福建省某某建设工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

福建省武平县人民法院

民 事 判 决 书

(2022)闽0824民初2777号

原告：福建省**建设工程有限公司，统一社会信用代码913505217706705532，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇后铺村东莲69号。

法定代表人：林振聪，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：苏丽娜，女，1991年5月24日出生，系。

被告：***，男，1995年3月23日出生，汉族，居民，住福建省武平县。

被告：方顺立，男，1993年5月20日出生，汉族，居民，住福建省武平县。

原告福建省**建设工程有限公司（以下简称**公司）与被告***、方顺立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**公司的法定代表人林振聪的委托诉讼代理人苏丽娜，被告***、方顺立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2022年7月14日起解除原告**公司与被告***、方顺立签署的《房屋租赁合同》；2.请求被告***、方顺立支付自2021年10月25日起至2022年10月31日止的欠付租金及违约金合计964513.83元[其中，2021年10月25日起至2022年1月24日止的欠付租金为8254.3元，违约金306234.53元；2022年1月25日起至2022年4月24日止的欠付租金为52002元，违约金241809.3元；2022年4月25日起至2022年7月24日止的欠付租金为52002元，违约金163806.3元；2022年7月25日起至2022年10月31日止的欠付租金为55468.8元，违约金84936.6元]，逾期付款违约金暂计算至2022年10月31日，具体计算至被告付清租金及违约金之日止；3.请求判令被告***、方顺立立即搬离武平县xx镇xx路中远上城二期12号楼步行街B-264、265、266、267、268、269、270、271、272、273、274、275、276店面，并支付从2022年10月31日起至搬出之日止的逾期腾房占有使用费（按17334元/月的标准计算），具体计算至被告***、方顺立搬离为止；4.请求判令被告***、方顺立承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》约定原告将武平县xx镇xx路中院上城二期12号楼步行街B-264、265、266、267、268、269、270、271、272、273、274、275、276店面出租予被告，合计建筑面积825.43平方米，租期为3年，自2021年2月10日起至2024年2月9日止，租金标准为：自2021年1月25日起至2022年1月24日止每月租金为16508.6元；从2022年1月25日起至2023年1月24日止每月租金为21元/㎡，合计每月租金为17334元；从2023年1月25日起至2024年1月24日止每月租金为22元/㎡，合计每月租金为18159元。租金按季度结算，并在每季度首月的前七日内支付下一季度租金，乙方若逾期缴交租金，每逾期一日按月租金的5%向甲方支付违约金，若逾期超过七个工作日，甲方有权单方面停水停电并提前解除或终止合同。合同签订后，原告已按照合同约定向被告交付房屋。然而自2021年10月25日起被告就未按期、足额向原告支付租金，经原告多次催讨无果后于2022年7月10日向二被告发出《关于武平县中远上城二期店面租金支付的函》，书面通知二被告缴付欠付租金及违约金，否则将按合同约定提前解除合同，该函已有被告于2022年7月14日签收。为维持自身合法权利，原告特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。

***辩称，对原告的第一项和第三项诉讼请求没有意见。第二项诉讼请求有意见，房租不会这么贵，房租欠三个月后就应叫我们搬走，答辩人不知道2021年10月份起就没有交房租。其在2022年10月份就退出合伙了。

方顺立辩称，对原告的第一项和第三项诉讼请求没有意见。对第二项诉讼请求有意见，违约金部分不认可，因为疫情原因，生意不好做，三个月没交房租，原告**公司若不想让答辩人租赁，要告知答辩人，而不是把违约金一直计算下去；当时租赁的是毛坯房，答辩人装修花了80多万元，答辩人同意搬走，店内的装修、空调等都可以不要，但违约金不能计算。***是在2022年10月份就退出合伙的。

当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》、《关于武平县中远上城二期店面租金支付的函》《邮寄凭证》、不动产权证书、租金支付情况、银行业务回单，方顺立质证后均无异议，***质证后除《关于武平县中远上城二期店面租金支付的函》及《邮寄凭证》外均无异议。对各方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为，依据《邮寄凭证》，可看出《关于武平县中远上城二期店面租金支付的函》仅仅送给了方顺立，未送给***，且《关于武平县中远上城二期店面租金支付的函》倒数第二段的文字设定了“假如二被告未履行支付租金义务，原告将按《房屋租赁合同》约定提前解除合同”的情形，即应判定在本案起诉之时原告才向二被告提出解除合同的请求。对***提交的《退股协议书》，原告质证认为其三性均有异议，方顺立质证后无异议。本院认为，该《退股协议书》无原告方的签收确认，则与本案无关，本院不予认定。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：**公司与方顺立、***签订《房屋租赁合同》，该合同约定**公司将其所有的武平县xx镇xx路中院上城二期12号楼步行街B-264、265、266、267、268、269、270、271、272、273、274、275、276店面出租予方顺立、***，合计建筑面积825.43平方米，租期为3年，自2021年2月10日起至2024年2月9日止，租金标准为：自2021年1月25日起至2022年1月24日止每月租金为20元/㎡，合计每月租金为16508.6元；从2022年1月25日起至2023年1月24日止每月租金为21元/㎡，合计每月租金为17334元；从2023年1月25日起至2024年1月24日止每月租金为22元/㎡，合计每月租金为18159元。租金按季度结算，并在每季度首月的前七日内支付下一季度租金，乙方若逾期缴交租金，每逾期一日按月租金的5%向甲方支付违约金，若逾期超过七个工作日，甲方有权单方面停水停电并提前解除或终止合同。租赁期满，或提前解除、终止本合同，租赁房屋的装修物均无偿归**公司所有。合同签订后，**公司按照合同约定向方顺立、***交付房屋。然自2021年10月25日起方顺立、***就未按期、足额向**公司支付租金，**公司于2022年7月10日向方顺立发出《关于武平县中远上城二期店面租金支付的函》，书面通知方顺立、***缴付欠付租金及违约金，否则将按合同约定提前解除合同，该函方顺立于2022年7月14日签收。从2021年10月25日起至2022年10月31日，方顺立、***共欠**公司租金合计167727.1元。

另查明，方顺立、***均于2022年11月15日收到本院送达的本案《起诉状》副本。

本院认为，二被告在庭审中均表示同意解除合同，则根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，合同自起诉状副本送达对方时解除，则本案《房屋租赁合同》自2022年11月15日解除。二被告对原告的第三项诉讼请求亦无异议，则对原告的该项诉求，本院予以支持。关于违约金问题，二被告均有提出违约金不能计算的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案系房屋租赁合同，原告的损失范围无非是租金的损失，现原被告双方“每逾期一日按月租金的5%支付违约金”的约定计算的违约金明显超过“损失范围”的百分之三十，应认定为违约金过高，参考《全国法院贯彻民法典工作会议纪要》（法（2021）94号）的第11项及根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，本案违约金的数额应不超过租金的本数为限，即原告主张的违约金数额，本院予以支持167727.1元，超过部分，本院不予支持。

综上所述，对原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百八十四条、第五百八十五条第二款的规定，判决如下:

一、福建省**建设工程有限公司与***、方顺立签署的《房屋租赁合同》自2022年11月15日起解除；

二、***、方顺立应于本判决生效之日三十日内向福建省**建设工程有限公司支付租金167727.1元，并支付违约金167727.1元，两项合计335454.2元；

三、***、方顺立应于本判决生效之日十日内从武平县平川镇育才路中远上城二期12号楼步行街B-264、265、266、267、268、269、270、271、272、273、274、275、276店面搬离，并支付从2022年10月31日起至搬出之日止的逾期腾房占有使用费（按17334元/月的标准计算）；

四、驳回福建省**建设工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费13445.1元，由福建省**建设工程有限公司负担8769元，由***、方顺立共同负担4676.1元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　林权斌

二〇二二年十二月二十六日

书记员　　王　芳

附注：

主要法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

执行提醒

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：

1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。

2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。

3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。