某某与开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

广东省开平市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤0783民初2138号

原告：***，男，1950年9月26日出生，汉族，住广东省开平市××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××××。

委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。

被告：开平市第五建筑集团公司，住所地：广东省开平市××××××××××××××。（现由开平市公有资产管理有限公司托管）

法定代表人：谢某1。

委托诉讼代理人：张勇坚，系开平市公有资产管理有限公司工作人员。

委托诉讼代理人：梁卓俊，系开平市公有资产管理有限公司工作人员。

被告：开平市水口建筑贸易公司，住所地：广东省开平市××××××××。

法定代表人：关某1。

原告***与被告开平市第五建筑集团公司（以下简称五建公司）、开平市水口建筑贸易公司（以下简称水口建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人余惠玲及被告五建公司的委托诉讼代理人张勇坚、梁卓俊到庭参加诉讼，被告水口建筑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、两被告协助原告办理坐落于开平市×××××××××××××××××103号铺位的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：1994年9月19日，被告水口建筑公司与开平市成人中专学校签订《承建教学大楼合同》及《联办建筑队合同》，协议由水口建筑公司挂靠被告五建公司承建教学大楼，并确认把地下铺位捌间铺位（即开平市×××××成人中专学校内西南方一层铺位×××，后正式确认门牌为开平市×××××××××××××××××103-110号铺位）给水口建筑公司出售，用于抵顶工程款。1997年4月9日及10日，被告五建公司出具两份证明，确认上述捌间铺位产权与五建公司无关，土地使用权属于挂靠人关某1所有.1994年11月24日，原告向被告水口建筑公司购买坐落于开平市×××××××××××××××××103号铺位，约定转让价款为120000元。其后，原告分两次向被告水口建筑公司支付购房款，分别于1994年11月24日支付100000元、于1994年12月5日支付20000元，共计120000元。被告水口建筑公司在收取款项后开具收据给原告，之后上述铺位一直由原告占有使用至今，两被告从未提出过异议。期间，原告多次要求两被告协助办理铺位过户事宜未果，现上述铺位仍然登记在被告五建公司的名下。被告水口建筑公司基于与开平市成人中专学校签订《承建教学大楼合同》约定，已取得上述八间铺位即103-110号铺位的实际权益，其拥有对涉案铺位的处分权、出售及收取房款的权利，而被告五建公司是被告水口建筑公司承建涉案教学大楼建设工程的被挂靠单位，且涉案铺位产权登记在被告五建公司名下，因此，在原告已依约支付铺位转让价款后，两被告应当协助原告将涉案铺位过户至原告名下，故原告提起本案诉讼。

被告五建公司辩称，我方不同意原告主张，原告提供的证据理据不足，我方不清楚原告是向何人购买涉案房产，亦不清楚原告是否已付清购房款，故不同意协助原告办理涉案房产的过户手续。

被告水口建筑公司未作答辩。

原告***围绕诉讼请求依法提交了证据，被告五建公司、被告水口建筑公司没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告五建公司对原告***提交的证据均未提出异议。被告水口建筑公司没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经核证，原告提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院对原告提交的证据均予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年，开平市成人中等专业技术学校（以下简称成人中专）向开平市计划委员会申请拟自筹资金建设教学楼。1994年8月5日，开平市计划委员会同意成人中专自筹基建，同意成人中专在长沙区良园路（学校内西南方）建框四层，首层1-2号、11号铺位二至四层课室。1994年9月19日，水口建筑公司与成人中专签订《承建教学大楼合同》，约定成人中专（甲方）委托水口建筑公司（乙方，挂靠开平市五建集团公司开平分公司）承建教学大楼。双方协约如下：一、由乙方总承包，自负盈亏。大楼建筑面积1916平方米，总造价101万元，每平方造价527元。甲方把地下铺位的捌间给乙方出售，抵顶工程款。……二、出售铺位的土地使用权转让手续，由甲方负责办理，出售铺位的税款费用，由乙方负责。同日，水口建筑公司（乙方）与成人中专（甲方）签订《联办建筑队合同》，约定如下：一、甲方投资人民币贰拾万元，由乙方承包，自负盈亏。乙方每年向甲方上缴陆万元。从1994年9月1日算起。二、建筑队暂挂开平市五建集团公司开平分公司，挂靠费用由乙方负责。……四、承包期暂定两年，延长或缩短要经双方同意。1994年9月25日，成人中专作建设单位、五建公司作施工单位向开平市建设委员会申报建设教学大楼（新建教学大楼）施工审批，施工面积1540平方米。开平市建设委员会于1994年11月11日经审查同意批准上述申报建设。此后，成人中专为建设单位与五建公司为施工单位就承建上述教学大楼签订了《工程施工承包合同》，约定工程名称为教学大楼，建筑面积1540平方米，以包干方式承包，工程总造价62万元。合同签订后，该教学大楼工程实际由水口建筑公司垫资于1994年9月30日开始施工，于1995年5月10日交工验收合格。1994年10月31日，李耀辉代表成人中专与五建公司签订了《土地使用权转移合同》，约定成人中专（甲方）根据五建公司（乙方）建设需要，将地名学校校园内的土地，东至校内空地，南至大楼第十一间，西至金山路，北至大楼第三间转移给予甲方总补偿费金额62万元，以上款项已于1994年9月1日缴交，土地使用权转移给乙方。附加说明：本大楼共四层，首层共十一间（编号1-11）学校将八间（编号3-10）土地使用权转移给五建公司，上述《土地使用权转移合同》经批准机关开平市国土局批准。上述教学大楼验收合格后，成人中专、五建公司先后向国土部门申领前述教学大楼工程的土地权属证书，1996年4月19日，开平市人民政府向成人中专颁发国有土地使用证﹝开国用（1996）字第×××号﹞，确认地址“长沙区良园路成人中专共有权楼（后经相关部门确定该地址门牌为开平市长沙区××××××××）”、地号“首层1-2号、11号铺位和二至四层”的土地使用者为成人中专；同日，开平市人民政府向五建公司颁发国有土地使用证﹝开国用（1996）字第×××号﹞，确认地址“长沙区良园路成人中专共有权楼（后经相关部门确定该地址门牌为开平市长沙区××××××××）”、地号“首层3-10号铺位”的土地使用者为五建公司。

1997年4月9日，五建公司出具《证明》，载明“位于长沙良园路成人中专教学楼1号楼地下八间铺位产权与开平市第五建筑集团公司无关”；1997年4月10日，五建公司出具《证明》，载明“开平市第五建筑集团公司出具位于长沙区良园路成人中专学校共有楼3-10号铺位的土地使用权属于挂钩人（挂靠人）关某1所有”.1998年8月12日，五建公司取得编号为开预房证字第××××××号《预售商品房许可证》，该证记载售房单位名称：开平市五建集团公司，房屋坐落地点：长沙区良园路成人中专校内×××3-10号铺，用途性质：商住楼，境内预售建筑面积256平方米，共8套。2000年3月8日，五建公司出具《证明》委托李耀辉（原成人中专负责人）办理长沙区良园路成人中专学校共有楼×××3-10号铺位的房产证手续。2000年4月5日，建设部门对成人中专在长沙区良园路东侧，即开平农科所南新建楼房壹幢，编写门牌号码为开平市长沙区××××××××。后前述的教学大楼办理了房屋产权登记，其中开平市长沙区××××××××××××××、102号、111号、二至四层登记权属人为成人中专（登记字号×××）；开平市长沙区首层103号至110号铺位登记权属人为五建公司（登记字号：×××）。

1994年11月24日，***与水口建筑公司签订《出售铺位转让合同》一份，约定水口建筑公司向***转让坐落于开平市××××××开平成人中专学校左边第一间铺位，转让价款为120000元。合同签订后，***通过现金方式分别于1994年11月24日支付购房款100000元、于1994年12月5日支付购房款20000元给水口建筑公司，水口建筑公司向***开具了两份收据，确认收到***购铺位款合计120000元。涉案教学大楼经竣工验收合格后，水口建筑公司于1995年将《出售铺位转让合同》约定铺位交付给***占有使用至今，期间，***多次向水口建筑公司、五建公司催讨办理铺位过户登记手续未果，遂提起本案诉讼。

另查明，本院在执行（2019）粤0783执1578号申请执行人江门市江顺置业有限公司与被执行人开平市第五建筑集团公司深圳分公司、开平市第五建筑集团公司债权转让合同纠纷一案中，查封了五建公司名下坐落开平市长沙区××××××××首层103号铺位。***作为案外人于2019年8月27日提出执行异议，请求解除对103号铺位的查封并停止对该房产的执行，本院受理后，经听证审查，于2019年12月16日作出（2019）粤0783执异109号执行裁定，支持***提出的执行异议，中止对开平市长沙区××××××××首层103号铺位的执行。（2019）粤0783执异109号案中查明，***与水口建筑公司于1994年11月24日签订的《出售铺位转让合同》中约定的开平市××××××开平成人中专学校左边第一间铺位即为开平市长沙区××××××××首层103号铺位。

水口建筑公司的法定代表人关某1在（2019）粤0783执异108、109、110、111号询问笔录中确认五建公司授权同意水口建筑公司可以以水口建筑公司的名义出售涉案铺位，水口建筑公司先后与***、谭池命等四人签订相关铺位买卖合同，出售铺位的款项已全部收齐，铺位也交付给***等人使用至今。

再查明，被告五建公司于1994年1月18日登记成立，经营范围建筑（二级）、基础工程、水电安装工程、室内外装饰工程、房地产开发，于2013年1月21日被吊销营业执照；开平市第五建筑集团公司开平分公司系五建公司设立的分支机构，于2003年11月6日登记成立，于2012年8月9日注销登记。被告水口建筑公司于1986年4月1日登记成立，经营范围建筑材料、钢材、汽车配件，于2002年10月24日被吊销营业执照，法定代表人为关某1。

至今，涉案坐落于开平市×××××××××××××××××103号铺位的登记所有权人仍为五建公司。本院在诉讼期间在涉案103号铺位对***本案的诉讼请求予以张贴公告，告示案外人若对***主张的涉案103号铺位的购买、占有使用、产权等情况有异议的，可于2021年6月20日前向本院提出书面意见并提供相关证据材料，但期满本院没有收到案外人与103号铺位相关的书面意见。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。因涉案房屋买卖发生于我国民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用民法典施行前的法律、司法解释审理。本案争议焦点为：被告五建公司、水口建筑公司应否协助原告办理涉案103号铺位的过户手续。

包括涉案铺位在内的103-110号铺位虽然登记权属人为五建公司，但五建公司出具了证明确认长沙区×××103-110号铺位产权与其无关，该铺位的土地使用权属关某1所有。本案诉讼期间五建公司对水口建筑公司主张挂靠五建公司承建成人中专的教学大楼工程的事实不予确认，但没有提供证据予以反驳，且根据本案查明的事实可知，成人中专委托水口建筑公司挂靠五建公司承建教学大楼（即开平市长沙区××××××××）），成人中专同意将教学大楼地下的八间铺位（即长沙区良园路××103-110号铺位）给水口建筑公司出售抵顶工程款，故本院依法认定水口建筑公司挂靠五建公司承建成人中专的教学大楼。根据成人中专与水口建筑公司签订的《承建教学大楼合同》约定，上述103-110号铺位的实际权益应由水口建筑公司享有，故本院确认水口建筑公司依合同约定取得了长沙区良园路×××103-110号铺位的处分权，对该8间铺位享有出售及收取房款的权利。结合原告***提供的《出售铺位转让合同》、收据、案外人关某1的陈述，以及本院在诉讼期间在涉案的房屋对***本案的诉讼请求予以张贴公告，告示案外人若对***主张涉案103号铺位的购买、占有使用、产权等情况可向本院书面提出意见，但在本院指定期限内没有人提出意见的事实，本院依法确认水口建筑公司已将涉案103号铺位出售给***，且***已向水口建筑公司付清购房款，双方已形成房屋买卖合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋买卖合同的基本权利义务是购买方***向售卖方水口建筑公司支付购房价款，被告水口建筑公司向原告***交付房屋、协助办理房屋过户登记手续。根据合同的权利义务，水口建筑公司应在收取***全部房款后协助***就涉案103号铺位办理过户登记手续，但涉案103号铺位至今仍登记于五建公司名下，且本案没有证据证明***在对于未办理过户手续存在过错，显然水口建筑公司有违合同义务，其应承担违约责任，继续履行合同义务，协助***就涉案103号铺位办理过户登记手续。因被告五建公司是水口建筑公司承建涉案教学大楼建设工程的被挂靠单位，水口建筑公司根据涉案《承建教学大楼合同》实际取得包括涉案103号铺位在内的八间铺位的处分权，但该八间铺位产权登记在被挂靠单位五建公司名下，五建公司应当基于其与水口建筑公司的挂靠关系协助办理该八间铺位的产权变更登记手续，但五建公司协助办理该房屋产权变更登记手续所产生的费用应由水口建筑公司承担。综上，原告***诉请被告五建公司、水口建筑公司协助其就涉案103号铺位办理过户登记手续，事实清楚，于法有据，本院予以支持。

被告水口建筑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司应于本判决生效之日起十日内协助原告***办理将坐落于开平市××××××××××××××××××××××铺位变更登记至原告***名下的手续。

如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

案件受理费1350元（原告***已预交），由被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司负担。原告***已预交的案件受理费1350元，由本院予以退回；被告开平市第五建筑集团公司、开平市水口建筑贸易公司应向本院补缴案件受理费1350元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。

审判员　　梁丽冰

二〇二一年六月二十五日

书记员　　陈绮琪