某某娟、江门市江顺置业有限公司等债权转让合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省开平市人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)粤0783执异218号 异议人（案外人）：***娟，女，1964年4月3日出生，汉族，住广东省开平市。 被异议人（申请执行人）：江门市江顺置业有限公司，住所：广东省江门市蓬江区堤东路73号16楼。统一社会信用代码：91440703785783606P。 法定代表人：***，该公司董事。 委托诉讼代理：**，广东本然律师事务所律师。 被异议人（被执行人）：开平市第五建筑集团公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市福田区贝底田村154号。 负责人：***。 被异议人（被执行人）：开平市第五建筑集团公司，住所地：广东省开平市长沙卫民路1号1幢首层1-10号。 法定代表人：***。 本院在执行（2019）粤0783执1578号申请执行人江门市江顺置业有限公司（以下简称“江顺置业公司”）与被执行人开平市第五建筑集团公司深圳分公司、开平市第五建筑集团公司（以下简称“开平五建公司”）债权转让合同纠纷一案过程中，查封被执行人开平市第五建筑集团公司名下位于坐落于开平市××街道××街××号××栋××层××号××房。异议人***娟于2022年6月22日提出执行异议。本院于2022年6月22日受理后，依法组成合议庭于2022年6月30日公开召开听证审查，异议人***娟，申请执行人江顺置业公司的委托诉讼代理人**到庭参加听证。被执行人开平五建公司深圳分公司、开平五建公司没有到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人***娟向本院提出异议请求：对（2019）粤0783执1578号之一执行位于开平市××街道××街××号××栋××层××号××房，建筑面积14.04平方米，提出执行异议。 事实和理由：异议人***娟于2003年2月10日向被异议人开平五建公司以人民币一万元购买涉案方案，并签订商铺房买卖合同（合同编号：开0041772）当时被异议人开平五建公司因经营不善以低于市场价格销售房屋，导致异议人未被予受理房产证办理。 为证明其异议请求，异议人向本院提交以下证据：1、***娟居民身份证复印件一份；2、被执行人开平市第五建筑集团公司深圳分公司、江门市江顺置业有限公司《企业信用信息公示报告》复印件各一份；3、开平市第五建筑集团公司《企业机读档案登记资料》复印件一份；4、（2019）粤0783执1578号之一执行裁定书复印件一份；5、广东省商铺房买卖合同复印件一份；6、商品房住宅质量保证书住宅使用说明书（开平市）复印件一份；7、广东省开平市不动产销售（转让）发票复印件一份（上述证据1、6原件经核对，已退回）。 申请执行人江顺置业公司辩称：1、涉案杂物房登记在被执行人名下，开平法院查封并没有不当。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，因此法院查封是符合规定的。2、正如异议人的异议书所称涉案杂物房是低于市场价格销售给异议人的在被执行人拖欠巨额债务情况下，被执行人与异议人之间没有法律效力，3、即便异议人与被执行人之间关于杂物房的转让是真实的也因为是异议人自身原因未能办理过户手续因此涉案杂物房不能排除执行。 申请执行人江顺置业公司没有向本院提交证据。 根据***娟、江顺置业公司的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：本院在执行（2019）粤0783执1578号申请执行人江门市江顺置业有限公司与被执行人开平市第五建筑集团公司深圳分公司、开平市第五建筑集团公司债权转让合同纠纷一案过程中，因被执行人开平五建公司没有在指定期限内履行（2016）粤0783民初3734号民事判决确定的义务，本院作出（2019）粤0783执1578号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人开平市第五建筑集团公司深圳分公司、开平市第五建筑集团公司的银行存款、收入6652849.62元或查封、扣押其相等价值的财产。据此裁定，本院查封被执行人开平五建公司名下坐落于开平市××街道××街××号××幢首层9号杂物房，查封期限：自2019年8月5日至2022年8月5日。另，上述9号杂物房于2002年3月11日登记在被执行人开平五建公司名下。2013年1月21日，开平五建公司被吊销营业执照。 另查明，异议人***娟提交的广东省开平市不动产销售（转让）发票（编号为078380062），显示内容为：2003年2月10日，**名称：***娟，购房（或土地）：同福街6号A幢9号，项目：柴房，建筑（或土地）面积㎡：14.04，金额10000元。该发票加盖“开平市第五建筑集团公司专用章”印章。案外人在听证审查中陈述：上述杂物房在购买后并交付其交付使用至今。 本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定进行审查。本院在执行（2019）粤0783执1578号案件过程中，因被执行人开平市第五建筑集团公司未履行生效文书确定的义务，作出（2019）粤0783执1578号之一执行裁定，查封开平市第五建筑集团公司名下坐落于开平市××街道××街××号××幢首层9号杂物房依法有据、程序合法。对异议人***娟以其购买并占有使用为由对上述杂物房的查封提出异议主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，异议人***娟提交的开平市第五建筑集团公司出具的购房发票可以印证其在2003年2月10日已向被执行人开平五建公司购买涉案9号杂物房，且已支付购房款10000元，应认定案外人在本院查封涉案杂物房之前已订立合法有效的买卖合同。案外人购买的杂物房是其用于满足居住基本生活配套使用所必需，且已支付全部价款，并基于购买行为已实际占有使用涉案杂物房至今，上述权利真实合法，足以排除执行。综上，异议人***娟对涉案查封9号杂物房提出的排除执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对坐落于开平市××街道××街××号××幢首层9号杂物房的执行。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　许林长 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年七月六日 书记员　　***