某某、抚顺市庆新房产开发有限公司等物权确认纠纷民事一审民事判决书

抚顺市新抚区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0402民初175号

原告***，男，1968年11月29日出生，住抚顺市新抚区。

委托代理人张巨东，系辽宁臻尊律师事务所律师。

被告抚顺市庆新房产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区隆城街15方块24号楼门市2号。

法定代表人刘晓红，系该公司总经理。

委托代理人张军，系该公司员工。

委托代理人张静杰，系辽宁恒煜律师事务所律师。

被告抚顺市华宇建筑工程有限公司，住所地：抚顺市开发区高湾街高阳路。

法定代表人刘世英，系该公司总经理。

委托搭理人张之盛，系辽宁盛赞律师事务所律师。

原告***与被告抚顺市庆新房产开发有限公司（以下简称庆新房产）、抚顺市华宇建筑工程有限公司（华宇建筑）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人张巨东，被告抚顺市庆新房产开发有限公司的委托代理人张军和张静杰，被告抚顺市华宇建筑工程有限公司的委托代理人张之盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2006年5月9日，本案二被告签订建设工程施工合同，抚顺市华宇建筑工程有限公司作为施工方承建抚顺市庆新房产开发有限公司开发的位于抚顺市新抚区住宅楼工程（工程竣工后名称为东泰嘉苑）。2007年抚顺市华宇建筑工程有限公司职工白晓东从原告处借款18万元用于缓解上述工程建设资金不足问题。2008年11月17日，白晓东代表抚顺市华宇建筑工程有限公司（乙方）、马力代表抚顺市庆新房产开发有限公司（甲方）与原告（丙方）签订一份《抹账协议》，约定“为尽快偿还乙方欠丙方款项，经甲、乙、丙三方协商，甲方同意乙方用东泰嘉园1#楼1单元202室，面积98.52平方米抵顶乙方欠丙方款项。单价按2700元/平方米计算，合计266004元，该房屋销售所得全部用于偿还乙方欠丙方款项的本金及借款利息。由于该项目所建房屋因其他原因无法办理产权备案手续，特签订此协议说明；甲乙双方决算后，由甲、乙双方协助丙方为丙方指定的买受人办理产权手续，费用按国家国定执行。甲乙双方因决算出现纠纷与丙方无关，由甲乙双方自行解决，不能因此影响为丙方办理所抵房屋的产权手续，否则，丙方将依法诉讼。”2008年12月30日白晓东向原告出具一份《收条》，内容为：“根据2008年11月17日签订的《抹账协议》，乙方抵给丙方的东泰嘉园1#楼1单元202室，总房款为人民币266004元整（98.52平方米×2700元/平方米=266004元），2007年乙方从给丙方处借款人民币18万元整，不包括利息，本金差额为人民币86004元。2008年12月30日，乙方白晓东收到丙方***支付的该房屋差额款人民币86004元，该房屋的所有款项（含房款）全部结清，房屋所有权归丙方***所有。因乙方和甲方及与其他方发生任何纠纷，由其自行解决，不影响丙方办理该房屋的产权手续。”房屋建成后，二被告将涉案房屋交付给原告，原告多次找到二被告要求其协助办理房屋的产权登记手续，但是二被告以各种理由拒不协助办理，至今该房屋无法取得产权手续。原告诉至法院，请求1、判决确认东泰嘉苑1号楼1单元202室（新抚区南阳路15-1号楼1单元202室）归原告所有；2、判令二被告协助原告办理东泰嘉苑1号楼1单元202室房屋所有权手续；3、二被告承担本案诉讼费。

被告庆新房产辩称：案涉房屋实际开发商不是我公司，而是抚顺市金茂物业管理有限公司（以下简称金茂公司）。2005年金茂公司挂靠我公司开发了位于抚顺市新抚区地块（鹤南春宗地）“东泰嘉苑”小区。金茂公司为该小区实际开发人的事实有2005年6月15日金茂公司和我公司签订的《联合开发鹤南春宗地协议书》为据。按照挂靠协议，“东泰嘉苑”由金茂公司投资开发，商品房由金茂公司自行销售，款项存入我公司账户，税费由金茂公司承担，统一由我公司开发票时向税务机关交纳，我公司为金茂公司提供所需手续证件。金茂公司出售房屋与买受人签订商品房买卖合同，加盖我公司公章，金茂公司以每平20元向我公司交付管理费，我公司是被挂靠的名义开发公司。针对本案的诉讼请求，第一、马力并非我公司员工，双方无劳动或雇佣关系。马力虽为金茂公司法定代表人马蓬涛的叔叔，但我公司从没有得到马蓬涛对马力的授权委托，我公司也从未委托马力承办任何与“东泰嘉园”小区相关事务。因此，对马力与白晓东及原告签订的协议不予认可；第二、“东泰嘉苑”小区房屋因产权登记问题于2010年已经群访到抚顺市政府，市政府召集被告询问，大部分住户通过审核符合条件后已经办理了产权证。原告至2010年以来，从未到我公司申请办理产权证事宜。该小区有小部分住户，产权不清、房款未交齐、往来款不清等问题，也未经金茂物业确认，无法办理产权。后了解该小区有部分出现过多套房屋一房二卖或一房多卖的产权不清问题，因此该问题至今未能解决。本案房屋属于产权不清范畴。故本案房屋需要金茂公司确认房屋款是否交清，权属是否明确后，由金茂公司同我公司办理相关手续后解决；第三、因为马力以签订协议的方式，将“东泰嘉苑”小区的多处房屋抵账（出售）给案外人，现在顺城法院审理的李海涛诉我公司要求办理产权登记一案，该案涉及两套房屋（1号楼3单元301号房屋、1号楼3单元102号房屋），金茂公司将两套房屋分别出售给王春臣、郭德祥，与其二人签订了《商品房买卖合同》。与王春臣签订《商品房买卖合同》已经由房产部门备案，郭德祥购买的房屋也经法院判决确认权属为郭德祥。但却出现马力将这两套房屋协议出售或抵顶给李海涛现象，李海涛诉请法院确权，本案仍在审理中。本案也是因出现马力同原告和白晓东签订的《抹账协议》，原告主张案涉房屋为其所有，证据不足。鉴于上述情况，如果原告的抹账协议经金茂公司和华宇公司确认，由金茂公司同被告完善相关手续，期间发生的全部税费由原告承担的情况下予以办理。

被告华宇建筑辩称：不同原告诉讼请求。1、白晓东不是本公司职工。没有给白晓东交过保险和开工资。白晓东属于挂靠我公司，白晓东是“东泰嘉苑”施工方的项目经理。我们收取管理费，公司负责工地的质量安全监督，白晓东自负盈亏。2、华宇公司不是案涉房产的所有权人，无权协助原告办理房地产手续，也无法确定案涉房屋是否归原告所有。3、华宇公司从未向原告借款，从未与原告签过抹账协议及收条，也未授权白晓东向原告借款，白晓东借款是个人行为。民间借贷的构成需要原告提供款项来源，银行流水等证据证明，或者询问白晓东的近亲属是否了解该借款情况。4、经与华宇公司工作人员核实，庆新公司并未向华宇公司交付房产，没有办理过户手续，我公司无权向原告销售房产。

经审理查明：2005年6月15日，庆新房产（甲方）与抚顺市金茂物业管理有限公司（乙方）签订《联合开发鹤南春宗地协议书》，约定乙方向甲方在施工前按规划建筑面积每平方米20元一次性交纳管理费、甲方向乙方提供开发经营中所需要各项法定手续及各种证件；整体项目均由乙方投资，甲方参与管理但不干涉乙方的正常管理，项目结算时，盈亏均与甲方无涉。2008年11月17日，甲方马力、乙方白晓东、丙方***签订《抹帐协议》，约定“乙方于2006年承建了甲方开发的东泰嘉园项目的施工任务，由于项目资金紧张，乙方2007年从丙方处借款18万元人民币缓解东泰嘉园资金不足的问题。甲方作为该项目前期运作的实际操作人，对乙、丙双方的债务非常了解。为尽快偿还乙方欠丙方款项，经甲、乙、丙三方协商，甲方同意乙方用东泰嘉园1#楼1单元202室，面积98.52㎡抵顶乙方欠丙方款项。单价按2700元/㎡计算，合计266004元。该房屋销售所得全部用于偿还乙方欠丙方款项的本金及借款利息。由于该项目所建房屋因其他原因无法办理产权备案手续，特签订此协议说明；甲乙双方结算后，由甲、乙双方协助丙方为丙方指定的买受人办理产权手续，费用按国家规定执行。甲乙双方因决算出现纠纷与丙方无关，由甲乙双方自行解决，不能因此影响为丙方办理所抵房屋的产权手续，否则丙方将依法诉讼”。该《抹账协议》由马力、白晓东、***签字。原告诉称白晓东于2008年12月30日出具《收条》，载明“2008年12月30日，乙方白晓东收到丙方***支付的该房屋差额款人民币86004元，该房屋的所有款项（含房款）全部结清，房屋所有权归丙方***所有。因乙方和甲方及与其他方发生任何纠纷，由其自行解决，不影响丙方办理该房屋的产权手续”。涉案房屋已交付***使用。该房屋坐落于抚顺市新抚区，建筑面积98.52㎡，登记的所有权人为庆新房产。2010年至2019年，白晓东在本院及抚顺市中级法院作为抚顺市华宇建筑工程有限公司的委托代理人出庭，向法院说明其该公司为职工。2010年，庆新房产诉华宇建筑建设工程施工合同纠纷一案，庆新公司要求确认双方签订的建筑工程施工合同有效、要求返还多付的工程款2424527.25元等诉求。本院于2010年12月6日作出（2010）新抚民一初字第00627号民事判决，判决华宇建筑返还庆新房产工程款902281.25元。宣判后，庆新房产不服上诉，抚顺市中级人民法院于2011年5月12日作出（2011）抚中民一终字第00230号民事裁定，撤销本院（2010）新抚民一初字第00627号民事判决，发回本院重审。本院于2011年12月12日作出（2011）新抚民一初字第00486号民事判决书，载明庆新房产诉称“原审判决中认定原告给付被告9078695.65元，其中遗漏三笔款项，一笔是抹帐的266004元，第二笔是白晓东妻子领走的6万元也应算为原告给付被告的工程款。第三笔是因工程需要原告买砖花销14928元”，其抹账的266004元为本案涉案房屋；本院认为上述三笔款项“双方存有争议的数额（340932元）”；判决驳回原告庆新房产的诉讼请求。庆新房产不服上诉，抚顺市中级人民法院于2012年8月2日作出（2012）抚中民一终字第00124号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年，华宇建筑起诉庆新房产建设工程施工合同纠纷，本院于2015年6月25日作出（2015）新抚民一初字第00233号民事判决书，判决驳回华宇建筑的诉讼请求。华宇建筑不服上诉，抚顺市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）抚中民终字第01176号民事裁定书，撤销本院（2015）新抚民一初字第00233号民事判决，发回本院重审。本院依法另组合议庭，于2016年7月4日作出（2016）辽0402民初421号民事判决书，认为“因华宇公司、庆新公司双方均对于庆新公司已向华宇公司支付工程款9,078,695.65元一事予认可，而按照中国建设银行股份有限公司辽宁省分行（抚顺审价中心）出具的结算定案书中按丙级取费标准结算审定的工程款总计为10,100,022.00元，庆新公司向华宇公司支付的工程款并没有超出这个范围，故对于庆新公司的辩称一审法院不予采纳，庆新公司还应按丙级取费标准向华宇公司支付剩余工程款1,021,326.35元”，判决庆新房产向华宇建筑支付剩余工程款1,021,326.35元。庆新房产不服上诉，抚顺市中级人民法院于2016年10月21日作出（2016）辽04民终1139号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

另查明，2017年华宇建筑来院申请执行生效的（2016）辽0402民初421号民事判决，生成执行案号（2017）辽0402执1293号，经查询执行卷宗记载白晓东作为申请执行人华宇建筑的经办人，于2019年5月16日因执行完毕，申请结案，涉案房产在执行过程中没有涉及。

再查明，为了调查《抹账协议》的真实性，案外人马力在抚顺市顺城区法院有民事案件，本院主审法官在抚顺市顺城区法院对马力进行了询问，马力称“抹账协议签字属实。白晓东向***借款22万元（可能包括利息，具体钱数不清楚）。白晓东挂靠在华宇建筑在东泰嘉园施工，属于施工方，***向白晓东追要欠款，和我商量将一套房子当做还***的借款，从工程款里抵扣，白晓东管我借一套房子抵顶给***，在抚顺市新抚区法院、抚顺市中级人民法院审理庆新房产起诉华宇建筑建设工程施工合同时，白晓东作为华宇建筑的委托代理人出庭，庭审时白晓东对于***的房款不认可，民事判决中法院认为‘双方争议的数额340932元’不包含***的房款，与***无关。对此法院也没有认可。***将顶账房卖给了刘普仁，我通知刘普仁找***让他找白晓东落实房款一事，***说没事，不用刘普仁操心，刘普仁告知***说白晓东没有向马力支付房款。当时如果***找白晓东催要，让白晓东把房款按时给我，我就同意把房子给***，但是白晓东没有给我房款，但***一拖再拖，没有找白晓东解决此事。白晓东于2020年去世。房屋的争议从开始到现在快十年了，也没有解决，所以房屋一直没有办理产权。该房产由刘普仁占有并使用。《抹账协议》因白晓东没有给我购房款，并没有生效，白晓东拿我的房子直接给***顶账了，没有我钱，我不能给他办理过户。争议房子是我母亲的房号，白晓东想拿房子顶账，但是白晓东没有给我房款”。白晓东于2020年8月去世。

本院确认的上述事实，有抹账协议、不动产信息登记表、联合开发鹤南春宗地协议书、及当事人陈述笔录在卷为凭。上述证据经开庭质证和本院审核，本院予以采信。另附（2010）新抚民一初字第00627号民事判决书、（2011）抚中民一终字第00230号民事裁定书、（2011）新抚民一初字第00486号民事判决书、（2012）抚中民一终字第00124号民事判决书、（2015）新抚民一初字第00233号民事判决书、（2015）抚中民终字第01176号民事裁定书、（2016）辽0402民初421号民事判决书、（2016）辽04民终1139号民事判决书在卷为凭。另附本院对案外人马力的询问笔录及本院复印自（2017）辽0402执1293号执行卷宗的部分材料。

本院认为：本案系物权确认纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案争议发生在民法典施行前，适用当时的法律及司法解释。原告提出确认抚顺市新抚区南阳路15-1号楼1单元202室归原告所有主张，仅提供原告与案外人马力、白晓东的《抹账协议》，要求确认物权的诉求，本院难以支持。第一、《抹账协议》属于债权凭证，不必然产生物权变动的效力，马力、白晓东将案涉房屋的所有权处分给原告，但案涉房屋登记在庆新房产名下，没有经过该公司的追认，属于无权处分，现庆新房产当庭明确表示不同意；第二、即使庆新房产作为原告在本院（2011）新抚民一初字第00486号案件诉称中自认“一笔款项是抹账的266004元”是指案涉房屋，但两级法院审理时将该部分款项归纳为“双方存在争议的数额”，且2015年华宇建筑诉庆新房产建设工程施工合同时，两级法院的民事判决中未确认266004元用于抵扣工程款，本院于2017年至2019年5月16日执行过程中未涉及该266004元的款项，该款项华宇建筑、庆新房产未经法院判决及执行处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费5290元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。

审　判　长　张　博

人民陪审员　张　鹏

人民陪审员　宗春艳

二〇二一年十一月二十九日

代书　记员　陈世芳