方米的各为一套，分别为金建小区二期20幢305室和304室。本院于2018年5月10日作出的（2017）闽01执异284号执行裁定书中，已查明刘必响名下福州市仓山区金山街道金建小区二期20幢305室于2010年4月18日出售给吴金旺。

本院认为，本案中，赵令建与刘必响于2010年4月3日签订了涉案房产转让合同，约定出售房产为福州市××小区××（大约在××层以上）的安置房房产，面积为105平方米，赵令建至同月26日止已通过银行转账向刘必响给付40万元款，刘必响亦于同年5月3日出具收据。2014年11月23日刘必响、唐爱芳共同向赵令建出具《交房确认书》将出售房产的位置变更为福州市仓山区金山街道金建小区二期20幢304室，并将该房产交付赵令建使用。该房产虽安置给唐爱芳，由于刘必响、唐爱芳系夫妻关系，但唐爱芳对刘必响与赵令建所签的《房屋转让合同》以及收受的购房款不持异议。赵令建向刘必响、唐爱芳购买涉案房产时间早于本案保全查封的时间，并已支付了大部分购房款，且在查封前已实际占有涉案房产，未能办理过户是由于政策原因而非自身过错造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，赵令建的异议理由符合上述法律规定的情形，因此，对其异议请求予以支持。至于华夏银行股份有限公司福州台江支行关于案涉房产为被执行人唐爱芳所有，并非被执行人刘必响所有。本案案外人提供的房屋转让合同及收条上均是刘必响的名字，并非房屋所有人唐爱芳所签订，不能证明案外人已按照合同约定支付了购房款。即便是支付购房款，也应支付给房屋所有人唐爱芳的主张。对此，本院认为唐爱芳对安置其名下的房产由刘必响与赵令建所签的《房屋转让合同》以及赵令建交付的购房款，已以《交房确认书》的方式予以确认，赵令建购房过程不违反房地产市场交易秩序，故对华夏银行股份有限公司福州台江支行的该项答辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：

中止对福州市仓山区金建小区二期20号楼304室的安置房房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　石文玉

审 判 员　林　辉

审 判 员　林　娜

二〇一八年十月八日

法官助理　郑泽利

书 记 员　杨远恬

附本案适用主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。