***地仁合土地房地产评估咨询有限公司与**、***、***合同纠纷一案的一审民事判决书

南京市秦淮区人民法院

民事判决书

（2013）白商初字第425号

原告江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司（以下简称苏地仁合公司）。

法定代表人肖阳，总经理。

委托代理人***，男，苏地仁合公司职工。

被告***，男，1960年3月16日出生，汉族。

被告***，女，1962年12月30日出生，汉族。

委托代理人**，江苏袁胜寒律师事务所律师。

委托代理人***，江苏袁胜寒律师事务所律师。

被告**，女，1986年6月17日出生，汉族。

原告苏地仁合公司与被告***、***、**委托合同纠纷一案，原告苏地仁合公司于2012年11月21日向本院起诉，经诉前调解不成后，本院于2013年3月8日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2013年8月14日、2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告苏地仁合公司的委托代理人***、被告***及其委托代理人***到庭参加诉讼。被告***、***本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏地仁合公司诉称，2010年底，***与三被告签订《房地产买卖中介合同》，购买三被告所有的位于本市建邺区乐山路198号03幢一单元某室的房屋。该房屋系南京仁恒置业有限公司开发建设，***与三被告签订《房地产买卖中介合同》时，三被告尚未取得产权证。在等待车库产权证期间，三被告以其共同所有的位于本市江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号的别墅向民生银行抵押贷款逾期未还被民生银行起诉，被告***因欠款又被南京民兴信用担保有限责任公司、***起诉，导致建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋被多家法院查封，无法完成过户，***遂起诉至南京市建邺区人民法院，主张违约金100万元。三被告为应诉需要，向民生银行表态愿意变卖江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号别墅以偿还贷款，请求民生银行解除对建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋的查封；同时积极与南京民兴信用担保有限责任公司、***协商，希望其解除对建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋的查封，将该房屋过户，完成与***的房屋买卖合同。为达到上述目的，表示自己积极的态度，三被告通过何某女士介绍，于2012年元月初找到原告要求对江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号别墅进行评估，以便于变卖还债。原告即安排房地产估价师吴某某、徐某对该房屋进行现场勘查，于2012年元月12日出具了《房地产估价报告》并交给被告。其间何某女士解说了三被告面临的困难处境，希望原告能予以关照和帮助，原告表态可以暂缓收取评估费用。2012年6月初，原告从何某女士处得知三被告与***的案件解决在即，遂于2012年6月4日开具发票，向三被告收取评估费16000元，三被告拒绝支付。据原告了解，三被告与***的案件已于2012年6月19日调解结案。原告认为，三被告因诉讼需要委托原告对自己所有的房屋进行评估并领取了评估报告，应当支付评估费用。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令三被告共同支付原告评估费16000元并承担本案诉讼费用。

被告***辩称，1、原、被告之间不存在委托合同关系，被告从未委托原告对江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋进行评估，也没有使用过该房屋的评估报告。2、被告不存在评估江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的需要。根据原告提供的证据，当时建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋被多家法院查封，涉案标的超过了江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的价值，即便将江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋出售也无法完成建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋的解封交易，因此被告不存在评估、拍卖江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的目的与需求。并且江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋也有相应的抵押与查封，即便被告单方委托评估，也无法达到自行交易的目的。3、被告***与**不是本案的适格主体。原告在起诉状中陈述，被告***因欠款被南京民兴信用担保有限责任公司、***起诉，导致建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋被多家法院查封，因此需要对江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋进行评估、拍卖，而被告***、**并非这两个案件的当事人，那么被告***、**在法律上不需要对江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋进行评估、拍卖，因此***、**不是本案的适格被告。

被告***、***答辩，亦未提交证据。

经审理查明，位于本市江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号的房屋系三被告共有。2011年10月13日，南京市玄武区人民法院立案受理了中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）诉三被告借款合同纠纷一案。该案经该院主持调解，双方当事人于2011年12月12日达成如下调解协议：一、被告***确认欠民生银行南京分行借款本金180万元、利息（含罚息）22306.90元（计算至2011年10月7日），于2012年1月20日前一次性还清借款本息（自2011年10月8日起至欠款还清日止的利息，按借款合同约定的计息标准予以计收），支付律师费35000元。民生银行南京分行自愿放弃其他诉讼请求；二、民生银行南京分行对三被告共有的位于本市江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号的房产（所有权证号：江宁房权证东山字第JN0009XXXX号）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿等。

位于本市建邺区乐山路198号03幢一单元某室的房屋亦系三被告共有。2010年12月28日，三被告就该房屋与***签订《房地产买卖中介合同》，后双方因该合同的履行产生纠纷，***将三被告诉至南京市建邺区人民法院。该案审理过程中，因该房屋被多家法院查封，南京市建邺区人民法院曾于2012年2月17日组织*某某与三被告及民生银行南京分行、南京民兴信用担保有限责任公司共同协商，寻求解决方案。后该案经该院主持调解，双方当事人于2012年6月19日达成如下调解协议：三被告于2013年1月20日前通过相应途径申请其他法院解除对建邺区乐山路198号03幢一单元某室房屋的司法查封措施，待其他法院的所有查封措施解除后，***与三被告按照双方签订的《房地产买卖中介合同》继续履行。

本案第一次开庭审理中，经原告苏地仁合公司申请，证人何某、杨某出庭作证。证人陈述，三被告因处理上述案件需要，通过何某介绍找到原告苏地仁合公司，委托原告苏地仁合公司对江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋进行了评估。评估报告作出后，被告***领取了评估报告，并在上述案件协调过程中向相关债权人及承办法官出示了该评估报告。被告***质证后认为，证人何某与原告苏地仁合公司的法定代表人系朋友关系，与原告苏地仁合公司具有直接的利害关系，且与被告之间存在矛盾，其在作证中有严重的个人主观倾向性，其作为证人的身份不适格。证人杨某提供的书面证言与证人何某提供的书面证言内容一致，其证言不具有真实性，且其陈述的被告委托原告苏地仁合公司评估房屋及协商评估费用等内容均系听说而没有直接证据，该传来证据不符合证人作证的法定要求。庭审后，就证人陈述的被告***在上述案件协调过程中向相关债权人及承办法官出示过评估报告的情况，根据原告苏地仁合公司提供的线索，本院向相关人员及承办法官进行了核实，上述人员均表示没有见到过江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的评估报告。

以上事实有当事人陈述、南京市玄武区人民法院（2011）玄商初字第770号民事调解书、南京市建邺区人民法院（2012）建商民初字第2号民事调解书、谈话笔录、证人证言以及本院的调查工作记录等证据予以证实。

本院认为，原告苏地仁合公司以与三被告之间就三被告共同所有的江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的评估存在委托合同关系为由提起本案诉讼，被告***、**是本案的适格被告。被告***主张其与被告**不是本案的适格主体，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告苏地仁合公司提供的三被告在南京市玄武区人民法院及南京市建邺区人民法院的诉讼材料只能证明三被告因借款合同纠纷、房屋买卖合同纠纷等被起诉，后在法院主持下与起诉人达成了调解协议，不能证明三被告为处理上述纠纷必然就江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋进行评估，并因此委托了原告苏地仁合公司。对于原告苏地仁合公司提供的证人证言，其中证人何某与原告苏地仁合公司具有一定的利害关系；两证人均陈述并未亲身参与原告苏地仁合公司与三被告缔结委托合同，而系事后听说；两证人关于被告***使用评估报告的陈述与本院向相关涉案当事人及承办法官的调查不符，因此证人证言亦不足以证实原告苏地仁合公司与三被告之间就江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的评估问题建立了委托合同关系，也不能证实被告***实际使用了该房屋的评估报告。且根据原告苏地仁合公司在庭审中的陈述，其提供的江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的评估报告系提起本案诉讼时打印的，原告苏地仁合公司亦未能提供其他证据证明该报告的实际形成时间。综上所述，原告苏地仁合公司主张其于2012年1月与三被告达成评估江宁区禄口镇宁溧路188号博恩花园御凯轩18幢0××号房屋的合议，要求三被告支付其评估费16000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告苏地仁合公司的诉讼请求。

案件受理费200元，公告费900元，合计1100元，由原告苏地仁合公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）。

审判长王璐

人民陪审员尤网才

人民陪审员***

二〇一三年十二月三十一日

见习书记员***

见习书记员高云