中国银行股份有限公司江苏省分行与江苏丰盛投资集团有限公司、江苏省杰出经济发展有限公司相邻关系纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏01民终9081号

上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地本市中山南路148号。

负责人：宁效云，该分行行长。

委托诉讼代理人：孙正刚，男，1986年7月30日出生，汉族，该公司员工。

委托诉讼代理人：戴桂洪，北京大成（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏丰盛投资集团有限公司，住所地本市建宁路263号三层。

法定代表人：王水，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曹程，男，1988年10月1日生，汉族，该公司办公室主任。

原审被告：江苏省杰出经济发展有限公司，住所地本市建宁路263号二层。

法定代表人：肖伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱永昌，男，1965年11月1日生，汉族，该公司办公室主任。

上诉人中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏分行）因与被上诉人江苏丰盛投资集团有限公司（以下简称丰盛公司）、原审被告江苏省杰出经济发展有限公司（以下简称杰出公司）相邻关系纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人中行江苏分行上诉请求：撤销一审判决中关于保证江苏丰盛投资集团有限公司正常通行使用的判决，并依法改判；由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：（一）诉争楼梯间外临多伦路北侧部分为我行专有部分；（二）一审法院在未查明事实，未明确共有部分及专有部分的范围的情况下，即作出上述判决缺乏实际可操作性；（三）被上诉人主张的在恢复诉争楼梯间功能后，需从我行专有部分通行的相邻通行权主张并不存在必要性，应当依法驳回；（四）被上诉人从我行的专用空间通行将不可避免地对我行的权利造成损害，也应当依法判决被上诉人对我行造成的损害予以赔偿；（五）一审法院判决书中对共有部分的认定事实错误；（六）一审法院忽视了被上诉人购买房产用途变更的事实；（七）一审法院没有认真审查1、2、3层房屋买卖契约的效力，没有注意到本案中房屋的物权受契约权约束；（八）因契约而产生的物权变动,符合法律的规定，一审法院适用法律错误；（九）一审法院忽视了案外人与被上诉人之间的相邻关系；（十）一审法院片面地适用法律忽视了更为有效物权保护措施的运用，判决内容不具有可操作性，判决的结果明显不公。

被上诉人丰盛公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律条文正确，请求维持原判。

原审被告杰出公司陈述:认可上诉人的意见，请求依法支持上诉人的上诉请求。

丰盛公司一审请求：中行江苏分行、杰出公司按照规划设计图纸恢复南京市建宁路263号一江大厦一楼至三楼公用楼梯间设施，保证公用楼道正常使用且符合消防要求。

一审法院认定事实：

南京市鼓楼区建宁路263号一江大厦，位于南京市交汇处西侧，是一幢地上7层、地下1层共8层的商业办公楼，建筑年代为2000年。该大厦系由南京一江城镇基础设施开发总公司（以下简称一江开发公司）建设。其中南京市建宁路263号第一层房屋（建筑面积为370.46平方米，丘权号为696040-I-6，规划用途为商业）由中行江苏分行于2009年1月购买，并领取了房屋所有权证和土地使用权证。南京市建宁路263号第二层房屋（建筑面积为404.66平方米，不动产单元号320106008010GB00040F00010044）由杰出公司于2002年5月购买，并办理了物权登记手续。

南京市建宁路263号三层房屋（建筑面积为424.74平方米，丘权号为696040-I-8，规划用途为办公）由丰盛公司的前身江苏丰盛建设有限公司于2010年7月购买，并领取了房屋所有权证，2014年12月江苏丰盛建设有限公司变更名称为江苏丰盛投资集团有限公司即本案丰盛公司。丰盛公司提供的房屋所有权证复印件显示，南京市建宁路263号三层的其他房屋（建筑面积为1240.89平方米，丘权号为696040-I-8，规划用途为办公）由案外人王萍于2013年6月购买，并领取了房屋所有权证。

根据上述房屋分层分户平面图显示，丰盛公司与案外人王萍所有的上述房屋相邻部位有一北一南两个楼梯间，其中南侧的楼梯间现由丰盛公司及杰出公司作为通道通行，北侧的楼梯间现被封闭无法通行。该北侧楼梯间即为本案当事人诉争部位。中行江苏分行、杰出公司房屋平面图中相同部位的北侧楼梯间亦被封闭无法通行，并分别由中行江苏分行、杰出公司各自封闭后占有使用。

根据南京市城市建设档案馆出具的加盖有“南京市规划局核准图样（98）字第765号”印章的涉案楼房一、二、三层平面图中，一、二、三层为商场；本案诉争部位即前述北侧楼梯间在该平面图中被标注为B型楼梯（南北宽约3.6米，东西长约8.1米）并配建有防火卷帘门，而双方现在共同使用通行的前述南侧楼梯间，在该平面图中被标注为D型楼梯并配建有电梯；在上述平面图中西侧亦有两个楼梯间，但不在双方房屋所有权证范围内；一层平面图中共有四个出入口，其中北侧靠建宁路有东、西两个出入口，东侧靠多伦路有南、北两个出入口。

由于双方为涉案楼房一楼有关楼梯间恢复及房屋通行等问题产生争议，丰盛公司曾于2018年1月26日报警，称涉案楼房中诉争部位的楼梯间被中行江苏分行、杰出公司封闭，导致该通道不能通行，要求报警备查等等。因双方为上述问题未能协商处理，丰盛公司遂诉至一审法院，要求判如所请。

审理中，经一审法院现场勘查，位于涉案楼房一楼的临建宁路靠东侧的出入口、临多伦路靠北侧的出入口现均由中行江苏分行使用，其中临多伦路靠北侧的出入口现被中行江苏分行封闭不能使用；诉争部位的楼梯间分别被中行江苏分行、杰出公司分别隔开并单独占有使用；丰盛公司和杰出公司目前共同使用涉案大楼临多伦路靠南侧的楼梯间及电梯进入办公。

中行江苏分行同意恢复诉争部位的楼梯间，但表示需共同施工，协商整体恢复，且一楼大厅是其专有面积不同意通行。

杰出公司称原来一至三层准备建商场，实际建成后没有用作商场，后来中行江苏分行、杰出公司将楼板封平并做了天花板，现在同意恢复。

一审法院认为：

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据三方当事人提供的房屋所有权证、不动产登记资料、涉案楼房一至三层规划平面图、照片等证据，应当认定三方系涉案楼房一至三层相应房屋的建筑物区分所有权人，依法对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理等权利。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，根据当事人提供的房屋所有权证、不动产登记资料、涉案楼房一至三层规划平面图等证据，可以确认诉争部位的临多伦路北侧的楼梯间等公共通行部分，为包括本案当事人等业主在内的建筑物区分所有权中的共有部分。丰盛公司认为其对该诉争标的物享有建筑物区分所有权以及相邻通行权的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条等规定，行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，属于损害他人合法权益的行为，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。本案中，中行江苏分行、杰出公司将涉案楼房中诉争部位所在的属于共同通道部分的楼梯间予以封闭，并加盖楼板后单独使用，损害了丰盛公司作为建筑物区分所有权人的合法权益，现丰盛公司要求中行江苏分行、杰出公司按照规划设计图纸将该楼梯间恢复原状并保证正常通行的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。该楼梯间消防设施是否满足消防要求，应由消防行政主管部门依法查处，不属于民事纠纷处理范围，对丰盛公司要求保证该楼梯间符合消防要求的请求，一审法院不予处理。中行江苏分行作为涉案楼房一层相应房屋的建筑物区分所有权人，应当履行相应义务，保证丰盛公司等其他建筑物区分所有权人可以使用诉争部位楼梯间及正常通行。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十六条、第三十七条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、中国银行股份有限公司江苏省分行于本判决生效之日起三十日内，按照南京市建宁路263号一至三楼规划设计图纸将其中一至二层的公共楼梯间恢复原状，并保证江苏丰盛投资集团有限公司正常通行使用；二、江苏省杰出经济发展有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照南京市建宁路263号一至三楼规划设计图纸将其中二至三层的公共楼梯间恢复原状，并保证江苏丰盛投资集团有限公司正常通行使用。一审案件受理费80元，由中国银行股份有限公司江苏省分行负担40元，江苏省杰出经济发展有限公司负担40元。

本院二审期间，上诉人提交了以下证据

1、房地产买卖契约，证明2002年5月15日其从南京幸基房地产公司购买了涉案第一层楼房专有面积为370.47平方米，比丰盛公司购买第三层房屋产权早八年多。

2、房产产权交易登记申请书，证明2002年5月16日其申请产权登记时，专有部分建筑面积为370.47平方米，不包括楼梯等公共部分。

3、不动产登记资料查询结果证明，证明2009年1月7日，产权单位名称因改制变更为中国银行股份有限公司江苏省分行。

被上诉人、原审被告对以上证据的真实性予以认可，本院对以上证据的真实性予以确认。

对于一审查明的事实，各方当事人均无异议。上诉人另陈述涉案房屋1、2、3层均是从南京幸基房地产公司购买。

本院认为：

本案中，根据房屋所有权证、不动产登记资料、涉案楼房一至三层规划平面图等证据，可以确认诉争房屋临多伦路北侧的楼梯间，为包括本案当事人等业主在内的建筑物区分所有权中的共有部分。即使涉案房屋的规划用途发生变化，亦不导致该部分属于共有部分的性质发生变更。因此，包括本案当事人等业主对该共有部分享有共有和共同管理等权利。该共有权为法定权利，所有业主无论是否需实际使用共有部分，均有权主张。

关于涉案楼梯间，上诉人中行江苏分行、原审被告杰出公司认可在其购买相应楼层就已存在，并后由双方将楼板封平并做了天花板。上述行为实际已侵害了被上诉人丰盛公司作为涉案房屋业主依法享有的对建筑物共有部分共有和共同管理的权利，故一审判决中行江苏分行、杰出公司按照规划设计图纸将涉案公共楼梯间恢复原状，并保证丰盛公司正常通行使用，并无不当，本院二审予以维持。

综上所述，上诉人中国银行股份有限公司江苏省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人中国银行股份有限公司江苏省分行负担。

本判决为终审判决。

审判长　　殷源源

审判员　　龚　震

审判员　　李任飞

二〇一九年一月七日

书记员　　杨文艳