上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司与上海交图技术贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0117民初3627号

原告：上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：宋培林，董事长。

委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。

被告：上海交图技术贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。

法定代表人：陈清，总经理。

原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司(以下简称“交大青铜公司”)与被告上海交图技术贸易有限公司(以下简称“交图技术公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案后，依法适用简易程序于2016年3月22日、4月6日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年7月9日公开开庭进行了审理。庭审中，因被告未向本院缴纳反诉费用，本院口头裁定反诉按照撤诉处理。原告交大青铜公司的委托诉讼代理人王卫东、被告交图技术公司的法定代表人陈清三次到庭参加诉讼。诉讼中，本案经院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。

原告交大青铜公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方的合同于2015年10月10日解除；2、被告支付拖欠的租金926,114.57元，并承担滞纳金205,108.2元(滞纳金计算至2015年10月10日为205,108.20元)；3、被告将上海市松江区申南三路XXX号范围内职工宿舍109-111三间以及车库一间返还给原告，并承担延迟返还占用费，以186.15平米为基数，按0.66元/天/平米的三倍从2015年10月11日计算至实际返还之日止；4、被告支付延迟返还办公室二楼北一、北三、北四、南一(从西向东排序)占用费38,184元(从2015年10月11日计算至2016年2月19日)。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、被告支付拖欠的自2013年5月1日至2015年10月10日的使某费905,054.57元，并承担滞纳金58,708元(自2012年5月1日至2015年10月10日应付使某费金额1,855,769.57元，已付使某费929,655元和21,060元，滞纳金以345,344.5元为本金，从2014年8月1日计算至2015年10月10日，按照日万分之五计算，原告只主张上述滞纳金)；3、被告将上海市松江区申南三路XXX号范围内车库一间返还给原告，并承担延迟返还占用费，以120平方米为基数，按0.66元/天/平米的三倍从2015年10月11日计算至实际返还之日止；4、被告支付延迟返还三间宿舍66.15平米的占用费，以及办公室二楼北一、北三、北四、南一(从西向东排序)合计145平米占用费，共计55,604元(按0.66元/天/平米的三倍，从2015年10月11日计算至2016年2月19日共计133天)。事实和理由：2012年4月27日，原告与被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将位于上海市松江区申南三路XXX号所属范围内的厂房及围墙内空地(以下简称“涉案房屋及场地”)租赁给被告，合同对于租赁期限、房屋用途、租金支付、违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告按约将涉案房屋及场地交付被告使某，但2014年起被告陆续发生拖欠租金现象。2015年6月12日，原告曾向被告发函，要求被告支付拖欠的租金及违约金等，但被告未有积极回应。无奈之下，2015年10月9日，原告再次向被告发函，解除合同。在多次协商无果的情况下，原告依法诉至法院，望准如所请。

被告交图技术公司辩称，的确欠付自2013年5月1日至2015年10月10日的使某费905,054.57元，被告同意支付租金，但租金金额需要核减。原告交付房屋时，有400余平方米没有交付给被告，分别是厂区西面一间220平方米左右，东面玻璃房160平方米左右以及二楼单间宿舍将近20平方米。原告此前将其出租给案外人俞某某，在原告向被告交付房屋时，该400平方米没有交付给被告，租金应该按照0.8元/平方米扣减，此前被告转租都是按照这个价格。对于滞纳金，请求法院予以调整。对于诉请3、车库面积是120平方米，双方曾于2015年10月11日协商就车库签订新的协议，该协议现在是草案，双方还没有盖章，因被告可能要与原告另行签订协议，故未返还，被告仍在占有使某，原告主张的三倍使某费的标准过高了。对于诉请4，三间宿舍的面积66.15平方米没有异议，四件办公室的面积145平方米也没有异议，对于2016年2月19日已经返还也没有异议，对于使某费，三倍的计算标准过高。

经审理查明：2012年4月27日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋及场地出租给乙方，甲方可出租的房屋使某面积约2,900平方米，出租给乙方使某的房屋使某面积约2,550平方米，甲方保留350平方米的厂房自己使某(面对申南三路大门的大组装车间)；乙方承租该房屋的租赁期为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日；甲、乙双方同意，乙方租赁该房屋第一年为租金每年439,655元，第二年为租金每年527,586元，第三年起为租金每年615,517元；租金交纳办法：……第二年起根据年租金按付三押一方式支付，2013年5月1日之前支付2013年5月1日至2013年7月30日租金，以此类推，押金为51,293.10元，合同结束后退回押金，不计利息；当乙方在应缴付款项违反本合同时，甲方有权以押金抵扣乙方应缴付的一切款项(包括滞纳金和违约金等)……，逾期每日按应缴付款项的万分之五承担违约责任；租赁期满或合同解除时，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。

上述合同签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告使某，被告支付给原告押金51293.10元，但被告陈述有400平方米左右面积的房屋没有交付。

2014年9月10日，被告出具承诺书一份，载明被告欠原告2014年1-7月份租金30.9万元，2014年8-10月租金14万元，合计约45万元，现原告承诺2014年9月底前支付20万元，2014年10月底前支付25万元。

2015年6月12日，原告向被告发出律师函一份，催促被告及时支付租金和滞纳金，否则将追究被告的法律责任。

2015年10月9日，原告委托律师向被告发出律师函，载明被告拖欠租金已构成根本违约，故解除双方之间的厂房租赁合同，并要求被告承担全部法律责任。被告法定代表人陈清于2015年10月10日签收。

2015年10月29日，原告向被告发出收回房屋的通知书，载明由于被告单方违约，自2015年10月10日起原告解除与被告的房屋租赁合同……。被告法定代表人陈清于2015年10月30日签收。

庭审中，原告提交了建设工程项目许可证、建设用地许可证、关于征用土地的批复、建设用地规划许可证、建设用地批准书、委托书、工商信息资料等，证明涉案房屋经过合法审批，原告有权对外出租，被告对此没有异议。

庭审中，被告提交了二份案外人的证明和五张照片，证明原告未将部分房屋交付被告使某，包括160平方米的玻璃房、220平方米的厂房以及2楼的一间宿舍；当时俞某某占用的220平米的房屋只是堆放物品，原、被告协调能否换个地方，俞某某表示没有地方和人员来搬迁，故后来被告找人帮俞某某将物品调换了地方；玻璃房和宿舍没有调整过位置，因没有全部利用到租赁范围，故被告搭建了房屋来使某，按照协议160平米玻璃房在租赁范围内，除了原告保留的350平米外都应交付被告使某。原告则质证认为，因为被告当时认为玻璃房漏雨所以不要的，谈不上扣减。原告是整体交付给被告的，原来俞某某承租的位置在西北处，不在220平米厂房处，原告交付给被告后，被告自行将俞某某调整到220平米内，被告和俞某某的矛盾和关系与原告无关。现在俞某某已经走了，人也联系不上，上述房屋位置来了新的承租人，从2015年10月11日起向原告缴纳租金。

庭审中，原告陈述其已将合同约定的全部房屋交付被告使某，面积是2550平米，对于被告陈述的400平米，原告都交付给被告了，被告拿去后也是出租出去的，被告与原告此前的承租户俞某某另行建立了新的租赁关系，俞某某的租金是支付给被告的，俞某某承租的部位也经过被告调整。被告则陈述没有与俞某某签订过租赁合同，也没有收过租金；的确调整过部位，当时俞某某表示他与原告签订的租赁合同没有结束，涉及一个玻璃房的建造主体有争议，表示需要待原合同到期后再处理，但双方协商调整部位，俞某某是答应的；2013年6月发生纠纷打架，被告多次催促把俞某某赶走，俞某某表示被告与他没有任何关系，被告没有权利赶他走。被告退租的时候，俞某某使某的房屋全部锁着，俞某某也没有出现过，有一间房间里面的东西还有，玻璃房原告已经清理后收回。

庭审中，被告陈述其利用原有车库的框架搭建了现在120平方米左右的简易房，花费将近10万元。但其经本院释明后，未就其损失向本院主张。原告则陈述车库在搭建车库前就有顶有框架，被告对此进行了改造，改成了仓库放东西，车库是在出租范围内的。

以上事实，有厂房租赁合同、承诺书、律师函及邮寄凭证、通知书、建设工程项目许可证、建设用地许可证、关于征用土地的批复、建设用地规划许可证、建设用地批准书、委托书、工商信息资料、银行进账单、照片、证明以及当事人的陈述等证据予以证实，本院本院予以确认。

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原告出租给被告的涉案房屋并未取得合法批准建造房屋的相关许可证明，故原、被告之间签订的厂房租赁合同，违反了我国法律和行政法规的强制性规定，应当认定无效。其次，合同无效后，被告应当将涉案房屋返还原告，故原告主张被告返还其120平方米车库的请求，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的被告支付其2013年5月1日至2015年10月10日的使某费905,054.57元的请求，被告对金额并无异议，但认为应当予以核减。本院认为，其一，原、被告于2012年4月27日即已签订了厂房租赁合同，被告承租涉案房屋及场地后，从未就租赁面积不足一事向原告提出过异议，反而出具承诺书，承诺分期返还其欠付原告的租金。其二，被告提供的照片等证据尚不足以证实约400平方米房屋仍由原告出租给案外人使某，且庭审中被告也自认曾经调整过案外人使某房屋的位置，被告也并未提供证据证实原告曾经阻止其使某承租的玻璃房。故对于被告关于使某费应核减的辩称意见，本院不予采纳。但因本案所涉租赁合同无效，故原告主张的没收被告押金、支付滞纳金以及按日租金三倍标准支付逾期返还违约金的请求，缺乏法律依据，本院难以支持。为此，原告应当将收取的押金予以返还，该笔款项可与欠付的使某费抵扣；本院参照合同约定的租金标准即0.66元/天/平方米确定被告应支付的120平方米的车库占用费，即每天79.20元。同时，原告主张的宿舍及办公室的房屋占用费亦参照上述标准予以调整。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司与被告上海交图技术贸易有限公司于2012年4月27日签订的《厂房租赁合同》无效；

二、被告上海交图技术贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司自2013年5月1日起至2015年10月10日止的房屋使某费853,761.47元(已扣除押金51,293.10元)；

三、被告上海交图技术贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司位于上海市松江区申南三路XXX号范围内的120平方米的车库一间；

四、被告上海交图技术贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司自2015年10月11日起至实际返还之日止的车库占用费(按照每日79.20元的标准计算)；

五、被告上海交图技术贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司自2015年10月11日起至2016年2月19日止的66.15平方米宿舍及145平方米办公室的房屋占用费18,395.39元；

六、驳回原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16,366元，由原告上海交大中华青铜艺术工程股份有限公司负担3,684元(已付)，被告上海交图技术贸易有限公司负担12,682元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　孜

审　判　员　　洪　飞

人民陪审员　　陆为明

二〇一七年三月三十一日

书　记　员　　刘思钰

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院》

第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

……

三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。